本文研究的小产权房主要具有三个特点：一是立基之地是农村集体土地,二是销售对象是组织外部成员,三是其没有获得“两证”权属证明,只有乡政府颁发给买受人的小产权房产权证。在转型国家,容易出现类似于小产权房这样的事实物权,小产权房是现有制度安排缺失下产权自发演进的产物,相对价格变化、社会中非正式约束的变迁,以及组织间的互动推进了小产权房现象发展。本文重点从制度供给不足、制度设计意图扭曲、规则实施刚性不足以及制度变迁存在路径依赖四个方面剖析了小产权房产生的制度原因,分析了土地所有权人、土地管理权人、土地开发使用权人以及土地实际使用权人之间的利益博弈。研究表明妥善解决小产权房要花费大量的信息搜寻成本、监督排他性成本、制度成本和政府管制成本。本文建议重点保护土地所有权人(尤其是农民个人)和土地实际使用权人(如小产权房买受人)的利益；通过增加制度供给,清晰小产权房的产权,分步骤分类别的赋予小产权房以合法地位。小产权房与集体土地之间的关系应认定为小产权房与集体土地使用权的关系,建议逐步统一城乡建设用地使用权市场,积极探索符合中国国情的统一的城乡房产市场。坚持以人为本、有利于社会可持续发展、存续保护优先以及慎重对待的原则是妥善解决小产权房的前提,明晰处于法律边缘的“准商品房”—小产权房的地位。在转型时期,类似小产权房的事实物权可能还会涌现,我们要以妥善解决小产权房这种事实物权为契机,适时推进土地制度、住房制度、户籍制度等一系列制约中国二元结构差异缩小的关键制度改革,保障居民的居住自由、迁徙自由的权利,实现社会的安宁和谐。