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【摘要】自2003年以来，房地产价格一路持续走高。中央及地方相继出台多项调控政策以抑制房价。然而，房价却一路走高。是政策失效？还是价格本身理性？基于这两个问题，本文在回归地产调控政策的基础上构建多元线性回归模型，对2003年和2014年我国26个省市地区截面数据进行比较分析，发现地产调控政策促进了房产业的理性回归，而房价也是基于人均可支配收入的理性结果。
【关键词】地产调控政策；影响绩效；中国房地产业
近改革开放30多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论：最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。为了控制房地产价格，避免地产过热影响实体经济的发展，中央及地方政策自2004年以来连续出台多种类、多方位、多手段的房地产调控政策，但地产价格依然持续走高。那么，地产调控政策真的没有发挥作用吗々地产价格的持续走高，是何种因素导致々本文这两个问题着手，探讨房地产调控政策对地产业的影响效应。
1、地产调控政策回顾
2005年，部分地区投资性和投机性购房增长过快，加上住房供应结构不合理和成本提高等，导致房地产价格过快增长。为了抑制房价的过快增长，
“国八条”应运而生。这也是政府首次通过行政手段干预并调控房价。
2006年5月，“国六条”和“国十五条”同时出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房：以及90平米以下住房须占地产项目总面积的70%以上。虽然有专家认为“国六条”强制性和操作性更强，但效果并不显著，出台后大部分城市出现观望期，但随后房价又报复性上涨。
随后，2007年9月27日，“9·27房贷新政”出台，首次对住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。该政策出台不久后，全国楼市普遍低迷，房价均有一定幅度的下滑，成交量也呈明显萎缩。
2008年，为应对全球金融危机，刺激房地产消费，国务院办公厅12月21日发布支持房地产开发企业应对市场变化的十三条意见，被称为“国十三条”。该意见颁布后，房地产市场再次得以繁荣和高速发展。
为了抑制房价过快上涨，促使房价理性回归，并加强保障性住宅的建设，2009年10月24日，国务院常务会出台“国四条”。该政策事实上延续了“国十三条”的消费刺激政策，稳定了地产开发商的预期，使得住房供给量得到明显提升。
“国四条”和“国十三条”的颁布，在刺激房地产消费的同时，也助长了房地产投机行为的滋生，地产价格再度飞涨。2010年1月，国务院出台“国十一条”，严格控制二套房贷款政策。4月17日，“新国十条”出台，对于房价增长过快的地区，停发第三套房以及以上的贷款。自此，该政策正式开启国家对房地产市场的“调控”大幕。
此后，2011年的“新国八条”，2012年的第三套房禁贷政策，2013年的“新国五条”等都是通过对首套房以外的贷款进行限制，执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房行为。但是，2014年的“930”房贷新政却再次为以上政策松绑，地产业再次迎来价格和成交量的高峰。
综上，房地产调控政策一直在围绕控制价格和刺激经济两个主题进行。在两大主题博弈过程中，房价一直保持持续走高的态势。可以初步推断，房产调控政策对于房价的控制是失败的。然而，如此简单的对调控政策的评价显然是不合理的，我们需要从房价影响因素来全面的评判调控政策的绩效。
2、模型构建和指标选取
本文认为，地产价格应该受到建筑成本、供给量以及消费能力等因素的影响。由于地产消费也存在改善住宅的需求，因此也在一定程度上受到当前住宅环境的影响。基于这一逻辑思路，本文通过建筑业总产值作为因变量房价的观测变量，房屋竣工面积、地产从业人员、劳动生产率作为自变量地产供给量和建筑成本的观测变量，人均住宅面积作为已有住宅环境的观测变量，人均可支配收入作为消费者消费能力的观测变量。
通过《中国房地产统计年鉴汇总（1999-2013年）》和《2014年中国房地产统计年鉴》选取26个省市的数据。在Eviews6.0软件中选择建立2003年和2014年的截面数据进行比较分析。
3、实证分析
首先选取2014年截面數据进行分析，得到模型的估计结果为：
从以上回归结果可以看出，拟合优度很高，整体效果的F检验通过，但有重要变量PEOP、LP、PCHA的t检验不显著，可能存在严重的多重共线性。
进行White检验，结果显示为没有异方差.DW值为1.868229，没有自相关.
做多重共线性检验，显示存在多重共线性.如表1所示。
依次对CA、PEOP、LP、PCHA、DIN进行回归，发现CA的效果最好。依次加入PEOP、LP、PCHA、DIN进行回归，发现此时加入DIN后的效果最好。再依次加入PEOP、LP、PCHA进行回归，我们发现这几个变量的加入效果都不好，T检验都不充分。因此只保留CA和DIN得出回归函数为：
结论：
本文基于对2004年-2014年房地产调控政策的回顾，认为地产调控政策的目的除了控制房价以外，也有促进经济发展的考虑。因此，片面的以房价的涨跌来评判调控政策的绩效显然是不合理的。基于这一推断，本文基于26个省份房地产统计数据构建多元线性回归模型，通过对2003年和2014年对比分析，发现2003年地产总产值（房价的替代变量）受到房屋竣工面积和建筑业企业从业人员的影响，可以推断出，2003年地产价格上涨是地产业高速扩张期下逐利行为上的结果。而2014年的地产总产值（房价的替代变量）受到房屋竣工面积和人均可支配收入的影响，可以推断出2014年地产价格已经受到民众收入的影响，是一种理性行为。
由此可见，2003年房产的暴利行为造成通货膨胀，而且这种并造成了中国越来越大的金融风险。经过10多年的国家宏观调控，房价已经逐步与人均可支配收入相关，也就是說房价已经回归理性。因此，自2004年以来的房地产调控政策对于房地产业的发展是具有积极性效应的。房价的变动是逐步从最初的逐利行为回归至可支配收入影响的理性范畴。
【关键词】地产调控政策；影响绩效；中国房地产业
近改革开放30多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论：最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。为了控制房地产价格，避免地产过热影响实体经济的发展，中央及地方政策自2004年以来连续出台多种类、多方位、多手段的房地产调控政策，但地产价格依然持续走高。那么，地产调控政策真的没有发挥作用吗々地产价格的持续走高，是何种因素导致々本文这两个问题着手，探讨房地产调控政策对地产业的影响效应。
1、地产调控政策回顾
2005年，部分地区投资性和投机性购房增长过快，加上住房供应结构不合理和成本提高等，导致房地产价格过快增长。为了抑制房价的过快增长，
“国八条”应运而生。这也是政府首次通过行政手段干预并调控房价。
2006年5月，“国六条”和“国十五条”同时出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房：以及90平米以下住房须占地产项目总面积的70%以上。虽然有专家认为“国六条”强制性和操作性更强，但效果并不显著，出台后大部分城市出现观望期，但随后房价又报复性上涨。
随后，2007年9月27日，“9·27房贷新政”出台，首次对住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。该政策出台不久后，全国楼市普遍低迷，房价均有一定幅度的下滑，成交量也呈明显萎缩。
2008年，为应对全球金融危机，刺激房地产消费，国务院办公厅12月21日发布支持房地产开发企业应对市场变化的十三条意见，被称为“国十三条”。该意见颁布后，房地产市场再次得以繁荣和高速发展。
为了抑制房价过快上涨，促使房价理性回归，并加强保障性住宅的建设，2009年10月24日，国务院常务会出台“国四条”。该政策事实上延续了“国十三条”的消费刺激政策，稳定了地产开发商的预期，使得住房供给量得到明显提升。
“国四条”和“国十三条”的颁布，在刺激房地产消费的同时，也助长了房地产投机行为的滋生，地产价格再度飞涨。2010年1月，国务院出台“国十一条”，严格控制二套房贷款政策。4月17日，“新国十条”出台，对于房价增长过快的地区，停发第三套房以及以上的贷款。自此，该政策正式开启国家对房地产市场的“调控”大幕。
此后，2011年的“新国八条”，2012年的第三套房禁贷政策，2013年的“新国五条”等都是通过对首套房以外的贷款进行限制，执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房行为。但是，2014年的“930”房贷新政却再次为以上政策松绑，地产业再次迎来价格和成交量的高峰。
综上，房地产调控政策一直在围绕控制价格和刺激经济两个主题进行。在两大主题博弈过程中，房价一直保持持续走高的态势。可以初步推断，房产调控政策对于房价的控制是失败的。然而，如此简单的对调控政策的评价显然是不合理的，我们需要从房价影响因素来全面的评判调控政策的绩效。
2、模型构建和指标选取
本文认为，地产价格应该受到建筑成本、供给量以及消费能力等因素的影响。由于地产消费也存在改善住宅的需求，因此也在一定程度上受到当前住宅环境的影响。基于这一逻辑思路，本文通过建筑业总产值作为因变量房价的观测变量，房屋竣工面积、地产从业人员、劳动生产率作为自变量地产供给量和建筑成本的观测变量，人均住宅面积作为已有住宅环境的观测变量，人均可支配收入作为消费者消费能力的观测变量。
通过《中国房地产统计年鉴汇总（1999-2013年）》和《2014年中国房地产统计年鉴》选取26个省市的数据。在Eviews6.0软件中选择建立2003年和2014年的截面数据进行比较分析。
3、实证分析
首先选取2014年截面數据进行分析，得到模型的估计结果为：
从以上回归结果可以看出，拟合优度很高，整体效果的F检验通过，但有重要变量PEOP、LP、PCHA的t检验不显著，可能存在严重的多重共线性。
进行White检验，结果显示为没有异方差.DW值为1.868229，没有自相关.
做多重共线性检验，显示存在多重共线性.如表1所示。
依次对CA、PEOP、LP、PCHA、DIN进行回归，发现CA的效果最好。依次加入PEOP、LP、PCHA、DIN进行回归，发现此时加入DIN后的效果最好。再依次加入PEOP、LP、PCHA进行回归，我们发现这几个变量的加入效果都不好，T检验都不充分。因此只保留CA和DIN得出回归函数为：
结论：
本文基于对2004年-2014年房地产调控政策的回顾，认为地产调控政策的目的除了控制房价以外，也有促进经济发展的考虑。因此，片面的以房价的涨跌来评判调控政策的绩效显然是不合理的。基于这一推断，本文基于26个省份房地产统计数据构建多元线性回归模型，通过对2003年和2014年对比分析，发现2003年地产总产值（房价的替代变量）受到房屋竣工面积和建筑业企业从业人员的影响，可以推断出，2003年地产价格上涨是地产业高速扩张期下逐利行为上的结果。而2014年的地产总产值（房价的替代变量）受到房屋竣工面积和人均可支配收入的影响，可以推断出2014年地产价格已经受到民众收入的影响，是一种理性行为。
由此可见，2003年房产的暴利行为造成通货膨胀，而且这种并造成了中国越来越大的金融风险。经过10多年的国家宏观调控，房价已经逐步与人均可支配收入相关，也就是說房价已经回归理性。因此，自2004年以来的房地产调控政策对于房地产业的发展是具有积极性效应的。房价的变动是逐步从最初的逐利行为回归至可支配收入影响的理性范畴。