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2003年，中央政府出台控制信贷货币供应总量和严格土地管理的宏观调控措施，抑制固定资产投资的过快增长。这两项措施都不可避免地对房地产投资产生了影响。然而，在房地产投资增长速度明显回落的同时，房价却出现加速上涨。2005年3月以来，宏观调控措施的主要目的改变为抑制房地产投机和房价过快上涨。
事实上，自从1998年我国房地产业进入快速发展时期，房地产价格亦开始稳步上扬。值得注意的是，在中国房价不断上涨的同时，全球多数国家都出现利率不断降低和房价不断上涨的现象。本文将近年房地产价格变化与宏观经济主要指标的变化进行对比，客观分析近期我国房价的上涨与宏观经济基本面之间的关系。
一、通货膨胀调整前后的房地产价格指数对比
居民消费价格指数（CPI）通常被认为可以代表一个国家或地区的通货膨胀水平，本文利用CPI对房地产价格指数进行平减调整，调整后的房地产价格指数反映了房地产价格随着城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求变化的真实变化。
房屋销售价格指数2004年快速增加，最高达到110.8，但经过CPI调整的房屋销售价格指数的变化幅度则大大减小。2004年起，宏观经济景气大幅释放，中国经济彻底走出通货紧缩的阴影，CPI不断上升，2004年第3季度达到最高，为105.27。相比较而言，2004年起，经过CPI调整的房屋销售价格指数有较大幅度的减小，最高为2004年第4季度的106.3，比2002—2003年的平均房屋销售价格指数高出2个百分点左右。
分析表明，2004年以来房屋销售价格增长有所加速，但如果考虑通货膨胀因素的修正，房屋销售价格的实际增长速度则大大减小。
二、房地产价格与宏观经济指标的变化对比
本文选取的宏观经济指标为：CPI、GDP增幅、城镇家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不变价格为基础计算的，城镇家庭人均可支配收入经过通货膨胀因素的调整为城镇家庭人均实际可支配收入，利率也经过通货膨胀因素调整而成为实际利率。
（一）房屋销售价格变化与CPI的对比
1998—2003年期间，CPI与调整后的房屋销售价格指数呈反向变化。CPI上升则调整后的房屋销售价格指数下降，并且，通货紧缩初期房屋销售价格一般有一个比较大的上涨，随着通货紧缩程度的减轻，房屋销售价格涨幅逐步减小，该规律在1998—1999年和2002—2003年两次通货紧缩期间均有体现。
2004年之后CPI与房屋销售价格指数的关系则发生变化，由反向关系改为同向关系，房屋销售价格指数随着CPI的升降而升降。这种调整后的房屋销售价格指数与CPI关系的变化是2004年宏观调控效应的表现。关于货币和土地的双紧调控政策改变了消费者的预期，造成了2004年房屋销售价格指数的不断上涨；2005年又受价格调控政策的影响，消费者持币观望导致房价增幅而有所减小。因此，消费者预期变化改变了2004年以来CPI与调整后的房屋销售价格指数之间的变化关系。
分析表明，2004年以后宏观调控因素导致的消费者预期变化对房屋销售价格指数与CPI之间的变化规律有所影响，但1998—2003年二者变化的规律性仍然可以说明，从全国整体来看，我国房屋销售价格的变化与CPI 的变化具有密切的联系。
（二）房屋销售价格变化与GDP增速的对比
未经过通货膨胀因素调整的房屋销售价格在2004年下半年—2005年上半年的增长幅度均超过了同期GDP增速，但是1998年以来经过通货膨胀因素调整后的房屋销售价格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年开始，我国国民经济增速提高，GDP增幅开始超过9%，2003年第4季度达到10.69%,2004年以来的各季度GDP增速平均达到9.51%。2004年以来，调整后的房屋销售价格平均增幅为6.07%，比同期GDP增速低2.5个百分点左右。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来，房屋真实价格的增长速度低于国民经济的增长速度，房价的上升没有超过经济基本面的支持。
（三）房屋销售价格变化与收入增速的对比
1999年至今，城镇人均实际可支配收入各季度的平均增速为9.74%，同期经过通货膨胀调整后的房屋销售价格的平均增速为3.19%，收入的增长速度比房价真实的增长速度高3倍。2004年以来，房屋销售价格增速加快，平均增幅达到6.07%，未调整的房屋销售价格在2004年末超过了同期人均实际可支配收入的增长；但经过通货膨胀调整的房屋销售价格的真实增长仍低于同期人均实际可支配收入10.98%的增长，增幅比较相差3个百分点。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来收入的增幅都远远超过同期房价的增幅，房价的增长是以收入增长为基础的。
（四）房屋销售价格变化与实际利率变化的对比
1998—2003年，调整后的房屋销售价格指数变化与实际利率的变化呈反向关系。1998—1999年和2002年3年时间里，实际利率均为负值，在负利率的初期，调整后的房屋销售价格都有一个比较大的涨幅；随着实际利率由负值逐步转为正值，调整后的房屋销售价格增幅有所下降。但在2004年以后，真实房价与实际利率的关系则有所改变，二者变化基本为正向关系，这种变化与宏观调控政策有直接关联。
分析表明，真实房价的变化与实际利率之间有确定的关系，一般情况下，实际利率由正值转为负值并在负利率存在期间，房价都有比较大的涨幅；但如果宏观调控方向发生变化，这种规律则会随之发生改变。
三、结论
（一）经过通货膨胀调整的房屋销售价格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增长等因素而引起的房价真实上涨。2004年以来，由于通货膨胀程度的逐步上升，调整后的房屋销售价格涨幅比调整前的数值大大减小。
（二）房价的真实上涨与宏观经济基本面之间有密切的联系。近年数据分析表明，通货紧缩和负利率均与真实房价涨幅增加相联系。2004年以来，虽然宏观经济走出了通货紧缩和负利率，但由于宏观调控措施导致消费者预期变化增大了对房屋的需求，从而使真实房价的增幅进一步上升。
（三）从全国整体来看，近年我国真实房价的上涨均有宏观经济基本面的支撑。即使是在房价上涨较快的2004年和2005年上半年，真实房价的涨幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。
总之，不能孤立地看待近期房价的上涨，近期房价的上涨与相对松弛的货币政策和宏观调控改变消费者预期有直接关系，但经济基本面仍然支撑全国整体真实房价的上涨。从全国整体来看，房价问题并不是当前房地产业发展面临的主要问题，改善中低收入家庭的住房条件不能通过降低房价来实现，注重住宅建设的结构调整才是根本，即在有限的土地上使更多人的住房条件得到改善。
（作者单位：国家发展改革委投资所）
事实上，自从1998年我国房地产业进入快速发展时期，房地产价格亦开始稳步上扬。值得注意的是，在中国房价不断上涨的同时，全球多数国家都出现利率不断降低和房价不断上涨的现象。本文将近年房地产价格变化与宏观经济主要指标的变化进行对比，客观分析近期我国房价的上涨与宏观经济基本面之间的关系。
一、通货膨胀调整前后的房地产价格指数对比
居民消费价格指数（CPI）通常被认为可以代表一个国家或地区的通货膨胀水平，本文利用CPI对房地产价格指数进行平减调整，调整后的房地产价格指数反映了房地产价格随着城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求变化的真实变化。
房屋销售价格指数2004年快速增加，最高达到110.8，但经过CPI调整的房屋销售价格指数的变化幅度则大大减小。2004年起，宏观经济景气大幅释放，中国经济彻底走出通货紧缩的阴影，CPI不断上升，2004年第3季度达到最高，为105.27。相比较而言，2004年起，经过CPI调整的房屋销售价格指数有较大幅度的减小，最高为2004年第4季度的106.3，比2002—2003年的平均房屋销售价格指数高出2个百分点左右。
分析表明，2004年以来房屋销售价格增长有所加速，但如果考虑通货膨胀因素的修正，房屋销售价格的实际增长速度则大大减小。
二、房地产价格与宏观经济指标的变化对比
本文选取的宏观经济指标为：CPI、GDP增幅、城镇家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不变价格为基础计算的，城镇家庭人均可支配收入经过通货膨胀因素的调整为城镇家庭人均实际可支配收入，利率也经过通货膨胀因素调整而成为实际利率。
（一）房屋销售价格变化与CPI的对比
1998—2003年期间，CPI与调整后的房屋销售价格指数呈反向变化。CPI上升则调整后的房屋销售价格指数下降，并且，通货紧缩初期房屋销售价格一般有一个比较大的上涨，随着通货紧缩程度的减轻，房屋销售价格涨幅逐步减小，该规律在1998—1999年和2002—2003年两次通货紧缩期间均有体现。
2004年之后CPI与房屋销售价格指数的关系则发生变化，由反向关系改为同向关系，房屋销售价格指数随着CPI的升降而升降。这种调整后的房屋销售价格指数与CPI关系的变化是2004年宏观调控效应的表现。关于货币和土地的双紧调控政策改变了消费者的预期，造成了2004年房屋销售价格指数的不断上涨；2005年又受价格调控政策的影响，消费者持币观望导致房价增幅而有所减小。因此，消费者预期变化改变了2004年以来CPI与调整后的房屋销售价格指数之间的变化关系。
分析表明，2004年以后宏观调控因素导致的消费者预期变化对房屋销售价格指数与CPI之间的变化规律有所影响，但1998—2003年二者变化的规律性仍然可以说明，从全国整体来看，我国房屋销售价格的变化与CPI 的变化具有密切的联系。
（二）房屋销售价格变化与GDP增速的对比
未经过通货膨胀因素调整的房屋销售价格在2004年下半年—2005年上半年的增长幅度均超过了同期GDP增速，但是1998年以来经过通货膨胀因素调整后的房屋销售价格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年开始，我国国民经济增速提高，GDP增幅开始超过9%，2003年第4季度达到10.69%,2004年以来的各季度GDP增速平均达到9.51%。2004年以来，调整后的房屋销售价格平均增幅为6.07%，比同期GDP增速低2.5个百分点左右。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来，房屋真实价格的增长速度低于国民经济的增长速度，房价的上升没有超过经济基本面的支持。
（三）房屋销售价格变化与收入增速的对比
1999年至今，城镇人均实际可支配收入各季度的平均增速为9.74%，同期经过通货膨胀调整后的房屋销售价格的平均增速为3.19%，收入的增长速度比房价真实的增长速度高3倍。2004年以来，房屋销售价格增速加快，平均增幅达到6.07%，未调整的房屋销售价格在2004年末超过了同期人均实际可支配收入的增长；但经过通货膨胀调整的房屋销售价格的真实增长仍低于同期人均实际可支配收入10.98%的增长，增幅比较相差3个百分点。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来收入的增幅都远远超过同期房价的增幅，房价的增长是以收入增长为基础的。
（四）房屋销售价格变化与实际利率变化的对比
1998—2003年，调整后的房屋销售价格指数变化与实际利率的变化呈反向关系。1998—1999年和2002年3年时间里，实际利率均为负值，在负利率的初期，调整后的房屋销售价格都有一个比较大的涨幅；随着实际利率由负值逐步转为正值，调整后的房屋销售价格增幅有所下降。但在2004年以后，真实房价与实际利率的关系则有所改变，二者变化基本为正向关系，这种变化与宏观调控政策有直接关联。
分析表明，真实房价的变化与实际利率之间有确定的关系，一般情况下，实际利率由正值转为负值并在负利率存在期间，房价都有比较大的涨幅；但如果宏观调控方向发生变化，这种规律则会随之发生改变。
三、结论
（一）经过通货膨胀调整的房屋销售价格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增长等因素而引起的房价真实上涨。2004年以来，由于通货膨胀程度的逐步上升，调整后的房屋销售价格涨幅比调整前的数值大大减小。
（二）房价的真实上涨与宏观经济基本面之间有密切的联系。近年数据分析表明，通货紧缩和负利率均与真实房价涨幅增加相联系。2004年以来，虽然宏观经济走出了通货紧缩和负利率，但由于宏观调控措施导致消费者预期变化增大了对房屋的需求，从而使真实房价的增幅进一步上升。
（三）从全国整体来看，近年我国真实房价的上涨均有宏观经济基本面的支撑。即使是在房价上涨较快的2004年和2005年上半年，真实房价的涨幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。
总之，不能孤立地看待近期房价的上涨，近期房价的上涨与相对松弛的货币政策和宏观调控改变消费者预期有直接关系，但经济基本面仍然支撑全国整体真实房价的上涨。从全国整体来看，房价问题并不是当前房地产业发展面临的主要问题，改善中低收入家庭的住房条件不能通过降低房价来实现，注重住宅建设的结构调整才是根本，即在有限的土地上使更多人的住房条件得到改善。
（作者单位：国家发展改革委投资所）