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房还是那个房，地还是那块地，社会财富并没有增加，而房价却翻了两番，房价中存在着巨大的泡沫。
一边是居民持币待购，一边是房价不断上涨，出现了房价的“囚徒困境”。
虚假的繁荣现象
2006年的“两会”上，代表们关心的热点问题是房价。
杭州27岁的中学教师抱怨说：“刚工作3年时，攒的钱还可以买个客厅。现在攒了5年，反倒只够买个卫生间了。”北京等大城市有越来越多的高校教师和白领离买房梦越来越远，上海一些地方的房价从2002年初至2005年底一直飞涨，从4000元/m2的房子涨到16000元/m2。
房还是那个房，地还是那块地，社会财富并没有增加，而房价却翻了两番，房价中存在着巨大的泡沫。
2005年11月末，全国空置房面积达到1.12亿平方米，空置率达26%。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%之间为合理区；空置率在10%—20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
近年来，一直抨击高房价的国内学者有中国社科院金融所的易宪容、“炮轰温州炒房团第一人”的尹中立以及国资委研究中心的赵晓等，而以任志强为首的房地产商则抛出“地荒论”、“地价上涨论”、“富人论”、“暴利有理”等，为高房价和产业暴利开脱。
一些专家鼓吹房价不贵时说：“即使一个人年薪5万，两口子一年也是10万，5年就50万，所以房价不贵。”这些专家显然不懂或故作不懂经济学。维持劳动力的简单再生产，扣掉个人的各种必要消费，50万至少要10年才能攒下，还要假设10年后房价不变及两口子不要孩子。实际上，在北京，两口子年薪10万是个很高的门槛，2005年北京城市居民人均可支配收入为17653元。
央行《2006年1月季度全国城镇储户问卷调查》结果显示，全国50个大、中、小城市居民住房购买意愿明显降温。北京市房地产交易网的数据显示，北京2006年2月份期房销售继续下滑。国家统计局监测，2006年2月份，我国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，环比上涨0.7％，同比上涨5.5％。
一边是居民持币待购，一边是房价不断上涨，出现了房价的“囚徒困境”。
炒房与炒股类似，股市中庄家通过控制流通股，然后拉升，由散户接盘，等到庄家出货出得差不多的时候股价就暴跌。世界上没有只涨不跌的股价，也同样不会有只涨不跌的房价。当年北海、海南的房地产泡沫破灭后，许多开发商、炒房者、接盘的散户深套其中，至今都不能自拔。目前，国内大城市的房价已失去理性，到了最后的疯狂阶段，谁愿意现在接击鼓传花的最后一棒？
市场结构的四种形式是完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和垄断。房地产市场被地方政府分割，形成一个个的区域寡头垄断结构。目前个人购买的主力是25岁至35岁的年轻人，之所以加入购买大军就在于买房的钱不是自己的财富，甚至也不是家庭的财富，而是通过各种方式借来的财富。房地产市场的繁荣成为一种虚假繁荣。
购买者讨价还价地位弱小
房价飞涨是不同利益主体相互影响和博弈的结果。很多地方房价飞涨的背后，既有居民住房消费支撑的主动需求，也有因城市房屋拆迁带来的被动需求；既有政策性的地价上涨，也有新建住宅的建筑成本上涨；既有消费者“买涨不买跌”的心理预期，还有房地产商的投机性炒作。
房价的涨跌关系到地方政府、房产商、银行以及为数不少的炒房者，在这些强势力量面前，住房购买者的讨价还价地位非常弱小。消灭了住房购买者的需求，开发商等的暴利就无从谈起。反观近年来疯狂的房价上涨，过去房地产业过多注意“先富起来的一部分人”和“投机者”。但房地产业应遵循一般的产业发展规律，忽视梯次较低的人群消费就是放弃或忽视最大的一块蛋糕，房地产业将难以可持续发展。
对于许多地方政府而言，土地使用权的费用成为地方财政的重要源泉，地价因房价飚升而日益高涨，成为许多城市的“摇钱树”。地方政府还能从楼市活跃中获得大量的税费收入。而楼市火爆带来的相关产业发展，也给地方经济注入极大的活力，“政绩”显得卓著。
实际上，房价和地价本身就是先有鸡还是先有蛋的关系。浙江省长吕祖善说，“房价能不能稳定，关键在政府”，“衣、食、住、行”本是人的最基本需求。这关系到“以人为本”的科学发展观能否落到实处。而银行也能从房产商筹资建房和房产销售的过程中获益良多，近年来大量增加的购房贷款，为银行带来新的经济增长点。此外，同样关心楼市冷暖的“炒房者”一直被认为是掀起楼市上涨狂潮的“罪魁祸首”，如温州炒房团、山西炒房团等。但仅是“炒房者”是没有能力完全控制房价的。
暴涨的金融制度原因
目前，各种重要行业依然是政府垄断机制在运转，如银行、金融、冶金、能源、信息、运输、医疗、教育、土地等。垄断经营所带来的矛盾日益突出，首当其冲的就是房地产。
一个房地产开发商从工行贷款1个亿，他只需用0.5亿元开发房子。然后提高售价，再把开发中的房子按其售价标准抵押从农行再贷款2亿。然后再用这2亿中的1亿开发一套售价更高的房子来找建行抵押贷款4亿。这是一个滚雪球的疯狂贷款模式。
房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押，自然就越来越容易从银行贷款。上海房地产价格快速飙升的重要原因是商业银行新增贷款的50%以上都流向房地产，浦东房地产买卖中有50%是通过商业银行的资金在炒作房地产。
在银行有点“路子”的人会进行疯狂的按揭。例如，他先按揭一套80万的房子，自己出10万首付，然后从银行贷出70万，再把该房子抬高到180万出售。这时他的亲友再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万，再从银行贷出150万，然后就不管了。不还贷款怎么办？根据合同，贷款人不还钱可以收走房子。转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府和银行手里。这就是为什么很多新楼盘刚开始装修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行。银行拿到这个房子更不敢降价，只好再加点价接着卖。
银行损失的资金经过少数人之手大量流向市场，这些人开始在其他领域疯狂投资，但付出的工资起码要够员工付房子月租或者月供。正是因为房价的高涨造就了中国城市人口工资水平的相对提升。
高房价还会走多远
中国社科院发布《2006年城市竞争力蓝皮书》，指出深杭沪京房价严重偏离了应有水平，过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强。房价持续过快上涨，将使企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。同时，还会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，损害城市的长远发展。
高房价加大了地方财政风险。近年来，不少城市从出售土地、房产交易中得到大笔财政收入，财政收入对房地产的依赖也在增大。但政府的支出通常是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。
高房价终将造成生产相对过剩的危机，造成银行不良贷款增加，造成社会资源的极大浪费。一旦房地产泡沫破裂，上下游诸多关联行业势必会受到打击，从而给整体经济稳定埋下隐患。
中国房地产市场跟国外一样存在着明显的周期性。从市场购房资金成本与租金的比率来看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3—1.5倍，月供为租金的1.5—2倍，已与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。日本的房地产泡沫于20世纪80年代形成、90年代破裂，曾给日本经济造成致命打击，应当成为我们的前车之鉴。
房地产市场不是自由竞争市场，必须由政府规制。在房地产宏观调控的重点地区，已出现房价的“囚徒困境”。对于普通百姓而言，时间就是抗争房地产富商最有力的武器，就是压垮虚高房价这头“骆驼”的最后一根稻草。房价回归到百姓能够承受的合理水平，尽管还没有一个明确的时间表，但人们有理由相信，在国家和政府的高度重视下，应该不会太远了。
（作者单位：秦喜杰，湖南工业大学经济管理学院副教授；陈洪，中南林业科技大学副教授）
一边是居民持币待购，一边是房价不断上涨，出现了房价的“囚徒困境”。
虚假的繁荣现象
2006年的“两会”上，代表们关心的热点问题是房价。
杭州27岁的中学教师抱怨说：“刚工作3年时，攒的钱还可以买个客厅。现在攒了5年，反倒只够买个卫生间了。”北京等大城市有越来越多的高校教师和白领离买房梦越来越远，上海一些地方的房价从2002年初至2005年底一直飞涨，从4000元/m2的房子涨到16000元/m2。
房还是那个房，地还是那块地，社会财富并没有增加，而房价却翻了两番，房价中存在着巨大的泡沫。
2005年11月末，全国空置房面积达到1.12亿平方米，空置率达26%。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%之间为合理区；空置率在10%—20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
近年来，一直抨击高房价的国内学者有中国社科院金融所的易宪容、“炮轰温州炒房团第一人”的尹中立以及国资委研究中心的赵晓等，而以任志强为首的房地产商则抛出“地荒论”、“地价上涨论”、“富人论”、“暴利有理”等，为高房价和产业暴利开脱。
一些专家鼓吹房价不贵时说：“即使一个人年薪5万，两口子一年也是10万，5年就50万，所以房价不贵。”这些专家显然不懂或故作不懂经济学。维持劳动力的简单再生产，扣掉个人的各种必要消费，50万至少要10年才能攒下，还要假设10年后房价不变及两口子不要孩子。实际上，在北京，两口子年薪10万是个很高的门槛，2005年北京城市居民人均可支配收入为17653元。
央行《2006年1月季度全国城镇储户问卷调查》结果显示，全国50个大、中、小城市居民住房购买意愿明显降温。北京市房地产交易网的数据显示，北京2006年2月份期房销售继续下滑。国家统计局监测，2006年2月份，我国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，环比上涨0.7％，同比上涨5.5％。
一边是居民持币待购，一边是房价不断上涨，出现了房价的“囚徒困境”。
炒房与炒股类似，股市中庄家通过控制流通股，然后拉升，由散户接盘，等到庄家出货出得差不多的时候股价就暴跌。世界上没有只涨不跌的股价，也同样不会有只涨不跌的房价。当年北海、海南的房地产泡沫破灭后，许多开发商、炒房者、接盘的散户深套其中，至今都不能自拔。目前，国内大城市的房价已失去理性，到了最后的疯狂阶段，谁愿意现在接击鼓传花的最后一棒？
市场结构的四种形式是完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和垄断。房地产市场被地方政府分割，形成一个个的区域寡头垄断结构。目前个人购买的主力是25岁至35岁的年轻人，之所以加入购买大军就在于买房的钱不是自己的财富，甚至也不是家庭的财富，而是通过各种方式借来的财富。房地产市场的繁荣成为一种虚假繁荣。
购买者讨价还价地位弱小
房价飞涨是不同利益主体相互影响和博弈的结果。很多地方房价飞涨的背后，既有居民住房消费支撑的主动需求，也有因城市房屋拆迁带来的被动需求；既有政策性的地价上涨，也有新建住宅的建筑成本上涨；既有消费者“买涨不买跌”的心理预期，还有房地产商的投机性炒作。
房价的涨跌关系到地方政府、房产商、银行以及为数不少的炒房者，在这些强势力量面前，住房购买者的讨价还价地位非常弱小。消灭了住房购买者的需求，开发商等的暴利就无从谈起。反观近年来疯狂的房价上涨，过去房地产业过多注意“先富起来的一部分人”和“投机者”。但房地产业应遵循一般的产业发展规律，忽视梯次较低的人群消费就是放弃或忽视最大的一块蛋糕，房地产业将难以可持续发展。
对于许多地方政府而言，土地使用权的费用成为地方财政的重要源泉，地价因房价飚升而日益高涨，成为许多城市的“摇钱树”。地方政府还能从楼市活跃中获得大量的税费收入。而楼市火爆带来的相关产业发展，也给地方经济注入极大的活力，“政绩”显得卓著。
实际上，房价和地价本身就是先有鸡还是先有蛋的关系。浙江省长吕祖善说，“房价能不能稳定，关键在政府”，“衣、食、住、行”本是人的最基本需求。这关系到“以人为本”的科学发展观能否落到实处。而银行也能从房产商筹资建房和房产销售的过程中获益良多，近年来大量增加的购房贷款，为银行带来新的经济增长点。此外，同样关心楼市冷暖的“炒房者”一直被认为是掀起楼市上涨狂潮的“罪魁祸首”，如温州炒房团、山西炒房团等。但仅是“炒房者”是没有能力完全控制房价的。
暴涨的金融制度原因
目前，各种重要行业依然是政府垄断机制在运转，如银行、金融、冶金、能源、信息、运输、医疗、教育、土地等。垄断经营所带来的矛盾日益突出，首当其冲的就是房地产。
一个房地产开发商从工行贷款1个亿，他只需用0.5亿元开发房子。然后提高售价，再把开发中的房子按其售价标准抵押从农行再贷款2亿。然后再用这2亿中的1亿开发一套售价更高的房子来找建行抵押贷款4亿。这是一个滚雪球的疯狂贷款模式。
房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押，自然就越来越容易从银行贷款。上海房地产价格快速飙升的重要原因是商业银行新增贷款的50%以上都流向房地产，浦东房地产买卖中有50%是通过商业银行的资金在炒作房地产。
在银行有点“路子”的人会进行疯狂的按揭。例如，他先按揭一套80万的房子，自己出10万首付，然后从银行贷出70万，再把该房子抬高到180万出售。这时他的亲友再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万，再从银行贷出150万，然后就不管了。不还贷款怎么办？根据合同，贷款人不还钱可以收走房子。转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府和银行手里。这就是为什么很多新楼盘刚开始装修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行。银行拿到这个房子更不敢降价，只好再加点价接着卖。
银行损失的资金经过少数人之手大量流向市场，这些人开始在其他领域疯狂投资，但付出的工资起码要够员工付房子月租或者月供。正是因为房价的高涨造就了中国城市人口工资水平的相对提升。
高房价还会走多远
中国社科院发布《2006年城市竞争力蓝皮书》，指出深杭沪京房价严重偏离了应有水平，过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强。房价持续过快上涨，将使企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。同时，还会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，损害城市的长远发展。
高房价加大了地方财政风险。近年来，不少城市从出售土地、房产交易中得到大笔财政收入，财政收入对房地产的依赖也在增大。但政府的支出通常是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。
高房价终将造成生产相对过剩的危机，造成银行不良贷款增加，造成社会资源的极大浪费。一旦房地产泡沫破裂，上下游诸多关联行业势必会受到打击，从而给整体经济稳定埋下隐患。
中国房地产市场跟国外一样存在着明显的周期性。从市场购房资金成本与租金的比率来看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3—1.5倍，月供为租金的1.5—2倍，已与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。日本的房地产泡沫于20世纪80年代形成、90年代破裂，曾给日本经济造成致命打击，应当成为我们的前车之鉴。
房地产市场不是自由竞争市场，必须由政府规制。在房地产宏观调控的重点地区，已出现房价的“囚徒困境”。对于普通百姓而言，时间就是抗争房地产富商最有力的武器，就是压垮虚高房价这头“骆驼”的最后一根稻草。房价回归到百姓能够承受的合理水平，尽管还没有一个明确的时间表，但人们有理由相信，在国家和政府的高度重视下，应该不会太远了。
（作者单位：秦喜杰，湖南工业大学经济管理学院副教授；陈洪，中南林业科技大学副教授）