论文部分内容阅读
近期，市场传言的深圳多个热点片区二手房房价暴涨超过40%，记者实地走访发现，这决非夸大其词。房价一天一个价，也引发深圳出现了史无前例的业主违约潮。
政策放松，深圳房价史无前例暴涨
为了缓解市场的恐慌情绪，深圳官方并不认可房价暴涨超过40%一说。深圳房地产研究中心通过对在售楼盘的统计，前海、龙华、宝中3个片区新房今年以来平均涨幅13.41%，而深圳市3月份以来简单均价仅上涨了6.71%。
不过深圳规土委并未对这3个片区的二手房市场房价涨幅作统计，实际上，二手房价格涨幅要远超新房。根据记者的实地调查，在“9·30”和“3·30”新政之后，热点片区房价确实暴涨了40%以上，这在深圳还是史无前例的现象。
记者连日来走访福田、罗湖、南山区、前海后海片区、宝安中心区等多个区域发现，房价涨幅最大的主要包括两类房源，一是学位房，二是有自贸区和城市新中心概念炒作的片区。
以学位房著称的福田香蜜湖片区、景田片区以及农林片区，房价普涨30%-40%。香蜜湖美联物业客户主任高雷超告诉记者，水榭花都从6万涨至8万/平米，香蜜湖1号从9万-10万元单价涨至目前的12万/平米。学位更好的农林片区，房价普遍从5万多涨至七八万/平米。
“香域中央一套202平米的房子，放盘价2100万，比去年涨幅超过40%，10个客户抢一套房子。”高雷超告诉记者，部分是换房的改善型需求，部分是85后、90后的年轻人在深圳工作，父母出钱买房。也有从股市赚到钱的客户，转而买房坐实收益的。
而另一个推动房价大涨的动力则是城市新中心概念。龙华坂田片区已出现了新房与二手房倒挂的现象，5月下旬开盘的中海锦城精装修均价为4万元/平米，而该片区较新的二手房价普遍已从去年单价每平米2万多上涨至4万以上。
南山区在近期推出部分豪宅、前海和蛇口则受自贸区概念叠加学位房价格上涨影响，这些片区房价上涨明显，也带动区域房价快速上涨。
自贸区概念炒作更甚，以前海片区为例，该片区星海名城、鼎太风华、港湾丽都、诺德国际等小区已普遍从“3·30”政策之前的三四万元单价涨至五六万以上。后海片区，蔚蓝海岸等代表性小区，房价也从去年的4.5万元涨至目前6万-7万元/平米。而宝安中心区因搭上前海概念，也带动了房价急速上涨。
房价一天一个价，引发了深圳业主违约潮。深圳房地产专业律师张茂荣告诉记者，5月份接手的维权诉讼案件甚至比2014年全年还多，已接到上千购房者的电话咨询如何维权。
多重因素引发，投资客带动刚需恐慌入市
探究深圳房价暴涨的深层次原因，似乎任何单一元素都无法解释清楚。去年的“9·30”政策，原本算二套房改为首套房的新规，使改善型需求得到释放。但真正引发深圳房价暴涨的导火索，还是“3·30”新政，营业税免征期从5年改为2年，降低了税费成本，直接刺激了市场的换手率提升。
深圳某房地产副总经理告诉记者，政策是最重要的催化剂，他们楼盘大部分客户是卖了旧房换新房，过去小户型的价格比大户型要贵，销售速度也更快，但今年恰恰相反，大户型率先被抢光，改善型需求被压抑了四五年，政策放开后，市场累积的需求突然释放，造成供需失衡。
不过同样的“9·30”、“3·30”新政，在北上广却没有出现房价暴涨的现象，因此将政策视为根本要素，似乎也缺乏说服力。“政策面放松后，改善型需求增加，加上投资客入场炒作，使得原本没打算买房的刚需跟随恐慌性入市，更加造成市场短期的供不应求。”深圳一位房地产研究人员分析称。
投资客的入市，使深圳楼市激起了更大的浪潮。实际上，在“9·30”政策后，首套房的自住真实性有所打折。据记者了解，很多投资客通过夫妻离婚，借用朋友亲戚名义，均可获得首套房购买资格，但用途却是投资。
从供给源头上看，土地供应不足，是深圳近几年一直存在的问题。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。“市场供不应求是房价飙升的本质原因，但如果没有信贷政策刺激，房价也会涨，但不可能这么暴躁，货币持续宽松，撬动了房价涨幅。”上述房地产研究人员说。
深圳美联物业总经理江少杰认为，深圳土地面积本来就少，人口密度全国最大，政策放松后，加上降准降息，更是火上浇油。
“每次深圳楼市反弹与调整，均由信贷政策松紧决定，在信贷放松后，原来的二套首付要7成，现在算首套只要3成，杠杆明显在加大。”中联地产二手房研究院总监肖小平说，尤其是投资客群体多，深圳投资客不像北上广一样低调，赚钱后喜欢在朋友间传递，容易引来传导效应。
某房企营销总监劳建国认为，房价上涨与深圳市场供需不平衡以及市场资金面宽裕有关，深圳在卖的新盘屈指可数几十个，一点资金就能撬动房价上涨。
政策放松，深圳房价史无前例暴涨
为了缓解市场的恐慌情绪，深圳官方并不认可房价暴涨超过40%一说。深圳房地产研究中心通过对在售楼盘的统计，前海、龙华、宝中3个片区新房今年以来平均涨幅13.41%，而深圳市3月份以来简单均价仅上涨了6.71%。
不过深圳规土委并未对这3个片区的二手房市场房价涨幅作统计，实际上，二手房价格涨幅要远超新房。根据记者的实地调查，在“9·30”和“3·30”新政之后，热点片区房价确实暴涨了40%以上，这在深圳还是史无前例的现象。
记者连日来走访福田、罗湖、南山区、前海后海片区、宝安中心区等多个区域发现，房价涨幅最大的主要包括两类房源，一是学位房，二是有自贸区和城市新中心概念炒作的片区。
以学位房著称的福田香蜜湖片区、景田片区以及农林片区，房价普涨30%-40%。香蜜湖美联物业客户主任高雷超告诉记者，水榭花都从6万涨至8万/平米，香蜜湖1号从9万-10万元单价涨至目前的12万/平米。学位更好的农林片区，房价普遍从5万多涨至七八万/平米。
“香域中央一套202平米的房子，放盘价2100万，比去年涨幅超过40%，10个客户抢一套房子。”高雷超告诉记者，部分是换房的改善型需求，部分是85后、90后的年轻人在深圳工作，父母出钱买房。也有从股市赚到钱的客户，转而买房坐实收益的。
而另一个推动房价大涨的动力则是城市新中心概念。龙华坂田片区已出现了新房与二手房倒挂的现象，5月下旬开盘的中海锦城精装修均价为4万元/平米，而该片区较新的二手房价普遍已从去年单价每平米2万多上涨至4万以上。
南山区在近期推出部分豪宅、前海和蛇口则受自贸区概念叠加学位房价格上涨影响，这些片区房价上涨明显，也带动区域房价快速上涨。
自贸区概念炒作更甚，以前海片区为例，该片区星海名城、鼎太风华、港湾丽都、诺德国际等小区已普遍从“3·30”政策之前的三四万元单价涨至五六万以上。后海片区，蔚蓝海岸等代表性小区，房价也从去年的4.5万元涨至目前6万-7万元/平米。而宝安中心区因搭上前海概念，也带动了房价急速上涨。
房价一天一个价，引发了深圳业主违约潮。深圳房地产专业律师张茂荣告诉记者，5月份接手的维权诉讼案件甚至比2014年全年还多，已接到上千购房者的电话咨询如何维权。
多重因素引发，投资客带动刚需恐慌入市
探究深圳房价暴涨的深层次原因，似乎任何单一元素都无法解释清楚。去年的“9·30”政策，原本算二套房改为首套房的新规，使改善型需求得到释放。但真正引发深圳房价暴涨的导火索，还是“3·30”新政，营业税免征期从5年改为2年，降低了税费成本，直接刺激了市场的换手率提升。
深圳某房地产副总经理告诉记者，政策是最重要的催化剂，他们楼盘大部分客户是卖了旧房换新房，过去小户型的价格比大户型要贵，销售速度也更快，但今年恰恰相反，大户型率先被抢光，改善型需求被压抑了四五年，政策放开后，市场累积的需求突然释放，造成供需失衡。
不过同样的“9·30”、“3·30”新政，在北上广却没有出现房价暴涨的现象，因此将政策视为根本要素，似乎也缺乏说服力。“政策面放松后，改善型需求增加，加上投资客入场炒作，使得原本没打算买房的刚需跟随恐慌性入市，更加造成市场短期的供不应求。”深圳一位房地产研究人员分析称。
投资客的入市，使深圳楼市激起了更大的浪潮。实际上，在“9·30”政策后，首套房的自住真实性有所打折。据记者了解，很多投资客通过夫妻离婚，借用朋友亲戚名义，均可获得首套房购买资格，但用途却是投资。
从供给源头上看，土地供应不足，是深圳近几年一直存在的问题。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。“市场供不应求是房价飙升的本质原因，但如果没有信贷政策刺激，房价也会涨，但不可能这么暴躁，货币持续宽松，撬动了房价涨幅。”上述房地产研究人员说。
深圳美联物业总经理江少杰认为，深圳土地面积本来就少，人口密度全国最大，政策放松后，加上降准降息，更是火上浇油。
“每次深圳楼市反弹与调整，均由信贷政策松紧决定，在信贷放松后，原来的二套首付要7成，现在算首套只要3成，杠杆明显在加大。”中联地产二手房研究院总监肖小平说，尤其是投资客群体多，深圳投资客不像北上广一样低调，赚钱后喜欢在朋友间传递，容易引来传导效应。
某房企营销总监劳建国认为，房价上涨与深圳市场供需不平衡以及市场资金面宽裕有关，深圳在卖的新盘屈指可数几十个，一点资金就能撬动房价上涨。