金融危机爆发后,邻居“山姆大叔”陷入衰退泥潭中难以自拔,加拿大楼市却在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上。自去年夏天以来,加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相似的行情:成交量与房价连续数月屡创新高。今年第一季度,多伦多、温哥华等大城市的房价相比去年同期上涨幅度达到20%,市场上争抢Offer的现象屡见不鲜。
　　加拿大政府一直在密切关注该国楼市的走向,并最终选择出手为火热的楼市降温。今年2月中旬,加拿大财政部宣布自4月19日起,政府将收紧房屋贷款按揭条件。
　　财政部调控楼市的三项新政正式生效后,炙手可热的加拿大楼市现冷却迹象,5月份成交量和房价出现了“双降”。
　　实际上,在西方一些发达国家,政府也会在必要时出手对楼市进行调控。但是,如何调控市场却是一门艺术。对比加拿大与中国的楼市调控,会发现两国政府的做法存在巨大差异。
　　首先,在调控政策出台之前,加拿大政府会对房价上涨过快所带来的潜在风险进行反复提示,并对即将出台的政策发出明确信号。自去年年底以来,加拿大央行行长马克·卡尼(Mark Carney)和财政部部长吉姆·弗拉赫蒂(Jim Flaherty)曾多次接受媒体采访,表示“对加拿大楼市过热的担忧”。
　　卡尼去年12月就开始发出预警:“目前极低的利率,正在吸引加拿大人借贷太多钱,银行则大幅度增加放款,或许他们将来都会追悔莫及,因为央行迟早要提升利率。”而弗拉赫蒂也几次提醒消费者,如果必要,财政部会考虑出台一些措施为房屋市场降温,如考虑收紧购房者申请政府担保的贷款条件。
　　部长级官员多次暗示要收紧按揭贷款,目的是为避免部分购房者看不清形势,从而令个人财务状况陷入危险境地。由于信息透明、预期明确,在加拿大,几乎没有媒体和公众为即将出台什么政策、还有多少只靴子要落下而争论不休。
　　而在中国,不少政策出台前会玩“躲猫猫”和“猜猜看”游戏。笔者认为,中国在某种意义上是一个“童话王国”,但回到童年玩游戏的人却需要很高的智商,不然会对很多与自身息息相关的事情作出错误的理解和判断。
　　调控政策除应明确预期外,还应“未雨绸缪”,而不是“亡羊补牢”。在2月中旬宣布“房贷新政”的同时,弗拉赫蒂特别强调:“尽管并无确切证据表明加拿大房地产市场已出现泡沫,但政府需要未雨绸缪。”
　　实际上,加拿大部分城市的房价只是最近一年来在某种程度上被高估,并不存在泡沫。数据显示,从1996年到2008年,多伦多房地产市场年平均增长仅为6%左右,房价收入比、租售比等都属合理范围。但加拿大政府显然很清楚一点:房地产泡沫一旦形成,再去刺破为时已晚,届时整个国家会付出巨大的代价。
　　中国政府实际上从2005年就开始进行宏观调控,但遗憾的是,本轮调控之前,管理层在近5年时间里3次出手调控楼市,北京、上海等城市的房价也在这5年内上涨了整整3倍。如今,患有泡沫依赖症的中国经济,仍然很难讲能否摆脱房地产这个支柱性行业,现在调控,已有“亡羊补牢”之意。
　　此外,加拿大政府很少对房地产市场进行直接干预,即使需要这样做,也会采用市场化手段。你不可能在加拿大看到限制外地人购房、买房查验结婚证这样的调控手段。这与中国房地产市场本质上是个“政策市”有很大不同。
　　更为重要的是,在对待每一项可能影响市场的调控政策,加拿大政府都会以谨慎的态度反复论证。此前弗拉赫蒂曾表示,加拿大财政部考虑出台的调整按揭贷款计划,可能会包括“缩短现行35年的最长抵押贷款期限,或上调现行5%的最低首付比例”,但最终出台的政策并没有缩短贷款年限,提高首付款也仅限于投资型物业。
　　相对而言,中国政府针对房地产的政策随意性较大,一项不行再出一项,房地產行业成为名副其实的政策“实验场”。而且,部分政策由于不遵循市场规律,甚至起到了助推房价上涨的相反作用。
　　 尽管加拿大政府调控楼市的“组合拳”力度远没有中国大,但却取得了不错的效果,其在楼市调控上的经验或许可为中国提供一些借鉴。