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【摘 要】06年，我国财政部颁布并实施了一套新的会计准则，其中一项为投资性房地产准则。自该准则颁布实施以后，国内房地产开始向投资性方向发展，并引入资产评估制度，切实推动了房地产行业及经济的发展。本文从投资性房地产的计量方式入手，对投资性房地产计量工作中应用到的资产评估方法作详细分析，并探讨出相关结论，供同行参考借鉴。
【关键词】资产评估；投资性房地产；应用
我国现阶段的房地产发展已经实现了投资性发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计量模式，即成本模式与公允价值模式。在这两个计量模式中，公允价值模式引入了资产评估，并将资产评估定为了我国投资性房地产计量的主要依据与方法，切实确保了投资性房地产事业的可持续性发展。下面，结合投资性房地产计量模式与特点，笔者对资产评估业务在房地产计量中应用作详细论述。
一、投资性房地产的计量模式分析
所谓投资性房地产，实际指具有单独计量、单独出售能力，并且可赚取一定租金，可在原有资本上产生增值效益的房地产。国内现有的投资性房地产主要采用两种模式加以计量，一是成本模式，二是公允价值模式。两种计量模式中，成本计量模式并没有条件限制，投资性房地产均可才成本模式加以计量，而公允价值模式的使用则必须具备以下两方面的条件：一，投资性房地产所处的交易市场相对活跃，二，房地产企业能够在房产交易市场中获取与投资性房地产相似，或者同类的房价信息。不过要注意的是，房地产企业在对投资性房地产进行计量时，只能在两种计量模式中选择其中一种，不可二者同用。
二、资产评估在投资性房地产计量中的应用
1、评估对象分析
为了进一步规范投资性房地产的资产评估行为，确保房地产计量准确性，企业会计准则对投资性房地产的评估对象做了严格规定，认为投资性房地产的资产评估对象必须与会计准则保持一致，即出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。除了以上两类建筑物的土地使用权之外，其他建筑物土地资源均不属于投资性房地产的评估范畴，也非主要评估对象。
2、评估方法
国内现行所使用的投资性房地产评估方法有很多，常见的如成本法、基准价调整法、市场法、路线价法等等，但从评估取得的效果来看，这几种方法虽然有一定可行性，却并不完全适用，所以新的资产评估方法正在被研究。我国资产评估协会根据相关的投资性房地产评估指导意见，指出投资性房地产评估先对评估对象有所了解，知道其实际情况后，再通过数据来源探索、资料收集、优选评估方法等方式对房地产资产作有、准确的评估。
新研究出的投资性房地产资产评估方法有五种，分别为市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、租期及回收金额折现法、现金流折现法。本文主要对前三种评估方法作详细介绍。
2.1市场比较法
市场比较法的的原理基础为替代，应用时需要先对房地产市场上近期出现的，与待评估房产相类似的房产，并了解其价格，然后以此为参照，对二者进行比较；比较结束之后，要将比较得到的结果，即待评估房产和参照物之间的异同再次分析，分析的同时对待评估房地产做适当调整，然后确定出待评估房产的基准日价值，完成资产评估。市场比较法的中重点在于房地产参照物的选择，一定要保证参照物选择的合理性与正确性，将各种相关因素都考虑进去，以免市场比较法失效。
2.2直接资本化法
直接资本化法是收益法的一种，是假定投资性房地产未来的收益每期都相等，收益以年金的形式体现，而且未来的收益是无限期的。在这种假设前提下，用待估房地产未来一年的预期收益除以适当的资本化率，就能得出待估投资性房地产的价值。当然，预期收益的种类是多种多样，可以是毛租金、净租金、潜在毛收入，也可以是有效毛收入、净收益等。
2.3收益乘数法
收益乘数法是将待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值的方法。它是直接资本化法的一种转换形式。收益乘数可以通过参照物房地产的价格除以其某种年收益求得，即收益乘数=参照物房地产价格/参照物某种年收益。与不同的年收益相对应，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数等等，收益乘数法则有了毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法的不同。
3、资产评估注意事项
以上所提及的多种资产评估方法都属于市场法与收益法的范畴，市场比较法属于市场法，直接资本化法、收益乘数法等均属于收益法。在采用市场法与收益法对房地产作资产评估时，评估人员一定要注意以下几大问题：
3.1市场法评估注意事项
一是要收集足够的交易案例并进行审慎分析。在选择交易案例时，要考虑案例的可比性，对投资性房地产的权益状况、实物状况、交易情况、区位状况以及租约条件进行重点分析。
二是要建立比价基础，明确各个参数的内涵，对像交易日期、交易情况、使用年期、容积率、具体位置、面积、所带租约和经营业态等相关比较因素进行细化。
3.2收益法评估注意事项
一是要分析待估投资性房地产的租金收益及相应费用，判断两者是否相匹配，以合理确定其净收益。
二是要注意待估房地产现有的租约条款，包括租金、租期、续租条件等等，分析其对公允价值的影响，评估人员要关注租约是否合法有效，并了解其实际履行状况。对真实合法有效的租约，应当以租约中所确定的租金作为租约期内的预计未来净收益，租约期外的租金则按正常客观的租金确定。若市场租金与租约中的租金差异较大时，要对其原因进行分析，并在评估报告中予以充分披露。
三是要根据法律、法规的规定以及建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数确定收益期限；四是要合理确定折现率，折现率应当反映同一地区同类投资性房地产在评估基准日的平均收益水平，折现率的口径与收益口径应当一致。
评估人员无论是采用市场法还是收益法对投资性房地产进行评估，评估结果中通常都包含有土地使用权的价值。若已出租的建筑物在会计核算时其中不包含所对应的土地使用权的价值，评估人员要么请企业管理层重新进行会计分类，要么在评估结论中扣除土地使用权的价值。评估人员在用市场法和收益法对投资性房地产进行评估时，还要排除非常规的融资、特殊对价或折让、售后租回等特殊交易情况对评估结果的影响。
三、结束语
综上所述，资产评估现已成为投资性房地产计量的主要途径，在对房地产出租、出售等经营活动都有着一定程度上的影响。基于投资性房地产资产评估的重要性，本文对资产评估方法与注意问题做了详细论述，强调了资产评估在投资性房地产中的作用，希望归纳总结出的这一系列结论对同行工作有所帮助。
参考文献
[1] 《资产评估》.全国注册资产评估师考试用书.经济科学出版社，2013（05）
[2] 《以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用》.刘颖.《会计之友（上旬刊）》，2010（08）
[3] 《企业会计准则第3号——投资性房地产准则》.中华人民共和国财政部，财会（2006）3号
【关键词】资产评估；投资性房地产；应用
我国现阶段的房地产发展已经实现了投资性发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计量模式，即成本模式与公允价值模式。在这两个计量模式中，公允价值模式引入了资产评估，并将资产评估定为了我国投资性房地产计量的主要依据与方法，切实确保了投资性房地产事业的可持续性发展。下面，结合投资性房地产计量模式与特点，笔者对资产评估业务在房地产计量中应用作详细论述。
一、投资性房地产的计量模式分析
所谓投资性房地产，实际指具有单独计量、单独出售能力，并且可赚取一定租金，可在原有资本上产生增值效益的房地产。国内现有的投资性房地产主要采用两种模式加以计量，一是成本模式，二是公允价值模式。两种计量模式中，成本计量模式并没有条件限制，投资性房地产均可才成本模式加以计量，而公允价值模式的使用则必须具备以下两方面的条件：一，投资性房地产所处的交易市场相对活跃，二，房地产企业能够在房产交易市场中获取与投资性房地产相似，或者同类的房价信息。不过要注意的是，房地产企业在对投资性房地产进行计量时，只能在两种计量模式中选择其中一种，不可二者同用。
二、资产评估在投资性房地产计量中的应用
1、评估对象分析
为了进一步规范投资性房地产的资产评估行为，确保房地产计量准确性，企业会计准则对投资性房地产的评估对象做了严格规定，认为投资性房地产的资产评估对象必须与会计准则保持一致，即出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。除了以上两类建筑物的土地使用权之外，其他建筑物土地资源均不属于投资性房地产的评估范畴，也非主要评估对象。
2、评估方法
国内现行所使用的投资性房地产评估方法有很多，常见的如成本法、基准价调整法、市场法、路线价法等等，但从评估取得的效果来看，这几种方法虽然有一定可行性，却并不完全适用，所以新的资产评估方法正在被研究。我国资产评估协会根据相关的投资性房地产评估指导意见，指出投资性房地产评估先对评估对象有所了解，知道其实际情况后，再通过数据来源探索、资料收集、优选评估方法等方式对房地产资产作有、准确的评估。
新研究出的投资性房地产资产评估方法有五种，分别为市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、租期及回收金额折现法、现金流折现法。本文主要对前三种评估方法作详细介绍。
2.1市场比较法
市场比较法的的原理基础为替代，应用时需要先对房地产市场上近期出现的，与待评估房产相类似的房产，并了解其价格，然后以此为参照，对二者进行比较；比较结束之后，要将比较得到的结果，即待评估房产和参照物之间的异同再次分析，分析的同时对待评估房地产做适当调整，然后确定出待评估房产的基准日价值，完成资产评估。市场比较法的中重点在于房地产参照物的选择，一定要保证参照物选择的合理性与正确性，将各种相关因素都考虑进去，以免市场比较法失效。
2.2直接资本化法
直接资本化法是收益法的一种，是假定投资性房地产未来的收益每期都相等，收益以年金的形式体现，而且未来的收益是无限期的。在这种假设前提下，用待估房地产未来一年的预期收益除以适当的资本化率，就能得出待估投资性房地产的价值。当然，预期收益的种类是多种多样，可以是毛租金、净租金、潜在毛收入，也可以是有效毛收入、净收益等。
2.3收益乘数法
收益乘数法是将待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值的方法。它是直接资本化法的一种转换形式。收益乘数可以通过参照物房地产的价格除以其某种年收益求得，即收益乘数=参照物房地产价格/参照物某种年收益。与不同的年收益相对应，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数等等，收益乘数法则有了毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法的不同。
3、资产评估注意事项
以上所提及的多种资产评估方法都属于市场法与收益法的范畴，市场比较法属于市场法，直接资本化法、收益乘数法等均属于收益法。在采用市场法与收益法对房地产作资产评估时，评估人员一定要注意以下几大问题：
3.1市场法评估注意事项
一是要收集足够的交易案例并进行审慎分析。在选择交易案例时，要考虑案例的可比性，对投资性房地产的权益状况、实物状况、交易情况、区位状况以及租约条件进行重点分析。
二是要建立比价基础，明确各个参数的内涵，对像交易日期、交易情况、使用年期、容积率、具体位置、面积、所带租约和经营业态等相关比较因素进行细化。
3.2收益法评估注意事项
一是要分析待估投资性房地产的租金收益及相应费用，判断两者是否相匹配，以合理确定其净收益。
二是要注意待估房地产现有的租约条款，包括租金、租期、续租条件等等，分析其对公允价值的影响，评估人员要关注租约是否合法有效，并了解其实际履行状况。对真实合法有效的租约，应当以租约中所确定的租金作为租约期内的预计未来净收益，租约期外的租金则按正常客观的租金确定。若市场租金与租约中的租金差异较大时，要对其原因进行分析，并在评估报告中予以充分披露。
三是要根据法律、法规的规定以及建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数确定收益期限；四是要合理确定折现率，折现率应当反映同一地区同类投资性房地产在评估基准日的平均收益水平，折现率的口径与收益口径应当一致。
评估人员无论是采用市场法还是收益法对投资性房地产进行评估，评估结果中通常都包含有土地使用权的价值。若已出租的建筑物在会计核算时其中不包含所对应的土地使用权的价值，评估人员要么请企业管理层重新进行会计分类，要么在评估结论中扣除土地使用权的价值。评估人员在用市场法和收益法对投资性房地产进行评估时，还要排除非常规的融资、特殊对价或折让、售后租回等特殊交易情况对评估结果的影响。
三、结束语
综上所述，资产评估现已成为投资性房地产计量的主要途径，在对房地产出租、出售等经营活动都有着一定程度上的影响。基于投资性房地产资产评估的重要性，本文对资产评估方法与注意问题做了详细论述，强调了资产评估在投资性房地产中的作用，希望归纳总结出的这一系列结论对同行工作有所帮助。
参考文献
[1] 《资产评估》.全国注册资产评估师考试用书.经济科学出版社，2013（05）
[2] 《以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用》.刘颖.《会计之友（上旬刊）》，2010（08）
[3] 《企业会计准则第3号——投资性房地产准则》.中华人民共和国财政部，财会（2006）3号