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最近几年，世界经济比较萧条，中国实体经济也有着明显的衰退，唯独中国的房价异常火爆，成为中国的难题。那么，西方国家是否也曾有类似的问题呢？
小王和小付都是清华大学的高才生，毕业后都在北京找到了不错的工作，每人月工资一万多元，自己的同学都非常羡慕。工作稳定了，他们也到了结婚的年龄，结婚总得要一套住房吧？于是，他们决定在京城买一套价格适中的住宅，可是，一圈找下来，他们就蔫儿了，五环内基本看不到200万以下的房子。就算他们一年收入有二三十万，也只能望房兴叹。
高房价，当然不是北京独有的现象，大江南北，十多年来，哪个城市的房价不是疯长？高房价导致民怨沸腾，而且，如果有一天房地产崩盘，房价下跌，就会引发全国性的经济危机，有可能发生大乱子，这才是最可怕的。面对如脱缰野马般的房价，应该怎么办呢？在本文中我们来看看其他国家的经验教训。
美国房产的世代轮回
要说房地产问题，美国是最值得借鉴的国家。在美国历史上房地产问题出现了两次，并且对世界经济都造成了灾难性的影响。最早的一次是在1926年，佛罗里达州的房地产泡沫破裂。佛罗里达州的地理位置比较优越，离海较近，气候湿润温和，消费水平比较低，但自从人们发现房地产的潜在价值后，发生了巨大变化。假设一套房的价格1923年是80万美元，1924年就是150万美元，1925年就高达惊人的400万美元！佛罗里达州当时总共7万多人，就有2万多人是房地产经纪人，1925年房地产公司就有2000多家，大部分有钱人都卷入了这场豪赌。据说，“麦当劳”教父雷克洛克由于炒房而破产，并欠下了一屁股外债，不得不当了17年的纸杯推销员。
由于大部分人把资金从实业转向了房地产，因而房地产业就支撑了华尔街的金融业，当佛罗里达州的房地产问题突然爆发，就导致了华尔街的股市暴跌，很快引发了美国30年代经济大危机。美国经济是与世界资本主义经济密切相连的，并且美国经济已经在世界经济中占据头号位置，所以美国的经济危机引起了多米诺骨牌效应，使全世界陷入经济大萧条中。日本和德国就是在经济危机的背景下走上了对外扩张的道路，从而发动了第二次世界大战。
最近的一次是2007年的美国次贷危机爆发。所谓次贷就是指贷款人不合格，达不到贷款的条件，而银行则降低条件给付贷款。贷款人的条件不合格，美国银行为什么要发放贷款呢？一方面，美国央行为了刺激经济发展，不断降低利率；另一方面，美国把房地产业作为支柱产业发展，因为房地产业的发展可以带动许多行业的发展，所以美国人鼓励一些低收入群体贷款消费，从而刺激房地产业的发展。美国房贷公司给次贷者非常优惠的条件，比如，前两年可以不还款只还利息，并且利息非常低，即使两年后还不起，可以把房子卖掉，由于房价在不断上升，不仅赔不了钱，而且还可以免费住两年，这是房贷公司给次贷者的许愿。为了分散风险，房贷公司又把次贷证券化，风险低的证券卖给了投资银行，风险高的证券卖给了对冲基金，为了进一步分散风险，投资银行和对冲基金又在保险公司给次贷证券投了保，次贷几乎和整个金融系统绑在了一起。
美国的房地产价格连续几年上升，总要跌下去的，2007年房价开始下跌，次贷者无力偿还贷款，就把不值钱的房子扔给银行，银行风险显露，美国金融业的危机又使美国实体经济遭受重大打击。
日本的房产泡沫拖累经济
除了美国以外，我们无法绕过的就是日本。日本的房地产问题其实和美国有密切关联。日本是外向型经济，大量商品卖到美国，而日本的国内市场比较封闭，美国的产品卖到日本的少，这样日本是顺差，美国是逆差，如何平衡呢？美国提出了一个办法，让日元升值，假设原先1日元换10美分，现在1日元换20美分，这样日本的产品在美国的价格提高了，而美国的产品在日本的价格降低了，日本在美国卖的东西少了，美国在日本卖的东西多了，顺差问题就慢慢地解决了。但日元升值对日本的出口非常不利，那日本人就只能发展他们的内部需求，和我们现在的情况比较类似。
如何扩大内需呢？日本主要采取了两种办法，一种办法是降低利率，利息少了，刺激大家少存银行，多去消费或投资，刺激经济发展。当时日本认为房地产业是支柱产业，因为日本的土地非常稀少，地价高一点是非常正常的，还能带动更多产业的发展，所以引导国民积极地发展房地产。还有一种办法就是印钞票，政府通过印钞票去进行公共投资如铺路修桥等，货币大量发行，自然使钞票快速贬值，人们为了保值，就把大量资金投入房地产。
因此，上世纪80年代后期日本房地产价格飞涨，日本国民欣喜若狂。1989年，日本的房地产价格是美国的4倍，1990年东京都的房地产市值和整个美国相当。日本的大部分资金都被吸入到房地产，没有人愿意搞实业，因为搞实业又苦又累，赚的钱太少了，即使想搞实业的也把企业搬到国外去了。日本政府也看到了风险，无论政府怎么努力，资金都流向了房地产或股市等虚拟市场，而实业由于利润微薄，处于崩溃的边缘，这个泡沫越吹越大，越来越危险，必须主动刺破它。于是，政府提高利率，断了房地产的资金链，1991年，泡沫破灭，1993年，金融机构的坏账达6000亿美元，一直到现在，长达20多年的低迷，被人们称为二战后日本的又一次战败。
德国成功遏制了房价涨幅
除了美日的惨痛教训外，在房地产的发展上有没有成功的典型呢？
在这次全球性金融危机中，有一个成功的国家纳入我们的视野，那就是德国。德国的经济一直保持持续增长，1977年至今，德国人均收入增长3倍，而同期房价平均上涨了60%，也就是说德国房价平均每年上涨了1%，若扣除物价上涨因素，德国近10年里房价不仅没涨，还以每年1%的速度下降。
那么，德国是如何做到的呢？德国从法律上规定了房地产是老百姓的社会福利保障，而不是一种商品或牟取暴利的产业，因而德国发展房地产的模式是“政府主导，市场参与。”德国住房规划严格规定福利房比例，例如科隆市政府建设3800套住房，其中1000套用于福利分房。福利分房主要面向弱势群体，由专门的机构承建，价格比较低廉，差额由政府补贴。其次，政府严格控制价格。对于不同地段、不同类型的住房，政府提供基准价格，基准价格是由社会上独立机构提供的，政府不干涉，具有法律效力，房产交易必须遵循，不得违反。对炒房者课以重税，对抬高房价者必要时施以刑罚。德国法律规定，如果出售者的房价超出合理价的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围，出售者将会面临高额罚款；而如果房价超过合理房价的50%，就构成犯罪，不仅面临罚款，还将被判处3年有期徒刑。 另外，德国有着近乎完美的住房保障制度。在德国有自己房产的人只有40%，约60%的人在租房居住，其中青年人有77%的人租房居住。房租的价格由专门机构根据房屋状况评定，房东不得随意涨价，如果想涨价必须提出书面举证，连续15个月未涨价，即使这样涨价也不得超过10%。房东不得随意驱赶房客，如果有交不起房租的，必须由政府核实，如果情况属实，由政府进行补贴。还有一点，德国采取比较独特的住房储蓄合同贷款模式，即购房者与银行签订储蓄合同，当购房者的储蓄达到他未来需要贷款额的50%时，银行以较低的利率贷款给他。这样做的好处，就是保证了老百姓不会因为失业或其他原因突然还不起贷款，降低了银行的金融风险。
我们需要吸取的经验教训
由此看来，关于房地产的发展模式，美日模式与德国模式是迥然不同的。从理念上看，美日模式是把房地产作为一种产业来发展，作为经济的一种支柱产业，从而带动整个经济的发展。而德国模式是把房地产作为一种老百姓的生活必需品，不以盈利为目的，德国政府对房地产采取的是一种社会政策，而不是一种经济政策。
从房地产的监管模式上来看，美日模式先是利用货币政策如降低利率或滥发货币鼓动房地产业快速发展，发展一段后经济过热，房地产出了问题，政府开始提高利率或切断资金链，房地产泡沫被挤出，房价大跌，经过一段时间整理，然后再开始新一轮的房地产扩张。在整个房地产的发展过程中，政府对房地产价格是疏于监管的。而德国模式是运用了各种手段，如利率、税收、行政以及法律等组合拳，严密监控房地产价格于房地产业的整个循环过程。
从效果上看，德国模式控制房价的效果是最好的，房价基本上没有大的变化，这种模式对经济的影响也是持续的平稳的，没有高峰，也没有低谷。美日模式导致房价忽高忽低，因而也影响它们的经济忽高忽低，具有周期性。
不过，美日模式虽然类似，但对美国和日本却具有不同的意义。美国模式虽然对世界造成了巨大灾难，由于美元的霸权的地位，它可以把风险向全世界分摊，实际上对美国的危害并不大，相反，房地产泡沫挤出后，反而更有利于美国房地产的健康发展。但这种模式对日本来说就不一定适合了，因为日元不是霸权，它无法向世界分摊风险，自己酿制的苦果自己咽，上世纪90年房地产泡沫破灭后，至今20余年经济低迷，应引起我们的警惕。
我们这里回顾美国、日本和德国发展房地产的经验和教训，主要是为了借鉴。我们要吸取日本疏于监管的惨痛教训，借鉴德国勤于监管的经验，建立一个政府全程监督下的房地产市场模式。
小王和小付都是清华大学的高才生，毕业后都在北京找到了不错的工作，每人月工资一万多元，自己的同学都非常羡慕。工作稳定了，他们也到了结婚的年龄，结婚总得要一套住房吧？于是，他们决定在京城买一套价格适中的住宅，可是，一圈找下来，他们就蔫儿了，五环内基本看不到200万以下的房子。就算他们一年收入有二三十万，也只能望房兴叹。
高房价，当然不是北京独有的现象，大江南北，十多年来，哪个城市的房价不是疯长？高房价导致民怨沸腾，而且，如果有一天房地产崩盘，房价下跌，就会引发全国性的经济危机，有可能发生大乱子，这才是最可怕的。面对如脱缰野马般的房价，应该怎么办呢？在本文中我们来看看其他国家的经验教训。
美国房产的世代轮回
要说房地产问题，美国是最值得借鉴的国家。在美国历史上房地产问题出现了两次，并且对世界经济都造成了灾难性的影响。最早的一次是在1926年，佛罗里达州的房地产泡沫破裂。佛罗里达州的地理位置比较优越，离海较近，气候湿润温和，消费水平比较低，但自从人们发现房地产的潜在价值后，发生了巨大变化。假设一套房的价格1923年是80万美元，1924年就是150万美元，1925年就高达惊人的400万美元！佛罗里达州当时总共7万多人，就有2万多人是房地产经纪人，1925年房地产公司就有2000多家，大部分有钱人都卷入了这场豪赌。据说，“麦当劳”教父雷克洛克由于炒房而破产，并欠下了一屁股外债，不得不当了17年的纸杯推销员。
由于大部分人把资金从实业转向了房地产，因而房地产业就支撑了华尔街的金融业，当佛罗里达州的房地产问题突然爆发，就导致了华尔街的股市暴跌，很快引发了美国30年代经济大危机。美国经济是与世界资本主义经济密切相连的，并且美国经济已经在世界经济中占据头号位置，所以美国的经济危机引起了多米诺骨牌效应，使全世界陷入经济大萧条中。日本和德国就是在经济危机的背景下走上了对外扩张的道路，从而发动了第二次世界大战。
最近的一次是2007年的美国次贷危机爆发。所谓次贷就是指贷款人不合格，达不到贷款的条件，而银行则降低条件给付贷款。贷款人的条件不合格，美国银行为什么要发放贷款呢？一方面，美国央行为了刺激经济发展，不断降低利率；另一方面，美国把房地产业作为支柱产业发展，因为房地产业的发展可以带动许多行业的发展，所以美国人鼓励一些低收入群体贷款消费，从而刺激房地产业的发展。美国房贷公司给次贷者非常优惠的条件，比如，前两年可以不还款只还利息，并且利息非常低，即使两年后还不起，可以把房子卖掉，由于房价在不断上升，不仅赔不了钱，而且还可以免费住两年，这是房贷公司给次贷者的许愿。为了分散风险，房贷公司又把次贷证券化，风险低的证券卖给了投资银行，风险高的证券卖给了对冲基金，为了进一步分散风险，投资银行和对冲基金又在保险公司给次贷证券投了保，次贷几乎和整个金融系统绑在了一起。
美国的房地产价格连续几年上升，总要跌下去的，2007年房价开始下跌，次贷者无力偿还贷款，就把不值钱的房子扔给银行，银行风险显露，美国金融业的危机又使美国实体经济遭受重大打击。
日本的房产泡沫拖累经济
除了美国以外，我们无法绕过的就是日本。日本的房地产问题其实和美国有密切关联。日本是外向型经济，大量商品卖到美国，而日本的国内市场比较封闭，美国的产品卖到日本的少，这样日本是顺差，美国是逆差，如何平衡呢？美国提出了一个办法，让日元升值，假设原先1日元换10美分，现在1日元换20美分，这样日本的产品在美国的价格提高了，而美国的产品在日本的价格降低了，日本在美国卖的东西少了，美国在日本卖的东西多了，顺差问题就慢慢地解决了。但日元升值对日本的出口非常不利，那日本人就只能发展他们的内部需求，和我们现在的情况比较类似。
如何扩大内需呢？日本主要采取了两种办法，一种办法是降低利率，利息少了，刺激大家少存银行，多去消费或投资，刺激经济发展。当时日本认为房地产业是支柱产业，因为日本的土地非常稀少，地价高一点是非常正常的，还能带动更多产业的发展，所以引导国民积极地发展房地产。还有一种办法就是印钞票，政府通过印钞票去进行公共投资如铺路修桥等，货币大量发行，自然使钞票快速贬值，人们为了保值，就把大量资金投入房地产。
因此，上世纪80年代后期日本房地产价格飞涨，日本国民欣喜若狂。1989年，日本的房地产价格是美国的4倍，1990年东京都的房地产市值和整个美国相当。日本的大部分资金都被吸入到房地产，没有人愿意搞实业，因为搞实业又苦又累，赚的钱太少了，即使想搞实业的也把企业搬到国外去了。日本政府也看到了风险，无论政府怎么努力，资金都流向了房地产或股市等虚拟市场，而实业由于利润微薄，处于崩溃的边缘，这个泡沫越吹越大，越来越危险，必须主动刺破它。于是，政府提高利率，断了房地产的资金链，1991年，泡沫破灭，1993年，金融机构的坏账达6000亿美元，一直到现在，长达20多年的低迷，被人们称为二战后日本的又一次战败。
德国成功遏制了房价涨幅
除了美日的惨痛教训外，在房地产的发展上有没有成功的典型呢？
在这次全球性金融危机中，有一个成功的国家纳入我们的视野，那就是德国。德国的经济一直保持持续增长，1977年至今，德国人均收入增长3倍，而同期房价平均上涨了60%，也就是说德国房价平均每年上涨了1%，若扣除物价上涨因素，德国近10年里房价不仅没涨，还以每年1%的速度下降。
那么，德国是如何做到的呢？德国从法律上规定了房地产是老百姓的社会福利保障，而不是一种商品或牟取暴利的产业，因而德国发展房地产的模式是“政府主导，市场参与。”德国住房规划严格规定福利房比例，例如科隆市政府建设3800套住房，其中1000套用于福利分房。福利分房主要面向弱势群体，由专门的机构承建，价格比较低廉，差额由政府补贴。其次，政府严格控制价格。对于不同地段、不同类型的住房，政府提供基准价格，基准价格是由社会上独立机构提供的，政府不干涉，具有法律效力，房产交易必须遵循，不得违反。对炒房者课以重税，对抬高房价者必要时施以刑罚。德国法律规定，如果出售者的房价超出合理价的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围，出售者将会面临高额罚款；而如果房价超过合理房价的50%，就构成犯罪，不仅面临罚款，还将被判处3年有期徒刑。 另外，德国有着近乎完美的住房保障制度。在德国有自己房产的人只有40%，约60%的人在租房居住，其中青年人有77%的人租房居住。房租的价格由专门机构根据房屋状况评定，房东不得随意涨价，如果想涨价必须提出书面举证，连续15个月未涨价，即使这样涨价也不得超过10%。房东不得随意驱赶房客，如果有交不起房租的，必须由政府核实，如果情况属实，由政府进行补贴。还有一点，德国采取比较独特的住房储蓄合同贷款模式，即购房者与银行签订储蓄合同，当购房者的储蓄达到他未来需要贷款额的50%时，银行以较低的利率贷款给他。这样做的好处，就是保证了老百姓不会因为失业或其他原因突然还不起贷款，降低了银行的金融风险。
我们需要吸取的经验教训
由此看来，关于房地产的发展模式，美日模式与德国模式是迥然不同的。从理念上看，美日模式是把房地产作为一种产业来发展，作为经济的一种支柱产业，从而带动整个经济的发展。而德国模式是把房地产作为一种老百姓的生活必需品，不以盈利为目的，德国政府对房地产采取的是一种社会政策，而不是一种经济政策。
从房地产的监管模式上来看，美日模式先是利用货币政策如降低利率或滥发货币鼓动房地产业快速发展，发展一段后经济过热，房地产出了问题，政府开始提高利率或切断资金链，房地产泡沫被挤出，房价大跌，经过一段时间整理，然后再开始新一轮的房地产扩张。在整个房地产的发展过程中，政府对房地产价格是疏于监管的。而德国模式是运用了各种手段，如利率、税收、行政以及法律等组合拳，严密监控房地产价格于房地产业的整个循环过程。
从效果上看，德国模式控制房价的效果是最好的，房价基本上没有大的变化，这种模式对经济的影响也是持续的平稳的，没有高峰，也没有低谷。美日模式导致房价忽高忽低，因而也影响它们的经济忽高忽低，具有周期性。
不过，美日模式虽然类似，但对美国和日本却具有不同的意义。美国模式虽然对世界造成了巨大灾难，由于美元的霸权的地位，它可以把风险向全世界分摊，实际上对美国的危害并不大，相反，房地产泡沫挤出后，反而更有利于美国房地产的健康发展。但这种模式对日本来说就不一定适合了，因为日元不是霸权，它无法向世界分摊风险，自己酿制的苦果自己咽，上世纪90年房地产泡沫破灭后，至今20余年经济低迷，应引起我们的警惕。
我们这里回顾美国、日本和德国发展房地产的经验和教训，主要是为了借鉴。我们要吸取日本疏于监管的惨痛教训，借鉴德国勤于监管的经验，建立一个政府全程监督下的房地产市场模式。