我国房地产行业自二十世纪末的住房改革开始经历了20年的高速发展,逐步发展成为当前国内最重要的支柱产业和经济增长的稳定器。可是高强度的房地产开发与节节攀升的房地产价格也给国家和社会带来了一系列如住房难、住房贵、贫富差距拉大等一系列问题。为了解决与改善当前社会的住房需求矛盾,2016年以来,中央从顶层设计政策层面出发,推出了一连串围绕“建立租购并举的住房制度”的相关政策法规,上海作为我国人口持续流入,住房矛盾突出的重点城市,也相继出台了一系列地方配套政策措施。由此开始,符合租售并举政策意图的长租公寓行业站上政策与时代的风口,备受投资机构的青睐与重视。本篇论述从介绍当前我国特别是上海的房地产发展阶段和矛盾点入手,介绍了上海大力发展长租公寓行业的现实意义。无论是从政策产业导向还是企业经济利益,投资机构布局长租公寓行业都是一种必然的投资选择。但是由于长租公寓是一种相对独特和新颖的住房业态,国内外对这一新生行业的研究并不十分全面,更多的研究还是集中于业态自身特点。本文在借鉴了国内外投资其他行业投资相关策略的研究基础上,针对就上海市场投资机构选取合适的投资标的进行投资提供了一定的维度与建议。主要思路是对上海市场目前长租公寓的行业企业及运营模式进行分类,根据其所处的发展阶段,结合过往主要的机构投资手段与评估指标,进一步细化其评估因素与核心行业痛点问题,通过设计的问卷获取用户与市场有关信息以后,模拟被投长租公寓企业的运营状况,通过一系列的项目运营指标、经济指标以及关键要素的敏感性分析,为机构投资人在布局该行业时应该重点关注的如项目内部收益率、拿房成本、长效出租率等核心要素明确了投资判断的依据。最后本文针对机构投资人入局上海长租公寓行业给出了关注项目运营指标、把握政策导向、专注产品打造的相关投资结论与建议。