发债融资 市场回暖，近期多个内地房企纷纷赴港发债融资。
　　图Ι邸晋军 摄影
　　随着市场回暖，近期雅居乐、合景泰富及中海宏洋等内地房企纷纷赶赴香港发债融资，而前不久龙湖、华润、中海、碧桂园等企业亦先后宣布发债融资。有市场人士指出，企业短期资金困难，债务偿付高峰到来，将加速房企赴港发债的速度。
　　发债风潮
　　3月中旬，中海宏洋、雅居乐地产、合景泰富三家港股企业近日发债逾百亿港元，引来市场关注。
　　雅居乐宣布已成功与汇丰、渣打银行及瑞银订立购买协议，发行于2017年到期7亿美元的9.875%优先票据，发售价为票据本金额的99.903%。据了解，雅居乐此次票据发行得到资本市场热烈回响，获超额认购9倍。此外，雅居乐还将发行金额由原来计划的5亿美元增加至7亿美元。雅居乐称，2012年票据利息按年利率9.875%计算，自2012年9月20日起，每半年派息一次。
　　中国海外宏洋集团有限公司亦宣布，拟发行22亿港元2.00%担保可换股债券，于2017年到期。这一举动亦被业内视为中海融资的动作之一。据悉，中海地产及中海宏洋均为中国海外旗下公司，中海地产主攻一二线城市，宏洋主攻三四线城市。
　　合景泰富地产控股有限公司则发布公告称，拟进行担保美元定息优先票据的国际发售。本次建议发行票据的完成须视市场情况及投资者兴趣而定。但目前尚未落实建议发行票据的本金额、利率、付款日期和若干其他条款及条件。
　　与内地房企发债潮遥相呼应的是港资房企，年初以来，香港新鸿基地产、瑞安房地产、和记黄埔、南丰集团等均在一二月份公开发行债券。
　　从银行贷款到IPO再到房地产信托乃至发债，面向开发商的各种融资渠道几乎冰封。去年8月，外汇局亦下发规定暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。而年初证监会公布的在审首次公开发行(IPO)企业名单，大连万达商业地产、富力地产、首创置业，房地产企业IPO的融资传言也被辟谣。
　　“香港的债券市场需求很大，因为相对于其他投资产品来说，债券产品回报率相对较高，而且比较稳定。”一位投行业人士透露，在调控政策不放松、内地融资渠道闭塞的情况下，内地房企借助香港市场融资的途径主要是发债。
　　高息借入
　　发债资质直接影响债券利率。高盛最新报告称，最近香港地产商发债融资的年利率介于3.3%-5.4%之间。2月21日，香港新鸿基地产发布公告称，已发行2017年到期的4亿美元4.75%债券。港资房企九龙仓也宣布近期将发行6亿美元的担保票据，票面利率为4.625%，2017年到期。
　　而与此相比，内房企由于发债资质低，举债利息相对高出很多，如上述雅居乐地产票据融资的票面利率为9.875%。来自世联地产的数据显示，2007-2009年，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年则普遍飙升至13%-15%。2010年前后，几乎所有的内地在港上市房企都在香港发行了高息债，其中包括碧桂园、雅居乐、龙湖等大型企业，也包括佳兆业、合生创展、盛高置地、宝龙等中小型上市房企。
　　中海外等优质的内地房企，相较获得债券市场及投资者的认可。在穆迪的评级当中，中国海外、龙湖地产、华润置地等均被给予了Baa2、Ba2、Baa2的评级，展望维持稳定。相比之下，在此轮发债中，评级较低的雅居乐发行的7亿美元5年期优先票据的票面利率高达9.875%，而中海宏洋可换股债券前三年年利率仅为2%。
　　国富泰企业征信有限公司总经理张阁表示，房企发债资质对房企发债是否能够成功以及对债券利率都有着直接影响。评级每下调一个等级都将增加融资成本，如多缴纳一定比例的保证金，或提高融资利率等。标普也表示，海外债券融资，评级为“BB”的房地产企业往往需付出10%的融资成本。
　　据上述投行人士介绍，3月以来，已有多家内地房企到港就发债一事进行咨询，但发债之路已不像往常那样顺利。该人士表示，自2011年以来，标普已将9家房企债券（非投资级）的评级由稳定下调至负面，比2010年年底新增了4家。
　　银联信分析师张璐也认为目前对发债资质要求更为严格了，海外私募股权基金投资内地楼市“嫌贫爱富”，只找那些优质大房企。由于负债率高且去年业绩不理想，部分如合生创展、绿城中国等评级较低的房企，至目前为止尚未能成功发行美元债券。
　　1月，标普将绿城长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面，并将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B-”下调至“CCC+”。4月，标普将合生创展的长期企业信用评级由“B+”降至“B”，其优先无抵押票据的发行人评级亦由“B”降至“B-”，并将该公司所有评级列入负面信用观察名单。
　　以新偿旧
　　值得注意的是，港资房企发债募得的资金，除一部分用作偿还到期债务外，大部分将用作拓宽业务范围，从港资房企频频在内地拿地来看，低迷的内地楼市可能会成为其重要部署之一。而相比之下，内地房企正在陷入疲惫不堪的借旧换新“迷局”。
　　众多房企不但需要偿付到期债务，还需要支付其他债务的巨量利息。记者查询香港联交所公开资料及多家公司财报发现，包括雅居乐、合生创展、碧桂园、绿城中国、华润置地、恒大地产、富力地产等30余家在港上市房企，2012年均有多笔海外债券到期或需支付利息。不少房企自在香港上市以来，便不停举债融资，以新债抵旧债，而融资利率也随之节节高升。
　　就单个公司而言，碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用，金额达数千万元。截至目前，碧桂园优先票据负债22.25亿美元(约合126.6亿元人民币)，年付利息约14亿元，几乎是其去年净利润58亿元人民币的1/4。
　　另一南派房企雅居乐仅2011年就曾多次进行发债、银团贷款、信托等融资，目前其融资路还在延续。申银万国日前发文指出，雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，包括未付土地款2亿元、建筑成本160亿元、税费70亿元、利息支出20亿元，以及即将到期的信托贷款26亿元，且还未计入短期银行贷款50亿元及计划买地资金50亿元。
　　此外，绿城中国有1.8亿元人民币可换股债券于今年5月到期、上海证大有1.39亿美元票据于6月到期。
　　从总量上来看，近一年来房企海外已经突破以往水平。仅从已公布的数据看，2011年上半年，据中原地产和伟业我爱我爱家研究部统计，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。
　　据世联地产董事长陈劲松此前透露，若以项目计，过去一年大概有1000个项目进行了海外私募融资，这数百亿债务于2012年年中陆续到期，届时将会集中兑付。而此前不少债券市场及银行业内大多数人都估算得出，今年将有约4000亿元人民币的高息债将陆续到期，需要房地产企业赎回。
　　张璐表示，随着众多开发商海外发债，房企海外发债受到成本上升等影响规模将缩减。目前债务(扣除再融资)将使内地房企调整后的债务/资本值比率，维持在60%-65%的高水平。此外，部分企业海外融资主要用于规模扩张，一旦市场出现低迷，销售恶化，其资金链安全将受到严重影响，尤其如此巨大举债，一旦集中到期将使部分发债企业出现财务困难。