在我国刚刚停止住房实物分配开启住房货币化改革的第二年,我国便正式进入了人口老龄化社会。在过去的二十多年间,我国的房地产市场一直处于快车道当中,商品住宅销售均价整体上处于上升通道。与此同时,我国老龄人口的规模及其占总人口比重同样趋于上升,而且老龄化的速度逐渐加快。人口老龄化程度的加深会对社会经济发展产生深远影响,而房地产市场的发展以人为基础,因而其受人口老龄化的影响可能更甚。本文梳理了现有学者的相关研究,并以此为依据进行理论分析,而后基于全国省际面板数据,通过实证分析探究了人口老龄化对商品住宅价格的影响,并分析了其中可能存在的影响机制及阶段性差异,最终基于实证研究的结论提出相应的政策建议。本文在绪论部分对国内外人口老龄化对房价的影响相关研究进行了梳理,而后在此在基础之上进行理论分析。理论分析部分首先界定了人口老龄化和住宅价格的含义,通过构建世代交叠理论模型从房地产市场供求均衡的视角分析发现人口老龄化会对住宅价格产生消极影响,而后结合我国的实际情况从个人视角的生命周期假说、家庭视角的储蓄和住房资产代际转移以及社会视角的房地产市场住宅需求总量三个层次分析人口老龄化对房价的直接影响,同时指出人口老龄化可能通过减缓人口增长及制约社会经济发展和收入水平的提高间接影响房价;实证分析部分是全文的重点,首先通过对人口老龄化相关数据的统计分析为后续的变量选取和提出针对性的政策建议提供依据,经过统计分析发现我国当前的人口老龄化具有老龄化速度加快、城乡老龄化差距趋于显著和地区间老龄化差异明显三个特征,而且商品住宅销售均价的变动情况在不同省份之间也存在着显著差异。随后本文基于全国30个省区市（不含西藏）2000-2017年的面板数据,分别构建基础回归模型、引入人口老龄化与人口自然增长率或城镇居民人均可支配收入的交乘项的模型和以人口老龄化为门限变量的门限面板模型并由此进行实证分析,而后借鉴现有学者的研究方法将30个省区市以房地产市场发展水平为依据分为两组进行以上三个模型的比较分析。实证研究的结果表明:第一,人口老龄化整体上与房价存在显著的负相关关系,而人口自然增长率和城镇居民可支配收入与房价存在显著的正相关关系;第二,人口老龄化减弱了人口增长和居民收入提高对房价的促进作用;第三,不同房地产市场发展水平的地区,人口老龄化对人口自然增长率和城镇居民人均可支配收入促进房价效应的减弱作用存在阶段性差异。就人口老龄化程度来看人口老龄化的减弱效应在房地产市场发展水平高的地区较低水平地区明显延后。基于以上的研究结论,本文提出以下四点政策建议:第一,重视人口老龄化的影响,坚持房地产调控因城施策;第二,适当推动人口逆向流动和下沉,以减缓人口老龄化失衡和调整地区住房需求;第三,制定差异化的人口政策,控制人口合理增长;第四,加大养老地产项目的政策支持,推动养老产业的全国布局。