随着国家政策对房地产行业的严厉调控以及消费者对房地产需求的日趋理性,房地产市场竞争日趋激烈,产品溢价能力下降,土地红利消失,利润率出现加速下降。另外,在调控背景下房地产市场销售周期拉长,库存周转率降低,应收账款回收周期加长,最终导致房地产企业的融资压力和财务成本双重增加。这意味着原有的开发流程,从购买土地、项目建设、物业营销、物业管理都由一家开发商独立完成的香港模式已经不适应当前国内房地产市场的发展。而从资金到规划、设计、建设、销售及物业服务,每个关键点都由高度专业化的公司单独完成的美国模式逐步受到国内房地产市场青睐。房地产市场由香港模式向美国模式转型,其中一些房地产企业开始探索注重品牌与运营等核心能力的轻资产模式。目前房地产企业轻资产转型的三大路径包括:以绿城为代表的代建模式,以铁狮门为代表的小股操盘,以花样年为代表的业务轻型化。这些都是房地产企业在转型时期对轻资产模式的探索,有利于解决房地产企业销售净利率降低,总资产周转率降低,财务杠杆过高的问题。本文的研究思路是将理论与实践案例结合,选择房地产轻资产模式进行探讨,并以绿城代建为例,分析绿城实施代建的宏观环境、行业环境、企业环境、动因以及代建的具体实施过程,通过对绿城实施代建模式财务效果和非财务效果分析,总结绿城代建模式的优势,提出代建模式应用中应注意的问题,目的在于为其他探索转型的房地产企业提供轻资产运营转型的借鉴意义。本文分为五个部分:第一部分引言。第二章是代建模式的概念及理论基础。这部分主要从四个方面展开:首先,轻资产模式的基本概念。包括阐述轻资产模式的含义,归纳轻资产模式的特征,分析轻资产模式的利弊。其次,介绍房地产企业轻资产模式的类型。再次,代建的基本概念。包括代建的背景分析、由代建的背景推出代建含义并归纳代建特征。最后,阐述委托代理理论、价值链理论的基本理念,及其在轻资产战略中的应用。第三章为绿城代建的案例部分。首先,介绍绿城的基本情况。其次,分析绿城实施代建的宏观背景、行业背景和企业背景。然后,分析绿城实施代建的原因,减轻融资压力、减轻税负担、规避政策风险、实现战略目标。最后,介绍绿城代建模式的前提条件、具体的流程、代建的形式及绿城代建的发展现状。第四章是实施效果分析,从两个角度展开:首先,根据绿城2010年以来五年的年报横向和纵向分析绿城实施代建之后的财务效果。然后,分析实施代建之后的非财务效果,从专注产品和服务质量、扩展市场占有率,增加品牌价值展开。第五章是结论与启示部分。主要对绿城实施代建的效果进行总结,并针对其不足之处给予启示,提供其他房地产企业发展轻资产战略转型的经验借鉴。通过案例分析,得出下列结论:代建模式有利于降低企业风险,提高房地产企业应对政策变动的能力。代建模式有利于拓展房地产企业的盈利来源。代建模式有利于提升房地产企业品牌价值,扩大市场影响力。同时,代建模式实施需要稳定的企业内部环境,加强质量管理与控制,品牌输出标准化以及加强业务的管理能力。