由美国次贷危机引起的全球性金融危机对发达国家乃至我国的经济生活都造成了很大的不良影响。2010年,是经济复苏的开始,。也是通胀逐渐升温的一年,房地产价格存在较大的上行压力,直接影响了人民生活质量。如何对房地产适当宏观调控,正确引导房地产投资,又不影响经济平稳复苏,是后金融危机时期我国经济发展的重中之重。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,下文统称REITs),是国外广泛流行的跨房地产市场和金融市场的金融投资工具,为我国房地产金融业提供了良好的发展方向。但我国REITs起步较晚,目前只有少数几只在海外和香港上市,尚未在国内A股市场登陆。　　 本文以探讨如何适合我国经济高速发展、房地产投资持续升温的国情,建立有中国特色的REITs发展模式为立足点,适逢金融危机过后经济复苏的契机,大量应用金融危机前后美国REITs和宏观经济的数据,运用边限检验法(BoundTest)、VAR向量自回归及脉冲响应函数等定量分析方法对REITs的经济属性、与宏观经济变量之间的长短期均衡关系、宏观经济变化对其冲击的效应作了实证分析和探讨,整理总结出对我国制定宏观经济政策有借鉴意义的结论。同时针对我国在后金融危机时期发展REITs将面对的机遇和挑战,分析探讨了目前现行的房地产信托业存在的实践问题、风险和转化成真正意义上的REITs所面临的产权障碍、法律障碍、经营障碍和人才障碍,建立了基于中国现状的“单位信托型”权益类REITs的委托代理理论模型,研究适合我国REITs选择内部顾问还是外部顾问的最优经营管理模式的问题,提出有中国特色的REITs发展模式构想。　　 本文的主要结论是,首先,REITs具有如下主要经济属性:权益型REITs长期的回报率最高,波动性最小；除混合型REITs的收益回报外,权益型、抵押型REITs的收益回报和资本增值回报、混合型REITs的资本增值回报与宏观经济均存在长期稳定的协整关系；长期来说,权益型和抵押型REITs的资本增值回报和消费者物价指数CPI呈负相关,显示其长期资本价值仍会受通胀的侵蚀,但混合型REITs则跟CPI相关性不显著。但短期来说,CPI的变动并没有给各REITs带来很显著的影响,显示REITs在一定条件下仍然具有对冲通胀的特性；总体REITs的分红派息率与各组REITs的回报率都呈显著的相关性；短期国债的到期收益率和按揭基准利率对抵押型REITs资本增值回报的影响并没有人们想象中的明显；金融危机对REITs的资本增值回报冲击比较大,而对收益回报影响则相对较小,显示危机仍然有一定的破坏性。经过危机的冲击后,REITs回报指数均有自我修复功能,并没有让情况一直恶化下去,并且在18个月内基本能吸收影响,走向收敛。然后,在委托代理关系方面,指出REI工具有三级委托代理关系。在具有特色的第三级委托代理关系内部顾问或外部顾问选择的问题上,要达到投资者效用最大化,首先要比较内部顾问和外部顾问所创造的绝对收益大小,然后在相同的效应假设前提下比较各自的激励强度β值的大小。托管人的监督作用很关键,设计灵活报酬的激励合同比固定报酬的激励合同更优。最后在以上理论和实证研究的基础上,提出我国推出REITs的发展路径设想。我国REITs的推行适合从单位信托型到公司型、从权益型逐步发展为权益型和抵押型多种类型并存形式；发起人适合由房地产商或银行承担；传统的银行应该成立专门部门否则将不能完全胜任托管人的角色,信托公司则更能发挥托管人或管理人的功能；内部顾问和外部顾问并存、侧重于有品牌效应的国际投行及投资者共同控股公司作管理顾问的中国特色REITs的经营模式。　　 本文主要创新点在于：数据及变量设计创新。本文首次使用美国2007年金融危机后宏观经济及REITs回报数据,并将REITs回报具体分成资本增值回报和收益回报按权益型、抵押型和混合型三类构成六组被解释变量,宏观经济变量中引入了CPI因素,应用VAR向量自回归模型全面分析宏观经济变化及通胀对REITs回报的影响。实证检验方法创新。本文第一次将边限检验法用于检验REITs与各宏观变量之间的长期均衡关系,并求出各自的误差修正模型,有利于以后对基金回报的预测。本文发现传统的E-G两步法和J-J协整检验方法并不适用于本实证模型,故使用Pesaran,Shin&Smith(2001)提出的边限检验法(Bound Test)。研究发现混合型REITs收益回报与宏观经济变量间不存在长期稳定的关系外,全面检验和求出了其余各组REITs回报与宏观经济变量之间的长期均衡关系和误差调整模型。理论模型创新。本文从委托代理理论和投资者效用最大化的假设出发,将REITs的多重委托代理关系抽象成核心典型的双重委托代理关系,建立了委托代理模型以解释投资者选择内部顾问还是外部顾问的经营管理模式的问题。观点创新。本文在中国推出REITS的最优模式及发展路径提出了新颖的观点。认为适合采取房地产商或银行担任发起人的模式；基金托管人的角色所起的作用很重要,传统的银行却不能完全满足其监督基金管理人履行职责的功能,信托公司可能更适合担任此角色。