人民币贬值预期会引起资本外逃，现在看来把问题看得太轻了。房地产泡沫才是制造资本外逃的最大根源，且力度要大得多。
　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央经济工作会议这句话言简意赅，戳破了鼓吹房地产泡沫的惑众谣言。房地产有三种用途：消费、投资和投机，本质属性是投资。
　　租房属于消费，房租计入CPI即居民消费物价指数。中国对租房不征税，没有统计；如征税并加入统计，GDP和CPI都会提高。目前一线房价受到压制，房租可能大幅增长，如把房租计入，大城市CPI可能要提高两个百分点。中国80%的人口有自住房，相当于自己交给自己房租，如把这种“虚拟房租”计入，消费会提高20个百分点，这可解释中国高达50%以上的畸高投资率，比计划经济还要高20个百分点的奥妙所在。
　　高房价促进资本外流
　　买房出租属于投资，全世界都不把房价计入CPI，说明买房出租不属于消费。买房自住，相当于自己把房子租给自己，和租给别人无本质区别。既然是投资，就必定遵循1：20的投资规律，股市叫市盈率，楼市叫租售比，其含义是4%的利率投资20年收回成本，否则不如存银行把投资变成储蓄。
　　为什么中国人在二级市场用1：6的溢价买股票？在一线城市租售比1：50-100的条件下，不去租房，偏要买房？许多人买股票和房子从未想过要持有20年，依靠收取股息房租收回投资。他们真正追求的是增值收入，买了又卖，投机炒作。许多人买股票买房产，名为投资实为投机，投机即泡沫已侵蚀中国资本市场。
　　买了又卖赚取增值收入属于投机，投机与投资有本质的不同。投资有实物经济作基础，股票分红取决于企业经营，房租取决于地区经济发展所决定的地皮增值。但是，投机和投资难以完全分开。
　　空置率只能做宏观判断，不能作为微观行为的法律依据。真正的区别是市盈率和租售比，超过1：20就是投机，就是泡沫，标志着买股买房之人其资本回收有多大比例依靠分红和房租的投资收入，多大比例依靠增值收入。
　　在改革之初的经济繁荣和货币升值时期，依靠投机可赚取巨大的差价，但只是阶段性的，绝无只涨不跌的道理。投机没有实体经濟的基础，一旦形成下行预期，必然“超前过度调整”， 造成股票和房地产价格先畸高后暴跌，政府不可能从根本上管得住。
　　中国股市风险自担，投资者愿赌服输已成共识，而房地产则不然。从计划经济零地价改革开始，40年来只涨不跌，10年来暴涨5-10倍，已形成顽固的涨价预期。涨价预期的形成主要不是货币超发，而是长期垄断超额利润，吸引社会资本都去炒房。房地产高度垄断下的货币超发导致房地产涨价快，其他行业增长慢。如收缩货币，房地产价格慢涨或不涨，其他行业会把生产和运营的资金抽出去买房子，实体经济就更加萎缩。如房地产投资下降，土地供应减少，会促使下一轮房价再涨。高度垄断的房地产业像大瘤子，源源不断地把银行和个人资金吸引进去炒作。
　　房地产投机炒作成风的破坏性是多方面的。高涨的房价不但加剧社会分化。
　　而且其比人民币贬值预期更严重地促进资本外流。
　　房地产泡沫就是这样突然拔高国内资产价格，对外国资产形成极大价差，促成国内企业与个人海外并购高潮。表面上看，并购的是技术和企业，实际包括很大部分的地皮。中国投资者赚大钱，国家外汇却迅速流失，多少储备也不够用，国家不得不强化外汇管制，人民币完全自由兑换本是空话，现在更成泡影。
　　人民币贬值预期会引起资本外逃，现在看来，把问题看得太轻了。房地产泡沫才是制造资本外逃的最大根源，且力度大得多。
　　在房地产泡沫崩盘以前，经济增长率有水分。政府控制房价，投资者没有增值收入，回过头来猛提房租，迫使工资上升，没多久房价会再次上升。拉丁美洲式的物价与工资螺旋上升，演变成为中国式的房价-房租-工资螺旋上升，这是特殊的结构性通货膨胀。人民币在特定的房地产领域猛烈贬值，获得巨大流通量，在总体上却不贬值甚至升值，以兑换更多美元。房价高企造成的势能促使国家外汇储备流向海外购买资产，如此下去，人民币汇率不能稳定，也不能自由兑换。
　　作者单位：中国政法大学