预告登记制度不仅可以适用于房屋所有权转让,在预购商品房预购人亟需融资和贷款银行寻求控制贷款风险的背景下,我国的预告登记制度也广泛应用于预购商品房抵押中。虽然《物权法》《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规及地方性规范都为预购商品房抵押适用预告登记提供了法律或政策上的依据,但在最具争议的预购商品房抵押经预告登记后是否具有优先效力的问题上,相关法律规范却并没有明文规定,并导致了司法裁判中的对于相同的案件出现了直接认定预购商品房抵押预告登记具有优先效力、直接否认其具有优先效力和通过迂回的方式承认其优先效力的三种不同判决,导致了在这个领域内裁判的乱象。抵押预告登记与抵押权本登记性质不同,其所登记的权利仍为债权属性,并且其在性质上不同于在建建筑物抵押,不可适用关于在建建筑物抵押的相关规范,所以,不应当无条件对抵押预告登记权利人享有优先权加以承认。在抵押预告登记的制度完善上,出于保护登记权利人的利益和保护房地产金融秩序的需求,在开发商因拒不进行首次登记以及登记义务人不愿意与权利人合作办理抵押本登记的情况下,可以有条件的承认登记权利人的优先受偿权。此外,在预购商品房抵押预告登记与抵押本登记的衔接上,存在着申请时间和申请主体的规定较为模糊的问题,根据抵押预告登记的本意,登记义务人配合登记权利人进行抵押本登记是应有的附随义务,不能因义务人单方的不配合登记而使得登记权利人的抵押权的期待权落空。