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摘要房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业。近年来,我国房地产市场持续高速发展,改革开放以后,进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天,同样也暴露了不少问题,如房价收入偏高,投资性购房比例偏大,供求结构的矛盾等。因此,有必要在借鉴国外相关经验的基础上,认真分析我国房地产业的发展历程,制定符合我国国情的房地产宏观调控政策,以保证实现我国房地产业的健康有序发展。
关键词房地产 国民经济 宏观调控
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-102-04
一、我国房地产业发展的现状
我国经济的多年持续,稳定增长,使我国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。
我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动,经过十几年的发展,逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体,市场化程度大大提高,已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来,房地产业出现了“过热”现象,而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎,房价出现了大幅跳水回落,这并不是偶然的,而是房地产业发展过程中的必要调整,这种调整,既受国内外经济大环境的影响,也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位,从而在很大程度上影响到社会的稳定、国家的发展和人民的生活。引致房地产发展的主要原因有:
(一)房地产开发投资高速增长,商品房开发规模不断扩大
“十五”以来,全国国民经济迅速增长,居民收入、消费水平和消费需求稳步提高,共同构筑了房地产市场繁荣的社会基础。全国的房地产开发投资都在不断增长,由此可见房地产开发是拉动固定资产投资的重要力量。
(二)商品房销售持续旺盛,价格稳中有升
全国商品房平均价格都略有增长。商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格上涨;新建住宅品质(建筑材料品质,户型及配套设施,小区环境的优化等)提升导致房价的上涨;房地产市场供求结构变动,中低位价格商品住宅供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因:首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量,在较高收入这的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低,盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格;投资和投机性购房拉动;国家对房地产开发的“地根”,“银根”缩紧,特别是对“地根”的减缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作,进一步强化了消费的心里预期,引以更多人跟风;房地产市场中存在定型的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一,更是新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。而且,从2003年以来,尽管各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情依然不减,销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率为3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。导致了目前,全国商品房销售价格仍处于稳中有升阶段。
(三)外资抢滩房地产行业,行业规模迅速扩大
近年来,全国各地抢抓发展机遇,不断加大招商引资力度,投资的软硬环境越来越好,吸引了外地甚至外国企业投资房地产,这些企业具有资金充裕、实力雄厚、经营管理先进的特点,他们的涌入给房地产市场注入了新活力,以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐渐建立。房地产开发的火爆,带动了地产关联行业的兴起,目前,仅增城全市取得房地产评估资格及在我市从事房地产评估的机构已有数十家;专门从事和兼营房地产行销代理业务的机构超过10家;各类房地产信息咨询公司、机构数不胜数。自1998年诞生第一家物业管理公司以来,目前已有不计其数的物业管理企业遍布,数万名从业人员服务在各类小区中。
(四)房地产在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
1.房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门,房地产业又与百姓生活休戚相关,自从住宅市场化以来,房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用,大大改善了城乡居民的居住条件。同时,房地产业开发为城市建设开辟了新的资金来源,有力地支持了中心城市的基础设施建设,城市面貌焕然一新。
2.房地产开发拉动支撑作用日益增强。房地产业横跨生产、流通和消费三大领域,是支持工业化、加快城市化,扩大投资需求、带动消费需求,增强城郊居民收入的抓手和“牛鼻子”产业,关联效应相当明显。房地产业的发展,有力的推动了建筑业、建材、机械、装潢等50多个行业部门的发展。据有关资料分析,房地产业每投入100元,可以带动相关产业170—220元的需求;每销售100元住房,可以带动130—150元其他商品的销售。以2005年为例,2005年全市商品房销售额为30.4亿元,带动的社会商品整体销售额约为39.52—45.6亿元。各地以商品住宅为主的房地产业作为经济增长点的作用都比较明显。
(五)国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
作为房地产开发最重要的两个资金来源,银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%,自2005年以来,两者走势发生了截然相反的变化,国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力,而定金及预收款的作用明显减弱。
与定金及预收款下降形成鲜明对比的是,国内贷款在经历了2004年的增速回落期后,于2005年6月开始逐步回升。近年以来,国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势,强有力的国内贷款支撑了房地产投资,与此同时,银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重也大大地增加,这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用,而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足,房地产开发商投资意愿下降的局面下,国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款,不得不继续批贷,以支持开发项目的顺利完工和正常销售。
二、现阶段我国房地产产业发展存在的问题
在房地产业快速发展中,我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题,具体表现在:
(一)供求结构矛盾明显
2006年国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后,商品房供应结构不合理状况有所改观,但由于长期积累的矛盾,目前商品房供应结构性矛盾还比较突出,短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在经济、适用、总价较低的小户型商品房所占比重仍然较低。
其次,在现阶段供房偏紧情况下,中低收入家庭的住房需求无法满足,只靠市场来自然运行,这导致很多有住房需求而资金紧张的居民买不起房,而市面上又存在有房卖不出的情况。高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调,突出表现为中低价位,中小户型住房供应不足,商品住宅整体价格偏高,超过低收入家庭的承受能力。从我国实际需要看,我国家大多数住房消费者的收入水平低,购房能力有限,需要的是低成本,低价格的普通商品房和经济适用房,但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压,空置面积持续上升的情况下,经济适用房则出现连夜排队购买的现象,有的城市出现经济适用房供求比例达到1:8。北京,上海等达城市出现高档商品房面积空置,而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定,开发公司过多,必然造成“挖资金,抢地皮”的状况,这样一来,既不符合规模经济的原则,亦会造成开发成本上升,从而抬高了商品房的价格。其次,许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测,高回报的项目过热,但市场容量有限,而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡,结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾,也增加了市场风险。
(二)局部地区商品房价格上涨过快
近几年,我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上,个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示:1999年-2005年,我国商品房销售价格逐年上升,2005年增幅为19.46%,2009年,住宅物业上涨0.4%,土地交易价格同比上涨9.8%,涨幅比上季度高3.7个百分点,其中,居民用地,工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%,5.7%和20.9%。除商业营业用房外,商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快,部分闲散资金进入房地产市场,特别是一些地理,人文环境优势明显,投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头,如果任其发展,将不利于房地产市场健康发展,也可能影响金融安全。另外,基础设施,环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
(三)房地产金融存在风险
我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则,房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小,总投资中银行贷款,占用建筑商和够藏者的资金比重过高,这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行,建筑商以及购房者的头上。实际上,建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上,如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑,商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。
(四)部分房地产开发进度缓慢
市区房地产开发由于配套设施不完善、拆迁体制性障碍、开发商受资金制约以及开发商等待开发时机等多种因素影响,房地产开发总体进度缓慢。这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。
(五)住房保障体系不完善
近年来,住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面,但是由于资金落实不到位,地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因,住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。
当前,部分城市还没有建立廉租住房制度,廉租住房的资金保障还不到位,廉租房的覆盖面仍比较低,经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅,甚至有两年出现负增长,其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时,对经济适用房管理上的一些突出问题,如户型面积偏大,保障对象界定不严,资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低,住房公积金管理过程中的风险不断显露。
总体上看,住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小,导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场,这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾,并加剧了商品房价格的上涨。
(六)市场发展不规范,管理制度不完善
我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,开放,统一,同时又有封闭,垄断的房地产市场,相比之下,房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后,导致房地产开发与消费,投资,投机等多种不良行为的产生,在一定程度上影响了我国房地产的持续,健康发展和人民群众生活水平提高的进程。
三、宏观调控政策
房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性,可以说成也房地产,败也房地产。近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的,正在收到积极成效。对于下阶段的房地产市场的调控,需要把握好几个关系。
一是抑制投机需求与保护合理需求的关系。抑制投机需求是当前的紧迫任务,而保护合理需求则是长期的任务。在落实国务院有关部委关于房地产业调控的各项措施时,要真正做到有保有压,区别对待,挤出房地产领域的泡沫,调整房地产的供求结构,增加中低档房的供给,防止房地产市场的剧烈波动对宏观经济的冲击。
二是局部和全局的关系。房地产业的区域性、非流动性的特点决定了不同城市之间的差异。总体上看,前几年在城市化进程中,各地都程度不同地出现房地产过热的现象。但不同城市过热的严重程度,时间起点差别比较大。总体上看,矛盾的主要焦点突出表现在长三角地区和部分省会城市。因此,在调控过程中,要抓住重点地区,解决这些地区的过热问题。对于一般地区和城市,不可采用相同的尺度,无论从政策的制定还是政策的执行上都要防止一刀切。避免抑制合理需求。
三是房地产业的调控与其它调控的关系。房地产领域存在的问题,是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映,不是孤立现象,需要综合治理。比如,资本市场萎缩,投资渠道不畅的问题,汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题,超越地方实际条件,盲目推进城市化的问题等等。因此,对房地产业调控的同时,要解决资本市场、土地市场中的问题,理顺经济参数等,真正从源头上为房地产业的健康发展创造有利的条件。
四、做好房地产宏观调控工作的建议
社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
(一)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力
正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因,长期以来,政府为推动经济增长,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。
(二)强化地方政府稳定房地产市场的责任
国务院办公厅正式印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责,强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。”可见,各地区要在执行中央统一政策的前提下,根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策,也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性,提高调控的效果。
(三)引导房地产的理论管理
当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。
(四)积极履行经济调节和市场监管职能
首先,政府应以科学发展观为统领,尊重经济规律,通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施,科学调节房地产发展的结构和速度,力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准,对价格成本比较高者征收累进税,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下,适当降低商品房的市场价格。
其次,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,切实降低交易成本。
(五)弱化外资对房地产业的助力
由于金融市场的高流动性以及对人民币升值的预期高涨,加上房地产投资的规模效应,国外热钱、包括部分“黑钱”加速流入,提高了房地产价格,也降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善,在限制其对房地产业的过度投资和投机行为,而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益,又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应,从而弱化我国房地产业的外来助力。
(六)制定产业政策,追求公共利益
“政府所制定的公共政策,必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标,为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先,政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念,一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益,让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次,政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位,通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度,首先要规范房地产建设住房结构比例,尽可能增加中、小面积的商品房供给量;其次是取消经济适用房制度,强制实施廉租房制度,将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房,通过扩大廉租房建设规模,对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”,维护社会公平。再次,政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会,鼓励其建立合作组织和维权组织,增加市场竞争力,维护其自身的合法权益。
(七)做好多方面的考察比较工作,慎重决策
房地产业是关乎百姓切身利益的大事,在制定宏观政策前,一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性,权衡利弊,慎重选择。目前,针对政府对房地产进行宏观调控的措施主要有以下几个方面:给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜,适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产市场预警机制、做好市场服务管理工作等,具体采取哪种方式要认真考量。
关键词房地产 国民经济 宏观调控
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-102-04
一、我国房地产业发展的现状
我国经济的多年持续,稳定增长,使我国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。
我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动,经过十几年的发展,逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体,市场化程度大大提高,已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来,房地产业出现了“过热”现象,而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎,房价出现了大幅跳水回落,这并不是偶然的,而是房地产业发展过程中的必要调整,这种调整,既受国内外经济大环境的影响,也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位,从而在很大程度上影响到社会的稳定、国家的发展和人民的生活。引致房地产发展的主要原因有:
(一)房地产开发投资高速增长,商品房开发规模不断扩大
“十五”以来,全国国民经济迅速增长,居民收入、消费水平和消费需求稳步提高,共同构筑了房地产市场繁荣的社会基础。全国的房地产开发投资都在不断增长,由此可见房地产开发是拉动固定资产投资的重要力量。
(二)商品房销售持续旺盛,价格稳中有升
全国商品房平均价格都略有增长。商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格上涨;新建住宅品质(建筑材料品质,户型及配套设施,小区环境的优化等)提升导致房价的上涨;房地产市场供求结构变动,中低位价格商品住宅供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因:首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量,在较高收入这的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低,盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格;投资和投机性购房拉动;国家对房地产开发的“地根”,“银根”缩紧,特别是对“地根”的减缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作,进一步强化了消费的心里预期,引以更多人跟风;房地产市场中存在定型的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一,更是新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。而且,从2003年以来,尽管各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情依然不减,销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率为3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。导致了目前,全国商品房销售价格仍处于稳中有升阶段。
(三)外资抢滩房地产行业,行业规模迅速扩大
近年来,全国各地抢抓发展机遇,不断加大招商引资力度,投资的软硬环境越来越好,吸引了外地甚至外国企业投资房地产,这些企业具有资金充裕、实力雄厚、经营管理先进的特点,他们的涌入给房地产市场注入了新活力,以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐渐建立。房地产开发的火爆,带动了地产关联行业的兴起,目前,仅增城全市取得房地产评估资格及在我市从事房地产评估的机构已有数十家;专门从事和兼营房地产行销代理业务的机构超过10家;各类房地产信息咨询公司、机构数不胜数。自1998年诞生第一家物业管理公司以来,目前已有不计其数的物业管理企业遍布,数万名从业人员服务在各类小区中。
(四)房地产在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
1.房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门,房地产业又与百姓生活休戚相关,自从住宅市场化以来,房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用,大大改善了城乡居民的居住条件。同时,房地产业开发为城市建设开辟了新的资金来源,有力地支持了中心城市的基础设施建设,城市面貌焕然一新。
2.房地产开发拉动支撑作用日益增强。房地产业横跨生产、流通和消费三大领域,是支持工业化、加快城市化,扩大投资需求、带动消费需求,增强城郊居民收入的抓手和“牛鼻子”产业,关联效应相当明显。房地产业的发展,有力的推动了建筑业、建材、机械、装潢等50多个行业部门的发展。据有关资料分析,房地产业每投入100元,可以带动相关产业170—220元的需求;每销售100元住房,可以带动130—150元其他商品的销售。以2005年为例,2005年全市商品房销售额为30.4亿元,带动的社会商品整体销售额约为39.52—45.6亿元。各地以商品住宅为主的房地产业作为经济增长点的作用都比较明显。
(五)国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
作为房地产开发最重要的两个资金来源,银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%,自2005年以来,两者走势发生了截然相反的变化,国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力,而定金及预收款的作用明显减弱。
与定金及预收款下降形成鲜明对比的是,国内贷款在经历了2004年的增速回落期后,于2005年6月开始逐步回升。近年以来,国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势,强有力的国内贷款支撑了房地产投资,与此同时,银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重也大大地增加,这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用,而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足,房地产开发商投资意愿下降的局面下,国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款,不得不继续批贷,以支持开发项目的顺利完工和正常销售。
二、现阶段我国房地产产业发展存在的问题
在房地产业快速发展中,我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题,具体表现在:
(一)供求结构矛盾明显
2006年国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后,商品房供应结构不合理状况有所改观,但由于长期积累的矛盾,目前商品房供应结构性矛盾还比较突出,短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在经济、适用、总价较低的小户型商品房所占比重仍然较低。
其次,在现阶段供房偏紧情况下,中低收入家庭的住房需求无法满足,只靠市场来自然运行,这导致很多有住房需求而资金紧张的居民买不起房,而市面上又存在有房卖不出的情况。高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调,突出表现为中低价位,中小户型住房供应不足,商品住宅整体价格偏高,超过低收入家庭的承受能力。从我国实际需要看,我国家大多数住房消费者的收入水平低,购房能力有限,需要的是低成本,低价格的普通商品房和经济适用房,但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压,空置面积持续上升的情况下,经济适用房则出现连夜排队购买的现象,有的城市出现经济适用房供求比例达到1:8。北京,上海等达城市出现高档商品房面积空置,而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定,开发公司过多,必然造成“挖资金,抢地皮”的状况,这样一来,既不符合规模经济的原则,亦会造成开发成本上升,从而抬高了商品房的价格。其次,许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测,高回报的项目过热,但市场容量有限,而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡,结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾,也增加了市场风险。
(二)局部地区商品房价格上涨过快
近几年,我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上,个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示:1999年-2005年,我国商品房销售价格逐年上升,2005年增幅为19.46%,2009年,住宅物业上涨0.4%,土地交易价格同比上涨9.8%,涨幅比上季度高3.7个百分点,其中,居民用地,工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%,5.7%和20.9%。除商业营业用房外,商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快,部分闲散资金进入房地产市场,特别是一些地理,人文环境优势明显,投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头,如果任其发展,将不利于房地产市场健康发展,也可能影响金融安全。另外,基础设施,环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
(三)房地产金融存在风险
我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则,房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小,总投资中银行贷款,占用建筑商和够藏者的资金比重过高,这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行,建筑商以及购房者的头上。实际上,建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上,如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑,商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。
(四)部分房地产开发进度缓慢
市区房地产开发由于配套设施不完善、拆迁体制性障碍、开发商受资金制约以及开发商等待开发时机等多种因素影响,房地产开发总体进度缓慢。这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。
(五)住房保障体系不完善
近年来,住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面,但是由于资金落实不到位,地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因,住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。
当前,部分城市还没有建立廉租住房制度,廉租住房的资金保障还不到位,廉租房的覆盖面仍比较低,经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅,甚至有两年出现负增长,其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时,对经济适用房管理上的一些突出问题,如户型面积偏大,保障对象界定不严,资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低,住房公积金管理过程中的风险不断显露。
总体上看,住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小,导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场,这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾,并加剧了商品房价格的上涨。
(六)市场发展不规范,管理制度不完善
我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,开放,统一,同时又有封闭,垄断的房地产市场,相比之下,房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后,导致房地产开发与消费,投资,投机等多种不良行为的产生,在一定程度上影响了我国房地产的持续,健康发展和人民群众生活水平提高的进程。
三、宏观调控政策
房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性,可以说成也房地产,败也房地产。近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的,正在收到积极成效。对于下阶段的房地产市场的调控,需要把握好几个关系。
一是抑制投机需求与保护合理需求的关系。抑制投机需求是当前的紧迫任务,而保护合理需求则是长期的任务。在落实国务院有关部委关于房地产业调控的各项措施时,要真正做到有保有压,区别对待,挤出房地产领域的泡沫,调整房地产的供求结构,增加中低档房的供给,防止房地产市场的剧烈波动对宏观经济的冲击。
二是局部和全局的关系。房地产业的区域性、非流动性的特点决定了不同城市之间的差异。总体上看,前几年在城市化进程中,各地都程度不同地出现房地产过热的现象。但不同城市过热的严重程度,时间起点差别比较大。总体上看,矛盾的主要焦点突出表现在长三角地区和部分省会城市。因此,在调控过程中,要抓住重点地区,解决这些地区的过热问题。对于一般地区和城市,不可采用相同的尺度,无论从政策的制定还是政策的执行上都要防止一刀切。避免抑制合理需求。
三是房地产业的调控与其它调控的关系。房地产领域存在的问题,是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映,不是孤立现象,需要综合治理。比如,资本市场萎缩,投资渠道不畅的问题,汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题,超越地方实际条件,盲目推进城市化的问题等等。因此,对房地产业调控的同时,要解决资本市场、土地市场中的问题,理顺经济参数等,真正从源头上为房地产业的健康发展创造有利的条件。
四、做好房地产宏观调控工作的建议
社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
(一)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力
正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因,长期以来,政府为推动经济增长,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。
(二)强化地方政府稳定房地产市场的责任
国务院办公厅正式印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责,强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。”可见,各地区要在执行中央统一政策的前提下,根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策,也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性,提高调控的效果。
(三)引导房地产的理论管理
当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。
(四)积极履行经济调节和市场监管职能
首先,政府应以科学发展观为统领,尊重经济规律,通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施,科学调节房地产发展的结构和速度,力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准,对价格成本比较高者征收累进税,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下,适当降低商品房的市场价格。
其次,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,切实降低交易成本。
(五)弱化外资对房地产业的助力
由于金融市场的高流动性以及对人民币升值的预期高涨,加上房地产投资的规模效应,国外热钱、包括部分“黑钱”加速流入,提高了房地产价格,也降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善,在限制其对房地产业的过度投资和投机行为,而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益,又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应,从而弱化我国房地产业的外来助力。
(六)制定产业政策,追求公共利益
“政府所制定的公共政策,必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标,为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先,政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念,一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益,让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次,政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位,通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度,首先要规范房地产建设住房结构比例,尽可能增加中、小面积的商品房供给量;其次是取消经济适用房制度,强制实施廉租房制度,将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房,通过扩大廉租房建设规模,对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”,维护社会公平。再次,政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会,鼓励其建立合作组织和维权组织,增加市场竞争力,维护其自身的合法权益。
(七)做好多方面的考察比较工作,慎重决策
房地产业是关乎百姓切身利益的大事,在制定宏观政策前,一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性,权衡利弊,慎重选择。目前,针对政府对房地产进行宏观调控的措施主要有以下几个方面:给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜,适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产市场预警机制、做好市场服务管理工作等,具体采取哪种方式要认真考量。