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高烧的中国楼市,终于出现了一道“退烧”的曙光。
4月14日召開的国务院常务会议确定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“新国十条”),其中除要求贷款购买第二套住房首付款比例不得低于50%以外,还确定:对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
调控新政,被冠以“史上最严厉”政策之名。这枚重磅炸弹的投放,引得本就不平静的楼市更为暗流激荡。“越调越热”是否就此打住,几近沸点的楼市能否真正冷却?
房不捂了 价还挺着
周末,原本是于凡最有成就感的时候,4月17日和18日两天,她却有些郁闷。“政策一出来,很多客户的心理就产生变化了。有的客户两三万的买房订金都不要了,想摒着等等看”。虽然有违约收入,可于凡心里却十分忐忑,“主要是担心以后。我们这可是靠天吃饭的”。本来看着挺着急看房买房的客户,带他们一天转下来,都只是看看、聊聊。“这跟之前的爽快与活跃截然不同”:
这个位于上海浦东新区塘桥区域的房产中介门店并不大,里面几乎坐满了工作人员。“平常可没这么齐整”,刚刚放下电话的舒曼也开始“汇报”情况,“看房的、签合同、做贷款,忙得脚打后脑勺。突然闲散下来都有点不习惯了”。
“周日(18号)开始,我们平均每天基本上都会接到10多个业主上门放盘的信息,可以很明显地感觉到,政策出来以后,确实是有大部分投资的客户打算大量抛售这么一个状况”。
种种迹象表明,调控新政在二手房市场出现了立竿见影的效果。据北京中原地产统计,新政出台短短4天之内,北京新增二手房房源暴涨了四成,二手房市场新增客户量却下跌了八成,并有近七成老客户转向观望,此前出现非理性上涨的通州等区域的二手房价格上涨的趋势已经明显被遏制。
北京中原三级市场研究部统计数据显示。从14号到18号,北京二手房房源新增3000套,比之前的市场平均水平上涨了40%,其中通州、望京等区域的二手房房源数量环比涨幅甚至翻倍,个别区域还出现了一次性近30套、总价上亿元的抛售大单。但在这4天内,北京二手房市场新增客户需求仅为2000组,新增客户需求下跌了八成。
上海房源也大有涨潮之势。新政出台一周内,上海楼市的商品住宅供应量环比大涨了110%;与此同时,上海二手房市场的投资客也纷纷选择了快速出货,直接导致了近期二手房挂牌量出现大幅上涨。根据搜房网的统计,4月17日至4月18日两天,上海共有14个新盘开盘,推出超过1400套房源。推盘数量为近期之最。14个新盘中,除恒盛鼎城外,均位于上海外环以外区域。其中不乏突遇新政、提前开盘的楼盘。比如原定六七月份才开盘的绿地布鲁斯,甚至在4月17日就开盘了,更令人感到意外的是’上海官方的“网上房地产”并未找到其预售情况。
一组组数据令人眼花缭乱的同时,也让“中介人”感觉前景茫然。在上海浦东新区塘桥附近的数家中介门店前,都出现了“急售”的标识。一些门店的LED广告牌上更是连续滚动着“急、急、急。今日必卖”的信息。“能不急吗,我3天都停了5个交易单子,下面还不知道怎么办呢”。
在另一个房产中介工作的戴田告诉记者:“挂牌量好像现在多了一点,平时周末大约能收到2到3套盘,现在可能比平时多了快一倍,大概有六七个业主过来挂牌。不过挂牌的价格跟前面比较,还是一样的。”
“跳价?最近可差不多是绝迹江湖了”,戴田打趣道,“新房源越来越多,业主心里越来越没底,客户又不见长,谁还敢跳价啊?”末了还不忘加卜一句,“除非他逗你玩呢,不打算卖了。”
来自中原地产的信息显示,市场供需关系明显变化后,一直高涨的二手房价格也出现了明显的松动迹象。
业内人士预测,以北京通州为例,二手房的成交均价可能将回到今年春节前的水平,也就是每平方米一万五千元左右,而在楼市调控政策出台前,通州二手房成交均价一度高达每平方米两万元。
上海的楼市则上演着一幕幕“杀价风潮”。戴田介绍,一位房东持有一套上海浦东新区花木地区的三房,4月初到中旬,该房东将原本350万的价格提升至380万,提价幅度近10%。4月16日,又有一位客户看中了该套房源,房东一改之前的态度,经协商双方以360万达成意向。然而4月18日晚出台了又一条新政,客户大幅砍价,提出要以340万的价格成交。
尽管价格看上去暂时还挺得住,但这计调控的重拳却已打得京、沪等地的商品住宅交易量普遍“抬不起头来”。在北京,商品房交易正在锐减。根据北京市房地产交易管理网的最新数据,一手房成交量在4月15日后呈现较大的降幅,4月10日～15日,商舳住宅成交套数共为3076套,而新政消息出现后的4月15日～19日,商品住宅成交套数共为1751套,下降明显。
根据中原地产的统计,中原地产今年1至2月份在深圳每天二手房的成交量为30套,3月份至4月份每天的成交量激增至130至150套左右,中原地产深圳公司表示,深圳二手房成交量很可能迅速下跌5至6成,而价格出现明显下跌有可能出现在3至5个月之后。
“对于中介来说,最可怕的并不是价格高低,而是没有成交量。”于凡向记者说道。业内人士估计,交易量将再次直线回落到去年上半年的低位,并可能再次出现中介业务员多于二手房买家的萧条现象。
对于第二套房的购买者来说,收紧房贷的政策加剧了他们的观望心态。“肯定会有影响的,因为我现在有一套房子了,如果我现在再买一套房子的话,利率升高,会增加比较大的负担。”中介内一位看房的女上这样说道。
按照贷款金额80万、贷款20年计算,5年以上商业贷款利率为5.94%,执行7折利率优惠时,每月还贷4915元;而按照新利率6.534%,每月须还贷5981元,每月将增加1066元左右。
房价不玩“过山车”
与成交量相比,商品房成交价格显然没有像前者那样应声而落。
某咨询机构提供的4月15日前后五天的楼盘成交均价显示,北京销售前五十名楼盘在调控政策出台先后,价格涨落分化明显,部分高端楼盘最高出现8%的降幅,但也有部分楼盘售价上涨了5%。
上海楼市价格波动亦有限。5月上海计划开盘的项目,以外环外为主,达到42个。内环以内有9个楼盘推出,闸北的纯新盘项目上海滩大宁城等项目均会在5月推出新房源。根据相关统计,上海5月新盘开盘均价环比4月虽略有下降,同比去年5月却足足增长了57%。
杭州的交易均价甚至创下了历史新高。数据显示,新政出台后的一周,杭州主城区的成交均价为20640元/平方米,与前一周相比又上涨了 328元,平方米。业内人士分析,这应该是受到惯性的影响,因为目前的成交单子,都是前段时间政策出台前谈下的。
广州虽然传来降价的消息,却疑似“假跌”。网易房产监测阳光家缘的数据显示,广州全市一手房网签均价4月16日高达11695元/平方米,次日便跌破万元大关,降至9757元/平方米,4月18日更是一下滑落到8914元/平方米,是近一个月来广州房价最低点。
而从个盘来看,位于广州市楼盘成交前十的番禺某楼盘,成交均价从4月i7日的9884元/平方米跌至4月19日的9201元/平方米,短短3天内直降近700元,平方米。专家猜测,广州每天的房价波动主要是由于地域成交差异,“新政带来的心理压力肯定有,但从4月18日一天的成交楼盘集中在花都、增城一带看,还是房价低的地域带低全市销售均价”。
房价的走势看来颇为扑朔迷离。
中国指数研究院院长莫天全4月21日透露。根据对全国40个城市住宅成交量和价格的统计,以及对100个城市土地交易市场的统计,发现19日到20日两天内,北京、上海、天津、杭州、深圳的商品房交易量出现了比较大幅的下降。其中北京降幅为38%,上海、天津约为10%,杭州、深圳则分别是63%和56%的大降幅。不过同期,广州、南京、成都、武汉4个城市则出现了交易量的上涨。莫天全认为,由于人们对未来房价心理预期的改变,有能力者将会暂停购房,因此新政对房地产投资和投机无疑将产生直接的抑制作用。而对首次购买90平方米以下住宅的购房者则最为有利,因为房价很有可能有所下降。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭表示,上海楼市一定会像中央所希望的,向平稳的方向发展。他认为,今年房地产调控的目标就是市场平稳健康地发展,因此上海楼市的交易量和价格都不会像去年那样疯涨(去年交易量大幅增加了40%)。而未来房价走势,“会在去年的水平上上下摆动,涨一点也可能,下落一点点也可能,但不会大起大落”,因此他认为,房价将趋于稳定。
“这些政策必将起到积极的作用。新政对于过快上涨的房价会起到抑制效果。”中国房地产协会副会长朱中一如是表示。记者注意到,多数专家对房价走势的预测都极为“谨小慎微”,只是肯定将“平抑”、“稳定”,最多也只是“有所下降”,与民众所期待的“大幅下降”相去甚远。
相比之下,房地产开发商的预期则要“悲观”许多。不少开发商表示,新政将有可能导致北京、上海等一线城市的房价受到2至3成的打压。
国务院发展研究中心信息局局长程秀生指出,此番金融政策结合土地政策,比2007年还要严厉,如果严格执行,房价必然面临明显回调,重演2008年应声下跌的历史。政策除了在支付能力上限制了炒房客,更从心理预期上使得炒房客对房价预期下降,炒房意愿降低,资金势必大量退出楼市,从而引发楼价大回调。
事实上。在2009年的这轮房地产牛市中,商品住宅成交价格和成交量双双飘高。绝大部分开发商回笼了资金,短期内不急于降价。
同2007年高位运行时的背景不同。“目前,北京的期房存货量处于历史最低供应量时期,约在5万多套,而现房存货量处于2年来最低,在3万余套,供应严重不足。”虎杰投资首席分析员张寅表示,“目前银行利息是负利率,资金还能去哪里呢?房地产投资仍然是人们最好的选择。在经济史上,尚未出现利率在历史低位,出现房价向下转的案例,中国不可能例外”。
业内人士多认为,房地产市场的逆转更有可能出现在下半年。
据了解,从土地成交、到规划报批、施工、预售大概需要1年左右,自2009年开始形成的大规模的土地成交量,将从2010年下半年开始,逐渐形成住宅供应。保利、万科、金地等7家地产公司高管都表示,其所在的地产公司从2009年底就开始加大开工,今年的开工计划、竣工面积均有不同程度的上扬。
国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示,调控政策在第一季度开始推出,而且力度在逐步地加大,应该在第二季度就能看到效果,也就是说房价在今年第二季度肯定会逐步走稳,上涨的势头会稳下来。在这种背景下,也有利于支持房地产企业的投资建设活动,人们未来的预期也就更明确了,可以更放心地去开发建设。
另有观察人士分析,房价走势至少需要到“五一”后才好做出判断。就一线城市而言,中心城区与郊区房价差别很大。中心区供不应求的状态不容易改变,所以房价很难下来,但是郊区或许会因为政策严厉打压而在近期出现松动。
紧缩还没完
这并非今年的第一项楼市调控政策。事实上,从今年1月开始,就陆续有调控政策出台。却出现了越调越热的奇怪现象。专家解释,之前的政策多为单一手段。而寄望于单一政策实现多重调控目标和效果往往是不现实的。
而此次显然使用的是“组合拳”阵势。从4月14日以后,新的政策便层出不穷,有环环相扣、紧锣密鼓之势。
就在二套房政策调整的次日,北京市国土资源局于15日宣布,北京市将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式,商品住宅用地出让“综合条件最优者得”,改进过去“价高者得”的挂牌出让方式。在地块总价限制的情况下,开发商依据自身的利润控制和做贡献意愿,谁能多盖政策性住房给谁。这两项政策都意图在保证合理房价范围内,对开发商的让利能力进行考核。
同一天周土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地總量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
中国保监会20日表示,保监会将坚决贯彻落实党中央、国务院的各项决策部署,全力维护宏观经济健康发展。在具体办法出台前,严禁保险公司投资不动产。并再次重申了保监会对保险资金投资不动产规定的“三不”原则,即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。
4月20日,住建部网站发布消息称,住建部已于4月13日下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)。消息称,住建部将进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度、加强预售商品住房交付和质量管理、健全房地产市场监督管理机制四方面对楼市进行调控。
不过,在不少专家眼中,现有的“组合拳”并不能治中国楼市之“本”。天则经济研究所所长茅于轼指出。最近的这些调控政策对遏制房价上涨可能会有一些作用,但是解救不了根本问题。他表示,今年房价会在国家的多项调控措施之下有所下降。因此,之前疯狂“囤地”的企业,有可能亏本。但是,要解决中国房价高涨的问题,关键是要扩大供给。他补充说,老百姓要有房子住,但并不是说政府要帮老百姓买。政府可以提供一些低标准、救济性的住房。经济适用房、限价房并不能完全解决问题。保障性住房和廉租房都是合适的措施。
经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠也认为,这些政策应该属于技术性的政策,跟政府以前实施的政策有些类似。政策在短期内可能对购房者会有心理作用。但是越些技术性的调控_并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中,往往是上有政策下有对策。另一方面,他还担心,一旦调控效果显现,影响到经济增速时,房价调控政策是不是又会放开。
进一步的相关政策颇受期待。张鸿铭大胆预测,住房保有税推出的可能性非常大。在他看来,该税种具备三大作用:一是收入再分配,购买的房屋越多,质量越好,那么缴纳的税赋就越高;其次,有稳定财政的功能,可改变税收收入由于房地产市场的好坏而大起大伏的状况;三是平抑房价,购买和持有房屋的成本增大,所以人们会掂量得失。他认为,政府应该已经考虑成熟,只是暂未推出。张鸿铭预测,住房保有税应有两方面内容:一方面是暂时只对新购买的住房收税,对已有住房则暂时不征收。先走一小步试水的可能性很大。二是征收的起点不应包括住房的每一平米,而是创去居民自住的部分,只对超过的面积征收。因为这样能保留居住功能,保护已有住房的公民不受影响。
张寅则表示,5、6月份是否加息是调控的关键。如果两个月内不加息,房价在7、8月还会飞起来,息口变化是房价控制问题的关键。张寅建议,一套房首付应下降至两成,二套贷款暂停,同时将二手房交易税重新恢复到2009年12月31日之前的征收水平。这样才能对楼市真正有所抑制。
4月14日召開的国务院常务会议确定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“新国十条”),其中除要求贷款购买第二套住房首付款比例不得低于50%以外,还确定:对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
调控新政,被冠以“史上最严厉”政策之名。这枚重磅炸弹的投放,引得本就不平静的楼市更为暗流激荡。“越调越热”是否就此打住,几近沸点的楼市能否真正冷却?
房不捂了 价还挺着
周末,原本是于凡最有成就感的时候,4月17日和18日两天,她却有些郁闷。“政策一出来,很多客户的心理就产生变化了。有的客户两三万的买房订金都不要了,想摒着等等看”。虽然有违约收入,可于凡心里却十分忐忑,“主要是担心以后。我们这可是靠天吃饭的”。本来看着挺着急看房买房的客户,带他们一天转下来,都只是看看、聊聊。“这跟之前的爽快与活跃截然不同”:
这个位于上海浦东新区塘桥区域的房产中介门店并不大,里面几乎坐满了工作人员。“平常可没这么齐整”,刚刚放下电话的舒曼也开始“汇报”情况,“看房的、签合同、做贷款,忙得脚打后脑勺。突然闲散下来都有点不习惯了”。
“周日(18号)开始,我们平均每天基本上都会接到10多个业主上门放盘的信息,可以很明显地感觉到,政策出来以后,确实是有大部分投资的客户打算大量抛售这么一个状况”。
种种迹象表明,调控新政在二手房市场出现了立竿见影的效果。据北京中原地产统计,新政出台短短4天之内,北京新增二手房房源暴涨了四成,二手房市场新增客户量却下跌了八成,并有近七成老客户转向观望,此前出现非理性上涨的通州等区域的二手房价格上涨的趋势已经明显被遏制。
北京中原三级市场研究部统计数据显示。从14号到18号,北京二手房房源新增3000套,比之前的市场平均水平上涨了40%,其中通州、望京等区域的二手房房源数量环比涨幅甚至翻倍,个别区域还出现了一次性近30套、总价上亿元的抛售大单。但在这4天内,北京二手房市场新增客户需求仅为2000组,新增客户需求下跌了八成。
上海房源也大有涨潮之势。新政出台一周内,上海楼市的商品住宅供应量环比大涨了110%;与此同时,上海二手房市场的投资客也纷纷选择了快速出货,直接导致了近期二手房挂牌量出现大幅上涨。根据搜房网的统计,4月17日至4月18日两天,上海共有14个新盘开盘,推出超过1400套房源。推盘数量为近期之最。14个新盘中,除恒盛鼎城外,均位于上海外环以外区域。其中不乏突遇新政、提前开盘的楼盘。比如原定六七月份才开盘的绿地布鲁斯,甚至在4月17日就开盘了,更令人感到意外的是’上海官方的“网上房地产”并未找到其预售情况。
一组组数据令人眼花缭乱的同时,也让“中介人”感觉前景茫然。在上海浦东新区塘桥附近的数家中介门店前,都出现了“急售”的标识。一些门店的LED广告牌上更是连续滚动着“急、急、急。今日必卖”的信息。“能不急吗,我3天都停了5个交易单子,下面还不知道怎么办呢”。
在另一个房产中介工作的戴田告诉记者:“挂牌量好像现在多了一点,平时周末大约能收到2到3套盘,现在可能比平时多了快一倍,大概有六七个业主过来挂牌。不过挂牌的价格跟前面比较,还是一样的。”
“跳价?最近可差不多是绝迹江湖了”,戴田打趣道,“新房源越来越多,业主心里越来越没底,客户又不见长,谁还敢跳价啊?”末了还不忘加卜一句,“除非他逗你玩呢,不打算卖了。”
来自中原地产的信息显示,市场供需关系明显变化后,一直高涨的二手房价格也出现了明显的松动迹象。
业内人士预测,以北京通州为例,二手房的成交均价可能将回到今年春节前的水平,也就是每平方米一万五千元左右,而在楼市调控政策出台前,通州二手房成交均价一度高达每平方米两万元。
上海的楼市则上演着一幕幕“杀价风潮”。戴田介绍,一位房东持有一套上海浦东新区花木地区的三房,4月初到中旬,该房东将原本350万的价格提升至380万,提价幅度近10%。4月16日,又有一位客户看中了该套房源,房东一改之前的态度,经协商双方以360万达成意向。然而4月18日晚出台了又一条新政,客户大幅砍价,提出要以340万的价格成交。
尽管价格看上去暂时还挺得住,但这计调控的重拳却已打得京、沪等地的商品住宅交易量普遍“抬不起头来”。在北京,商品房交易正在锐减。根据北京市房地产交易管理网的最新数据,一手房成交量在4月15日后呈现较大的降幅,4月10日～15日,商舳住宅成交套数共为3076套,而新政消息出现后的4月15日～19日,商品住宅成交套数共为1751套,下降明显。
根据中原地产的统计,中原地产今年1至2月份在深圳每天二手房的成交量为30套,3月份至4月份每天的成交量激增至130至150套左右,中原地产深圳公司表示,深圳二手房成交量很可能迅速下跌5至6成,而价格出现明显下跌有可能出现在3至5个月之后。
“对于中介来说,最可怕的并不是价格高低,而是没有成交量。”于凡向记者说道。业内人士估计,交易量将再次直线回落到去年上半年的低位,并可能再次出现中介业务员多于二手房买家的萧条现象。
对于第二套房的购买者来说,收紧房贷的政策加剧了他们的观望心态。“肯定会有影响的,因为我现在有一套房子了,如果我现在再买一套房子的话,利率升高,会增加比较大的负担。”中介内一位看房的女上这样说道。
按照贷款金额80万、贷款20年计算,5年以上商业贷款利率为5.94%,执行7折利率优惠时,每月还贷4915元;而按照新利率6.534%,每月须还贷5981元,每月将增加1066元左右。
房价不玩“过山车”
与成交量相比,商品房成交价格显然没有像前者那样应声而落。
某咨询机构提供的4月15日前后五天的楼盘成交均价显示,北京销售前五十名楼盘在调控政策出台先后,价格涨落分化明显,部分高端楼盘最高出现8%的降幅,但也有部分楼盘售价上涨了5%。
上海楼市价格波动亦有限。5月上海计划开盘的项目,以外环外为主,达到42个。内环以内有9个楼盘推出,闸北的纯新盘项目上海滩大宁城等项目均会在5月推出新房源。根据相关统计,上海5月新盘开盘均价环比4月虽略有下降,同比去年5月却足足增长了57%。
杭州的交易均价甚至创下了历史新高。数据显示,新政出台后的一周,杭州主城区的成交均价为20640元/平方米,与前一周相比又上涨了 328元,平方米。业内人士分析,这应该是受到惯性的影响,因为目前的成交单子,都是前段时间政策出台前谈下的。
广州虽然传来降价的消息,却疑似“假跌”。网易房产监测阳光家缘的数据显示,广州全市一手房网签均价4月16日高达11695元/平方米,次日便跌破万元大关,降至9757元/平方米,4月18日更是一下滑落到8914元/平方米,是近一个月来广州房价最低点。
而从个盘来看,位于广州市楼盘成交前十的番禺某楼盘,成交均价从4月i7日的9884元/平方米跌至4月19日的9201元/平方米,短短3天内直降近700元,平方米。专家猜测,广州每天的房价波动主要是由于地域成交差异,“新政带来的心理压力肯定有,但从4月18日一天的成交楼盘集中在花都、增城一带看,还是房价低的地域带低全市销售均价”。
房价的走势看来颇为扑朔迷离。
中国指数研究院院长莫天全4月21日透露。根据对全国40个城市住宅成交量和价格的统计,以及对100个城市土地交易市场的统计,发现19日到20日两天内,北京、上海、天津、杭州、深圳的商品房交易量出现了比较大幅的下降。其中北京降幅为38%,上海、天津约为10%,杭州、深圳则分别是63%和56%的大降幅。不过同期,广州、南京、成都、武汉4个城市则出现了交易量的上涨。莫天全认为,由于人们对未来房价心理预期的改变,有能力者将会暂停购房,因此新政对房地产投资和投机无疑将产生直接的抑制作用。而对首次购买90平方米以下住宅的购房者则最为有利,因为房价很有可能有所下降。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭表示,上海楼市一定会像中央所希望的,向平稳的方向发展。他认为,今年房地产调控的目标就是市场平稳健康地发展,因此上海楼市的交易量和价格都不会像去年那样疯涨(去年交易量大幅增加了40%)。而未来房价走势,“会在去年的水平上上下摆动,涨一点也可能,下落一点点也可能,但不会大起大落”,因此他认为,房价将趋于稳定。
“这些政策必将起到积极的作用。新政对于过快上涨的房价会起到抑制效果。”中国房地产协会副会长朱中一如是表示。记者注意到,多数专家对房价走势的预测都极为“谨小慎微”,只是肯定将“平抑”、“稳定”,最多也只是“有所下降”,与民众所期待的“大幅下降”相去甚远。
相比之下,房地产开发商的预期则要“悲观”许多。不少开发商表示,新政将有可能导致北京、上海等一线城市的房价受到2至3成的打压。
国务院发展研究中心信息局局长程秀生指出,此番金融政策结合土地政策,比2007年还要严厉,如果严格执行,房价必然面临明显回调,重演2008年应声下跌的历史。政策除了在支付能力上限制了炒房客,更从心理预期上使得炒房客对房价预期下降,炒房意愿降低,资金势必大量退出楼市,从而引发楼价大回调。
事实上。在2009年的这轮房地产牛市中,商品住宅成交价格和成交量双双飘高。绝大部分开发商回笼了资金,短期内不急于降价。
同2007年高位运行时的背景不同。“目前,北京的期房存货量处于历史最低供应量时期,约在5万多套,而现房存货量处于2年来最低,在3万余套,供应严重不足。”虎杰投资首席分析员张寅表示,“目前银行利息是负利率,资金还能去哪里呢?房地产投资仍然是人们最好的选择。在经济史上,尚未出现利率在历史低位,出现房价向下转的案例,中国不可能例外”。
业内人士多认为,房地产市场的逆转更有可能出现在下半年。
据了解,从土地成交、到规划报批、施工、预售大概需要1年左右,自2009年开始形成的大规模的土地成交量,将从2010年下半年开始,逐渐形成住宅供应。保利、万科、金地等7家地产公司高管都表示,其所在的地产公司从2009年底就开始加大开工,今年的开工计划、竣工面积均有不同程度的上扬。
国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示,调控政策在第一季度开始推出,而且力度在逐步地加大,应该在第二季度就能看到效果,也就是说房价在今年第二季度肯定会逐步走稳,上涨的势头会稳下来。在这种背景下,也有利于支持房地产企业的投资建设活动,人们未来的预期也就更明确了,可以更放心地去开发建设。
另有观察人士分析,房价走势至少需要到“五一”后才好做出判断。就一线城市而言,中心城区与郊区房价差别很大。中心区供不应求的状态不容易改变,所以房价很难下来,但是郊区或许会因为政策严厉打压而在近期出现松动。
紧缩还没完
这并非今年的第一项楼市调控政策。事实上,从今年1月开始,就陆续有调控政策出台。却出现了越调越热的奇怪现象。专家解释,之前的政策多为单一手段。而寄望于单一政策实现多重调控目标和效果往往是不现实的。
而此次显然使用的是“组合拳”阵势。从4月14日以后,新的政策便层出不穷,有环环相扣、紧锣密鼓之势。
就在二套房政策调整的次日,北京市国土资源局于15日宣布,北京市将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式,商品住宅用地出让“综合条件最优者得”,改进过去“价高者得”的挂牌出让方式。在地块总价限制的情况下,开发商依据自身的利润控制和做贡献意愿,谁能多盖政策性住房给谁。这两项政策都意图在保证合理房价范围内,对开发商的让利能力进行考核。
同一天周土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地總量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
中国保监会20日表示,保监会将坚决贯彻落实党中央、国务院的各项决策部署,全力维护宏观经济健康发展。在具体办法出台前,严禁保险公司投资不动产。并再次重申了保监会对保险资金投资不动产规定的“三不”原则,即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。
4月20日,住建部网站发布消息称,住建部已于4月13日下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)。消息称,住建部将进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度、加强预售商品住房交付和质量管理、健全房地产市场监督管理机制四方面对楼市进行调控。
不过,在不少专家眼中,现有的“组合拳”并不能治中国楼市之“本”。天则经济研究所所长茅于轼指出。最近的这些调控政策对遏制房价上涨可能会有一些作用,但是解救不了根本问题。他表示,今年房价会在国家的多项调控措施之下有所下降。因此,之前疯狂“囤地”的企业,有可能亏本。但是,要解决中国房价高涨的问题,关键是要扩大供给。他补充说,老百姓要有房子住,但并不是说政府要帮老百姓买。政府可以提供一些低标准、救济性的住房。经济适用房、限价房并不能完全解决问题。保障性住房和廉租房都是合适的措施。
经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠也认为,这些政策应该属于技术性的政策,跟政府以前实施的政策有些类似。政策在短期内可能对购房者会有心理作用。但是越些技术性的调控_并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中,往往是上有政策下有对策。另一方面,他还担心,一旦调控效果显现,影响到经济增速时,房价调控政策是不是又会放开。
进一步的相关政策颇受期待。张鸿铭大胆预测,住房保有税推出的可能性非常大。在他看来,该税种具备三大作用:一是收入再分配,购买的房屋越多,质量越好,那么缴纳的税赋就越高;其次,有稳定财政的功能,可改变税收收入由于房地产市场的好坏而大起大伏的状况;三是平抑房价,购买和持有房屋的成本增大,所以人们会掂量得失。他认为,政府应该已经考虑成熟,只是暂未推出。张鸿铭预测,住房保有税应有两方面内容:一方面是暂时只对新购买的住房收税,对已有住房则暂时不征收。先走一小步试水的可能性很大。二是征收的起点不应包括住房的每一平米,而是创去居民自住的部分,只对超过的面积征收。因为这样能保留居住功能,保护已有住房的公民不受影响。
张寅则表示,5、6月份是否加息是调控的关键。如果两个月内不加息,房价在7、8月还会飞起来,息口变化是房价控制问题的关键。张寅建议,一套房首付应下降至两成,二套贷款暂停,同时将二手房交易税重新恢复到2009年12月31日之前的征收水平。这样才能对楼市真正有所抑制。