20年来，我国房地产市场的发展与快速的经济增长并步而行，已成为经济增长的一个重要引擎。然而，土地价格的飙升，商品房价格的骤涨却又如同难以驾驭的快骥，对房地产市场和整个宏观经济都形成了巨大的扭曲力量。分析房地产价格居高不下的深层原因，寻求房地产市场健康成长的路径，是理论上和实践中需要迫切解决的重要课题。目前，分析我国土地价格与商品房价格相互关系的研究已如汗牛充栋，但把土地出让制度作为重要因素分析房地产市场价格上涨深层原因的研究还属凤毛麟角。本文试图以我国现行城镇招标、拍卖、挂牌土地出让制度性背景为主轴，考察我国土地价格与商品房价格相互推动的深层关系，揭示我国土地价格和商品房价格在“土地财政”和政府行为的推波助澜下不断攀升的内在机制。围绕上述主旨，本文拟努力完成如下研究目标：1、理清地价与房价之间相互作用的因果关系；2、从新建住房供给弹性角度，明确土地价格对房价的影响程度；3、探求招标、拍卖、挂牌土地出让制度对房价的推动作用；4、从“土地财政”角度挖掘地价和房价过高的深层次原因；5、通过借鉴国外发达国家房地产市场的发展经验，为我国房地产市场的发展提供有价值的参考；6、通过政策干预模型分析限购政策对房价的影响，并预测我国房价的发展走势。为了实现上述目标，本文遵循“理论模型与实证分析相结合”、“规范分析与实证分析相呼应”、“微观分析与宏观分析相融合”等原则，借鉴国内外土地与房价决定的相关理论，构建了“房地产市场投资的Q理论模型”、“土地出让信号模型”、“政府多重目标下三部门房地产市场均衡模型”。运用格兰杰非因果关系检验、时间序列模型、误差修正模型、动态面板模型、干预模型等计量经济学实证检验方法，利用已经获得的微观数据和宏观数据，实证分析了我国土地价格和商品房价以及二者之间的变动关系。本文的研究主要有如下结论：第一，笔者认为，在我国特殊的土地供给制度下，土地价格的升高或降低是引起房价上涨或下降的主要因素，而土地价格与房价之间的因果关系并不对称，土地价格不管是在短期还是在长期，都是引起房价上涨的主要原因之一，但房价只在短期内对地价有影响。误差修正模型显示，房价和地价在上涨过程中都有一定的自我稳定功能，但地价回复到长期均衡水平的拉力较大，能较快的回复到均衡水平，房价回复到均衡水平的速度相对较慢，并存在区域差异。第二，笔者认为，开发商新建住房的行为为投资行为，是否增加投资可以借鉴托宾Q理论，以此为理论切入点，分析住房供给弹性、土地价格和房价的变化之间的动态变动关系。发现土地价格的波动加剧了房价的波动，新建住房供给对需求冲击的反应越迅速，可以平抑房价的波动。通过模拟，对比在给定住房需求冲击下，不同的住房供给弹性、不同的土地价格变动对房价的影响程度：住房需求突然增加1%，若在土地价格保持不变，引起房价上涨1.9%；若土地价格发生变动，引起房价上涨2.12%，所以土地价格的变动加剧了房价的波动，使房价波动幅度增加0.22%的波动幅度。第三，笔者认为土地招标、拍卖、挂牌交易是我国土地出让的制度基础，在这种交易方式下，土地交易信息公开程度高，是政府传递政策意图和调整房地产走势的重要窗口，土地交易信息极易形成土地出让价格信号，作为房价上涨的信息源，引起房价上涨。价格发现理论为研究招标、拍卖、挂牌的土地方式对房价的影响提供了新的方法。第四，笔者认为，地方政府的财政缺口和晋升激励是地方政府对土地出让收入依赖的原动力，地方政府对土地财政的依赖是引起地价和房价升高的根本症结，这一症结的形成，是我国房地产市场良好的发展势头、开发商对利润的追逐、地方政府行为共同作用的结果。我国土地价格和房价不断走高的最根本原因是开发商和地方政府在实现自身多目标下选择的结果。本文可能的创新在于：（1）本文尝试将金融市场中的价格发现理论引入到对土地价格和商品房价影响的研究中，在通过拍卖等方式进行交易土地时，把土地出让价格作为信号源，传递到房地产市场影响房价。从而找到一个较新的视角来解释土价对房价的影响。（2）将我国现行招标、拍卖、挂牌的土地出让作为一种制度性因素，考察其对土地价格和商品房价的影响。从制度因素考察我国房地产价格居高不下的深层原因做了有益的探索。特别是，在有关招﹑拍﹑挂土地出让制度对房地产价格作用的既有论着中，多采用定性分析，较少定量分析。本文运用“土地出让信号模型”、“政府多重目标下三部门房地产市场均衡模型”。对300个微观楼盘数据，系统的对招拍挂对房价的影响进行了定量研究。（3）将政策干预模型运用到对我国房地产市场新出现的“限购令”的研究上，尝试性的定量分析了限购政策对房价的影响，并运用到对未来房价走势的预测中。由于数据、时间的限制，及笔者科研能力有限，本文尚存在诸多不足和纰漏：（1）笔者虽然用“土地出让信号”对房价的影响做了尝试性的研究，但还不够深入和系统。例如，笔者在研究中发现，土地价格的上升对房价的影响和土地价格下降对房价的影响具有不对称性，但由于数据和时间的限制，无法搜集到负向土地价格信号的数据。在以后的研究中会更深入的研究价格发现理论，对影响的非对称性和影响的区域性进行进一步的研究。（2）本文研究的主题是土地出让制度对地价和商品房价的作用，及土地价格与商品房价的相互关系。不可避免地要涉及到房地产市场的金融属性。但由于篇幅和方法所限，对这个问题仅作为本文分析的既定前提，而没有深入分析，只能留待今后继续进行研究。