新形势下高校周转房问题及对策浅析

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  改革开放30多年来,我国不断深化城镇住房制度改革,高校周转房是国家住房制度改革过程中出现的,保障无房和有特殊困难职工的过渡性住房。高校作为一个特殊群体,如何实施好周转房,在高校人才引进、稳定青年教师队伍、缓解学校住房困难等方面起着重大的作用。随着高校规模的扩大、市场房价节节攀升、房改进程滞后等诸多因素的影响,高校周转房面临诸多方面的问题。研究探讨高校周转房,具有极强的现实意义和长远的发展需要。
  一、高校周转房存在的问题
  1.周转房房源不足
  受政策、高校地域、办学条件等诸多因素限制,大部分高校周转房存在总量不足、增量动力缺乏等问题。部分学校因各种原因,尚存在房改进程滞后,未实施周转房管理等问题。
  2.周转房易出现周而不转
  受市场高房价、高租金的冲击,房屋成为城市居民生活中首要的稀缺资源。加之周转房准入退出制度不完善,管理机制不健全等诸多因素,高校周转房周而不转现象极为普遍。
  3.教职工福利住房观念难以转变
  由于过去多年来一直享受学校福利住房的优惠待遇,很多教职工已经习惯了维修不花钱、房租廉价、不交物业管理费等,未形成社会化服务理念,形成了依赖学校的习惯,给周转房管理增加了不少难度。
  4.周转房管理手段落后
  有些学校还没有使用房产管理系统,仍使用传统的EXCEL表格和WORD文档进行房屋信息、人员信息登记及信息查询。没有专业化的住房信息系统管理软件,就无法体现管理的智能化、数字化、便捷化,对于住房的历史严格也难以记录,痕迹管理匮乏。加上未建立信息化网络,各职能部门之间,信息无法及时共享,造成信息不对称、不及时等问题。
  5.周转房管理办法不健全或执行不到位
  有些高校虽然制定了很多周转房管理办法及暂行规定,但在实际工作中并没有按照管理办法和规定执行。究其原因很多,主要还是利益因素较大,再加之人情关系,管理不到位,没有及时查处,对周转房重租轻管,甚至只租不管等,造成了周转房出租出借现象屡见不鲜,制定的制度无法执行。
  6.租赁合同管理执行力度不到位
  虽然住户入住住周转房时签订了《周转房租赁合同》,但有些住户签订的租赁合同到期还继续租住。按规定,租住期满应按时将周转住房退还学校。在实际操作过程中,有的教职工空置住房不退,退休的教职工给下一代住,甚至有的将周转房转租。租赁合同管理不完善,管理执行力度不到位,租赁合同形同虚设,给周转房的管理带来很多历史遗留问题。
  7.周转房房租低廉带来的弊端
  当今社会物价飞快上涨,周转房的房租几十年不变,有些学校现在还执行每平方米3—8元的房租标准,它是上个世纪末的廉租标准。由于房租低廉给转租者带来很大的利润空间,因此退出机制很难建立,管理过程中产生很多弊端。
  二、周转房管理中有关问题的对策
  1.开发多渠道的房源筹措机制
  (1)自建
  鼓励有条件的高校利用自有土地,或综合利用校园周边的集体建设用地,适当建设周转住房。
  (2)腾退及改造
  对校园内年代久远的筒子楼、单身宿舍等旧房进行改建,用于周转房的供应。目前国家对高校土地的用处有严格限制,这就需要政府在土地供应方面提供一定的政策支持。
  (3)代建
  由地方政府直接投资,指定非营利机构或国有房地产企业,委托代建周转房。
  (4)共建
  采用BOT、PPP模式,适当引入社会资本,建设周转房。
  2.建立周转房良好的准入退出机制
  (1)准入标准
  高校住房管理部门需要制定一定的准入标准,要考对教职工的职务职称、工作年限、婚姻状况以及家庭成员构成等情况,进行综合考虑。
  (2)申请和审批
  申请周转住房可以实行两级审核、两级公示制度。首先,由申请人通过用人单位递交申请材料,有关部门对申请材料进行初审,并将结果对外公示。公示后无异议,或者有异议但经过审核异议不成立的申请人,进入复审程序。由相关部门对申请人提供的各种证明材料进行复审,并将复审结果予以公示。经公示无异议或者经核实异议不成立的申请者纳入轮候序列。
  (3)户型面积多样化
  建设不同户型面积的周转房,其中应建设一定量的30m2左右的小户型住房,利于青年职工婚后主动退出周转房。
  (4)改变固定租金模式,参考市场租金标准,适时调整租金
  提高房租会引起一些人的反对,学校可以通过逐步递增的方式提高周转房房租,推进房租标准逐步与市场价接轨。学校在提高房租的同时应适当提高住房提租补贴,实行住房货币化补贴。
  (5)严格租期协议制度
  周转房实行协议管理的办法,确定周转房的使用期限(一般三到五年),明確使用者的权利义务,严格履行合同,到期收回住房。
  (6)激励与惩罚机制并举
  鼓励承租人校外购房或租赁住房。对于校外购买经济适用房或商品房等首套住房的教职工,学校以提供少额短期无息贷款的方式给予鼓励;对于按期或提前退回周转房的教职工,学校以返还部分租金的方式给予鼓励。对于不按期退出住房的,建立市场租金标准和级差租金标准,以惩罚租金的形式,督促住户尽快退出周转房。
  3.加强周转房档案建设,提高服务水平
  针对学校目前周转房档案建设水平不高的情况,高校应多方面完善周转房的档案:a建立周转房的需求档案,内容包括租房需求人的基本情况、申请日期、拟租房的类型、面积、落实日期、租住房屋情况等,以便合理配租周转房。b建立周转房房源档案,包括每一套住房历史及现状租赁情况。c根据教职工家庭信息及时完善现有周转房租房人员的档案,防止一家人租住多套周转房。d建立周转房维修档案,及时记录周转房维修的基本情况,以便合理安排周转房出租和分批分类组织周转房维修工作。
  4.利用信息化管理系统,提高工作效率
  通过建设房产信息化管理系统,可以使信息资源共享,房产部门可以及时了解新进人员的动态,及时提供周转房。办理教职工离职或者退休手续时,相关部门要通过系统查清是否租住校内周转房,待退出后再给办理相关手续。通过系统查询,可以及时了解教职工的婚姻状况,便于掌握单身宿舍的房源。通过房产信息化管理系统可以提高工作效率,提高周转房的使用率。
  5.实行社会化物业服务,减轻学校负担
  针对周转房维修等物业管理问题,完全可以委托物业公司管理,实行有偿服务。通过社会化服务,减少学校的经济投入,管理更加规范。但是对于因房屋结构、建设年代等原因造成的大修及公共部位的维修应由学校负责。
  高校周转房管理是一项较为复杂的系统工程,高校管理人员要建立适合校情的周转房使用管理体系,充分发挥周转房的功能,为学校事业发展提供住房保障。一是要坚持以人为本的原则,适应形势的发展,不断研究解决管理中遇到的新问题,提高周转房管理水平。二是要重点把握住房需求与供应的关系,积极筹措房源,同时规范周转房准入退出机制。三是加强高校间周转房工作交流,取长补短。
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