前不久，有记者问我，现在有些城市在住宅用地“招拍挂”时，将限价房用地与商品房用地捆绑在一起推出，这算不算救市行为?我回答说，从狭义讲“不是”而从广义说则“是”，“招拍挂”从“唯高者得”到纳入“限价因素”，这是一种进步。
　　为什么说是广义救市而非狭义救市?因为从广义讲，救市是指政府为避免市场崩溃而采取种种稳定市场的政策手段，而从狭义讲，救市是需要投入资金的，如直接投入资金的注资或间接投入资金的税收减免。
　　从“唯高者得”到纳入“限价因素”，这一供地方式转变，并不需要政府投入资金，但在一定程度上能起到救市作用，因此可称其为广义的救市。
　　“招拍挂”配置土地资源，如果运作得当就能有效避免供地环节的腐败，优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”容易“失灵”。
　　“土地出让金=住房预期售价-住房建造费-正常利税”，这是开发商在争夺土地时，测算愿意接受“土地出让金”的最简明扼要的计算公式。
　　从这一公式不难知道，当市场处于繁荣期时，对于土地的争夺，在管理水平等方面相差不多的开发商中，必定是欲做“高端产品者”胜出；而在那些欲做“高端产品者”中，又是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。
　　一次次土地“招拍挂”，篩选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价必涨不跌的“胆大者”。于是，在“招拍挂”现场，让人看不懂的天价地王频频出现了。经过媒体宣传报道，以及投机者的炒作，房价比地价涨幅更高。这反过来，又给赌房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。如此循环往复，地价、房价互相“打气”，一次次地走高。
　　多个供地个案最终构成一个供地集合。不难看出，通过土地“招拍挂”，在住宅用地供应上，供地集合最终指向高档商品房用地。然而我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”，而是“金字塔”，即顶端“富人”很少，而下端“穷人”众多。于是，我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾出来了。
　　“只为富人盖房”，这是华远集团总裁任志强的一句被广大购房者骂得“狗血喷头”的名言。然而，从“招拍挂”这种配置土地资源的市场机制看，开发商为富人盖房是一种必然选择。
　　而在房地产市场低迷期，住房销售不畅、开发商降价销售、购房者买涨不买跌，销量更加下滑。此时在土地“招拍挂”市场，开发商测算可接受的土地价格。虽然依然还是“土地出让金=住房预期售价-住房建造费-正常利税”，但是，此时开发商对于预期房价普遍心中无底了。随着房价不断下滑，开发商对预期更加迷茫，于是随着房价下降，地价也跟着下跌了。地价频频下跌，经过媒体报道，以及购房者口口相传，加剧购房者看跌预期，房价下跌更加厉害。这反过来，更加打击了土地市场的信心，于是地价更低了，甚至是根本卖不动了……如此循环往复，直至房地产市场彻底崩溃。
　　分析至此，已经知道，“招拍挂”这一“无形之手”失灵，症结在于两方面：一是通过“招拍挂”环节的“一一映射”，供地集合指向了“高档商品房用地”；二是“招拍挂”机制容易“放大”市场乐观或悲观的情绪。
　　对症下药，解决“失灵”，可采用以下两种方法：
　　一是将民生用地与商品房用地在源头加以“区隔”。住宅用地供应时优先为保障性用房预留空间，在为民生用地优先预留空间后，“招拍挂”商品房用地。二是依然实行统一的“招拍挂”，但在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础再进行土地使用权“招拍挂”，房地产开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房。
　　由此可见，第一种方法能有效解决供地结构问题，而第二种方法既能解决结构问题又能解决房地产市场信心循环激荡的“放大”问题。据笔者实地考察，目前国内将限价房用地与商品房用地捆绑在一起进行“招拍挂”的城市，意在防止土地的流拍。