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【摘 要】众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。
【关键词】房地产开发；项目管理；问题
引言：
在我国经济产业中，房地产作为其领域内的支柱性产业，它对我国的经济领域的发展起到了举足轻重的作用。在当今时代，各个行业都需要管理，而房地产的工程管理里的公用就是为了提升工程项目整体的竞争力，在一定程度上提高其经济效益。本文就是在此背景下，通过讨论我国房地产在工程管理上存在的一些基本问题，再找到解决问题的可行性办法，来促进我国房地产的健康可持续发展。
一、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
二、现代房地产开发工程项目管理的一般问题分析
1、在施工中对国家管理规定不重视
房地产开发公司没有进行有效的工程管理，为了追求尽早实现经济利益，不顾开发程序的限制率先施工，这给房地产公司带来了不良的影响，也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。
2、缺乏有效的施工过程管控
在实际的房地产项目建设过程中，项目施工缺乏有效管控、施工队伍和人员流动性大、现场管理不规范等现象依然存在。究其原因，一方面，是由于相关的项目责任人缺乏管理经验和能力，对施工相关技术操作人员的技能、经验等缺乏足够的了解；另一方面，包括工程组织机构及人员的经常性变更造成项目施工管理的不连贯、与现场施工人员的沟通不够、相关程序办理过程混乱、缺乏统一有效的管理等。
3、市场供求的不确定性
市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中开发商所承担的这种风险比一般的行业市场风险大很多，这是整个房地产项目中最重要、最直接的风险之一。
4、房地产项目的风险管理方面
现代房地产相关的风险一般涉及政治环境、环境保护、社会金融市场和财务风险、房地产企业的经营风险以及企业的信用风险等众多方面的内容。强化各项风险的有效管控，最大程度的降低风险的产生和扩大，与企业的生存和发展密切相关。其中，政治风险对房地产企业的未来投资有重要影响，环保风险对项目施工的质量至关重要。在实际的房地产建设过程中，部分企业仍然存在相关风险管理意识不足，对房地产建设各项风险的管控力度不够等现象，为企业项目的施工安全和工程质量埋下了隐患。
5、工程建设的效率有待提升
由于现代的房地产建设项目涉及的建筑工程建设、施工以及设计企业众多、各施工单位间不可避免的存在交叉施工的现象，同时，存在各施工单位忽视工程的整体施工、按照自身的建设要求及流程进行操作、各不同施工单位间缺乏有效的沟通和协调的现象产生。与此同时，当工程建设过程中出现各种具体的问题时，容易出现追责不明、缺乏合作、解决的方式不合理，甚至造成项目施工的无序进行，上述现象不但不必要的延缓了整个工程的进度，导致工程建设整体成本的提升，反过来又制约了各施工单位的施工效率。
三、提升現代房地产开发工程项目管理水平的主要措施分析
1、制定长远明确的项目计划。项目计划关乎整个醒项目能否从头到尾完整的进行，和能否按期完成工程项目。还要有短期的计划，在一定的时间里要按照计划完成项目的内容，对于无法完成的时期，要在下一个短期目标前完成。做到计划引领工程进度，工程进度按计划稳步进行，无论出现任何其它不可预期的情况都可以在最后按期完成总的目标。
其次要做好房地产开发工期的控制，从项目征地决策所用的时间到合作团队和项目定位经过各个部门所用的时间都要有个明确的规定，保证在实施阶段能够一步步的按计划进行。
其次，也是最重要的就是保证施工的质量，这是重中之重，是一个工程的核心，不管一个工程完成的有多快，如果它的质量在最后检查的时候不能过关，那么以前的工作都是浪费时间。所以保证质量是关键是前提，在此基础上再加快工程的进度才是上上之策。
2、健全房地产开发项目监理制度。要想提高房地产开发项目的整体管理水平。必须要注意一下几个方面的内容：（1）首先健全监理制度，构建全方位监理机制。重视监理单位资质管理，针对监理取费标准而言，必须要依据市场实际情况，适当予以提高处理，预防恶性竞争。与此同时，必须要加大教育培训力度，提升监理人员的综合素质；（2）正确处理建设单位、监理单位、承建单位三者之间的关系。建设单位与监理单位具有合同约定关系，当监理委托的合同一旦确定，则建设单位不可干涉监理工作； （3）建设单位必须要积极发挥协调与监督作用，对监理工作进行全面检查。
3、做到严格遵守国家房地产工程管理的规定。比如设计图纸供应落实和资金、物资和为施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件已落实，这些都是施工前的准备工作，也是国家房地产工程管理的规定。还有要在建设工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工单位共同编制工程竣工图，进行工程质量评议，整理各种技术资料，及时完成工程初验，并向有关主管部门提交竣工验收报告。
4、不断强化项目相关的风险管理。现代房地产项目的风险控制旨在通过科学、有效的技术和管理方法来实现对房地产项目各项风险的规避和控制，通过降低项目涉及的隐性损失，切实有效的保障项目各方的实际利益。实际的风险管理过程中，一般涉及风险规避和转移两个方面。对此，可以通过以下方面进行考虑：1）关于房地产项目的风险规避。对房地产项目进行有效规避是指当项目中存在的相关风险值达到项目各方不能接受的程度时，而放弃相关资金投入或决策的措施。同时应当注意到，虽然通过风险规避能够降低风险带来的潜在损失，然而，也是一种不经济的消极防御措施；2）关于房地产项目相关的风险转移。对现代房地产项目的风险进行转移，旨在通过某些风险预测及防范、管理措施，把某种项目风险转移到其他方面。对房地产项目相关风险进行有效转移是现代房地产企业普遍接受的一种项目管理方法。
5、强化房地产项目的进度管理。房地产项目的工程进度对项目整体的经济效益具有重要影响。实际的工程进度管理过程中，可以采取网络计划的方式。该方式的实现借助网络图完成。房地产项目工程的网络图能够对实际工程中涉及的各项工作以及施工活动之间的先后顺序及关系进行描述，通过项目工程的网络图，相关人员能够对工程的建设周期、各施工活动之间的联系进行掌握。由此，当对相关的关键线路、具体的施工方案、施工资源和流程的分析、审核以及管控，有助于房地产建设单位严格的把握工程的实际进度。这就要求房地产建设相关单位构建科学、明晰的追责机制，加强有关职能部门的指导及监督力度，结合项目施工的实际情况和企业的条件，切实做好项目施工的前期规划、设计与筹备，制定实用的、符合现场实际的施工操作和人员组织方案。在实际的房地产项目前期准备过程中，企业应当从项目规模、施工难度、人员储备等角度出发，合理的对施工相关的责任人员、技术操作人员等进行分配，积极的组织相关人员、设计和监理单位对工程的设计图纸等资料进行汇总、熟悉和审核，及时发现和消除潜在的隐患和问题，并制定科学、高效的应急处理机制和应对措施。
结束语
中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史时期！市场规模不断扩大，企業间的竞争也越发地激烈。而要在这激烈的竞争中脱颖而出，就要不断加强房地产建设的工程管理，在细节上总体上做到最好。做好企业的工程管理，不断发现企业在工程管理上的不足，并且加以完善，也是实现企业可持续发展的关键。
参考文献：
[1]安晓东.房地产开发工程项目管理研究.科技创新与应用，2013（17）.
[2]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J]价值工程，2012（26）.
【关键词】房地产开发；项目管理；问题
引言：
在我国经济产业中，房地产作为其领域内的支柱性产业，它对我国的经济领域的发展起到了举足轻重的作用。在当今时代，各个行业都需要管理，而房地产的工程管理里的公用就是为了提升工程项目整体的竞争力，在一定程度上提高其经济效益。本文就是在此背景下，通过讨论我国房地产在工程管理上存在的一些基本问题，再找到解决问题的可行性办法，来促进我国房地产的健康可持续发展。
一、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
二、现代房地产开发工程项目管理的一般问题分析
1、在施工中对国家管理规定不重视
房地产开发公司没有进行有效的工程管理，为了追求尽早实现经济利益，不顾开发程序的限制率先施工，这给房地产公司带来了不良的影响，也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。
2、缺乏有效的施工过程管控
在实际的房地产项目建设过程中，项目施工缺乏有效管控、施工队伍和人员流动性大、现场管理不规范等现象依然存在。究其原因，一方面，是由于相关的项目责任人缺乏管理经验和能力，对施工相关技术操作人员的技能、经验等缺乏足够的了解；另一方面，包括工程组织机构及人员的经常性变更造成项目施工管理的不连贯、与现场施工人员的沟通不够、相关程序办理过程混乱、缺乏统一有效的管理等。
3、市场供求的不确定性
市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中开发商所承担的这种风险比一般的行业市场风险大很多，这是整个房地产项目中最重要、最直接的风险之一。
4、房地产项目的风险管理方面
现代房地产相关的风险一般涉及政治环境、环境保护、社会金融市场和财务风险、房地产企业的经营风险以及企业的信用风险等众多方面的内容。强化各项风险的有效管控，最大程度的降低风险的产生和扩大，与企业的生存和发展密切相关。其中，政治风险对房地产企业的未来投资有重要影响，环保风险对项目施工的质量至关重要。在实际的房地产建设过程中，部分企业仍然存在相关风险管理意识不足，对房地产建设各项风险的管控力度不够等现象，为企业项目的施工安全和工程质量埋下了隐患。
5、工程建设的效率有待提升
由于现代的房地产建设项目涉及的建筑工程建设、施工以及设计企业众多、各施工单位间不可避免的存在交叉施工的现象，同时，存在各施工单位忽视工程的整体施工、按照自身的建设要求及流程进行操作、各不同施工单位间缺乏有效的沟通和协调的现象产生。与此同时，当工程建设过程中出现各种具体的问题时，容易出现追责不明、缺乏合作、解决的方式不合理，甚至造成项目施工的无序进行，上述现象不但不必要的延缓了整个工程的进度，导致工程建设整体成本的提升，反过来又制约了各施工单位的施工效率。
三、提升現代房地产开发工程项目管理水平的主要措施分析
1、制定长远明确的项目计划。项目计划关乎整个醒项目能否从头到尾完整的进行，和能否按期完成工程项目。还要有短期的计划，在一定的时间里要按照计划完成项目的内容，对于无法完成的时期，要在下一个短期目标前完成。做到计划引领工程进度，工程进度按计划稳步进行，无论出现任何其它不可预期的情况都可以在最后按期完成总的目标。
其次要做好房地产开发工期的控制，从项目征地决策所用的时间到合作团队和项目定位经过各个部门所用的时间都要有个明确的规定，保证在实施阶段能够一步步的按计划进行。
其次，也是最重要的就是保证施工的质量，这是重中之重，是一个工程的核心，不管一个工程完成的有多快，如果它的质量在最后检查的时候不能过关，那么以前的工作都是浪费时间。所以保证质量是关键是前提，在此基础上再加快工程的进度才是上上之策。
2、健全房地产开发项目监理制度。要想提高房地产开发项目的整体管理水平。必须要注意一下几个方面的内容：（1）首先健全监理制度，构建全方位监理机制。重视监理单位资质管理，针对监理取费标准而言，必须要依据市场实际情况，适当予以提高处理，预防恶性竞争。与此同时，必须要加大教育培训力度，提升监理人员的综合素质；（2）正确处理建设单位、监理单位、承建单位三者之间的关系。建设单位与监理单位具有合同约定关系，当监理委托的合同一旦确定，则建设单位不可干涉监理工作； （3）建设单位必须要积极发挥协调与监督作用，对监理工作进行全面检查。
3、做到严格遵守国家房地产工程管理的规定。比如设计图纸供应落实和资金、物资和为施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件已落实，这些都是施工前的准备工作，也是国家房地产工程管理的规定。还有要在建设工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工单位共同编制工程竣工图，进行工程质量评议，整理各种技术资料，及时完成工程初验，并向有关主管部门提交竣工验收报告。
4、不断强化项目相关的风险管理。现代房地产项目的风险控制旨在通过科学、有效的技术和管理方法来实现对房地产项目各项风险的规避和控制，通过降低项目涉及的隐性损失，切实有效的保障项目各方的实际利益。实际的风险管理过程中，一般涉及风险规避和转移两个方面。对此，可以通过以下方面进行考虑：1）关于房地产项目的风险规避。对房地产项目进行有效规避是指当项目中存在的相关风险值达到项目各方不能接受的程度时，而放弃相关资金投入或决策的措施。同时应当注意到，虽然通过风险规避能够降低风险带来的潜在损失，然而，也是一种不经济的消极防御措施；2）关于房地产项目相关的风险转移。对现代房地产项目的风险进行转移，旨在通过某些风险预测及防范、管理措施，把某种项目风险转移到其他方面。对房地产项目相关风险进行有效转移是现代房地产企业普遍接受的一种项目管理方法。
5、强化房地产项目的进度管理。房地产项目的工程进度对项目整体的经济效益具有重要影响。实际的工程进度管理过程中，可以采取网络计划的方式。该方式的实现借助网络图完成。房地产项目工程的网络图能够对实际工程中涉及的各项工作以及施工活动之间的先后顺序及关系进行描述，通过项目工程的网络图，相关人员能够对工程的建设周期、各施工活动之间的联系进行掌握。由此，当对相关的关键线路、具体的施工方案、施工资源和流程的分析、审核以及管控，有助于房地产建设单位严格的把握工程的实际进度。这就要求房地产建设相关单位构建科学、明晰的追责机制，加强有关职能部门的指导及监督力度，结合项目施工的实际情况和企业的条件，切实做好项目施工的前期规划、设计与筹备，制定实用的、符合现场实际的施工操作和人员组织方案。在实际的房地产项目前期准备过程中，企业应当从项目规模、施工难度、人员储备等角度出发，合理的对施工相关的责任人员、技术操作人员等进行分配，积极的组织相关人员、设计和监理单位对工程的设计图纸等资料进行汇总、熟悉和审核，及时发现和消除潜在的隐患和问题，并制定科学、高效的应急处理机制和应对措施。
结束语
中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史时期！市场规模不断扩大，企業间的竞争也越发地激烈。而要在这激烈的竞争中脱颖而出，就要不断加强房地产建设的工程管理，在细节上总体上做到最好。做好企业的工程管理，不断发现企业在工程管理上的不足，并且加以完善，也是实现企业可持续发展的关键。
参考文献：
[1]安晓东.房地产开发工程项目管理研究.科技创新与应用，2013（17）.
[2]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J]价值工程，2012（26）.