零售业是商品流通链的重要组成部分,受到经济环境的影响也较大。2010年以前经济状况良好,传统零售连锁企业繁荣发展,同时也涌现一批中小零售企业。然而随着互联网的发展与普及,网购模式逐渐成熟,给传统零售业带来巨大冲击,实体营业模式下积累的“重”资产,比如房地产门店等大型资产,逐渐成为企业发展的沉重负担。2020年,新冠疫情席卷全球,人们日常生活习惯发生许多变化,网购相比线下实体零售的优势进一步体现。传统零售企业资产流动性不足,资金周转艰难,资产“超重”,面临多重考验。在这种背景下,“轻资产”思想逐渐被更多企业接纳,并运用到日常经营中。房地产信托投资基金（以下简称:REITs）这种新型融资工具,不仅能有效缓解资金压力,同时还能盘活积淀的物业资产,为企业“减重”,成为零售企业轻资产转型的重要手段。然而,REITs在我国发展的时间相比发达国家还比较短,缺乏经验,必须结合我国企业发展现状进行调整,因此,通过对REITs在轻资产转型中的效果进行研究,可以总结实践中的优缺点不断改进,对于我国REITs的发展意义重大。本文主要从REITs视角出发,研究轻资产化给零售企业带来的绩效转变。首先,在理论方面,介绍了相关概念,总结梳理了国内外相关理论发展情况与研究成果,为下面的数据分析部分奠定理论基础,并介绍了零售行业的现状与遇到的困境,分析了实施资产证券化的环境与动因;其次,以案例企业苏宁易购为例,介绍了企业发展历程及其实施REITs的具体操作流程,随后分别运用指标分析法、因子分析法和事件研究法,重点分析企业实施REITs进行轻资产转型后的绩效转变。通过上述研究,本文得出的结论是:苏宁易购实施REITs进行轻资产转型的决策给企业带来了正向效果,拓宽了公司融资渠道,为企业迎接网络时代的考验带来了更充足的资金储备;其财务绩效与市场绩效都有所改善,轻资产转型效果明显。在零售业逐渐由增量市场转变为存量市场的背景下,REITs的突破性发展为零售业带来了新选择。希望本文的结论能对想要运用REITs进行轻资产转型的零售企业提供一些参考与借鉴。