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[摘 要]近年来，关于重庆房地产业存在泡沫的呼声愈来愈高。究竟重庆房地产市场是否存在泡沫，成为当下研究的重点。本文基于重庆市2005年～2010年房地产业数据，测度重庆房地产业是否存在泡沫，并就分析结果提出相应对策建议。
[关键词]重庆 房地产业 泡沫度
一、引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。
国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。
二、研究方法
目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。
基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。
单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。
综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数<100%时，表明房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫测度系数>100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。
本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。
三、实证分析
1.单项指标分析
(1)房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。
由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。
(2)房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。
由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。
(3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率
房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。
表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值
数据来源：重庆市统计年鉴
通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。
2.综合指数分析
通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。
由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。
四、对策建议
重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。
本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议：
1.加强公租房等住房保障制度的实施
公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。
2.进一步完善房产税等调控措施
重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。
3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。
参考文献:
[1]刘琳，郑思奇，黄英．清华大学房地产研究所．房地产泡沫测度系数的编制方法［J］．中国房地产，2003，（06）
[2]刘志松．我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题［J］．经济纵横，2003
[3]谢经荣.地产经济学[M].北京：北京大学出版社，2003:10-12
[4]李维哲,曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[J]山西财经大学学报,2002(4):99-101
[5]王辉龙.房地产泡沫：理论分析与长三角实证检验.[J]南京师大学报,2009(3):51-54
[关键词]重庆 房地产业 泡沫度
一、引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。
国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。
二、研究方法
目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。
基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。
单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。
综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数<100%时，表明房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫测度系数>100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。
本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。
三、实证分析
1.单项指标分析
(1)房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。
由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。
(2)房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。
由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。
(3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率
房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。
表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值
数据来源：重庆市统计年鉴
通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。
2.综合指数分析
通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。
由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。
四、对策建议
重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。
本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议：
1.加强公租房等住房保障制度的实施
公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。
2.进一步完善房产税等调控措施
重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。
3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。
参考文献:
[1]刘琳，郑思奇，黄英．清华大学房地产研究所．房地产泡沫测度系数的编制方法［J］．中国房地产，2003，（06）
[2]刘志松．我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题［J］．经济纵横，2003
[3]谢经荣.地产经济学[M].北京：北京大学出版社，2003:10-12
[4]李维哲,曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[J]山西财经大学学报,2002(4):99-101
[5]王辉龙.房地产泡沫：理论分析与长三角实证检验.[J]南京师大学报,2009(3):51-54