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摘 要：近年来，保障性住房在大规模建造的同时也暴露出了许多问题，如何总结和改进是保障性住房项目管理和运营的重要环节。依据保障性住房的特点，结合后评价方法，构建宏观、中观和微观三个维度保障性住房后评价的评价体系，以期为科学客观评价保障性住房提供参考。
关键词：保障性住房；后评价；指标体系
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）25-0035-03
“十二五”期间，保障性住房在全国多地大规模开始建造，住房困难问题得到了一定缓解，但同时也暴露出了许多亟须总结和改进问题。项目后评价有利于总结经验教训，被广泛运用于经济项目评价中，但福利项目的应用普及率不高。研究结合保障性住房自身特点，构建保障性住房后评价体系，为保障性住房后评价的有效开展提供参考。
一、保障性住房后评价的特点
经济类项目后评价以经济产出为主要评价标准，而保障性项目后评价的主要标准是以社会保障为主，但也与纯公益类项目不同，其兼具一定的经济性。
（一）保障性住房的社会保障性
保障性住房是政府作为主要责任人，为中低收入住房困难家庭提供限定标准、限定价格或租金的住房，目的是解决中低收入群体的住房困难。政府根据当地的社会经济发展确定保障性住房提供的数量和形式。要评价保障性住房实施是否达到有效的社会保障，需要结合当地的社会经济发展，结合项目运营数据进行分析。除此之外，还需超越项目层面，从项目运营的大环境包括保障性住房政策、房地产市场发展进行相应的分析评价。
（二）保障性住房的经济性
保障性住房项目资金需求量大，从目前来看主要来自中央和地方财政、住房公积金、土地出让净收益、银行贷款和债券等。中央和地方财政、住房公积金、土地出让净收益这些资金在建设初期是最直接也最重要的，虽然这些资金不以投资回报为目的，但仍需要评价资金的使用效率。银行贷款和债券等资金要求项目具有偿债能力、投资回收等经济效益。同时，在保障性住房建设和运营中，资源投入和使用是否合理，成本节约的水平和程度怎样，都需要在项目层面对其进行经济评价。
（三）保障性住房最终使用者是中低收入住房困难家庭
保障性住房的保障对象是中低收入住房困难家庭，能否满足中低收入住房困难家庭的需求，是衡量保障房项目成功与否的重要标准。中低收入住房困难家庭希望通过保障性住房来改善自身的居住条件，实现住有所居，同时希望能够通过入住保障性住房来改善其的居住环境，提高生活质量。因此，在保障性住房后评价中还应从使用者的角度进行评价反馈。
二、保障性住房后评价体系
结合保障性住房的特点，在后评价的体系上，研究将评价指标包括宏观、中观和微观层面。宏观层面重点关注保障性住房目标的完成情况，中观层面重点关注项目的开发运营情况，微观层面以使用者的感知为主构建评价指标。
（一）宏观层面
宏观层面的指标是探讨保障性住房项目主要目标完成情况，保障性住房最主要的目标是解决中低收入家庭的住房困难。衡量解决住房困难的程度和情况主要的指标为保障范围和公平分配。在确定保障范围时要努力而为，但也要防止福利陷阱。目前全国保障性住房的总量还不足以满足中低收入群体的需求，公平分配显得很重要，这样才能使保障性住房项目保障的该保障的群体。
1.保障范围。评价保障范围应结合当地的社会经济发展情况，考虑以下方面的合理性：一是住房保障标准。住房保障标准是指满足基本居住需要的住房水平。目前我国对廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房均规定了建筑面积的上限，但在实施过程中出现了很多问题，地方应结合当地特点合理确定住房保障标准，做到量力而为，同时也考虑退出的需要。二是住房保障收入线。住房保障收入线是划分保障人群的关键数据，由于各地房价差异大，不应采用统一的标准，而应以房价收入比作为衡量的重要参考，同时考虑地方财政能力。
2.公平分配。评价保障性住房公平分配应包括以下两方面：一是程序公平。程序公平要求在保障性住房分配的过程中对各利益相关方是公平的。程序公平的两个重要保障是公平的分配制度和有效的监督措施和实行。二是结果公平。结果公平强调各利益相关方分配的结果的相对公平，这是保障性住房分配的理想状态。各利益相关方大致为城镇低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房人员、外来务工人员等四种家庭。保障性住房在各利益相关群体的分配量和分配比率应结合实际情况确定，而不强调完全一致。
（二）中观层面
中观层面是在项目层面探讨和评价保障性住房项目开发运营情况，可结合保障性住房项目的特点选用建设过程后评价和项目效益后评价。
1.项目建设过程后评价。项目建设过程包括项目前期、施工阶段和项目后续运营过程。项目建设过程后评价可借鉴一般工程建设项目的后评价指标。项目前期以立项和设计及招投标为主要评价对象，施工阶段以质量、成本和工期为主要控制评价对象。
2.项目效益后评价。在中观层面，保障性住房的项目效益主要为经济效益和项目后续运营。经济效益后评价可划分为财务指标和回报指标。财务指标包括项目的清偿能力分析和投资回报分析。清偿能力分析主要选取借款偿还期和借款偿还变动率来衡量。投资回报分析主要选取内部收益率和投资回收期来评价。项目后续运营以运营管理机制和规章制度为评价对象。具体指标及说明（见表1）。
（三）微观层面
微观层面评价主要是关注保障性住房项目使用者的情况。保障性住房在提供住房实物的同时，也为使用者提供了居住环境，微观层面评价包括居住条件和居住环境。
1.居住条件评价。居住条件是指住房的功能和特性。目前我国有关居住条件的评定技术标准主要为《住宅性能评价技术标准》，但其主要集中运用在商品住宅。将《住宅性能评价技术标准》直接套用在保障性住房评价上不太可取，但该技术标准为居住条件评价提供了框架结构。结合保障性住房容积率较大、户型紧凑等特点选用适用性、安全性和耐用性三个方面来评价保障性住房的居住条件。 2.居住环境评价。居住环境包括位置、交通、景观和配套设施。保障性住房大多被建造在近郊区或新城的地方，交通不便，公共配套少，而保障性住房的家庭出行以公共交通为主，对公共交通依赖程度高，保障性住房居住环境评价应着重评价公共交通，同时也应着重强调公共配套的建设和规划。另外，保障性住房家庭就业存在困难，也应在建设的过程中关注保障性住房的就业环境。具体指标及说明（见表2）。
三、保障性住房后评价体系的实施建议
第一，不同类型的保障性住房后评价应有区别。目前保障性住房主要类型有经济适用房、廉租房、公租房等，不同类型的保障性住房所保障的对象不同，并且其建设和管理模式也有差异，在评价标准上应有所区别，根据实际情况有不同侧重。
第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后评价结论的可信度需要信息支撑。保障性住房从开始筹建到后期的运营产生大量的信息，应在项目初期就开始信息管理，并逐步完善。这有利于后评价的开展，也有利于提高项目管理水平。
第三，加强保障性住房后评价的反馈作用。后评价必须具有反馈作用，才能改进不科学或不合理的决策。加强对保障性住房后评价结果的重视，将评价结果与相关绩效或优惠政策相结合，根据评价建议对已投资项目及时采取补救措施，调整管理方式，加强保障性后评价结果的运用。
四、结语
研究从宏观、中观和微观三个维度确定了保障性住房项目后评价的内容，并明确了三个维度的评价重点，初步建立了评价指标体系。实施保障性住房后评价有利于解决目前我国保障性住房存在的诸多问题，但在实施过程中应注重不同类别的保障性住房后评价有所区别，并完善保障性住房信息管理，同时加强保障性住房后评价的反馈作用。
参考文献：
[1] 贾乐盈.保障性住房建设项目后评价指标体系研究[J].价格月刊，2014，（10）：87-90.
[2] 胡杰，李子侠，韩冬，等.我国保障性住房项目后评价体系构建思路——基于过程绩效的视角[J].中国房地产：学术版，2014，（18）：
41-46.
[3] 晏姿，岳静宜，郝生跃.保障性住房综合评价体系构建研究——基于核心利益相关者视角[J].工程管理学报，2014，（6）：129-133.
[4] 邓中美.社会保障性住房制度评价指标体系研究[J].重庆科技学院学报：社会科学版，2009，（8）：96-97.
[责任编辑 吴高君]
关键词：保障性住房；后评价；指标体系
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）25-0035-03
“十二五”期间，保障性住房在全国多地大规模开始建造，住房困难问题得到了一定缓解，但同时也暴露出了许多亟须总结和改进问题。项目后评价有利于总结经验教训，被广泛运用于经济项目评价中，但福利项目的应用普及率不高。研究结合保障性住房自身特点，构建保障性住房后评价体系，为保障性住房后评价的有效开展提供参考。
一、保障性住房后评价的特点
经济类项目后评价以经济产出为主要评价标准，而保障性项目后评价的主要标准是以社会保障为主，但也与纯公益类项目不同，其兼具一定的经济性。
（一）保障性住房的社会保障性
保障性住房是政府作为主要责任人，为中低收入住房困难家庭提供限定标准、限定价格或租金的住房，目的是解决中低收入群体的住房困难。政府根据当地的社会经济发展确定保障性住房提供的数量和形式。要评价保障性住房实施是否达到有效的社会保障，需要结合当地的社会经济发展，结合项目运营数据进行分析。除此之外，还需超越项目层面，从项目运营的大环境包括保障性住房政策、房地产市场发展进行相应的分析评价。
（二）保障性住房的经济性
保障性住房项目资金需求量大，从目前来看主要来自中央和地方财政、住房公积金、土地出让净收益、银行贷款和债券等。中央和地方财政、住房公积金、土地出让净收益这些资金在建设初期是最直接也最重要的，虽然这些资金不以投资回报为目的，但仍需要评价资金的使用效率。银行贷款和债券等资金要求项目具有偿债能力、投资回收等经济效益。同时，在保障性住房建设和运营中，资源投入和使用是否合理，成本节约的水平和程度怎样，都需要在项目层面对其进行经济评价。
（三）保障性住房最终使用者是中低收入住房困难家庭
保障性住房的保障对象是中低收入住房困难家庭，能否满足中低收入住房困难家庭的需求，是衡量保障房项目成功与否的重要标准。中低收入住房困难家庭希望通过保障性住房来改善自身的居住条件，实现住有所居，同时希望能够通过入住保障性住房来改善其的居住环境，提高生活质量。因此，在保障性住房后评价中还应从使用者的角度进行评价反馈。
二、保障性住房后评价体系
结合保障性住房的特点，在后评价的体系上，研究将评价指标包括宏观、中观和微观层面。宏观层面重点关注保障性住房目标的完成情况，中观层面重点关注项目的开发运营情况，微观层面以使用者的感知为主构建评价指标。
（一）宏观层面
宏观层面的指标是探讨保障性住房项目主要目标完成情况，保障性住房最主要的目标是解决中低收入家庭的住房困难。衡量解决住房困难的程度和情况主要的指标为保障范围和公平分配。在确定保障范围时要努力而为，但也要防止福利陷阱。目前全国保障性住房的总量还不足以满足中低收入群体的需求，公平分配显得很重要，这样才能使保障性住房项目保障的该保障的群体。
1.保障范围。评价保障范围应结合当地的社会经济发展情况，考虑以下方面的合理性：一是住房保障标准。住房保障标准是指满足基本居住需要的住房水平。目前我国对廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房均规定了建筑面积的上限，但在实施过程中出现了很多问题，地方应结合当地特点合理确定住房保障标准，做到量力而为，同时也考虑退出的需要。二是住房保障收入线。住房保障收入线是划分保障人群的关键数据，由于各地房价差异大，不应采用统一的标准，而应以房价收入比作为衡量的重要参考，同时考虑地方财政能力。
2.公平分配。评价保障性住房公平分配应包括以下两方面：一是程序公平。程序公平要求在保障性住房分配的过程中对各利益相关方是公平的。程序公平的两个重要保障是公平的分配制度和有效的监督措施和实行。二是结果公平。结果公平强调各利益相关方分配的结果的相对公平，这是保障性住房分配的理想状态。各利益相关方大致为城镇低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房人员、外来务工人员等四种家庭。保障性住房在各利益相关群体的分配量和分配比率应结合实际情况确定，而不强调完全一致。
（二）中观层面
中观层面是在项目层面探讨和评价保障性住房项目开发运营情况，可结合保障性住房项目的特点选用建设过程后评价和项目效益后评价。
1.项目建设过程后评价。项目建设过程包括项目前期、施工阶段和项目后续运营过程。项目建设过程后评价可借鉴一般工程建设项目的后评价指标。项目前期以立项和设计及招投标为主要评价对象，施工阶段以质量、成本和工期为主要控制评价对象。
2.项目效益后评价。在中观层面，保障性住房的项目效益主要为经济效益和项目后续运营。经济效益后评价可划分为财务指标和回报指标。财务指标包括项目的清偿能力分析和投资回报分析。清偿能力分析主要选取借款偿还期和借款偿还变动率来衡量。投资回报分析主要选取内部收益率和投资回收期来评价。项目后续运营以运营管理机制和规章制度为评价对象。具体指标及说明（见表1）。
（三）微观层面
微观层面评价主要是关注保障性住房项目使用者的情况。保障性住房在提供住房实物的同时，也为使用者提供了居住环境，微观层面评价包括居住条件和居住环境。
1.居住条件评价。居住条件是指住房的功能和特性。目前我国有关居住条件的评定技术标准主要为《住宅性能评价技术标准》，但其主要集中运用在商品住宅。将《住宅性能评价技术标准》直接套用在保障性住房评价上不太可取，但该技术标准为居住条件评价提供了框架结构。结合保障性住房容积率较大、户型紧凑等特点选用适用性、安全性和耐用性三个方面来评价保障性住房的居住条件。 2.居住环境评价。居住环境包括位置、交通、景观和配套设施。保障性住房大多被建造在近郊区或新城的地方，交通不便，公共配套少，而保障性住房的家庭出行以公共交通为主，对公共交通依赖程度高，保障性住房居住环境评价应着重评价公共交通，同时也应着重强调公共配套的建设和规划。另外，保障性住房家庭就业存在困难，也应在建设的过程中关注保障性住房的就业环境。具体指标及说明（见表2）。
三、保障性住房后评价体系的实施建议
第一，不同类型的保障性住房后评价应有区别。目前保障性住房主要类型有经济适用房、廉租房、公租房等，不同类型的保障性住房所保障的对象不同，并且其建设和管理模式也有差异，在评价标准上应有所区别，根据实际情况有不同侧重。
第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后评价结论的可信度需要信息支撑。保障性住房从开始筹建到后期的运营产生大量的信息，应在项目初期就开始信息管理，并逐步完善。这有利于后评价的开展，也有利于提高项目管理水平。
第三，加强保障性住房后评价的反馈作用。后评价必须具有反馈作用，才能改进不科学或不合理的决策。加强对保障性住房后评价结果的重视，将评价结果与相关绩效或优惠政策相结合，根据评价建议对已投资项目及时采取补救措施，调整管理方式，加强保障性后评价结果的运用。
四、结语
研究从宏观、中观和微观三个维度确定了保障性住房项目后评价的内容，并明确了三个维度的评价重点，初步建立了评价指标体系。实施保障性住房后评价有利于解决目前我国保障性住房存在的诸多问题，但在实施过程中应注重不同类别的保障性住房后评价有所区别，并完善保障性住房信息管理，同时加强保障性住房后评价的反馈作用。
参考文献：
[1] 贾乐盈.保障性住房建设项目后评价指标体系研究[J].价格月刊，2014，（10）：87-90.
[2] 胡杰，李子侠，韩冬，等.我国保障性住房项目后评价体系构建思路——基于过程绩效的视角[J].中国房地产：学术版，2014，（18）：
41-46.
[3] 晏姿，岳静宜，郝生跃.保障性住房综合评价体系构建研究——基于核心利益相关者视角[J].工程管理学报，2014，（6）：129-133.
[4] 邓中美.社会保障性住房制度评价指标体系研究[J].重庆科技学院学报：社会科学版，2009，（8）：96-97.
[责任编辑 吴高君]