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当房价坐火箭般飙升而众地产商“赚钱赚到不好意思”的时候，当发烫的热钱潮水般涌入地产行业的时候，当地产商组团霸占富豪榜为世人瞠目的时候，当“房事”成为寻常百姓揪心牵挂的焦点的时候，楼市已经彻底疯狂了。然而，物极必反，随着中国高层及相关部门对楼市的重视及调控政策的相继出台，楼市或将面临新的拐点。而深圳“地产中介航母”中天置业老板的携巨款潜逃，为原本火热的楼市，带来一丝寒意，房市的未来又将怎样？
内地楼市本轮繁荣始于1998年，至今已火热近10年，按照国际房地产业10年为一个繁荣周期的规律，中国内地楼市的繁荣该是强弩之末了。另一方面，近期多方面信息表明，中国政府调控楼市决心不减——连续加息、提高首付及贷款利率、暂停地产公司IPO、国土资源部39号令等组合拳重击房地产业，2007年第6次加息的“靴子”业已落地，而随着物业税出台“渐闻楼梯响”，政府手中显然还握有多张王牌。
2007年上半年房价飙升最快的深圳楼市已悄然进入“冬季”，调控相对滞后的内地其他城市或将步其后尘。今年开春会否迎来回暖行情？市场人士预期届时房价须略有下跌，交投才会重归活跃。
深圳楼市10年阳线初现拐点
深圳楼市先遇冰点10年阳线初现拐点进入2007年最后一季，内地楼市波谲云诡、信息杂存，可谓乱花渐欲迷人眼。最新的统计显示，2007年前三季度，内地70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。国内某杂志近期发布内地百位经济学家对未来6个月楼市走向的预测，97%的经济学家认为房价还会上升。
但如果据此认为内地楼市涨势未遏，显然为时尚早。分析人士认为，调控政策的后续效应需要逐步释放，而且政府调控手段并非一次出尽，预料陆续有来。
事实上，与香港一河之隔的深圳楼市已成为调控利剑下首当其冲的中剑者。2007年上半年房价还似坐火箭的深圳楼市变得成交清淡、有价无市，观望气氛浓厚，投资客渐渐离场。这缘于当地政府先于全国实施的系列调控组合拳开始显威。此外，深圳市各大银行率先在内地实施收紧住房信贷政策亦是一大主因。
深京沪楼市由炙转凉
数据表明，深圳的房价开始降近一成。据深圳国土房产局统计，2007年10月上旬，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，而2007年9月深圳的新房成交均价为1.65万元/平方米，其中关内均价为2.47万元。
相伴而来的是成交量的急剧萎缩。2007年9月深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急挫近2/3。
戴德梁行深圳分公司2007年第三季度报告指出，深圳房地产市场较上季度出现降温，整体市场的交易量比上一季度有较显著的回落,成交者中九成以上为自住者。
深圳世华地产市场营运总监肖小平向记者表示，2007年10月份以来，该公司二手房成交量大约是9月成交额的一半，比2006年同期下降七成。
北京、上海等一线城市亦出现与深圳相似的情形。2007年前三季度，北京五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，与房价走高相对应的是，住宅销售面积却持续下降。上海的买家持币观望，也在等待拐点出现。
二线城市亦步亦趋
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示：“在深圳楼市已不具成长性的情况下，投资客纷纷转战内地二、三线城市，令这些城市的楼价仍处于上升通道中。”
然而深圳楼市的今天会否就是内地其他城市的明天？
相比深圳，全国范围内的楼市调控步伐稍晚，始于2007年国庆前后。9月27日央行和银监会推出“提高第二套房首付和贷款利率”等信贷紧缩政策；10月9日，国土资源部发布“39号令”，首次明确受让人必须一次性付清土地出让金后，方能领取土地使用权证书，令开发商拿地的资金门槛提高。
2007年10月24日，温家宝表示第四季度将“努力控制房价过快上涨”。分析人士指出，近期央行再度加息的可能性增大，政府调控手段严厉，表明政府调控房价的决心坚决，全国楼市或出现10年以来最大的拐点。
强者恒强弱者出局
对于楼市的寒流，中小地产商更能感同身受。继提高开发商拿地门槛、银行对房地产商收紧信贷后，近日又传，2008年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来地产企业借壳上市的难度可能越来越大。显然，对于中小地产商而言，在受制于国家政策的银行信贷之路日显艰难之时，欲开拓从资本市场直接融资的渠道，也正遭遇政策上的高度挤压。
对此，深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示：“尚未上市的小型地产公司处境会越来越艰难，地产行业最后的发展会出现明显的两极分化。”
近年来，上市公司通过直接融资等证券手段大手笔圈地，令未上市企业望尘莫及。土地价格的飞涨与土地资源的稀缺，令未上市公司与上市公司渐行渐远。
强者恒强、弱者出局。这样会不会形成地产业的垄断？高海燕认为：“是否形成垄断取决于国家的土地政策。如果国家规定一年土地供应中，政策性住房必须在开发土地中占据相当大的比例，那么土地集中在一些大的开发商手中并不可怕；由大型开发商来开发，反而会加快土地开发的效率。但如果没有这样一个规定，就有形成地产寡头的可能。”
他以香港为例，近一半的家庭居住在政府提供的公屋和居屋里，其他通过市场机制调节供应和需求。“如果有了占市场百分之四五十的政策性住房，就完全不用担心出现垄断的局面，因为分层次消费令需求分流。”
政府调控陆续将至
业界认为，此轮调控对打击楼市投机泡沫效果明显。但亦有业内人士表示，内地一线城市目前楼市成交冷淡的原因在于需求暂时被压抑。调控政策的出台及对未来调控的预期，令不少买家持币观望。楼市的刚性需求是毋庸置疑的，这种需求迟早要在下一步解决，那么当条件成熟的时候，这部分需求可能又会在一定的时间集中释放，从而出现价格反弹，成交量也会集中反弹。深圳房地产界人士目前正期待着“春节后楼市或迎来下一波行情”。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕则认为，开发商如此判断或会犯下经验主义的错误。
高海燕曾是力主提高首付的学者之一，他表示：“此次政府调控政策是用在刀刃上，其调控的实质性是很强的，目前的房价将固化下来，不会出现以前那种补涨的情况，至少2008年5月之前市场格局不会出现变化。”
然而，高海燕认为，房价大幅下降的通道也是有限的。在相当长一段时间内，楼市将保持比较稳定的状况。他预料“不会出现负资产的情况，毕竟楼市的刚性需求还是存在的，只是现在需求的分流性很强，对过去的存量市场有个消化的过程。”
美联物业深圳区总经理王书权则预测：“预期到春节前后，深圳二手楼房价要下降一成至两成半，才会有买家接手，交投才会重新活跃。”
据高海燕透露，目前深圳市场正处于政府严密监控之中。一些政策还在商定，如二手房交易系统联网等目前技术上已不成问题，还在等待进一步的指示。此外，二手房交易评估基准价、土地增值税、物业税等调控措施，都是政府手中随时可出的牌。对于市场上物业税即将于2008年进入实转的传言，中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，物业税的出台目前而言只是一种猜测，虽然物业税的出台时间是迟早的问题，但物业税还有很多技术程序和法律程序没有走完。尹中立表示，税收政策只是影响中国房地产价格的一个因素而已。
城市化大势支撑需求调控政策须对症下药
2007年10月21日，一场由著名经济学家茅于轼和巴曙松联袂主讲的《中国目前经济形势与房地产发展趋势》的报告吸引了深圳众多的拥趸。虽然专家们并不能清楚地预知楼市的涨落，然而理性的分析总会有助于人们在这个信息杂存的时代有一个基本的判断。
在茅于轼看来，财富的急剧增长是房价上涨的原因之一。他在回答听众提问时指出：“提高首付比例，对打击投机会有一定效果。但必须看到，目前不少人财富的增长非常快，购买力非常强，提高首付等政策能否起到真正的作用，还有待观察。”
曾为国务院发改委金融研究所副所长、现任中央人民政府驻香港联络办经济部副部长的巴曙松亦认同财富的增长是人民币资产升值的因素之一。他透露，经过房地产界和金融界人士估算，深圳前一阶段土地和房地产市值为50万亿元，远远超过内地A股市值。而5年前，深圳房地产或许可能只值5万亿。京、沪、穗、深的房地产市值加起来可能是一个庞大的财富估值。
巴曙松指出，城市化亦是中国房地产发展的一个重要因素。到2018年左右，中国将进入老年社会，目前这群人要为未来的养老准备财产。日本曾经出现的房地产泡沫便与其人口结构有着密切的关系。当年日本房地产大幅上涨时期，正是日本年轻人急速增长时期。从各国的发展来看，房价的上涨是与财富的增长是成正比的。巴曙松从多个角度分析了内地房价近年来上涨的动因。
他表示，要理解中国房地产市场，首先，要理解地方政府的财政构成，在长三角和珠三角地区，庞大的土地收入构成地方政府财政收入的主要部分。而除去大量的工业用地和基础设施用地，真正进行市场化运作的土地约占10%-20%。其次，中国目前的市场状况是一个缺少做空机制的市场，除了需要购买住房的普通百姓，开发商、地方政府、银行都不希望房价下跌。显然，开发商、地方政府、银行这三者是占用资源更多的一方，分散的消费者和投资者作为资源弱势的一方，就会产生信息的不对称。缺乏一个透明的、公正的市场，这是目前内地房地产的一个现实。第三，中国的国情是实行农田保护政策，18亿农田的底限不能动摇。实际上，目前中国城市仅占国土面积3.3％－3.5%，如何在保护耕地的同时，争取更多的用于城市开发的土地，是决策层应当考虑的事情。
香港中文大学首席教授郎咸平近日亦将内地楼价上涨的根本原因归结于“供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度”。（编辑/峥嵘）
内地楼市本轮繁荣始于1998年，至今已火热近10年，按照国际房地产业10年为一个繁荣周期的规律，中国内地楼市的繁荣该是强弩之末了。另一方面，近期多方面信息表明，中国政府调控楼市决心不减——连续加息、提高首付及贷款利率、暂停地产公司IPO、国土资源部39号令等组合拳重击房地产业，2007年第6次加息的“靴子”业已落地，而随着物业税出台“渐闻楼梯响”，政府手中显然还握有多张王牌。
2007年上半年房价飙升最快的深圳楼市已悄然进入“冬季”，调控相对滞后的内地其他城市或将步其后尘。今年开春会否迎来回暖行情？市场人士预期届时房价须略有下跌，交投才会重归活跃。
深圳楼市10年阳线初现拐点
深圳楼市先遇冰点10年阳线初现拐点进入2007年最后一季，内地楼市波谲云诡、信息杂存，可谓乱花渐欲迷人眼。最新的统计显示，2007年前三季度，内地70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。国内某杂志近期发布内地百位经济学家对未来6个月楼市走向的预测，97%的经济学家认为房价还会上升。
但如果据此认为内地楼市涨势未遏，显然为时尚早。分析人士认为，调控政策的后续效应需要逐步释放，而且政府调控手段并非一次出尽，预料陆续有来。
事实上，与香港一河之隔的深圳楼市已成为调控利剑下首当其冲的中剑者。2007年上半年房价还似坐火箭的深圳楼市变得成交清淡、有价无市，观望气氛浓厚，投资客渐渐离场。这缘于当地政府先于全国实施的系列调控组合拳开始显威。此外，深圳市各大银行率先在内地实施收紧住房信贷政策亦是一大主因。
深京沪楼市由炙转凉
数据表明，深圳的房价开始降近一成。据深圳国土房产局统计，2007年10月上旬，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，而2007年9月深圳的新房成交均价为1.65万元/平方米，其中关内均价为2.47万元。
相伴而来的是成交量的急剧萎缩。2007年9月深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急挫近2/3。
戴德梁行深圳分公司2007年第三季度报告指出，深圳房地产市场较上季度出现降温，整体市场的交易量比上一季度有较显著的回落,成交者中九成以上为自住者。
深圳世华地产市场营运总监肖小平向记者表示，2007年10月份以来，该公司二手房成交量大约是9月成交额的一半，比2006年同期下降七成。
北京、上海等一线城市亦出现与深圳相似的情形。2007年前三季度，北京五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，与房价走高相对应的是，住宅销售面积却持续下降。上海的买家持币观望，也在等待拐点出现。
二线城市亦步亦趋
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示：“在深圳楼市已不具成长性的情况下，投资客纷纷转战内地二、三线城市，令这些城市的楼价仍处于上升通道中。”
然而深圳楼市的今天会否就是内地其他城市的明天？
相比深圳，全国范围内的楼市调控步伐稍晚，始于2007年国庆前后。9月27日央行和银监会推出“提高第二套房首付和贷款利率”等信贷紧缩政策；10月9日，国土资源部发布“39号令”，首次明确受让人必须一次性付清土地出让金后，方能领取土地使用权证书，令开发商拿地的资金门槛提高。
2007年10月24日，温家宝表示第四季度将“努力控制房价过快上涨”。分析人士指出，近期央行再度加息的可能性增大，政府调控手段严厉，表明政府调控房价的决心坚决，全国楼市或出现10年以来最大的拐点。
强者恒强弱者出局
对于楼市的寒流，中小地产商更能感同身受。继提高开发商拿地门槛、银行对房地产商收紧信贷后，近日又传，2008年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来地产企业借壳上市的难度可能越来越大。显然，对于中小地产商而言，在受制于国家政策的银行信贷之路日显艰难之时，欲开拓从资本市场直接融资的渠道，也正遭遇政策上的高度挤压。
对此，深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示：“尚未上市的小型地产公司处境会越来越艰难，地产行业最后的发展会出现明显的两极分化。”
近年来，上市公司通过直接融资等证券手段大手笔圈地，令未上市企业望尘莫及。土地价格的飞涨与土地资源的稀缺，令未上市公司与上市公司渐行渐远。
强者恒强、弱者出局。这样会不会形成地产业的垄断？高海燕认为：“是否形成垄断取决于国家的土地政策。如果国家规定一年土地供应中，政策性住房必须在开发土地中占据相当大的比例，那么土地集中在一些大的开发商手中并不可怕；由大型开发商来开发，反而会加快土地开发的效率。但如果没有这样一个规定，就有形成地产寡头的可能。”
他以香港为例，近一半的家庭居住在政府提供的公屋和居屋里，其他通过市场机制调节供应和需求。“如果有了占市场百分之四五十的政策性住房，就完全不用担心出现垄断的局面，因为分层次消费令需求分流。”
政府调控陆续将至
业界认为，此轮调控对打击楼市投机泡沫效果明显。但亦有业内人士表示，内地一线城市目前楼市成交冷淡的原因在于需求暂时被压抑。调控政策的出台及对未来调控的预期，令不少买家持币观望。楼市的刚性需求是毋庸置疑的，这种需求迟早要在下一步解决，那么当条件成熟的时候，这部分需求可能又会在一定的时间集中释放，从而出现价格反弹，成交量也会集中反弹。深圳房地产界人士目前正期待着“春节后楼市或迎来下一波行情”。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕则认为，开发商如此判断或会犯下经验主义的错误。
高海燕曾是力主提高首付的学者之一，他表示：“此次政府调控政策是用在刀刃上，其调控的实质性是很强的，目前的房价将固化下来，不会出现以前那种补涨的情况，至少2008年5月之前市场格局不会出现变化。”
然而，高海燕认为，房价大幅下降的通道也是有限的。在相当长一段时间内，楼市将保持比较稳定的状况。他预料“不会出现负资产的情况，毕竟楼市的刚性需求还是存在的，只是现在需求的分流性很强，对过去的存量市场有个消化的过程。”
美联物业深圳区总经理王书权则预测：“预期到春节前后，深圳二手楼房价要下降一成至两成半，才会有买家接手，交投才会重新活跃。”
据高海燕透露，目前深圳市场正处于政府严密监控之中。一些政策还在商定，如二手房交易系统联网等目前技术上已不成问题，还在等待进一步的指示。此外，二手房交易评估基准价、土地增值税、物业税等调控措施，都是政府手中随时可出的牌。对于市场上物业税即将于2008年进入实转的传言，中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，物业税的出台目前而言只是一种猜测，虽然物业税的出台时间是迟早的问题，但物业税还有很多技术程序和法律程序没有走完。尹中立表示，税收政策只是影响中国房地产价格的一个因素而已。
城市化大势支撑需求调控政策须对症下药
2007年10月21日，一场由著名经济学家茅于轼和巴曙松联袂主讲的《中国目前经济形势与房地产发展趋势》的报告吸引了深圳众多的拥趸。虽然专家们并不能清楚地预知楼市的涨落，然而理性的分析总会有助于人们在这个信息杂存的时代有一个基本的判断。
在茅于轼看来，财富的急剧增长是房价上涨的原因之一。他在回答听众提问时指出：“提高首付比例，对打击投机会有一定效果。但必须看到，目前不少人财富的增长非常快，购买力非常强，提高首付等政策能否起到真正的作用，还有待观察。”
曾为国务院发改委金融研究所副所长、现任中央人民政府驻香港联络办经济部副部长的巴曙松亦认同财富的增长是人民币资产升值的因素之一。他透露，经过房地产界和金融界人士估算，深圳前一阶段土地和房地产市值为50万亿元，远远超过内地A股市值。而5年前，深圳房地产或许可能只值5万亿。京、沪、穗、深的房地产市值加起来可能是一个庞大的财富估值。
巴曙松指出，城市化亦是中国房地产发展的一个重要因素。到2018年左右，中国将进入老年社会，目前这群人要为未来的养老准备财产。日本曾经出现的房地产泡沫便与其人口结构有着密切的关系。当年日本房地产大幅上涨时期，正是日本年轻人急速增长时期。从各国的发展来看，房价的上涨是与财富的增长是成正比的。巴曙松从多个角度分析了内地房价近年来上涨的动因。
他表示，要理解中国房地产市场，首先，要理解地方政府的财政构成，在长三角和珠三角地区，庞大的土地收入构成地方政府财政收入的主要部分。而除去大量的工业用地和基础设施用地，真正进行市场化运作的土地约占10%-20%。其次，中国目前的市场状况是一个缺少做空机制的市场，除了需要购买住房的普通百姓，开发商、地方政府、银行都不希望房价下跌。显然，开发商、地方政府、银行这三者是占用资源更多的一方，分散的消费者和投资者作为资源弱势的一方，就会产生信息的不对称。缺乏一个透明的、公正的市场，这是目前内地房地产的一个现实。第三，中国的国情是实行农田保护政策，18亿农田的底限不能动摇。实际上，目前中国城市仅占国土面积3.3％－3.5%，如何在保护耕地的同时，争取更多的用于城市开发的土地，是决策层应当考虑的事情。
香港中文大学首席教授郎咸平近日亦将内地楼价上涨的根本原因归结于“供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度”。（编辑/峥嵘）