论文部分内容阅读
摘 要： 文章主要对烟台市近几年已购公有住房上市交易土地资产的处置方式进行初步探析，得出烟台市已购公有住房上市交易现状涉及到的土地资产处置方式仅有一种，即按成交价的1%缴纳相当于土地出让金的价款。通过市场调查分析得出：烟台市已购公有住房上市交易时土地资产应按当前土地市场实际情况缴纳土地出让金，以及土地增值税等，这样可以有效防止国有土地资产流失。
关键词：已购公有住房 土地资产 烟台市
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2008)04-226-02
引言
公有住房又称国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权房，笔者以下称房改时已经售出的公有住宅为已购公有住房。随著社会的迅速发展，城市人口不断增多，城市面积不断扩大，所需住宅面积急剧增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，因此选择合理的土地资产处置方式对防止国有土地资产流失有重要意义。随着我国土地使用制度改革的深化，土地资产的价值逐步得到体现，在城市建设等方面发挥着重大作用。而土地交易过程中又存在诸多问题，如划拨土地大量非法入市，隐形交易等，使得大量应由国家取得的土地收益流到一些单位或个人手中。我国土地资源十分缺乏，烟台又是全国首批对外开放的14个沿海城市之一、国家重点开发的环渤海经济圈重要城市之一，土地资源缺乏的现象也更为明显；笔者通过对烟台市已购公有住房上市交易状况调查，综合考虑几种土地资产处置方式的利与弊，选择合理的土地资产处置方式，防止国有土地资产流失，使国有土地资产得到最大程度的利用。
一、烟台市已购公有住房上市交易状况调查
已购公有住房上市交易是指已购公有住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。为了深化住房制度改革，有效促进房地产市场发展，烟台市针对1996年—2000年间已购公有住房上市交易有关土地资产的处置问题陆续出台了一系列规定，主要包括以下几个方面的问题。
1.关于土地出让金。在2004年4月17日以前办理过户的购房者，房屋所占土地不管是行政划拨还是出让，都需缴纳土地出让金，因为在1996年烟台市政府进行住房制度改革实施时城镇职工所购公有住房是按成本价(或标准价)计算的，职工所缴款项中实际不包括土地成本，没有考虑地段(区位)差别，没有考虑基础设施完备度和公用服务设施完善度，仅仅是按当时的建筑费用和前期工程费用等确定的标准价。
凡是在1996年—2000年参加房改的城镇职工家庭均有一套“房改房”，随着城镇职工收入的提高，许许多多的“房改房”上市交易，与此同时，新建商品住房销售逐渐升温，价格不断上涨。目前在市场上购买到的一手房，绝大多数是土地制度改革后新建的，房价中包含了土地取得成本、土地开发成本，以及土地所有权收益等，加上房地产开发行业超高利润率，因此，新房市场价比“房改房”时的售价高出十几倍，甚至二十几倍。现在“房改房”上市交易价格也较“房改房”当时的售价高出十几倍，高出部分如果除去物价上涨因素，绝大部分增值额应归功于土地的增值，成交房价中包括了土地出让金。那么已购公有住房上市交易时，土地出让金如何缴纳?由出售人缴纳还是由购房者缴纳，缴纳数量应如何确定?烟台市在已购公有住房上市交易时，只是由购房者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。
2.关于收益金。所谓收益金是指已购公有住房的所有权人作为售房者上市出售已购公有住房取得的价款，扣除应得的基本收益(即按“房改”时应享受的住房面积标准计算出的房款)和上缴有关税费后的增值部分。
对于收益金的处置烟台市未作规定。其实，这部分收益金，一部分是由土地增值带来的 ；另一部分是由于房屋需求量加大而带来的增值；当然也包括物价上涨等因素。收益金中包括两部分：一是控制标准内的增值收益；二是超出控制范围内的增值收益。这两部分的处置国家有相关规定。烟台市对于这部分收益金如何处置未有明确规定。实际上，已购公有住房上市交易时，售房者获得的收益，除缴纳有关税费后的余额，全部归个人所有。这对于在1996年—2000年没有享受“房改”政策的城镇职工而言，显然是不公平的，当然不符合国家已购公有住房上市交易收益分配的相关规定。
3.关于土地增值税。我国针对1992年—1993年房地产开发过热实行宏观调控，1994年1月开征土地增值税，为了抑制当时过热的土地市场，征税实行30%—60%的四级超额累进税率。如前所述，已购公有住房上市交易所获得的收益中，一部分是由土地增值带来的，这部分如果在数额上符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定标准，应缴纳土地增值税，烟台市在这方面未有规定，实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。
4.关于土地使用权性质。根据烟台市房产交易中心提供的资料，烟台市已购公有住房上市交易的案例中，绝大部分土地为行政划拨土地，在我国全面实行国有土地有偿使用制度的今天，行政划拨土地上的已购公有住房上市交易，购房者应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金。出让年限如何界定，出让金按什么标准缴纳，烟台市未作规定。
二、烟台市几种土地资产处置方式的利与弊
所谓土地资产处置，是指已购公有住房上市交易时，依据国家法律法规及地方政策规定，对原有占用的土地使用权按照一定的方式和原则进行处置的行为，如出让、划拨和租赁等方式。
1.办理土地出让手续。烟台市对已购公有住房上市交易时，原来房屋占用的土地使用权性质自2004年1月17日之后，一律办理土地出让手续。
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
以出让方式处置土地使用权，可以十分清晰地确定土地财产关系，保证国家的财政收入，但是，这种处置方式需要缴纳出让金后才能取得相应的土地使用权，据调查在烟台市商品房价格构成中，约40%—60%属于土地成本。如果让购房者按实际情况缴纳土地出让金，无疑是相当沉重的经济负担。但国家可以得到数额较大的出让金，为城市建设积累资金。
2.保留原行政划拨方式。2004年4月17日之前，烟台市已购公有住房上市交易时，原有房屋占用土地无论是行政划拨还是出让，一律按规定保留原来的土地使用权性质，即原有土地使用权为行政划拨，购房者在办理土地使用证时应保留划拨形式。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照我国城市房地产管理法的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时经有批准权限的政府批准，可以不办理土 地出让手续，如私有住宅转让后用于居住的。但应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或另作其他处理。这种方式符合我国《城市房地产转让管理规定》。
三、选择合理的土地资产处置方式，防止国有土地资产流失
1.缴纳土地出让金，办理土地出让手续。烟台市在已购公有住房上市交易时，由购买者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。从两个方面分析均是不合理的：一是从房价构成中土地成本的比例上分析；二是从区位对房地产价格的影响上分析。烟台市住宅用地分为五级，各级地之间的基准地价相差很大，根据烟台市最新基准地价可以发现一级住宅用地与五级住宅用地的地价差额达六倍多(见下表)。
据调查，烟台市一级地与五级地上房价仅差两至三倍，即房屋交易价格差距相对偏小。因此，应针对各级地上的房屋征收不同数额的土地出让金；或者是按照房屋坐落位置标定地价的合理百分比缴纳土地出让金或者是相当于土地出让金的价款。已购公有住房上市交易时应补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。计算公式如下：补交土地价款(元)=标准地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。
2.征收土地增值税。烟台市在已购公有住房上市交易时，未作有关征收土地增值税方面的规定，实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。这具有一定的不合理性：土地的价格上涨(特别是当土地的价格快速上涨)时，一些企业或个人自然就会利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作，而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。随着土地价格的上涨，已购公有住房上市交易过程中，售房人获得较高的利润，会导致已购公有住房持有者争先上市交易，出现交易混乱，国有土地资产流失现象。因此，土地增值税的征收，一定意义上可以遏制房地产市场土地的流转与炒作，防止国有土地资产流失。
3.合理分配土地收益金。为培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房上市交易的收益分配和管理，根据城市房地产管理法和财政部、国土资源部、建设部颁布的已购公有住房和经 济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定，结合烟台市实际，对已购公有住房上市交易土地出让金和收益分配管理问题应当按照如下方式处理。
售房者上市出售已购公有住房取得的价款，扣除应得的基本收益(即按应享受住房面积标准和届时的经济适用房价格计算的房款)和上交的有关税费后，其增值收益部分的分配，可按下列原则分配：(1)控制标准内增值收益的分配。售房职工在出售已购公有住房前后的半年内购买自住商品住房且实际购房款等于或大于已出售房的价款的，其增值收益部分全部留给职工个人；售房职工将已购公有住房变现后不再购买住房的，其增值收益应按规定比例上交国家或原产权单位。增值收益不超过基本收益50%部分，按增值额收益的10%的比例上交；超过50%以上部分，按增值额收益的20%上交。(2)超过控制标准部分的增值收益的分配。经批准上市交易的超控制标准面积的住房，其超过住房控制面积标准部分购买时已执行市场价的，不再缴纳所得收益；超过标准部分执行房改成本价的，其获得的增值收益(售房价款扣除原房价款、加价款及相关费用)全额上交国家或原产权单位。
四、结语
已购公有住房是我国在上世纪90年代由房改政策推动产生的城镇职工私有房产，在当前烟台市商品房交易中，所占比例不大，但它涉及到国有土地资产与私有房产增值收益处置中许多矛盾，如何正确选择房屋占有土地的处置方式，防止国有土地资产流失，是当前乃至今后很长一段时间，关系到国家利益与个人利益及国家利益与地方利益合理分配的难题，只有从烟台房地产市场的实际出发，才能探索出一条符合本地实际的已购公有住房上市交易土地资产处置方式之路。随着烟台市社会经济的迅速发展，城市人口不断增多，城市面积不断扩大，所需住宅面积急剧增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，“二手房”市场逐渐成为房地产市场的主要组成部分，在“二手房”交易时，更多的涉及到国有土地资产处置问题，因此选择合理的土地资产处置方式，对防止国有土地资产流失有着十分重要的意义。
［本课题得到鲁东大学科研基金资助，项目编号20053204］
注释：
①析产，俗称分家，是因家庭成员间的矛盾、纠纷或其他原因，不愿意再继续共同生活在一起而对家庭中的家庭共有财产进行分割处分的活动。
②超额累进税率，超额累进税率简称超累税率，是把征税对象的数额划分为若干等级；对每个等级部分的数额分别规定相应税率，分别计算税额，各级税率之和为应纳税额，超累税率的“超”字，是指征税对象数额超过某一等级时，仅就超过部分，按高一级税率计算征税。土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的办法是：增值额未超过原购入房产价50%的，税率为增值收入的30%；增值额超过原房产购入价50%，但未超过100%的，税率为增值收入的40%；增值额超过100%，未超过200%的，税率为增值收入的50%；增值额超过200%的 ，税率为增值收入的60%。
参考文献：
1.官以德.房屋买卖与租赁［M］.北京：人民法院出版社，2000
2.烟台市房产管理局.烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法［Z］.http://www.cnlyjd.com/zhengcefagui/jdcsfdcjzfg/yantai/200610/86214.html，2004-1-17
3.郭松海.房地产基础知识［M］.北京：中国环境科学出版社，2005
4.李元.土地行政管理［M］.北京：地质出版社，2000
5.杨沛川，黄猛，宋海鸥.论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善［J］.重庆大学学报(社会科学版)，2004
6.张震.公有住房使用权及其交易问题探究［J］.焦作大学学报，2004(2)
(作者單位：鲁东大学地理与规划学院 山东烟台 264025)
(责编：吕尚)
关键词：已购公有住房 土地资产 烟台市
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2008)04-226-02
引言
公有住房又称国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权房，笔者以下称房改时已经售出的公有住宅为已购公有住房。随著社会的迅速发展，城市人口不断增多，城市面积不断扩大，所需住宅面积急剧增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，因此选择合理的土地资产处置方式对防止国有土地资产流失有重要意义。随着我国土地使用制度改革的深化，土地资产的价值逐步得到体现，在城市建设等方面发挥着重大作用。而土地交易过程中又存在诸多问题，如划拨土地大量非法入市，隐形交易等，使得大量应由国家取得的土地收益流到一些单位或个人手中。我国土地资源十分缺乏，烟台又是全国首批对外开放的14个沿海城市之一、国家重点开发的环渤海经济圈重要城市之一，土地资源缺乏的现象也更为明显；笔者通过对烟台市已购公有住房上市交易状况调查，综合考虑几种土地资产处置方式的利与弊，选择合理的土地资产处置方式，防止国有土地资产流失，使国有土地资产得到最大程度的利用。
一、烟台市已购公有住房上市交易状况调查
已购公有住房上市交易是指已购公有住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。为了深化住房制度改革，有效促进房地产市场发展，烟台市针对1996年—2000年间已购公有住房上市交易有关土地资产的处置问题陆续出台了一系列规定，主要包括以下几个方面的问题。
1.关于土地出让金。在2004年4月17日以前办理过户的购房者，房屋所占土地不管是行政划拨还是出让，都需缴纳土地出让金，因为在1996年烟台市政府进行住房制度改革实施时城镇职工所购公有住房是按成本价(或标准价)计算的，职工所缴款项中实际不包括土地成本，没有考虑地段(区位)差别，没有考虑基础设施完备度和公用服务设施完善度，仅仅是按当时的建筑费用和前期工程费用等确定的标准价。
凡是在1996年—2000年参加房改的城镇职工家庭均有一套“房改房”，随着城镇职工收入的提高，许许多多的“房改房”上市交易，与此同时，新建商品住房销售逐渐升温，价格不断上涨。目前在市场上购买到的一手房，绝大多数是土地制度改革后新建的，房价中包含了土地取得成本、土地开发成本，以及土地所有权收益等，加上房地产开发行业超高利润率，因此，新房市场价比“房改房”时的售价高出十几倍，甚至二十几倍。现在“房改房”上市交易价格也较“房改房”当时的售价高出十几倍，高出部分如果除去物价上涨因素，绝大部分增值额应归功于土地的增值，成交房价中包括了土地出让金。那么已购公有住房上市交易时，土地出让金如何缴纳?由出售人缴纳还是由购房者缴纳，缴纳数量应如何确定?烟台市在已购公有住房上市交易时，只是由购房者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。
2.关于收益金。所谓收益金是指已购公有住房的所有权人作为售房者上市出售已购公有住房取得的价款，扣除应得的基本收益(即按“房改”时应享受的住房面积标准计算出的房款)和上缴有关税费后的增值部分。
对于收益金的处置烟台市未作规定。其实，这部分收益金，一部分是由土地增值带来的 ；另一部分是由于房屋需求量加大而带来的增值；当然也包括物价上涨等因素。收益金中包括两部分：一是控制标准内的增值收益；二是超出控制范围内的增值收益。这两部分的处置国家有相关规定。烟台市对于这部分收益金如何处置未有明确规定。实际上，已购公有住房上市交易时，售房者获得的收益，除缴纳有关税费后的余额，全部归个人所有。这对于在1996年—2000年没有享受“房改”政策的城镇职工而言，显然是不公平的，当然不符合国家已购公有住房上市交易收益分配的相关规定。
3.关于土地增值税。我国针对1992年—1993年房地产开发过热实行宏观调控，1994年1月开征土地增值税，为了抑制当时过热的土地市场，征税实行30%—60%的四级超额累进税率。如前所述，已购公有住房上市交易所获得的收益中，一部分是由土地增值带来的，这部分如果在数额上符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定标准，应缴纳土地增值税，烟台市在这方面未有规定，实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。
4.关于土地使用权性质。根据烟台市房产交易中心提供的资料，烟台市已购公有住房上市交易的案例中，绝大部分土地为行政划拨土地，在我国全面实行国有土地有偿使用制度的今天，行政划拨土地上的已购公有住房上市交易，购房者应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金。出让年限如何界定，出让金按什么标准缴纳，烟台市未作规定。
二、烟台市几种土地资产处置方式的利与弊
所谓土地资产处置，是指已购公有住房上市交易时，依据国家法律法规及地方政策规定，对原有占用的土地使用权按照一定的方式和原则进行处置的行为，如出让、划拨和租赁等方式。
1.办理土地出让手续。烟台市对已购公有住房上市交易时，原来房屋占用的土地使用权性质自2004年1月17日之后，一律办理土地出让手续。
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
以出让方式处置土地使用权，可以十分清晰地确定土地财产关系，保证国家的财政收入，但是，这种处置方式需要缴纳出让金后才能取得相应的土地使用权，据调查在烟台市商品房价格构成中，约40%—60%属于土地成本。如果让购房者按实际情况缴纳土地出让金，无疑是相当沉重的经济负担。但国家可以得到数额较大的出让金，为城市建设积累资金。
2.保留原行政划拨方式。2004年4月17日之前，烟台市已购公有住房上市交易时，原有房屋占用土地无论是行政划拨还是出让，一律按规定保留原来的土地使用权性质，即原有土地使用权为行政划拨，购房者在办理土地使用证时应保留划拨形式。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照我国城市房地产管理法的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时经有批准权限的政府批准，可以不办理土 地出让手续，如私有住宅转让后用于居住的。但应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或另作其他处理。这种方式符合我国《城市房地产转让管理规定》。
三、选择合理的土地资产处置方式，防止国有土地资产流失
1.缴纳土地出让金，办理土地出让手续。烟台市在已购公有住房上市交易时，由购买者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。从两个方面分析均是不合理的：一是从房价构成中土地成本的比例上分析；二是从区位对房地产价格的影响上分析。烟台市住宅用地分为五级，各级地之间的基准地价相差很大，根据烟台市最新基准地价可以发现一级住宅用地与五级住宅用地的地价差额达六倍多(见下表)。
据调查，烟台市一级地与五级地上房价仅差两至三倍，即房屋交易价格差距相对偏小。因此，应针对各级地上的房屋征收不同数额的土地出让金；或者是按照房屋坐落位置标定地价的合理百分比缴纳土地出让金或者是相当于土地出让金的价款。已购公有住房上市交易时应补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。计算公式如下：补交土地价款(元)=标准地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。
2.征收土地增值税。烟台市在已购公有住房上市交易时，未作有关征收土地增值税方面的规定，实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。这具有一定的不合理性：土地的价格上涨(特别是当土地的价格快速上涨)时，一些企业或个人自然就会利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作，而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。随着土地价格的上涨，已购公有住房上市交易过程中，售房人获得较高的利润，会导致已购公有住房持有者争先上市交易，出现交易混乱，国有土地资产流失现象。因此，土地增值税的征收，一定意义上可以遏制房地产市场土地的流转与炒作，防止国有土地资产流失。
3.合理分配土地收益金。为培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房上市交易的收益分配和管理，根据城市房地产管理法和财政部、国土资源部、建设部颁布的已购公有住房和经 济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定，结合烟台市实际，对已购公有住房上市交易土地出让金和收益分配管理问题应当按照如下方式处理。
售房者上市出售已购公有住房取得的价款，扣除应得的基本收益(即按应享受住房面积标准和届时的经济适用房价格计算的房款)和上交的有关税费后，其增值收益部分的分配，可按下列原则分配：(1)控制标准内增值收益的分配。售房职工在出售已购公有住房前后的半年内购买自住商品住房且实际购房款等于或大于已出售房的价款的，其增值收益部分全部留给职工个人；售房职工将已购公有住房变现后不再购买住房的，其增值收益应按规定比例上交国家或原产权单位。增值收益不超过基本收益50%部分，按增值额收益的10%的比例上交；超过50%以上部分，按增值额收益的20%上交。(2)超过控制标准部分的增值收益的分配。经批准上市交易的超控制标准面积的住房，其超过住房控制面积标准部分购买时已执行市场价的，不再缴纳所得收益；超过标准部分执行房改成本价的，其获得的增值收益(售房价款扣除原房价款、加价款及相关费用)全额上交国家或原产权单位。
四、结语
已购公有住房是我国在上世纪90年代由房改政策推动产生的城镇职工私有房产，在当前烟台市商品房交易中，所占比例不大，但它涉及到国有土地资产与私有房产增值收益处置中许多矛盾，如何正确选择房屋占有土地的处置方式，防止国有土地资产流失，是当前乃至今后很长一段时间，关系到国家利益与个人利益及国家利益与地方利益合理分配的难题，只有从烟台房地产市场的实际出发，才能探索出一条符合本地实际的已购公有住房上市交易土地资产处置方式之路。随着烟台市社会经济的迅速发展，城市人口不断增多，城市面积不断扩大，所需住宅面积急剧增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，“二手房”市场逐渐成为房地产市场的主要组成部分，在“二手房”交易时，更多的涉及到国有土地资产处置问题，因此选择合理的土地资产处置方式，对防止国有土地资产流失有着十分重要的意义。
［本课题得到鲁东大学科研基金资助，项目编号20053204］
注释：
①析产，俗称分家，是因家庭成员间的矛盾、纠纷或其他原因，不愿意再继续共同生活在一起而对家庭中的家庭共有财产进行分割处分的活动。
②超额累进税率，超额累进税率简称超累税率，是把征税对象的数额划分为若干等级；对每个等级部分的数额分别规定相应税率，分别计算税额，各级税率之和为应纳税额，超累税率的“超”字，是指征税对象数额超过某一等级时，仅就超过部分，按高一级税率计算征税。土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的办法是：增值额未超过原购入房产价50%的，税率为增值收入的30%；增值额超过原房产购入价50%，但未超过100%的，税率为增值收入的40%；增值额超过100%，未超过200%的，税率为增值收入的50%；增值额超过200%的 ，税率为增值收入的60%。
参考文献：
1.官以德.房屋买卖与租赁［M］.北京：人民法院出版社，2000
2.烟台市房产管理局.烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法［Z］.http://www.cnlyjd.com/zhengcefagui/jdcsfdcjzfg/yantai/200610/86214.html，2004-1-17
3.郭松海.房地产基础知识［M］.北京：中国环境科学出版社，2005
4.李元.土地行政管理［M］.北京：地质出版社，2000
5.杨沛川，黄猛，宋海鸥.论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善［J］.重庆大学学报(社会科学版)，2004
6.张震.公有住房使用权及其交易问题探究［J］.焦作大学学报，2004(2)
(作者單位：鲁东大学地理与规划学院 山东烟台 264025)
(责编：吕尚)