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任何一项投资都不会是每个人的宝藏，任何高回报都取决于获取它的人的谋略。在今天的投资行为中，早已没有唾手可得的事情，投资写字楼更是如此。
所有的投资行为的结果必然只有两个：成功或失败。但是致使成功或失败却往往只有一个因素：谋略。此话说出来是空洞的，或许可以借助两个成功的案例来重新审视个人投资写字楼的风险。
借鸡生蛋的功夫
仝晓明在写字楼上的投资谋略，说出来的确令人佩服不已，从2000年3月开始以来，他陆续投资了2个乙级写字楼，至今每个写字楼的出租率都高达80%以上，而最令人佩服的是，他从一开始就没有在招租上花太大的力气。
2000年3月，仝晓明从加拿大回国后，一直想投资做点什么，也可能是他的运气比较好，在饭桌上听到一个朋友说，一家开发商遇到了资金回笼的问题，而这家开发商已经建成1年多的写字楼，由于仅仅能够靠租金慢慢收回成本，让老板十分头痛。
在加拿大的时候，仝晓明就已经领略过投资写字楼的回报之高，同时也常常会看到个人投资写字楼因为难以预防风险而倾家荡产的案例。当时他就琢磨，如果购买达到一定出租率的写字楼，就等于已经相应地降低了部分风险。而此刻朋友的一番话让他抓住了一个机会。
第二天，他就开始进行市场调查，一个星期后，他敲响了该开发商老总的办公室大门。
几番讨价还价后，仝晓明将这个写字楼拿到了手中，而真正让他感觉到轻松的是，他拥有这个写字楼的当月，就已经拥有了大量的房租收入。又过了两个月，原有租户陆续租约到期，为了将租户稳定在写字楼内，他开出了连续租用3年以上用户租金降低5—10%的策略，而扩大办公面积的租户，扩大部分的面积租金按面积多少减租10—20%。这一招相当有吸引力，不少租户不但一下签订3—5年合同，而且还陆续扩大办公面积，到2000年底时，这个写字楼的出租率一度达到90%。
2001年9月，仝晓明又找到了一个类似的开发商，这个开发商的境地更加尴尬，一方面租户纷纷要求降低租金，一方面写字楼的资金迟迟难以回笼，已经影响到了该公司下一个开发项目。此时，仝晓明又出现了，他几乎以很低的价格就将写字楼攥到了手中。随后进行的续约降租招数，使得多家已经动了搬走念头的公司不但留了下来，而且还扩大了办公面积。
仝晓明说到他的招数时，反复强调“这才叫借鸡生蛋的功夫”。
他成功的谋略分为两步：
一是不管外界如何宣传、如何费尽心机地想烘托出繁荣市场的景象，自己都要有一个合理、正确的判断。他说，以目前的写字楼市场来看，全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。最典型的例子就是美国朗讯公司，该公司本来计划在现代盛世大厦租用23000平方米的面积，但实际上只在东方广场租用了11000平方米的面积，比原来的目标减少了12000平方米。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如，嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。而这些信息，不要指望从媒体上得到，而是要从多种途径搜索信息，只有掌握了真实、准确的信息，才能进行下一步的投资打算。两年前，之所以选中了乙级写字楼，也是在了解了乙级写字楼的价格标准后，又专门去了一趟北京市工商管理局，就是为了了解目前小型企业和创业企业的发展情况。当他确定，小型企业和创业企业的确大幅度增长的时候，他心里才又了准谱。
他的第二步则是其“聪明”之处。他认为，看清形势，就是要把握宏观经济形势，选择最佳入市时机。如果在房地产市场已炒得热火朝天的时候进场购买，吃在一口天价上，那将要遭受长期“套牢”之苦。中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4－5年总是在松松紧紧的政策调控下波浪发展，所以选择在即将结束低迷状态马上要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。可是从2000年开始，投资写字楼就已经逐步走出了低迷期，趁低吸纳显然已经错过了大好的时机，但是，他却认为可以利用自己的投资技巧达到趁低吸纳的目的。因此，他选择了购买发展商已经租出的物业，其有利之处不但是即买即可有租金收入，免去了开发市场寻找客户的前期投入及烦恼，另一方面由于手续也相对简便许多，再次降低了他的投资成本。最关键的是，他看准了一点：开发商为了能回笼大笔资金，对此“聪明”的买家也不得不接纳。
防范贬值风险
学财会出身的鲍永强最精通的就是“算”，他自称自己的投资是“算”出来的。
当初准备投资写字楼之前，他就先算，投资购买一个300平方米的甲级写字楼，总价为480万元，按6成十年银行按揭计算，首付款192万元，按揭288万元，每年还款376428元。租金收入预测，按照每平米23．5美元计算，每年总租金收入698796元。减去每年还款数额外，在减去其他支出，如：代理佣金、律师签约费（按一个月净租金计算），为49560元；每年物业管理费（按每月每平米3．5美元计算）为104076元；房产税（4%）为27952元；营业税及其他附加费（3%）为20964元，个人税前净收入为119816元，税后净收入为107914元，前10年总收入为1079140元。而从第11年起就没有按揭压力了，每年净收入可达446700元，也就是说11．88年即可收回投资。
在算完这笔账后，鲍永强发现了一个问题，即虽然投资写字楼具有非常诱人的前景，但是上面的一笔账却是在未考虑空置情况下的收入。也就是说，如果他要准备投资的话，就要算清楚如何才能最低限度减少空置情况，而且还必须要算清楚如何防范贬值的风险。
在减少空置情况的算计上，他首要算的是准备购买的甲级写字楼内的设施，一直在外企工作的他明白一个道理，写字楼内的设施是否完备，是否具有10年内不落伍的智能化因素至关重要。
而在计算投资是否合算上，他套用了国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
在防范贬值风险上，他认为必须要算两大因素：写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。为此他还真费了一番心思，原本他想选择金融街或者是CBD内的甲级写字楼，然而，一方面这两处写字楼的价位以平均每年增长10%的速度增长，另一方面，如此集中的写字楼地段虽然对于整体商圈会有助益，但也难以避免未来的日子里竞争过于激烈而采取价格竞争战。相比之下，他反而更加看好东直门地区的甲级写字楼，因为第一这个商圈虽然尚未形成，却已经吸引了大量承租人的关注，也就意味着未来5—10内，该地区的建设会高速发展，如此一算，实际上就又算出了新的收获。
自去年6月份鲍永强投资写字楼以来，正是因为缜密地算了又算，使得他的投资比预想的还要好一成。
如此说来，谋略在投资行为中的作用的确不容小视。至少有谋略的人，不会盲目跟风，不会被表面的假象所欺骗，也不会去做头脑一热就扔钱的事情。特别是触及到投资写字楼这种对于资金要求颇高的行为时，整个投资的过程就是挑战你是否有谋略的过程。
所有的投资行为的结果必然只有两个：成功或失败。但是致使成功或失败却往往只有一个因素：谋略。此话说出来是空洞的，或许可以借助两个成功的案例来重新审视个人投资写字楼的风险。
借鸡生蛋的功夫
仝晓明在写字楼上的投资谋略，说出来的确令人佩服不已，从2000年3月开始以来，他陆续投资了2个乙级写字楼，至今每个写字楼的出租率都高达80%以上，而最令人佩服的是，他从一开始就没有在招租上花太大的力气。
2000年3月，仝晓明从加拿大回国后，一直想投资做点什么，也可能是他的运气比较好，在饭桌上听到一个朋友说，一家开发商遇到了资金回笼的问题，而这家开发商已经建成1年多的写字楼，由于仅仅能够靠租金慢慢收回成本，让老板十分头痛。
在加拿大的时候，仝晓明就已经领略过投资写字楼的回报之高，同时也常常会看到个人投资写字楼因为难以预防风险而倾家荡产的案例。当时他就琢磨，如果购买达到一定出租率的写字楼，就等于已经相应地降低了部分风险。而此刻朋友的一番话让他抓住了一个机会。
第二天，他就开始进行市场调查，一个星期后，他敲响了该开发商老总的办公室大门。
几番讨价还价后，仝晓明将这个写字楼拿到了手中，而真正让他感觉到轻松的是，他拥有这个写字楼的当月，就已经拥有了大量的房租收入。又过了两个月，原有租户陆续租约到期，为了将租户稳定在写字楼内，他开出了连续租用3年以上用户租金降低5—10%的策略，而扩大办公面积的租户，扩大部分的面积租金按面积多少减租10—20%。这一招相当有吸引力，不少租户不但一下签订3—5年合同，而且还陆续扩大办公面积，到2000年底时，这个写字楼的出租率一度达到90%。
2001年9月，仝晓明又找到了一个类似的开发商，这个开发商的境地更加尴尬，一方面租户纷纷要求降低租金，一方面写字楼的资金迟迟难以回笼，已经影响到了该公司下一个开发项目。此时，仝晓明又出现了，他几乎以很低的价格就将写字楼攥到了手中。随后进行的续约降租招数，使得多家已经动了搬走念头的公司不但留了下来，而且还扩大了办公面积。
仝晓明说到他的招数时，反复强调“这才叫借鸡生蛋的功夫”。
他成功的谋略分为两步：
一是不管外界如何宣传、如何费尽心机地想烘托出繁荣市场的景象，自己都要有一个合理、正确的判断。他说，以目前的写字楼市场来看，全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。最典型的例子就是美国朗讯公司，该公司本来计划在现代盛世大厦租用23000平方米的面积，但实际上只在东方广场租用了11000平方米的面积，比原来的目标减少了12000平方米。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如，嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。而这些信息，不要指望从媒体上得到，而是要从多种途径搜索信息，只有掌握了真实、准确的信息，才能进行下一步的投资打算。两年前，之所以选中了乙级写字楼，也是在了解了乙级写字楼的价格标准后，又专门去了一趟北京市工商管理局，就是为了了解目前小型企业和创业企业的发展情况。当他确定，小型企业和创业企业的确大幅度增长的时候，他心里才又了准谱。
他的第二步则是其“聪明”之处。他认为，看清形势，就是要把握宏观经济形势，选择最佳入市时机。如果在房地产市场已炒得热火朝天的时候进场购买，吃在一口天价上，那将要遭受长期“套牢”之苦。中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4－5年总是在松松紧紧的政策调控下波浪发展，所以选择在即将结束低迷状态马上要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。可是从2000年开始，投资写字楼就已经逐步走出了低迷期，趁低吸纳显然已经错过了大好的时机，但是，他却认为可以利用自己的投资技巧达到趁低吸纳的目的。因此，他选择了购买发展商已经租出的物业，其有利之处不但是即买即可有租金收入，免去了开发市场寻找客户的前期投入及烦恼，另一方面由于手续也相对简便许多，再次降低了他的投资成本。最关键的是，他看准了一点：开发商为了能回笼大笔资金，对此“聪明”的买家也不得不接纳。
防范贬值风险
学财会出身的鲍永强最精通的就是“算”，他自称自己的投资是“算”出来的。
当初准备投资写字楼之前，他就先算，投资购买一个300平方米的甲级写字楼，总价为480万元，按6成十年银行按揭计算，首付款192万元，按揭288万元，每年还款376428元。租金收入预测，按照每平米23．5美元计算，每年总租金收入698796元。减去每年还款数额外，在减去其他支出，如：代理佣金、律师签约费（按一个月净租金计算），为49560元；每年物业管理费（按每月每平米3．5美元计算）为104076元；房产税（4%）为27952元；营业税及其他附加费（3%）为20964元，个人税前净收入为119816元，税后净收入为107914元，前10年总收入为1079140元。而从第11年起就没有按揭压力了，每年净收入可达446700元，也就是说11．88年即可收回投资。
在算完这笔账后，鲍永强发现了一个问题，即虽然投资写字楼具有非常诱人的前景，但是上面的一笔账却是在未考虑空置情况下的收入。也就是说，如果他要准备投资的话，就要算清楚如何才能最低限度减少空置情况，而且还必须要算清楚如何防范贬值的风险。
在减少空置情况的算计上，他首要算的是准备购买的甲级写字楼内的设施，一直在外企工作的他明白一个道理，写字楼内的设施是否完备，是否具有10年内不落伍的智能化因素至关重要。
而在计算投资是否合算上，他套用了国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
在防范贬值风险上，他认为必须要算两大因素：写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。为此他还真费了一番心思，原本他想选择金融街或者是CBD内的甲级写字楼，然而，一方面这两处写字楼的价位以平均每年增长10%的速度增长，另一方面，如此集中的写字楼地段虽然对于整体商圈会有助益，但也难以避免未来的日子里竞争过于激烈而采取价格竞争战。相比之下，他反而更加看好东直门地区的甲级写字楼，因为第一这个商圈虽然尚未形成，却已经吸引了大量承租人的关注，也就意味着未来5—10内，该地区的建设会高速发展，如此一算，实际上就又算出了新的收获。
自去年6月份鲍永强投资写字楼以来，正是因为缜密地算了又算，使得他的投资比预想的还要好一成。
如此说来，谋略在投资行为中的作用的确不容小视。至少有谋略的人，不会盲目跟风，不会被表面的假象所欺骗，也不会去做头脑一热就扔钱的事情。特别是触及到投资写字楼这种对于资金要求颇高的行为时，整个投资的过程就是挑战你是否有谋略的过程。