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摘要：居民生活水平的一个重要衡量指标是住房质量。本文通过梳理国内外住房质量的相关研究文献，收集三个房地产最发达的城市住房质量相关指标数据，构建我国城镇住房质量指标体系，该体系包含居住质量、住房市场、住房保障和住房金融四个方面，每个方面都建立了一级、二级和三级指标，该体系不仅能够体现“住有所居”、“住有所安”的短期住房质量目标，而且能够反映“居有所宜”、“居有所乐”的长期住房质量的发展方向。最后，本文对比研究了中国一线城市北京、上海和深圳的住房质量相关指标，得到相关政策性结论。
关键词：住房质量；居住质量；住房市场；住房保障；住房金融
中图分类号：F293346文献标识码：A
文章编号：1000176X（2014）08005907
一、引言
居民生活质量一个重要的衡量指标就是住房质量，住房问题不应该仅仅包含住房建设的质量问题，还应该包括装潢质量、安全质量和环境质量等多种因素，建立一个合理和可行的衡量住房质量的评价指标体系非常必要。构建国内住房质量指标体系既要符合中国国内住房发展的现实情况，又要反映居住数量和质量动态变化的各种指标，既要能够运用已有的住房数据进行区域间的比较研究，又能够为下一步住房指标的发展预留空间，合理的住房质量指标体系能为居民住房的规划与建设提供一个科学依据。
住房质量的提升需要经济发展、社会稳定和居民收入等多种因素的支撑，在居民的收入结构中，住房消费占有很大的比重，解决住房问题可以缩小城乡居民之间的收入差距，促进经济社会更加公平、有效和可持续发展，政府对于低收入者的住房保障干预，可以完善市场机制。本文通过梳理国内外住房质量的研究文献，构建了国内城镇住房质量指标体系，该体系包括居住质量、住房市场、住房保障和住房金融四个部分，并根据中国一线城市北京、上海和深圳的房地产相关数据，横向和纵向比较研究了三个城市的住房质量现状。
二、文献综述
国内研究住房质量的专家周运清定义了居住质量和居住质量指标体系的概念，居住质量是指居民对现有居住状况的客观认知和以此为基础的主观感受；居住质量指标体系是指对人们居住质量进行衡量的一套客观和主观指标群，是对居住质量进行衡量和测评的标准[1]。
1国内住房质量相关研究综述
国内对于住宅方面的研究最先大都聚焦在住房商品化、住房政策选择和住房金融市场等经济问题上。近年来，随着人们对于居住条件、居住环境等指标的关注，研究居住状况与住房质量的文献指标逐渐增多。
丛吉增在《对商品住宅质量的经济评价》中将住宅视为商品，从商品住宅生产企业能够获得较好的经济收益角度出发，对住房质量进行经济评价，认为住房不仅要保障好的质量，还要保障低成本与低消耗、合理工期以及低使用维护费用等[2]。对住房质量的评估，通常都是建立一个完整的指标体系，定性或定量地评估住房质量，必须按照以人为本、科学性、动态性和可操作性原则，根据研究分析，采用层次分析法从物质与社会环境方面构建了一个评价我国小城镇居住环境质量的指标体系，以指导小城镇居住环境的合理建设[3]。朱永林等将目光锁定在住宅工程质量上，通过定性分析影响住宅工程项目的多个因素，用层次分析法建立了住宅工程项目质量因素的层次结构，包括工程实体质量、室内环境、使用功能等，再结合灰色关联理论进行定量分析，较为科学地评价了住宅工程项目的质量[4]。通过人们对于住房质量的要求研究，从功能指标和实物指标两个方面划分，建立了我国小康住宅指标体系，住宅功能指标包括了品位、安全、耐久、健康、便捷、生态环保、社交与发展和居住功能等，实物指标项下则更细致地包括了人均居住面积、住房成套率、住宅结构的合理性、住宅设施的配套水平、建筑密度、住宅建筑布局合理度、容积率、人均景观绿地面积、停车场面积、物业管理专业化程度、环境优雅度、住宅市场化水平指数、社区配套服务设施和小区设计的质量与水平[5]。开始催生现代住房质量要求的文献是将住宅质量放在一个人、自然与社会相互融合的复合系统中来分析，认为现代住房质量涵盖的内容丰富，应当包括住房的舒适性、健康安全性、交通与配套方便性、幽雅性、经济性、生态环保性、人文传承性、抗灾性及合法合规性等特性，这些特性进一步拓宽了住房质量的指标体系[6]。严梭杰等从湖南农民的角度进行研究，结论表明农民住房存在的质量问题主要是我国目前住房市场发展的水平满足不了农民对住房舒适性、安全性与实用性的需求，提出需要政府加大农民住房安全系数的监管、促进农民住房观念的更新、以更加科学合理的设计提高农民住房舒适性要求等[7]。保障性住房方面的研究比较新颖的观点是，保障性住房质量是上级政府、基层政府和建筑商三方博弈的结果，通过研究发现，对于保障性住房质量的保障，上级政府应当在监管机制的基础上建立激励与惩罚机制，扩大对基层政府的激励作用，使基层政府严格监管保障住房建筑成本，同时加大对建筑商的奖惩力度，严惩偷工减料行为，从而使保障性住房质量得到有效保证[8]。
2国外住房质量相关综述研究
国外对于住房质量的研究可追溯到19世纪中叶，那时的城市住宅严重短缺、居住条件极端恶劣，居住质量迅速下降，引发了一系列社会问题，也引导更多的学者对居住质量问题进行研究。Enosh等通过一个概念模型和实证检验来评估住宅质量，得出人们对于住房质量的评估是建立在对邻居评价基础上的，并把这一标准细分为质量、资源和特定资源的质量，将“品质为标准”这一概念与矩阵框架联系起来，创新地提出通过寻找替代资源，来弥补缺乏素质的社区环境以保证住房质量的观点[9]。Kurian和Ashalatha在对住房质量的评估中显示，住房质量早已成为综合指标，上升到各种涵盖面上，住房除了有基本的建筑质量外，还需要足够自由与隐私的空间、足够多单独设立的房间、好的气候条件、足够的阳光、空气和自由传递、附近水的可用性和良好的排水和卫生设施等[10]。相对于普通的居民住房区，高级住房质量水平测量系统主要包括当地服务、建筑与庭院、单间公寓以及网络服务四大因素，高级住房的房地产开发商更需要在建筑住房的设计中关注老年人，即最终用户的估计与需求，除此之外还需注意确保住房的便利性、建筑设计与公寓风格的整体和谐性，以此来突出住房的高质量[11]。总而言之，随着经济的发展，人们对住房质量要求也在不断提升，纳入评估住房质量的指标涵盖内容也日益丰富，主要从自然、经济和社会各方面进行拓展，不断拓宽住房质量的指标体系的内涵。 三、国内城镇住房质量指标体系的构建
根据国内外住房质量指标的相关研究和目前可获得的住房指标数据，本文构建了国内城镇住房质量指标体系，因为城镇和农村的住房问题区别很大，所以，仅以城镇住房为研究对象，构建相应的指标体系。本文希望通过理论和实践的研究，建立符合具有科学性、实践性和有效性，又可量化和可操作的综合评价指标体系。在构建指标体系的过程中，不仅仅参照了国内外与住房质量相关的指标体系研究，而且确定了指标体系建立的原则。在指标选取的过程中，首先，遵循理论来源于实践，并高于实践，才能够指导实践的原则，不局限于目前能搜集到的公开数据进行指标体系的构建；其次，遵循以人为本的基本原则，根据人类对于住房质量应该具有哪些指标体系进行理论上的探讨，从居民的居住需求出发开始构建指标体系；最后，指标的选取，遵循可操作性和可量化性的原则，指标来源于实践又高于实践，有些指标体系虽不能从公开的数据中直接提取，但是很多指标目前在国内住房发达的地区已经开始研究，并具有一定的抽样样本数据，为实践部门的未来发展预留了可以继续完善住房质量数据提取的空间。
住房质量的问题本身，不仅仅是一个建筑质量的增长问题，还包含住房发展和住房保障问题，所以，本文的住房质量指标体系的建立不同于国内外其它学者的构建体系，本文构建的指标体系包括四个方面：居住质量、住房市场、住房保障和住房金融。其中，居住质量主要反映住宅质量的高低。质量很难衡量，所以居住质量的指标包括安全、生态、便捷、卫生、人文、舒适、经济和福利等不可直接观测的因素；住房市场主要按照供给、需求和交易进行分类；住房保障主要包括经济适用房、廉租房、棚户区改造等在内的针对中等收入水平和低收入水平居民的保障性住房；住房金融主要反映住房贷款和借贷主体的内容。
在国内城镇住房指标体系中包括以下四类：第一类是居住质量，它反映住房品质，不仅反映了居住安全、功能、配套和服务等质量，还反映了居住质量对居民的满足程度。其下设的一级、二级和三级指标较多，包括：居住空间水平（住房成套率、社区规模、人均住宅建筑面积、人均居住面积、套户比和套均面积）；居住住宅水平（每常规住宅单位可居住房间的平均数、维修周期、住宅使用时间、安保时间、采光系数、通风开口面积、噪声级别、日照间距系数、建筑密度、容积率）；居住片区水平（人均公共活动空间）；居住环境（生态环境——绿地率、绿化面积；地面变形案发率——含地面沉降、地裂缝、流体抽取等）；人文环境（邻里关系、家庭关系）；居住基础配套设施——住房成套率、小区基础设施配套（轮椅通道面积、停车场所、地下停车面积占比、地上停车面积占比、为高龄者对应的设施项目、为残障者服务项目、停车数量与居住户数的比率）；居住公共配套设施（距商业街区的距离、休闲设施数量、生活市场、医疗、学校、交通和社区卫生服务机构覆盖率）；居住服务与安全（安防配套、保安数与住户数配比、犯罪事故、安全事故和破坏事故）；对基本居住的满意度（对居住性能的满意度、对住房建筑质量的满意度、对户型与布局设计的满意度、对住房基本配套设施的满意度）；对公共配套的满意度（对居住区交通便捷程度的满意度、对居住区餐饮便捷程度的满意度、对住宅区治安状况的满意度、对物业管理水平的满意度、对文体设施的满意度、对教育资源的满意度、对医疗服务的满意度）；对居住环境的满意度（人文环境和绿化环境）；对居住变化的满意度（住房搜索成本、变化改善的满意度）；物业管理水平；综合评价。
第二类为住房市场，一级指标包括：住宅需求、住宅供给和市场交易。住宅需求的二级和三级指标包括：住房需求、住房市场化（商品房面积/总住房面积）、住房自有率、保障房比率、城镇人口数、户居人口增长率、住房购买力评价（城镇居民家庭可支配收入、房价收入比、购房收入比、租房收入比）和旧房改造人口数。住宅供给的二级和三级指标包括：住房总面积（商品房总面积、保障房总面积、其他住房总面积）、住房总套数（商品房总面积、保障房总面积、其他住房总面积）、存量（搬迁住户数、住户数）、增量（新增商品房面积、新增商品房套数、新增保障房面积、新增保障房套数、新增其他住房面积、新增其他住房套数）、减量（当年拆除合法住宅建筑面积数、当年拆除非法住宅建筑面积数、住宅折旧率）；市场交易的二级和三级指标包括：空置面积、住房闲置率、吸纳周期、市场吸纳率、住房交易周转次数、租售比、商品房销售价格与居民可支配收入比率、房价收入比（结果）、住宅供需比、二手住宅交易率。
第三类为住房保障，有些学者将住房保障归类为住房金融中，但是由于中国人口众多，住房问题严峻而重要，国家对于房地产相关的政策更多地倾向于住房保障，所以，将住房保障单独列示出来。住房保障的一级和二级指标包括：政府住房保障投入占政府财政收入比重；住房困难户数；保障性住房便捷程度；住房补贴户数；房屋补助发放轮候时间；保障房轮候时间；住房保障户数（廉租住房数、经济适用房数、棚户区改造安置住房数、公共租赁房数）；住房保障户数（廉租住房数、经济适用房数、棚户区改造安置住房数、公共租赁房数）；各类保障性住房对象占城镇低收入家庭的比重（廉租住房人数占城镇低收入家庭的比重、经济适用房人数占城镇低收入家庭的比重、棚户区改造安置住房人数占城镇低收入家庭的比重、限价商品房人数占城镇低收入家庭的比重、公共租赁房人数占城镇低收入家庭的比重）；住房保障覆盖人群；保障性住房覆盖率；城镇最低收入家庭人均住房建筑面积；住房保障户数增长率；住房保障额占GDP比率；保障性住房要素投入总额（资金、土地、其他投入）；土地出让净收益占廉租住房保障的比例；市场保障房平均价格；家庭人均住房保障面积；住房保障资金筹集额。
第四类为住房金融，其设定的一级指标包括住房金融和住房财税两个方面。住房金融下设的二级和三级指标包括：货币总量（M2）；境外货币流入量；房贷总余额（开发商贷款额、个人贷款额）；房贷利率；房贷不良贷款率；个人存款余额；首付成数；商业性住房金融（公积金额度、公积金归集率、公积金使用率）。住房财税下设的二级和三级指标包括：房地产税收（土地增值税、个人所得税、营业税）；土地出让金。 四、北京、上海和深圳住房质量指标体系的比较研究
根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的资料，按照住房交易量对全国城市进行划分，可以把我国城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市，其中一线城市包括北京、上海、广州和深圳，是房地产行业的发轫地区和房地产最发达的城市。住房和城乡建设部发布的分类方法与住房研究较为密切，本文一线城市是按此方法进行选择的，本文比较研究了北京、上海和深圳三个一线城市的住房质量现状。
1居住质量的比较研究
在现有的数据统计中，有关居住质量的指标非常稀缺，可以查到官方公布的数据只有人均住房建筑面积一个指标。自2008年以来，北京的人居住房建筑面积呈现下降趋势，上海和深圳则呈现上升趋势，其中深圳人均住房建筑面积最高，2010年达到28平方米。
在深圳房地产评估发展中心2013年关于居民居住满意度调查中，通过针对深圳各片区的社会治安、公共交通、教育资源、医疗服务、公共文体、绿化环境、住房、购物便利性、餐饮便利性和娱乐10个指标，进行问卷调查，询问居民针对这些指标的满意度（分为“非常不满意”、“比较不满意”、“一般”、“比较满意”、“非常满意”五个层次），然后对每个层次的回答分别赋值1—5分，测量居民对居住片区环境的主观感受，以评估片区公共和商业供给是否有效。调查显示，深圳六片区居民对所列10个项目的满意度都不高，最高项目总体均分得分仅为346，这意味着六片区居民对最认可项目的满意态度在“一般”到“比较满意”之间，且偏向“一般”。其中，公共文体设施、绿化环境和住房条件的满意度总体均分滑落至3分以下，这意味着居民对这三项内容较为不满意，居住体验较差。
2住房市场的比较研究
有学者根据调查数据研究发现，北京居民在选择住房时，收入高和购买经济适用房的家庭愿意支付更高的房价，中等收入和购买商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。
根据三个城市能够收集到的指标数据，能反映住房需求的指标主要是：城市年末户籍人口户数（万户）、年末常住人口数（万人）、人均GDP（元）、城镇居民人均可支配收入（元）和房价收入比，其中直接衡量居住质量的指标是“房价收入比”，“房价收入比”是年平均上市住房价格和城镇居民家庭年平均可支配收入的比值，能够衡量家庭购买商品房能力。比较三个城市的“房价收入比”，根据表1所示，2010年之前呈现逐年上升的趋势，2010年达到顶峰，房价占收入的比值为1550左右，2011年受国家住房调控政策的影响，“房价收入比”呈现趋同或者快速下降的趋势。
关键词：住房质量；居住质量；住房市场；住房保障；住房金融
中图分类号：F293346文献标识码：A
文章编号：1000176X（2014）08005907
一、引言
居民生活质量一个重要的衡量指标就是住房质量，住房问题不应该仅仅包含住房建设的质量问题，还应该包括装潢质量、安全质量和环境质量等多种因素，建立一个合理和可行的衡量住房质量的评价指标体系非常必要。构建国内住房质量指标体系既要符合中国国内住房发展的现实情况，又要反映居住数量和质量动态变化的各种指标，既要能够运用已有的住房数据进行区域间的比较研究，又能够为下一步住房指标的发展预留空间，合理的住房质量指标体系能为居民住房的规划与建设提供一个科学依据。
住房质量的提升需要经济发展、社会稳定和居民收入等多种因素的支撑，在居民的收入结构中，住房消费占有很大的比重，解决住房问题可以缩小城乡居民之间的收入差距，促进经济社会更加公平、有效和可持续发展，政府对于低收入者的住房保障干预，可以完善市场机制。本文通过梳理国内外住房质量的研究文献，构建了国内城镇住房质量指标体系，该体系包括居住质量、住房市场、住房保障和住房金融四个部分，并根据中国一线城市北京、上海和深圳的房地产相关数据，横向和纵向比较研究了三个城市的住房质量现状。
二、文献综述
国内研究住房质量的专家周运清定义了居住质量和居住质量指标体系的概念，居住质量是指居民对现有居住状况的客观认知和以此为基础的主观感受；居住质量指标体系是指对人们居住质量进行衡量的一套客观和主观指标群，是对居住质量进行衡量和测评的标准[1]。
1国内住房质量相关研究综述
国内对于住宅方面的研究最先大都聚焦在住房商品化、住房政策选择和住房金融市场等经济问题上。近年来，随着人们对于居住条件、居住环境等指标的关注，研究居住状况与住房质量的文献指标逐渐增多。
丛吉增在《对商品住宅质量的经济评价》中将住宅视为商品，从商品住宅生产企业能够获得较好的经济收益角度出发，对住房质量进行经济评价，认为住房不仅要保障好的质量，还要保障低成本与低消耗、合理工期以及低使用维护费用等[2]。对住房质量的评估，通常都是建立一个完整的指标体系，定性或定量地评估住房质量，必须按照以人为本、科学性、动态性和可操作性原则，根据研究分析，采用层次分析法从物质与社会环境方面构建了一个评价我国小城镇居住环境质量的指标体系，以指导小城镇居住环境的合理建设[3]。朱永林等将目光锁定在住宅工程质量上，通过定性分析影响住宅工程项目的多个因素，用层次分析法建立了住宅工程项目质量因素的层次结构，包括工程实体质量、室内环境、使用功能等，再结合灰色关联理论进行定量分析，较为科学地评价了住宅工程项目的质量[4]。通过人们对于住房质量的要求研究，从功能指标和实物指标两个方面划分，建立了我国小康住宅指标体系，住宅功能指标包括了品位、安全、耐久、健康、便捷、生态环保、社交与发展和居住功能等，实物指标项下则更细致地包括了人均居住面积、住房成套率、住宅结构的合理性、住宅设施的配套水平、建筑密度、住宅建筑布局合理度、容积率、人均景观绿地面积、停车场面积、物业管理专业化程度、环境优雅度、住宅市场化水平指数、社区配套服务设施和小区设计的质量与水平[5]。开始催生现代住房质量要求的文献是将住宅质量放在一个人、自然与社会相互融合的复合系统中来分析，认为现代住房质量涵盖的内容丰富，应当包括住房的舒适性、健康安全性、交通与配套方便性、幽雅性、经济性、生态环保性、人文传承性、抗灾性及合法合规性等特性，这些特性进一步拓宽了住房质量的指标体系[6]。严梭杰等从湖南农民的角度进行研究，结论表明农民住房存在的质量问题主要是我国目前住房市场发展的水平满足不了农民对住房舒适性、安全性与实用性的需求，提出需要政府加大农民住房安全系数的监管、促进农民住房观念的更新、以更加科学合理的设计提高农民住房舒适性要求等[7]。保障性住房方面的研究比较新颖的观点是，保障性住房质量是上级政府、基层政府和建筑商三方博弈的结果，通过研究发现，对于保障性住房质量的保障，上级政府应当在监管机制的基础上建立激励与惩罚机制，扩大对基层政府的激励作用，使基层政府严格监管保障住房建筑成本，同时加大对建筑商的奖惩力度，严惩偷工减料行为，从而使保障性住房质量得到有效保证[8]。
2国外住房质量相关综述研究
国外对于住房质量的研究可追溯到19世纪中叶，那时的城市住宅严重短缺、居住条件极端恶劣，居住质量迅速下降，引发了一系列社会问题，也引导更多的学者对居住质量问题进行研究。Enosh等通过一个概念模型和实证检验来评估住宅质量，得出人们对于住房质量的评估是建立在对邻居评价基础上的，并把这一标准细分为质量、资源和特定资源的质量，将“品质为标准”这一概念与矩阵框架联系起来，创新地提出通过寻找替代资源，来弥补缺乏素质的社区环境以保证住房质量的观点[9]。Kurian和Ashalatha在对住房质量的评估中显示，住房质量早已成为综合指标，上升到各种涵盖面上，住房除了有基本的建筑质量外，还需要足够自由与隐私的空间、足够多单独设立的房间、好的气候条件、足够的阳光、空气和自由传递、附近水的可用性和良好的排水和卫生设施等[10]。相对于普通的居民住房区，高级住房质量水平测量系统主要包括当地服务、建筑与庭院、单间公寓以及网络服务四大因素，高级住房的房地产开发商更需要在建筑住房的设计中关注老年人，即最终用户的估计与需求，除此之外还需注意确保住房的便利性、建筑设计与公寓风格的整体和谐性，以此来突出住房的高质量[11]。总而言之，随着经济的发展，人们对住房质量要求也在不断提升，纳入评估住房质量的指标涵盖内容也日益丰富，主要从自然、经济和社会各方面进行拓展，不断拓宽住房质量的指标体系的内涵。 三、国内城镇住房质量指标体系的构建
根据国内外住房质量指标的相关研究和目前可获得的住房指标数据，本文构建了国内城镇住房质量指标体系，因为城镇和农村的住房问题区别很大，所以，仅以城镇住房为研究对象，构建相应的指标体系。本文希望通过理论和实践的研究，建立符合具有科学性、实践性和有效性，又可量化和可操作的综合评价指标体系。在构建指标体系的过程中，不仅仅参照了国内外与住房质量相关的指标体系研究，而且确定了指标体系建立的原则。在指标选取的过程中，首先，遵循理论来源于实践，并高于实践，才能够指导实践的原则，不局限于目前能搜集到的公开数据进行指标体系的构建；其次，遵循以人为本的基本原则，根据人类对于住房质量应该具有哪些指标体系进行理论上的探讨，从居民的居住需求出发开始构建指标体系；最后，指标的选取，遵循可操作性和可量化性的原则，指标来源于实践又高于实践，有些指标体系虽不能从公开的数据中直接提取，但是很多指标目前在国内住房发达的地区已经开始研究，并具有一定的抽样样本数据，为实践部门的未来发展预留了可以继续完善住房质量数据提取的空间。
住房质量的问题本身，不仅仅是一个建筑质量的增长问题，还包含住房发展和住房保障问题，所以，本文的住房质量指标体系的建立不同于国内外其它学者的构建体系，本文构建的指标体系包括四个方面：居住质量、住房市场、住房保障和住房金融。其中，居住质量主要反映住宅质量的高低。质量很难衡量，所以居住质量的指标包括安全、生态、便捷、卫生、人文、舒适、经济和福利等不可直接观测的因素；住房市场主要按照供给、需求和交易进行分类；住房保障主要包括经济适用房、廉租房、棚户区改造等在内的针对中等收入水平和低收入水平居民的保障性住房；住房金融主要反映住房贷款和借贷主体的内容。
在国内城镇住房指标体系中包括以下四类：第一类是居住质量，它反映住房品质，不仅反映了居住安全、功能、配套和服务等质量，还反映了居住质量对居民的满足程度。其下设的一级、二级和三级指标较多，包括：居住空间水平（住房成套率、社区规模、人均住宅建筑面积、人均居住面积、套户比和套均面积）；居住住宅水平（每常规住宅单位可居住房间的平均数、维修周期、住宅使用时间、安保时间、采光系数、通风开口面积、噪声级别、日照间距系数、建筑密度、容积率）；居住片区水平（人均公共活动空间）；居住环境（生态环境——绿地率、绿化面积；地面变形案发率——含地面沉降、地裂缝、流体抽取等）；人文环境（邻里关系、家庭关系）；居住基础配套设施——住房成套率、小区基础设施配套（轮椅通道面积、停车场所、地下停车面积占比、地上停车面积占比、为高龄者对应的设施项目、为残障者服务项目、停车数量与居住户数的比率）；居住公共配套设施（距商业街区的距离、休闲设施数量、生活市场、医疗、学校、交通和社区卫生服务机构覆盖率）；居住服务与安全（安防配套、保安数与住户数配比、犯罪事故、安全事故和破坏事故）；对基本居住的满意度（对居住性能的满意度、对住房建筑质量的满意度、对户型与布局设计的满意度、对住房基本配套设施的满意度）；对公共配套的满意度（对居住区交通便捷程度的满意度、对居住区餐饮便捷程度的满意度、对住宅区治安状况的满意度、对物业管理水平的满意度、对文体设施的满意度、对教育资源的满意度、对医疗服务的满意度）；对居住环境的满意度（人文环境和绿化环境）；对居住变化的满意度（住房搜索成本、变化改善的满意度）；物业管理水平；综合评价。
第二类为住房市场，一级指标包括：住宅需求、住宅供给和市场交易。住宅需求的二级和三级指标包括：住房需求、住房市场化（商品房面积/总住房面积）、住房自有率、保障房比率、城镇人口数、户居人口增长率、住房购买力评价（城镇居民家庭可支配收入、房价收入比、购房收入比、租房收入比）和旧房改造人口数。住宅供给的二级和三级指标包括：住房总面积（商品房总面积、保障房总面积、其他住房总面积）、住房总套数（商品房总面积、保障房总面积、其他住房总面积）、存量（搬迁住户数、住户数）、增量（新增商品房面积、新增商品房套数、新增保障房面积、新增保障房套数、新增其他住房面积、新增其他住房套数）、减量（当年拆除合法住宅建筑面积数、当年拆除非法住宅建筑面积数、住宅折旧率）；市场交易的二级和三级指标包括：空置面积、住房闲置率、吸纳周期、市场吸纳率、住房交易周转次数、租售比、商品房销售价格与居民可支配收入比率、房价收入比（结果）、住宅供需比、二手住宅交易率。
第三类为住房保障，有些学者将住房保障归类为住房金融中，但是由于中国人口众多，住房问题严峻而重要，国家对于房地产相关的政策更多地倾向于住房保障，所以，将住房保障单独列示出来。住房保障的一级和二级指标包括：政府住房保障投入占政府财政收入比重；住房困难户数；保障性住房便捷程度；住房补贴户数；房屋补助发放轮候时间；保障房轮候时间；住房保障户数（廉租住房数、经济适用房数、棚户区改造安置住房数、公共租赁房数）；住房保障户数（廉租住房数、经济适用房数、棚户区改造安置住房数、公共租赁房数）；各类保障性住房对象占城镇低收入家庭的比重（廉租住房人数占城镇低收入家庭的比重、经济适用房人数占城镇低收入家庭的比重、棚户区改造安置住房人数占城镇低收入家庭的比重、限价商品房人数占城镇低收入家庭的比重、公共租赁房人数占城镇低收入家庭的比重）；住房保障覆盖人群；保障性住房覆盖率；城镇最低收入家庭人均住房建筑面积；住房保障户数增长率；住房保障额占GDP比率；保障性住房要素投入总额（资金、土地、其他投入）；土地出让净收益占廉租住房保障的比例；市场保障房平均价格；家庭人均住房保障面积；住房保障资金筹集额。
第四类为住房金融，其设定的一级指标包括住房金融和住房财税两个方面。住房金融下设的二级和三级指标包括：货币总量（M2）；境外货币流入量；房贷总余额（开发商贷款额、个人贷款额）；房贷利率；房贷不良贷款率；个人存款余额；首付成数；商业性住房金融（公积金额度、公积金归集率、公积金使用率）。住房财税下设的二级和三级指标包括：房地产税收（土地增值税、个人所得税、营业税）；土地出让金。 四、北京、上海和深圳住房质量指标体系的比较研究
根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的资料，按照住房交易量对全国城市进行划分，可以把我国城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市，其中一线城市包括北京、上海、广州和深圳，是房地产行业的发轫地区和房地产最发达的城市。住房和城乡建设部发布的分类方法与住房研究较为密切，本文一线城市是按此方法进行选择的，本文比较研究了北京、上海和深圳三个一线城市的住房质量现状。
1居住质量的比较研究
在现有的数据统计中，有关居住质量的指标非常稀缺，可以查到官方公布的数据只有人均住房建筑面积一个指标。自2008年以来，北京的人居住房建筑面积呈现下降趋势，上海和深圳则呈现上升趋势，其中深圳人均住房建筑面积最高，2010年达到28平方米。
在深圳房地产评估发展中心2013年关于居民居住满意度调查中，通过针对深圳各片区的社会治安、公共交通、教育资源、医疗服务、公共文体、绿化环境、住房、购物便利性、餐饮便利性和娱乐10个指标，进行问卷调查，询问居民针对这些指标的满意度（分为“非常不满意”、“比较不满意”、“一般”、“比较满意”、“非常满意”五个层次），然后对每个层次的回答分别赋值1—5分，测量居民对居住片区环境的主观感受，以评估片区公共和商业供给是否有效。调查显示，深圳六片区居民对所列10个项目的满意度都不高，最高项目总体均分得分仅为346，这意味着六片区居民对最认可项目的满意态度在“一般”到“比较满意”之间，且偏向“一般”。其中，公共文体设施、绿化环境和住房条件的满意度总体均分滑落至3分以下，这意味着居民对这三项内容较为不满意，居住体验较差。
2住房市场的比较研究
有学者根据调查数据研究发现，北京居民在选择住房时，收入高和购买经济适用房的家庭愿意支付更高的房价，中等收入和购买商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。
根据三个城市能够收集到的指标数据，能反映住房需求的指标主要是：城市年末户籍人口户数（万户）、年末常住人口数（万人）、人均GDP（元）、城镇居民人均可支配收入（元）和房价收入比，其中直接衡量居住质量的指标是“房价收入比”，“房价收入比”是年平均上市住房价格和城镇居民家庭年平均可支配收入的比值，能够衡量家庭购买商品房能力。比较三个城市的“房价收入比”，根据表1所示，2010年之前呈现逐年上升的趋势，2010年达到顶峰，房价占收入的比值为1550左右，2011年受国家住房调控政策的影响，“房价收入比”呈现趋同或者快速下降的趋势。