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摘要：基于房地产企业市场竞争力日益激烈的现状，文章采用AHP模糊综合评价法分析影响房地产企行业核心竞争力的因素及其作用机理。通过搜集文献、理论研究确定各影响因素指标的相对权重，通过构建评价矩阵，最终确定竞争力影响因素等级，期望本文研究能够提高房地产企业竞争力，促进房地产企业稳健发展。
关键词：房地产市场；AHP；模糊综合评价
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-3315（2021）6-118-002
当前企业核心竞争力的研究角度逐渐由环境和市场结构向企业内部倾斜。文章从房地产企业当前的市场现状出发，通过大量文献研究以及数据搜集，采用AHP探索各个因素对于房地产企业的核心竞争力的影响机理，并构建房地产竞争力制约因素模糊综合评价模型。为深入了解房地产企业的竞争力影响因素提供依据，同时希望给房地产企业找到提高自身竞争力的基本着力点。
一、层次分析法基本概述
层次分析法（AHP）在定量分析和定性分析基础上进行综合分析，具有分析的系统化特点，它遵循分解、比较分析思维方法决策，把研究对象视为一个系统，一个层级权重变化会影响其他层级的分析和结果[1]；具有决策方法简易化：通过定量分析将复杂的理论系统逐步分解大家容易理解的内容，经过定量分析使得分析过程系统化[2]。但AHP也不是简单地追求逻辑和推理过程，它能够将目标有序地分解为多层次的单目标的问题，最终进行简易运算。层次分析法的简易实用性体现在它便于理解，对于不同文化程度的人群没有明确的限制，经过简单分析决策者都能够理解并掌握[3]。
二、竞争力制约因素评价指标的选取
本研究通过专家访谈征求了房地产方面专家、学者以及教授房地产课程的老师等12位相关人士的意见和建议，在充分地研究分析大量与本研究相关的文献，依据科学性以及系统性等指标选取的原则，通过不断地比较、分析，构建了房地产市场竞争力制约因素指标体系（见图）。
三、房地产企业竞争力制约因素模型
房地产企业竞争力制约因素评价涉及的因素很多，不仅包括资金资源、投资运作等一系列定量指标[4]，同时也包括品牌的影响力、企业的文化建设等一系列的定性指标[5]。在以往的评价分析过程中，由于受到各方面的影响，使得评价对象具有不确定从而严重影响评价的科学性。通过模糊综合评价法采纳领域专家意见，通过数据量化评价指标因素，保证评价过程科学有效。AHP模糊综合评價法实施过程：
（一）首先构建评价指标的因素集U=U1，U2，U3…，Un以及评价集V=V1，V2，V3，…，Vn；
（二）采用AHP构造出权重向量A，评价单因素指标，构建出对比矩阵R：首先运用AHP确定第二层指标权重A1、A2、A3直到An，其次将实际调查数据进行标准化得到R11、R22、R33直至Rnn，最后构造评价矩阵R；
（三）合成第一级指标的权重向量A，选择恰当的算子将其与模糊综合评价矩阵进行合成，构建出谈判结果向量B；然后对得到的评价结果进行分析：B=A×R。
四、实证分析
（一）收集研究相关的数据
按照上述介绍的方法步骤对江苏省南京市建邺区的房地产企业项目进行了综合地评价，本研究通过向房地产公司发放问卷、实地调查等方式，对于9家房地产企业的领导人员、企业员工进行实地调查。一共发放调查问卷200多份，其中有效地回收了186份，因而有效率达到93%。
（二）对于影响房地产企业的市场竞争力的指标权重进行评定
通过对房地产企业领导人员及企业员工发放调查问卷以及实地调查，将构建的竞争力评价指标体系发给房地产领域相关的专家学者。专家通过采用1-9的比例标度法，成对比较最终确定影响因素各个指标的重要程度，然后给各个指标一定的标度。采用AHP确定第一层指标评价判断矩阵然后计算出各个评价指标的权重。
对各指标赋值运算得到权重，目标层U对一级指标层Ui的权重：W=0.143，0.191，0.503，0.163。一级指标层Ui对二级指标层权重：W1=0.353，0.103，0.401，0.143；W2=0.272，0.532，0.196；W3=0.275，0.102，0.237，0.386；W4=0.194，0.055，0.216，0.355；
从权重结结果分析一级指标重要程度由高到低为：资本运盈能力、项目规划设计能力、市场推广能力、组织管理能力。组织管理能力指标重要程度由高到低为：科学管理能力>企业制度>人力资源组织协调能力>企业的文化建设。项目规划设计指标重要程度由高到低为：顾客分析能力>产品的定位能力>产品创新性研发能力。资本运盈能力指标重要程度由高到低为：土地资源>资金资源、资本运作>投资分析。市场推广能力指标重要程度由高到低为：品牌的影响力>服务人群满意度>服务保证能力>营销手段和途径。
通过模糊综合评价划分评定等级为：良好、较好、合格、较差，很差。利用模糊综合评价法，将评定等级分为5个等级V分为：非常好，比较好，一般，不太好，很差，各等级分值为90分、70分、50分、30分和10分，各等级对应综合评价分数范围为100-80分、80-60分、60-40分、40-20分和20-0分。邀请房地产领域专家进行评定打分，计算指标层指标的评价隶属度为：R1、R2、R3、R4。针对各子项目通过一级模糊综合评价，由各个指标层权重Wi，专家及学者的评分占比得到4个以及指标层分别对应的专家评价隶属矩阵Di：4个隶属度向量矩阵组成隶属度矩阵D；通过二级模糊综合评价，由第一指标层指标的权重W乘隶属度矩阵D，得到得分分配向量E，将E进行归一化处理得到E′：E′= E1′、E2′、E3′、E4′、E5′，最终得分F=E1′×90 E2′×70 E3′×50 E4′×30 E5′×10。
五、研究结论
综上，本研究基于AHP模糊综合评价法对房地产市场竞争力的影响因素进行分析研究，得出房地产市场竞争力的制约因素包括：组织管理能力、项目规划设计能力、资本运盈能力和市场推广能力。其中组织管理能力中最重要的是企业的科学管理能力；项目规划设计能力中最重要的是顾客分析能力；资本运盈中最重要的是土地资源；市场推广能力中最重要的是品牌影响力。企业发展过程中，应充分考虑这些影响因素，并重视权重较高的指标，促进企业核心竞争力的发展。
参考文献：
[1]王梦娟，刘智勇，王峰顺，马欣.基于IPA分析法的老旧住宅综合改造研究——以南京市部分改造示范小区为例[J]工程经济， 2020，30（07）：21-25
[2]陈嫚嫚，陆春杰，黄丽静，李洁.城市轨道交通项目社会效益评价[J]建设科技，2019（21）：13-16 21
[3]冯立涛，李雪娜.房地产开发企业核心竞争力影响因素研究[J]工程与建设，2015，29（04）：569-571 574
[4]陈炀，苗通，马欣.基于AHP模糊综合评价法的养老机构绩效评价研究[J]中国物价，2020（05）：90-93
[5]罗福周，韩言虎.西部地区房地产企业核心竞争力影响因素实证研究——以陕西省为例[J]建筑经济，2013（07）：64-67
关键词：房地产市场；AHP；模糊综合评价
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-3315（2021）6-118-002
当前企业核心竞争力的研究角度逐渐由环境和市场结构向企业内部倾斜。文章从房地产企业当前的市场现状出发，通过大量文献研究以及数据搜集，采用AHP探索各个因素对于房地产企业的核心竞争力的影响机理，并构建房地产竞争力制约因素模糊综合评价模型。为深入了解房地产企业的竞争力影响因素提供依据，同时希望给房地产企业找到提高自身竞争力的基本着力点。
一、层次分析法基本概述
层次分析法（AHP）在定量分析和定性分析基础上进行综合分析，具有分析的系统化特点，它遵循分解、比较分析思维方法决策，把研究对象视为一个系统，一个层级权重变化会影响其他层级的分析和结果[1]；具有决策方法简易化：通过定量分析将复杂的理论系统逐步分解大家容易理解的内容，经过定量分析使得分析过程系统化[2]。但AHP也不是简单地追求逻辑和推理过程，它能够将目标有序地分解为多层次的单目标的问题，最终进行简易运算。层次分析法的简易实用性体现在它便于理解，对于不同文化程度的人群没有明确的限制，经过简单分析决策者都能够理解并掌握[3]。
二、竞争力制约因素评价指标的选取
本研究通过专家访谈征求了房地产方面专家、学者以及教授房地产课程的老师等12位相关人士的意见和建议，在充分地研究分析大量与本研究相关的文献，依据科学性以及系统性等指标选取的原则，通过不断地比较、分析，构建了房地产市场竞争力制约因素指标体系（见图）。
三、房地产企业竞争力制约因素模型
房地产企业竞争力制约因素评价涉及的因素很多，不仅包括资金资源、投资运作等一系列定量指标[4]，同时也包括品牌的影响力、企业的文化建设等一系列的定性指标[5]。在以往的评价分析过程中，由于受到各方面的影响，使得评价对象具有不确定从而严重影响评价的科学性。通过模糊综合评价法采纳领域专家意见，通过数据量化评价指标因素，保证评价过程科学有效。AHP模糊综合评價法实施过程：
（一）首先构建评价指标的因素集U=U1，U2，U3…，Un以及评价集V=V1，V2，V3，…，Vn；
（二）采用AHP构造出权重向量A，评价单因素指标，构建出对比矩阵R：首先运用AHP确定第二层指标权重A1、A2、A3直到An，其次将实际调查数据进行标准化得到R11、R22、R33直至Rnn，最后构造评价矩阵R；
（三）合成第一级指标的权重向量A，选择恰当的算子将其与模糊综合评价矩阵进行合成，构建出谈判结果向量B；然后对得到的评价结果进行分析：B=A×R。
四、实证分析
（一）收集研究相关的数据
按照上述介绍的方法步骤对江苏省南京市建邺区的房地产企业项目进行了综合地评价，本研究通过向房地产公司发放问卷、实地调查等方式，对于9家房地产企业的领导人员、企业员工进行实地调查。一共发放调查问卷200多份，其中有效地回收了186份，因而有效率达到93%。
（二）对于影响房地产企业的市场竞争力的指标权重进行评定
通过对房地产企业领导人员及企业员工发放调查问卷以及实地调查，将构建的竞争力评价指标体系发给房地产领域相关的专家学者。专家通过采用1-9的比例标度法，成对比较最终确定影响因素各个指标的重要程度，然后给各个指标一定的标度。采用AHP确定第一层指标评价判断矩阵然后计算出各个评价指标的权重。
对各指标赋值运算得到权重，目标层U对一级指标层Ui的权重：W=0.143，0.191，0.503，0.163。一级指标层Ui对二级指标层权重：W1=0.353，0.103，0.401，0.143；W2=0.272，0.532，0.196；W3=0.275，0.102，0.237，0.386；W4=0.194，0.055，0.216，0.355；
从权重结结果分析一级指标重要程度由高到低为：资本运盈能力、项目规划设计能力、市场推广能力、组织管理能力。组织管理能力指标重要程度由高到低为：科学管理能力>企业制度>人力资源组织协调能力>企业的文化建设。项目规划设计指标重要程度由高到低为：顾客分析能力>产品的定位能力>产品创新性研发能力。资本运盈能力指标重要程度由高到低为：土地资源>资金资源、资本运作>投资分析。市场推广能力指标重要程度由高到低为：品牌的影响力>服务人群满意度>服务保证能力>营销手段和途径。
通过模糊综合评价划分评定等级为：良好、较好、合格、较差，很差。利用模糊综合评价法，将评定等级分为5个等级V分为：非常好，比较好，一般，不太好，很差，各等级分值为90分、70分、50分、30分和10分，各等级对应综合评价分数范围为100-80分、80-60分、60-40分、40-20分和20-0分。邀请房地产领域专家进行评定打分，计算指标层指标的评价隶属度为：R1、R2、R3、R4。针对各子项目通过一级模糊综合评价，由各个指标层权重Wi，专家及学者的评分占比得到4个以及指标层分别对应的专家评价隶属矩阵Di：4个隶属度向量矩阵组成隶属度矩阵D；通过二级模糊综合评价，由第一指标层指标的权重W乘隶属度矩阵D，得到得分分配向量E，将E进行归一化处理得到E′：E′= E1′、E2′、E3′、E4′、E5′，最终得分F=E1′×90 E2′×70 E3′×50 E4′×30 E5′×10。
五、研究结论
综上，本研究基于AHP模糊综合评价法对房地产市场竞争力的影响因素进行分析研究，得出房地产市场竞争力的制约因素包括：组织管理能力、项目规划设计能力、资本运盈能力和市场推广能力。其中组织管理能力中最重要的是企业的科学管理能力；项目规划设计能力中最重要的是顾客分析能力；资本运盈中最重要的是土地资源；市场推广能力中最重要的是品牌影响力。企业发展过程中，应充分考虑这些影响因素，并重视权重较高的指标，促进企业核心竞争力的发展。
参考文献：
[1]王梦娟，刘智勇，王峰顺，马欣.基于IPA分析法的老旧住宅综合改造研究——以南京市部分改造示范小区为例[J]工程经济， 2020，30（07）：21-25
[2]陈嫚嫚，陆春杰，黄丽静，李洁.城市轨道交通项目社会效益评价[J]建设科技，2019（21）：13-16 21
[3]冯立涛，李雪娜.房地产开发企业核心竞争力影响因素研究[J]工程与建设，2015，29（04）：569-571 574
[4]陈炀，苗通，马欣.基于AHP模糊综合评价法的养老机构绩效评价研究[J]中国物价，2020（05）：90-93
[5]罗福周，韩言虎.西部地区房地产企业核心竞争力影响因素实证研究——以陕西省为例[J]建筑经济，2013（07）：64-67