近四十年来资产证券化发展十分迅猛,在银行信贷收紧、发债门槛提高的背景下,商业地产资产证券化（简称“CMBS”）成为融资的突破口之一。尤其在当前打破刚性兑付和去地产经济的背景下,房地产企业拿地难、融资难,CMBS作为一种金融创新融资的手段更是备受房地产企业的青睐,然而我国CMBS起步较晚,在相关的监管和法律法规方面都不够完善,存在违约风险,这样会导致对投资者的利益和资本市场造成威胁,所以在它作为一种融资手段快速成长的过程中,同时也要对它可能会导致的风险进行防范和控制,预防系统性风险的发生和维护资本市场的稳定。因此,对CMBS的违约风险分析进行研究,并提出相应防治措施,对于我国资产证券化市场的良性发展具有重要意义。论文在对CMBS进行文献综述和理论梳理的基础上,阐述了CMBS的交易成果和发展现状,同时选取国内非上市公司的民营企业北京润恒建设工程顾问有限公司发行的CMBS产品——中信建投-盈祥资产支持专项计划,利用文献综述发、案例分析法和要素分析法,从原始权益人、相关参与方、基础资产和交易结构四方面进行违约风险分析,并据此总括研究结论,提炼政策建议。论文的主要观点是:1.原始权益人方面,产品违约风险较小。北京润恒公司的工商信息变更、法律纠纷等均未对专项计划的履约状况造成负面影响,公司债务结构较合理,保持快速增长的盈利,但是经营性现金流保持净流出状态,不利于保障利息的支付,可能会导致违约风险发生。2.相关参与方方面,产品安全可靠性较高。差额支付承诺人（国华置业）、计划管理人（中信建投）、托管人（中国民生银行）和信托受托人（重庆国际信托）公司资本实力强,财务稳健以及相应的角色经验丰富,产品违约风险较小。3.基础资产方面。一方面,关于基础资在法律上的归属问题及其他抵押情况下,产品存在一定违约风险;另一方面,当出租率下降时,产品存在一定违约风险。根据不同压力情景下现金流对本息的覆盖倍数可知,在出租率压力情景下,产品最后一期覆盖倍数小于1。在出租率下降和证券测算利率上升测试时,基础资产现金流无法保证对优先B级证券本息的覆盖,会存在很大风险。因此,为控制风险,应重点关注大厦出租率和证券测算利率变动情况。4.双层交易结构提高了基础资产的流动性,让原始权益人与基础资产风险隔离,但是这也因相关主体增加,导致融资费用增加、资金嵌套以及风险联动性加强,使得监管变得更加困难。综上所述,本文提出四点政策性建议:第一,健全CMBS产品违约风险补偿机制;第二,强化监管力度,完善信息披露机制;第三,完善CMBS信用评级体系;第四,使用第三方资产服务商。