论文部分内容阅读
庄宗汨和他以前的合作伙伴潘石屹迥然不同。他为人低调，很少接受采访，而是专心盖他的房子。在他的开发履历上，有三个业界知名的开发项目——现代城、蓝堡国际、玉泉新城，还有一个2006～2007中国和谐地产建设卓越贡献人物的名号。
在记者面前，叱咤北京楼市的庄宗汨显得平和恭顺，甚而有些腼腆，他说他其实很想拒绝这次专访。倍受诟病的高房价已经让大家不能乱讲话，在风口浪尖的当口，谁也不敢主动去碰业界的敏感神经。
《中国联合商报》：近一段时间以来，全国各地的房价不断飙升，你怎样看待中国商业地产行业目前的火爆行情？
庄宗汨：目前商业地产有被过分概念化的趋势，很多项目都是卖概念而不是做房产，把广告宣传和营销重点放在经纪公司炒作的概念上，而不是房子品质本身，商业地产的实务层面被忽视，导致了现在很多商业地产名不符实。我认为，过分地强调概念对于商业地产本身是不利的。
商业地产界情绪浮躁，房地产开发商在对售后的管理和对协调不同业主之间的营业定位方面，投入的精力明显不足，极大地损害了购房者的利益，最终也损害到开发商的利益。考虑市场对商业地产的需求和商业地产本身的定位，基于市场需求和自身的开发定位来规划、设计、施工、宣传和营销，对于房地产未来的发展将起到决定性的作用。
《中国联合商报》：美国次级债引发了全球金融市场的剧烈动荡。这种危机在中国也开始显现。央行宣布从明年1月1日起将执行新的贷款利率，升至7.38%，另有消息说中国的房贷首付将提升至40%或50%。受房贷政策的影响，火热的房市能不能借此降温？
庄宗汨：银监会出台这些政策应该是一种自我保护吧，这完全是银监会站在自己的立场，从行业管理的角度来考虑的：我管的这块别出事！它对银行提出风险控制要求，但实际上银行并不一定买账。因为对银行来讲，贷款放出受到限制，今后的利润来源就会成问题。
根据我所了解的情况，越是高价房合同履约情况越好，越是中低档的房子，包括经济适用房，银行放贷的不良履约率越高，各个行大体是如此。所以，提高首付对于解决不良贷款率有一定作用，但是不会对中国楼市和房价产生根本性影响。
《中国联合商报》：一种广泛流传的说法是，北京、上海、深圳等地，投资性需求至少占到购房总需求的50％以上。这种旺盛的投资需求已经成为房价疯涨的主要动力。
庄宗汨：原则上，还是需求决定供给，这个需求是真实可靠的，反映了市场的情况。不是说像过去讲的，很多人都是在炒房子。其实，买房者自用的还是居多。对于这部分人群，房价的上涨对他们的影响不是很大，只是买房的门槛提高了。
住宅有三种方式解决，一是商品房，二是经济适用房，三是廉租房。现在，我们提高了商品房市场的门槛，这样就让普通的工薪阶层退出了商品房市场，从政策导向上讲，不失为一个分级的措施。
《中国联合商报》：业界的一个基本共识是：推动中国房价上涨的核心因素，是土地供应的严重不足与投资性需求的空前旺盛，一些分析人士形象地把它称为“钱松地紧”，真实的情况是这样么？
庄宗汨：北京市土地储备中心确实保有大量土地，但都是“生地”，需要进行整理后才能出让给房地产开发商进行二次开发。长期以来，土地储备中心不愿放开让其他公司参与整理开发。可是，以中心自己有限的人力、财力和精力，整理和出让的速度远远满足不了市场的需要。最终结果是规划中的土地供应不少，却无法形成要素市场的有效供给。
《中国联合商报》：据全国工商联房地产商会日前发布的房地产市场报告，北京房地产市场已经连续两年供给负增长。有人认为，这表明北京房产市场供需矛盾依然突出，房价持续高位运行的局面短期将难以改变。你是如何看待这个问题的？
庄宗汨：供需矛盾的问题是存在的，但我们还需要从体制上去找原因。目前，我国相关的管理部门各自为政，各管一段：央行管央行的，银监会管银监会的，建设部管建设部的，没有形成一个系统的管理体系，也就没法保证各个政策的连贯性及执行的情况。
要抑制房价上涨，很重要的一点，是要解决土地成本的问题。不管国土资源部承认与否，土地地价大幅攀升是一个不争的事实。眼下，政府不允许强制拆迁，强制拆除，所有的东西都要谈判，谈判的结果就是提高价格。一方面要抑制房价，一方面又要敞口，敞口就是拆迁补偿。目前的拆迁补偿节节攀升，表面上是房价两三年涨了50%、80%，从来没有人关心拆迁价涨了多少。事实上，拆迁价涨幅比房价涨幅还要大。所以要控制的话，就要控制各个环节，而不是只限制其中的某一方面。
《中国联合商报》：很多人认为，银行资金不断进入房地产，也是造成房价上涨的一个重要原因。你是否认为应该加强这一领域宏观调控的力度？
庄宗汨：这里需要澄清一种误读：银行说房地产是他们优良信贷的一块，很多行业的风险都比房地产业的风险更高。但是他们拒绝向房地产商提供贷款的情况比比皆是，这一点却很少有人注意。现在，房地产成为了公众非常关注的一个行业，整个建设部快成房地产部了，这完全不正常。
当初提出宏观经济调整的主要原因，是金融系统存在金融风险，各行各业的贷款抵押物全部是土地、房产。这是由我们体制决定的，我们历来的资产都是由土地和房子来体现的，银行要的抵押物最实际的全是土地和住房。结果，房地产成为了替罪羊，最后宏观调控变成对房地产的调控。
在记者面前，叱咤北京楼市的庄宗汨显得平和恭顺，甚而有些腼腆，他说他其实很想拒绝这次专访。倍受诟病的高房价已经让大家不能乱讲话，在风口浪尖的当口，谁也不敢主动去碰业界的敏感神经。
《中国联合商报》：近一段时间以来，全国各地的房价不断飙升，你怎样看待中国商业地产行业目前的火爆行情？
庄宗汨：目前商业地产有被过分概念化的趋势，很多项目都是卖概念而不是做房产，把广告宣传和营销重点放在经纪公司炒作的概念上，而不是房子品质本身，商业地产的实务层面被忽视，导致了现在很多商业地产名不符实。我认为，过分地强调概念对于商业地产本身是不利的。
商业地产界情绪浮躁，房地产开发商在对售后的管理和对协调不同业主之间的营业定位方面，投入的精力明显不足，极大地损害了购房者的利益，最终也损害到开发商的利益。考虑市场对商业地产的需求和商业地产本身的定位，基于市场需求和自身的开发定位来规划、设计、施工、宣传和营销，对于房地产未来的发展将起到决定性的作用。
《中国联合商报》：美国次级债引发了全球金融市场的剧烈动荡。这种危机在中国也开始显现。央行宣布从明年1月1日起将执行新的贷款利率，升至7.38%，另有消息说中国的房贷首付将提升至40%或50%。受房贷政策的影响，火热的房市能不能借此降温？
庄宗汨：银监会出台这些政策应该是一种自我保护吧，这完全是银监会站在自己的立场，从行业管理的角度来考虑的：我管的这块别出事！它对银行提出风险控制要求，但实际上银行并不一定买账。因为对银行来讲，贷款放出受到限制，今后的利润来源就会成问题。
根据我所了解的情况，越是高价房合同履约情况越好，越是中低档的房子，包括经济适用房，银行放贷的不良履约率越高，各个行大体是如此。所以，提高首付对于解决不良贷款率有一定作用，但是不会对中国楼市和房价产生根本性影响。
《中国联合商报》：一种广泛流传的说法是，北京、上海、深圳等地，投资性需求至少占到购房总需求的50％以上。这种旺盛的投资需求已经成为房价疯涨的主要动力。
庄宗汨：原则上，还是需求决定供给，这个需求是真实可靠的，反映了市场的情况。不是说像过去讲的，很多人都是在炒房子。其实，买房者自用的还是居多。对于这部分人群，房价的上涨对他们的影响不是很大，只是买房的门槛提高了。
住宅有三种方式解决，一是商品房，二是经济适用房，三是廉租房。现在，我们提高了商品房市场的门槛，这样就让普通的工薪阶层退出了商品房市场，从政策导向上讲，不失为一个分级的措施。
《中国联合商报》：业界的一个基本共识是：推动中国房价上涨的核心因素，是土地供应的严重不足与投资性需求的空前旺盛，一些分析人士形象地把它称为“钱松地紧”，真实的情况是这样么？
庄宗汨：北京市土地储备中心确实保有大量土地，但都是“生地”，需要进行整理后才能出让给房地产开发商进行二次开发。长期以来，土地储备中心不愿放开让其他公司参与整理开发。可是，以中心自己有限的人力、财力和精力，整理和出让的速度远远满足不了市场的需要。最终结果是规划中的土地供应不少，却无法形成要素市场的有效供给。
《中国联合商报》：据全国工商联房地产商会日前发布的房地产市场报告，北京房地产市场已经连续两年供给负增长。有人认为，这表明北京房产市场供需矛盾依然突出，房价持续高位运行的局面短期将难以改变。你是如何看待这个问题的？
庄宗汨：供需矛盾的问题是存在的，但我们还需要从体制上去找原因。目前，我国相关的管理部门各自为政，各管一段：央行管央行的，银监会管银监会的，建设部管建设部的，没有形成一个系统的管理体系，也就没法保证各个政策的连贯性及执行的情况。
要抑制房价上涨，很重要的一点，是要解决土地成本的问题。不管国土资源部承认与否，土地地价大幅攀升是一个不争的事实。眼下，政府不允许强制拆迁，强制拆除，所有的东西都要谈判，谈判的结果就是提高价格。一方面要抑制房价，一方面又要敞口，敞口就是拆迁补偿。目前的拆迁补偿节节攀升，表面上是房价两三年涨了50%、80%，从来没有人关心拆迁价涨了多少。事实上，拆迁价涨幅比房价涨幅还要大。所以要控制的话，就要控制各个环节，而不是只限制其中的某一方面。
《中国联合商报》：很多人认为，银行资金不断进入房地产，也是造成房价上涨的一个重要原因。你是否认为应该加强这一领域宏观调控的力度？
庄宗汨：这里需要澄清一种误读：银行说房地产是他们优良信贷的一块，很多行业的风险都比房地产业的风险更高。但是他们拒绝向房地产商提供贷款的情况比比皆是，这一点却很少有人注意。现在，房地产成为了公众非常关注的一个行业，整个建设部快成房地产部了，这完全不正常。
当初提出宏观经济调整的主要原因，是金融系统存在金融风险，各行各业的贷款抵押物全部是土地、房产。这是由我们体制决定的，我们历来的资产都是由土地和房子来体现的，银行要的抵押物最实际的全是土地和住房。结果，房地产成为了替罪羊，最后宏观调控变成对房地产的调控。