住宅作为房地产行业中的重要房产类型,与人们的生活息息相关。近十年来,城市住房价格,特别是一线城市住房价格出现持续大幅上涨,是我国住房市场中让人感受最为深刻的现象之一。不过,与消费者感受不同的是,部分机构发布的住房价格指数相对温和。对于这种价格“失真”现象,我们不禁想问,应该如何科学合理地测算住房价格?影响住房价格变动的因素有哪些?应该如何为消费者的购房决策提供科学的指导而避免消费者陷入盲目消费的境地?基于此,本文的研究重点是：寻找科学合理的测算住房价格的方法,建立实证分析模型,分析青岛新建住房和武汉二手住房价格的主要影响因素以及影响权重。本文将国内外特征价格模型的理论研究与实证分析相结合,基于数据的可得性,对特征变量进行了选择,剔除不合理变量,保留显著性较强的变量,从建筑特征、邻里特征、区位特征等方面对影响住房价格的因素进行了实证研究,得出了建筑面积、室厅数量、教育设施、文化设施、距离CBD距离、距离市中心距离等主要变量是影响房价的主要因素,并在此基础上和已有的房价信息进行比较,测算当前特征价格模型的准确性,并为建立住房价格指数测算软件提供了一种可能。具体来说本文主要从以下四个方面展开研究：第一,系统全面梳理了住房价格指数的测算方法,理清了各种方法之间的逻辑关系,特别是不同方法的优缺点及其实用性。同时,还探索性地指出了住房价格指数构建的普适性原则。对国内外常用的几种房地产价格指数的数据类型、编制方法、理论基础、优缺点以及实际应用领域进行了梳理,为相关机构以及房地产企业开展住房价格指数的编制工作以及指数的实际应用提供了科学参考依据。第二,根据青岛市的具体情况,搜集到了青岛市主城区3695组微观数据,实际分析了青岛住房价格的主要影响因素,并在此基础上与已有价格指数进行比较,对比验证文章指数构建的科学性。第三,运用小样本数据,实证分析了武汉市二手房住房价格的主要影响因素,并分析了函数形式选择的过程和依据。第四,通过住房价格指数构建的理论分析,以及青岛、武汉的实证分析,实证测算了影响青岛、武汉房价的特征因素,更加全面刻画了住房的价格属性,为消费者提供科学购房指导。