虽然从17年起沈阳房价和房地产交易量都有大幅度增长,但随着沈阳地区限购政策的推出和建设用地的减少,增速逐渐放缓,房地产发展进入瓶颈期。购房者的需求正发生变化,商品房也已经从刚需型转换为改善型住宅。房屋的功能从居住、投资增值,转向服务、享受方向扩展。房地产行业也在向以产品为主题的产业化方向发展。将60岁以上（含60）定义为老年人,根据沈阳统计局最新数据显示,19年较去年同比新增老年人9.35万人。在沈阳的户籍总人口中,60岁以上的人口有162万人,相当于每4个沈阳人就有1个是老年人,比例高达1/4。预计到2050年,全国60岁以上老年人口将达到4.4亿人,约占当时人口的1/3,其中,80岁以上老年人口将突破8800万。随着人口老龄化问题的日益凸显,养老是社会面临的新的难题。将地产发展趋势和社会老龄化现状结合起来,BT项目应运而生。本文以市场营销理论作为理论依据,通过PEST分析法、SWOT分析法完成营销环境的分析,STP理论和4P理论来支撑文章的营销策略。首先通过PEST分析来了解BT项目所面对的宏观环境,再通过SWOT分析认清公司的优势,公司的劣势,环境的机会和环境的威胁,并得出企业发展的战略方向。按年龄、教育程度、收入情况和需求进行市场细分,最终锁定60-69岁有较高收入且基本生活可自理的老人为目标群体。市场定位为中高档养老社区。根据市场定位和战略方向制定营销策略。营销策略的制度从产品、价格、渠道、促销四个方面展开。文章最后,提出适合CJ房地产企业BT项目的保障营销策略实施的措施。以翼为该项目的营销提供一定参考和借鉴,使CJ房地产企业在提升市场核心竞争力,在可持续发展的路上可以走得更远。