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【摘 要】不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。取得人依交易行为而取得不动产物权时，才发生善意取得之问题。所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。对于以登记为生效要件的不动产物权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得。
【关键词】不动产善意取得；善意；登记
《中华人民共和国物权法》第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。《物权法》第106条列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件，规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权。由于不动产物权的公示方法——登记——与动产物权的公示方法——占有——存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
一、不动产善意取得的适用前提：无权处分抑或登记簿错误
（一）无权处分
《物权法》规定无论是动产还是不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。就如何理解不动产善意取得中“无处分权”的含义，目前有两种不同的观点。持第一种观点的学者认为，《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的差异。不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。持第二种观点的学者认为，登记簿错误与无权处分并非种属关系而是并列关系，两者共同的上位阶概念应是从无权利人处取得。因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形下，所有权人还是有处分权的。故此，我国不动产善意取得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件而改采“从无权利人处取得”的要件。
（二）登记簿错误
从一般意义上说，凡是登记簿的记载与真实情况不相符的现象都可称为登记簿错误，但并非所有的登记簿错误都会导致不动产的善意取得。因为作为不动产善意取得制度适用前提的登记簿错误仅限于权利事项错误，而不包括非权利事项错误。登记簿上的权利事项错误是指登记簿上记载的关于不动产物权归属或内容的事项与真实的物权归属或内容不一致的情形。具体包括以下几种情形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，如将并非A房所有人的甲登记为A房所有人；（2）对已存在的物权进行了错误的记载，如将A房本为甲、乙共有登记为甲单独所有；（3）将已经登记的物权注销，如将甲针对A房享有的抵押权错误地注销；（4）错误地注销已经存在的不动产处分上的限制或记载了本不存在的不动产处分上的限制，如甲已经办理的针对A房屋的预告登记被注销了。
二、不动产善意取得的方式：交易行为
《物权法》第106条虽然未明确规定不动产善意取得制度仅适用于基于法律行为的不动产物权变动，但由于该条第1款第1句采用了“无处分权人将不动产或动产转让受让人”的表述，其中“转让”一词显然是指依法律行为如买卖、互易等引发的不动产所有权移转的情形，因此我国法上的不动产善意取得制度也只适用于基于法律行为而引发的不动产物权变动。
由于《物权法》第106条第1款分别规定了“无权处分人”与“受让人”这两个不同的主体，所以也应当采取与德国法相同的解释，即只有不同主体之间依法律行为引发的不动产物权变动方可适用善意取得制度。这就是说，在那些具有人格上同一性或经济上同一性的主体之间产生的不动产物权变动，即便是基于法律行为而发生的，也不适用善意取得制度。
三、不动产善意取得中的“善意”的涵义
所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说，即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人，也只能受益于《物权法》第16条第1句规定的登记簿推定效力，而不可能发生善意取得制度的适用。此外，就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说，取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生了信赖。
四、不动产善意取得的对价：以合理的价格转让
（一）取得人基于有偿法律行为取得不动产物权
《物权法》明确要求善意取得必须是基于有偿的法律行为，《物权法》规定的善意取得的一个重要构成要件是“以合理的价格转让”。
（二）如何判断“合理的价格”
《物权法》第106条第1款第2项不仅要求取得人必须是通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。关于如何判断价格合理与否，学说上提出了主观标准与客观标准两种不同见解。前者以当事人主观认可的价格为准，后者以社会一般观念作为判断依据。
（三）是否必须实际支付了“合理的价格”
就取得人是否必须实际支付价格的问题，学界存在分歧。有学者认为，原则上必须以实际支付为要件，如果仅仅达成协议而未实际支付价款，则不构成善意取得。[50]也有学者认为，《物权法》第106条第1款中所规定的合理的价格既包括取得人已经向出让人实际支付的价款，也包括虽然合同中约定了价格但尚未实际支付的情形。
五、不动产善意取得的权利变动要件：依法应当登记的已经登记，无须登记的已经交付
《物权法》第106条第1款第3项所指的“依照法律规定应当登记的已经登记”显然是指那些以登记为生效要件的不动产物权变动，这些不动产物权包括建设用地使用权、房屋所有权、建设用地使用权抵押权、房屋抵押权以及已经登记的地役权。在取得人善意取得这些不动产物权时，必须完成登记方符合善意取得的构成要件。然而，学界有争论的是，那些不以登记为物权变动生效要件而是对抗要件的不动产物权，如土地承包经营权的善意取得究竟是以登记为要件还是以交付为要件。对此，王利明教授认为，对于不以登记为生效要件的不动产物权，其善意取得仅以交付为要件。而崔建远教授认为，任何不动产物权的善意取得都以办理了登记为要件，如不登记，即便已经交付，也不发生善意取得之法律后果。
参考文献：
[1] 孟勤国、申惠文：《我国〈物权法〉没有承认登记公信力》，《东方法学》2009年第5期。
[2] 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第64-65页。
[3] 程啸：《不动产登记簿推定力之研究》，《法学研究》2010年第3期。
【关键词】不动产善意取得；善意；登记
《中华人民共和国物权法》第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。《物权法》第106条列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件，规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权。由于不动产物权的公示方法——登记——与动产物权的公示方法——占有——存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
一、不动产善意取得的适用前提：无权处分抑或登记簿错误
（一）无权处分
《物权法》规定无论是动产还是不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。就如何理解不动产善意取得中“无处分权”的含义，目前有两种不同的观点。持第一种观点的学者认为，《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的差异。不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。持第二种观点的学者认为，登记簿错误与无权处分并非种属关系而是并列关系，两者共同的上位阶概念应是从无权利人处取得。因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形下，所有权人还是有处分权的。故此，我国不动产善意取得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件而改采“从无权利人处取得”的要件。
（二）登记簿错误
从一般意义上说，凡是登记簿的记载与真实情况不相符的现象都可称为登记簿错误，但并非所有的登记簿错误都会导致不动产的善意取得。因为作为不动产善意取得制度适用前提的登记簿错误仅限于权利事项错误，而不包括非权利事项错误。登记簿上的权利事项错误是指登记簿上记载的关于不动产物权归属或内容的事项与真实的物权归属或内容不一致的情形。具体包括以下几种情形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，如将并非A房所有人的甲登记为A房所有人；（2）对已存在的物权进行了错误的记载，如将A房本为甲、乙共有登记为甲单独所有；（3）将已经登记的物权注销，如将甲针对A房享有的抵押权错误地注销；（4）错误地注销已经存在的不动产处分上的限制或记载了本不存在的不动产处分上的限制，如甲已经办理的针对A房屋的预告登记被注销了。
二、不动产善意取得的方式：交易行为
《物权法》第106条虽然未明确规定不动产善意取得制度仅适用于基于法律行为的不动产物权变动，但由于该条第1款第1句采用了“无处分权人将不动产或动产转让受让人”的表述，其中“转让”一词显然是指依法律行为如买卖、互易等引发的不动产所有权移转的情形，因此我国法上的不动产善意取得制度也只适用于基于法律行为而引发的不动产物权变动。
由于《物权法》第106条第1款分别规定了“无权处分人”与“受让人”这两个不同的主体，所以也应当采取与德国法相同的解释，即只有不同主体之间依法律行为引发的不动产物权变动方可适用善意取得制度。这就是说，在那些具有人格上同一性或经济上同一性的主体之间产生的不动产物权变动，即便是基于法律行为而发生的，也不适用善意取得制度。
三、不动产善意取得中的“善意”的涵义
所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说，即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人，也只能受益于《物权法》第16条第1句规定的登记簿推定效力，而不可能发生善意取得制度的适用。此外，就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说，取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生了信赖。
四、不动产善意取得的对价：以合理的价格转让
（一）取得人基于有偿法律行为取得不动产物权
《物权法》明确要求善意取得必须是基于有偿的法律行为，《物权法》规定的善意取得的一个重要构成要件是“以合理的价格转让”。
（二）如何判断“合理的价格”
《物权法》第106条第1款第2项不仅要求取得人必须是通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。关于如何判断价格合理与否，学说上提出了主观标准与客观标准两种不同见解。前者以当事人主观认可的价格为准，后者以社会一般观念作为判断依据。
（三）是否必须实际支付了“合理的价格”
就取得人是否必须实际支付价格的问题，学界存在分歧。有学者认为，原则上必须以实际支付为要件，如果仅仅达成协议而未实际支付价款，则不构成善意取得。[50]也有学者认为，《物权法》第106条第1款中所规定的合理的价格既包括取得人已经向出让人实际支付的价款，也包括虽然合同中约定了价格但尚未实际支付的情形。
五、不动产善意取得的权利变动要件：依法应当登记的已经登记，无须登记的已经交付
《物权法》第106条第1款第3项所指的“依照法律规定应当登记的已经登记”显然是指那些以登记为生效要件的不动产物权变动，这些不动产物权包括建设用地使用权、房屋所有权、建设用地使用权抵押权、房屋抵押权以及已经登记的地役权。在取得人善意取得这些不动产物权时，必须完成登记方符合善意取得的构成要件。然而，学界有争论的是，那些不以登记为物权变动生效要件而是对抗要件的不动产物权，如土地承包经营权的善意取得究竟是以登记为要件还是以交付为要件。对此，王利明教授认为，对于不以登记为生效要件的不动产物权，其善意取得仅以交付为要件。而崔建远教授认为，任何不动产物权的善意取得都以办理了登记为要件，如不登记，即便已经交付，也不发生善意取得之法律后果。
参考文献：
[1] 孟勤国、申惠文：《我国〈物权法〉没有承认登记公信力》，《东方法学》2009年第5期。
[2] 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第64-65页。
[3] 程啸：《不动产登记簿推定力之研究》，《法学研究》2010年第3期。