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王先生是某跨国企业的一名中层管理人员，他于4年前以105万元的价格在烟台开发区某高档小区购置了一套房子，并进行了精装修，现公司准备让他到河南分公司工作，王先生打算卖掉这套房子。房产证还有18个月就到5年，169平方米，现市场价为160万元。王先生名下还有一套72平方米的二居室由其父母居住。
经王先生多方了解，由于房产证未满5年，按照现行的税收政策，他要交纳营业税及附加8.96万元，所得税11万元，加起来近20万元对一个工薪阶层来说也是一笔不小的数目。尽管这笔钱也可以转嫁到买方头上，但这会加大房屋的总价，不利于尽早将房子出手。王先生想知道怎么样做才能让税负减轻一些。
近年来，政府多次强调坚持房地产调控政策不动摇，而且实际上房价的涨势也早已停止了疯狂的脚步，独立经济学家谢国忠甚至近期号召 “手中有空房马上卖掉”。但是在严厉的房地产调控政策下，二手房特别是房龄不超过5年的房子交易税率却是不低，该怎么做才能既节税又让买卖双方安心呢？
要谈节税首先必须要了解一下有关的政策。
二手住房交易
二手房交易的卖方主要交纳营业税及附加、个人所得税，买方主要交纳契税，合同印花税与土地增值税是免收的。
营业税及附加税率
合计为卖价的5.6%。自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人所得税
买卖价差额的20%或卖价的1%。如果卖房人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后，按所得的20%征收所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，所得税实行核定征税，现一般是按住房转让收入的1%计算交纳。对个人转让自用5年以上、是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
契税
普通住宅90平方米以下征收1%，90～144平方米（各地略有区别）征收1.5%，非普通住宅或二套房征收3%。
二手住房赠予税务
亲属之间的赠予要交纳0.05%左右的评估费和评估价2%的公证费，公证是自愿的，但现在大多数地方都还是强制征收。双方的交易印花税和买方契税也没有优惠，分别为评估价的1%和3%，将来再次出售时要交纳所得额20%的个税。二手房非亲属之间的赠予，还要交纳5.6%的营业税及附加，所得额20%的个税。赠予的税负比交易重多了，现在即使是亲属之间的房产过户也都采用交易方式。
既然采用赠予方式不可取，怎样交易才能减轻税负呢？仔细分析房屋交易税收政策，住房交易的营业税优惠只与办理过户手续时的原房产证时间有关，而所得税的计算方式只与能否提供发票有关，而契税与卖方无关。
税务筹划安排
王先生可采取以下规划尽量减少交易过程中产生的费用。
营业税
延长办理房屋过户的时间至18个月后，达到5年及5年以上免税的条件，只需交纳所得税就可以。
首先签订一份以卖房人为借款人，以买房人为贷款人，以此房作抵押（必须到房管局办理正式抵押手续），借款金额为160万元+4.8（契税）万元，期限为18个月，年利率为15%或者更高的借款合同（为保证买房人的利益，可根据房价的上涨预期，利率尽可能高，只要不超过银行贷款利率的4倍即可）。并在合同上注明：贷款人在交付164.8万元给借款人的同时，借款人要将此房的钥匙交于贷款人，贷款人有权装修和居住；18个月后如借款人不按时还款，要以此房抵作本息，并办理房屋过户手续；同时签订一份交易金额为160万元的二手房屋交易合同，合同生效日期为借款合同到期日的次日。
鉴于王先生18个月后已在外地，不方便前来办理过户，可事先签署一份生效日期也为借款合同到期日的次日的撤销抵押申请书，并办一份房屋买卖委托公证，委托买方的朋友将来办理有关房屋撤销抵押及过户的事宜。为保证卖房人的利益，可签一份补充合同，自借款合同签订之日起，有关该房的一切经济纠纷都与原房屋产权人无关。此方法只花费抵押费380元、公证费400元，节省营业税及附加：160万× 0.056-780=88820元。
所得税
王先生名下有两套房，不适应免税情形，既然个税的两种交纳方式只与能否提供发票有关，比较一下提供发票与不提供发票我们的税负是多少，就可以选择。
如果提供发票，则所得税为价差的20%：（160万-105万）× 20%=11万元；
如不提供发票，所得税为卖价的1%：160万× 1%=1.6万元；
如不提供发票则节税：11万-1.6万=9.4万元。
通过以上筹划，一共可以节税18.282万元，减轻税负92%，也就是只需支出原税负的8%即可，而且合法。
可行性
二手房交易的最终目的是卖房人要拿到钱，买房人要如期住上买的房子并过户到自己名下。延期办理过户手续，买房人已将钱款交与卖房人，会担心到时卖房人由于种种缘由不肯办理过户。通过如上操作，如果到时卖房人到时不想过户，18个月至少要支付22.5%的利息，也就是36万元。而买房人白住了18个月，还得了36万元的利息。房产证依据借款合同抵押在房管局，贷款人也就是买房人不出具借款还清的证明，抵押不能撤销，这也保证了买房人的利益。事先办好的二手房交易合同、撤销抵押申请书与委托公证也保证了将来及时办理过户的可行性。
税务筹划要合法有效，有时要进行复杂细致的工作加之长期的安排，有时只需是轻轻一点拨，就会省下几万、几十万甚至几百万元，靠的是对税收政策的精准了解和合理运用。随着收入分配制度的不断完善与透明，更多的普通人也会加入到节税大军中来。
经王先生多方了解，由于房产证未满5年，按照现行的税收政策，他要交纳营业税及附加8.96万元，所得税11万元，加起来近20万元对一个工薪阶层来说也是一笔不小的数目。尽管这笔钱也可以转嫁到买方头上，但这会加大房屋的总价，不利于尽早将房子出手。王先生想知道怎么样做才能让税负减轻一些。
近年来，政府多次强调坚持房地产调控政策不动摇，而且实际上房价的涨势也早已停止了疯狂的脚步，独立经济学家谢国忠甚至近期号召 “手中有空房马上卖掉”。但是在严厉的房地产调控政策下，二手房特别是房龄不超过5年的房子交易税率却是不低，该怎么做才能既节税又让买卖双方安心呢？
要谈节税首先必须要了解一下有关的政策。
二手住房交易
二手房交易的卖方主要交纳营业税及附加、个人所得税，买方主要交纳契税，合同印花税与土地增值税是免收的。
营业税及附加税率
合计为卖价的5.6%。自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人所得税
买卖价差额的20%或卖价的1%。如果卖房人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后，按所得的20%征收所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，所得税实行核定征税，现一般是按住房转让收入的1%计算交纳。对个人转让自用5年以上、是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
契税
普通住宅90平方米以下征收1%，90～144平方米（各地略有区别）征收1.5%，非普通住宅或二套房征收3%。
二手住房赠予税务
亲属之间的赠予要交纳0.05%左右的评估费和评估价2%的公证费，公证是自愿的，但现在大多数地方都还是强制征收。双方的交易印花税和买方契税也没有优惠，分别为评估价的1%和3%，将来再次出售时要交纳所得额20%的个税。二手房非亲属之间的赠予，还要交纳5.6%的营业税及附加，所得额20%的个税。赠予的税负比交易重多了，现在即使是亲属之间的房产过户也都采用交易方式。
既然采用赠予方式不可取，怎样交易才能减轻税负呢？仔细分析房屋交易税收政策，住房交易的营业税优惠只与办理过户手续时的原房产证时间有关，而所得税的计算方式只与能否提供发票有关，而契税与卖方无关。
税务筹划安排
王先生可采取以下规划尽量减少交易过程中产生的费用。
营业税
延长办理房屋过户的时间至18个月后，达到5年及5年以上免税的条件，只需交纳所得税就可以。
首先签订一份以卖房人为借款人，以买房人为贷款人，以此房作抵押（必须到房管局办理正式抵押手续），借款金额为160万元+4.8（契税）万元，期限为18个月，年利率为15%或者更高的借款合同（为保证买房人的利益，可根据房价的上涨预期，利率尽可能高，只要不超过银行贷款利率的4倍即可）。并在合同上注明：贷款人在交付164.8万元给借款人的同时，借款人要将此房的钥匙交于贷款人，贷款人有权装修和居住；18个月后如借款人不按时还款，要以此房抵作本息，并办理房屋过户手续；同时签订一份交易金额为160万元的二手房屋交易合同，合同生效日期为借款合同到期日的次日。
鉴于王先生18个月后已在外地，不方便前来办理过户，可事先签署一份生效日期也为借款合同到期日的次日的撤销抵押申请书，并办一份房屋买卖委托公证，委托买方的朋友将来办理有关房屋撤销抵押及过户的事宜。为保证卖房人的利益，可签一份补充合同，自借款合同签订之日起，有关该房的一切经济纠纷都与原房屋产权人无关。此方法只花费抵押费380元、公证费400元，节省营业税及附加：160万× 0.056-780=88820元。
所得税
王先生名下有两套房，不适应免税情形，既然个税的两种交纳方式只与能否提供发票有关，比较一下提供发票与不提供发票我们的税负是多少，就可以选择。
如果提供发票，则所得税为价差的20%：（160万-105万）× 20%=11万元；
如不提供发票，所得税为卖价的1%：160万× 1%=1.6万元；
如不提供发票则节税：11万-1.6万=9.4万元。
通过以上筹划，一共可以节税18.282万元，减轻税负92%，也就是只需支出原税负的8%即可，而且合法。
可行性
二手房交易的最终目的是卖房人要拿到钱，买房人要如期住上买的房子并过户到自己名下。延期办理过户手续，买房人已将钱款交与卖房人，会担心到时卖房人由于种种缘由不肯办理过户。通过如上操作，如果到时卖房人到时不想过户，18个月至少要支付22.5%的利息，也就是36万元。而买房人白住了18个月，还得了36万元的利息。房产证依据借款合同抵押在房管局，贷款人也就是买房人不出具借款还清的证明，抵押不能撤销，这也保证了买房人的利益。事先办好的二手房交易合同、撤销抵押申请书与委托公证也保证了将来及时办理过户的可行性。
税务筹划要合法有效，有时要进行复杂细致的工作加之长期的安排，有时只需是轻轻一点拨，就会省下几万、几十万甚至几百万元，靠的是对税收政策的精准了解和合理运用。随着收入分配制度的不断完善与透明，更多的普通人也会加入到节税大军中来。