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摘 要：我国物权法吸收借鉴其他立法例的成果，比较全面地建立起非基于法律行为导致的不动产物权变动规则体系。但是物权法对该制度中若干关键问题规定得较为原则抽象，需要结合法理与实践对笼统模糊之处进行具体分析解释，以探讨法律规范背后的真正意旨，明确在非因法律行为引起的不动产物权变动后登记公示原则回归的必要性，从而为准确实施与适用法律奠定基础。
关键词：特权变动；不动产物权；法律文书；征收；登记公示原则
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-1605（2008）05-0052-06
物权法上物权变动的原因，一般区别为基于法律行为和基于法律行为以外的法律事实两类。在民法意思自治思想的光芒下，以当事人意思表示为核心的法律行为引起的物权变动在实际生活中更为普遍和典型，也因此作为物权变动的“常态”或重点进入立法视野。对于法律行为以外的其他原因引起的物权变动尤其是不动产物权的变动，在《中华人民共和国物权法》（以下简称我国物权法）中，则被置于物权变动一章的“其他规定”之中，而且立法对一些关键问题只是作了比较原则和抽象的规定。但这些并不意味法律对此不够重视，也不能成为我们可以忽视其重要性的借口。相反，它需要我们结合理论与实践进一步细致探讨法律规范背后的真正意旨，从而为准确实施与适用法律奠定基础。
一、非因法律行为引起的不动产物权变动及其立法规制
所谓物权变动，就物权自体而言，是指物权的发生、变更及消灭；若以物权权利人而言，是指物权的取得、设定、丧失与变更，我国物权法中使用的是“物权的设立、变更、转让和消灭”。不动产物权变动就是以土地和土地上的定着物等不动产为客体而设定、变更、转让和消灭物权的法律现象。因法律行为以外的原因与基于法律行为产生的不动产物权变动的最大差异在于：前者排除了民事关系当事人之间引发物权变动的自主意思表示，物权变动最原始的动因基本上不以当事人的意愿为转移，法律通常直接规定物权变动的重要特殊情形，如公法行为、特别事件、事实行为等。当法律规定的特殊法律事实出现时，当事人之间直接发生物权变动的法律效果，因而在根据法律行为导致的不动产物权变动时需要登记才有效的法律强制规则在这里并不适用，所以学者干脆认为这属于“不必公示的物权变动”［1］188，因为通常情况下对不动产物权变动而言，法定的公示方法就是登记。
一些物权法立法例对法律行为以外导致不动产物权变动的原因往往作出明确的列举性规定。其中以瑞士和中国台湾地区的立法具有代表性。瑞士民法典第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”［2］178中国台湾地区民法第759条规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。”
我国物权法总结司法实践经验并借鉴上述立法例，从第28条至第31条集中规定了法律行为以外发生物权变动的几种常见法律事实，形成了我国物权法上的非因法律行为而发生不动产物权变动的法律规则体系。物权法第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这属于公权行为直接引起物权变动的立法规范。物权法第29条规定了因自然人死亡这一特殊事实发生的物权变动：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”物权法第30条规定了基于事实行为产生的物权变动：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”除此之外，在物权法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中曾针对民事执行中的物权变动问题作出过特别的司法解释，其第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”显然，这是在法无明文规定时司法机关参考其他立法例作出的补漏性解释。
虽然非因法律行为发生的不动产物权变动不以登记为要件，但在当事人取得物权后再行处分不动产物权时，各立法例对此设置了限制性要求，我国物权法也不例外。物权法第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动。”
对非基于法律行为的法律事实产生的不动产物权变动问题进行立法规制，主要立足于如下几点：一是明确规定法律行为以外的法律事实的基本类型；二是明确当事人可以不经登记直接取得不动产物权；三是要求当事人取得不动产物权之后，若再向他人处分或转让不动产物权的，必须先进行登记，否则处分无效。
比较我国物权法与其他相关立法例对非因法律行为产生的不动产物权变动问题的规制，有下列几个特点：其一，物权法用较多篇幅即4个条文而不是只用1个条文分门别类地列举了非基于法律行为的不动产物权变动的原因。其二，物权法增加规定了仲裁委员会的法律文书、受遗赠、合法建造或者拆除房屋等导致物权变动的情形，这是物权法力争全面反映我国社会实际生产与生活关系的体现。但同时物权法没有将“强制执行”作为原因之一纳入其中。其三，当事人基于法律行为以外的原因依法当然取得不动产物权的，只有办理不动产物权登记后方可再行处分该不动产物权，否则不得处分物权，或者不发生物权变动的法律效果。这是瑞士、中国台湾地区和中国大陆立法均采用登记生效主义（实质主义登记）的立法政策的必然结果。所不同者，瑞士及中国台湾地区的立法确立的是“不登记不得处分”规则，即在处分之前当事人应当先进行登记，登记意味着取得了对该不动产物权进行处分的权利，之后才可以处分。而中国大陆物权法规定的着眼点不同，它可以被理解或解释为：未经登记，当事人仍然可以处分不动产物权，只是这种处分依法不能产生物权变动的效果。但是细究起来，这种差异仅仅是立法用语上的不同表述，实质含义还是相同的，即如果当事人登记之前处分不动产物权的，不发生物权变动的法律效力。值得注意的是，该“处分”性质上属于物权处分行为，因此并不影响债权负担行为的法律效力。“易言之，以该不动产为给付内容之债权行为仍属有效，惟此际须于完成登记以后，方能办理物权变动之登记”［3］98。我国物权法第15条的规定强调了这一点：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，……未办理物权登记的，不影响合同效力。”
二、物权法相关规定的解释适用
在我国物权法关于非因法律行为导致的不动产物权变动规则中，第28条的规定既清晰又模糊。清晰之处在于，该条规定人民法院和仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等，能够引起不动产物权的变动即“设立、变更、转让或者消灭”；法律文书或者征收决定生效时物权变动发生效力。同时，“法律文书”、“法律文书生效”、“征收”、“征收决定生效”等用语恰恰又是需要进一步分析解释并澄清的模糊之处。
1.因人民法院的生效法律文书导致的不动产物权变动
法律文书是指一切具有法律效力或者法律意义的文件、文书、公文的统称，分为规范性法律文书和非规范性法律文书两类。前者是国家有权机关依法制定的各种规范性法律文件或法律文本；后者是国家公检法司机关、仲裁机构、律师与公证组织、诉讼当事人等根据法定职权或权利，在办理各种诉讼案件或从事各类非诉讼事件活动中，为正确运用、实施法律解决纠纷而依法制作的具有法律效力或法律意义的各种文书。非规范性法律文书主要是诉讼文书与司法文书。
在司法实践中，人民法院依法使用的法律文书包括判决书、裁定书、决定书、调解书及各种通知、命令等。因此，结合物权法的规定，我们还应当具体明确两点：一是人民法院作出的哪些法律文书能够引发不动产物权变动，因为显然并非法院所制作的全部法律文书都会引起物权变动；二是人民法院制作的引起物权变动的法律文书的生效时间。
民事判决是指人民法院代表国家在民事案件和非讼案件审理程序终结时对案件的实体问题作出的权威性判定。与诉的学理分类相似，根据所判定的诉的不同种类或性质，法院判决可以分为给付判决、确认判决和形成判决（变更判决）。一般认为，能够直接导致物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决，而给付判决和确认判决不能直接引起物权变动。［4］124我国台湾地区司法判例对此的解释是：“惟此所谓判决，系仅指依其宣告足生物权法上取得某不动产物权效果之力，恒有拘束第三人之必要，而对于当事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力、亦称创设力）而言，惟形成判决（例如分割共有物之判决）始足当之，不包含其他判决在内。”［5］113
究其实质，与给付判决和确认判决不同的是，形成判决具有法律效果上特殊的形成力，具有拘束案件当事人和当事人以外一切第三人的绝对效力和对世效力，形成判决确定时，不必通过强制执行手段便自动发生法律效果，当事人之间已经存在的法律关系自判决生效时发生改变或消灭。例如，法院依债权人请求作出撤销债务人实施的诈害其债权的不动产物权行为的判决、分割共有物的判决等属于形成判决，而判令被告履行不动产物权登记义务、确认不动产为当事人一方所有的判决等则不能直接产生物权变动的效力。从实体法与程序法、当事人意愿与人民法院判决的结合而言，形成判决体现的逻辑脉络是：形成权—形成之诉—形成判决—形成力。
民事裁定是指人民法院对民事诉讼或执行程序中的程序问题及个别实体问题所作出的权威性判定。裁定主要用于解决程序问题。瑞士和中国台湾地区立法将“强制执行”作为不动产物权变动的原因之一，即对于债务人的不动产，经法院裁定强制执行时，该不动产无论是由第三人于拍卖程序中买受或者由债权人承受，权利人于执行法院发给权利移转证书时取得不动产的所有权，不以登记为要件。我国大陆地区没有专门的强制执行法，法院在审理过程中作出的裁定通常情况下不能直接发生物权变动。但是根据有关司法解释，在案件执行过程中能够直接产生物权变动的法院裁定是：不动产和有登记的特定动产等拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。［6］
民事决定及法院的各种通知、命令等法律文书都不能直接引起物权变动。民事决定是人民法院针对诉讼中的某些特殊事项作出的权威性判定，其适用范围或对象是处理诉讼障碍、消除诉讼阻却事项，不涉及案件的实体问题和诉讼程序的变化。
调解书是人民法院在诉讼过程中根据双方当事人达成的调解协议制作的法律文书。调解书既是对双方当事人协商结果的记载，又是对人民法院认可当事人调解协议的证明，经双方当事人签收后具有法律效力。调解是人民法院审理并解决民事案件、结束诉讼程序的一种方式，调解书与生效的法院判决书具有同等的法律效力，也是法院强制执行的执行依据之一。尽管如此，就不动产物权变动来说，因为调解书毕竟只是当事人合意的产物，不能与法院行使审判权后制作的判决书相提并论，不具有足以对世的形成力，所以仍然需要当事人持调解书办理登记后不动产物权才发生变动。
人民法院法律文书的生效时间就是物权发生变动的时间。依照民事诉讼法的规定，地方各级人民法院作出的同时也是法律允许上诉的一审判决，在上诉期内当事人未提起上诉的，上诉期届满，判决生效，此类判决引起的不动产物权变动的时间就是上诉期限届满之日。中级以上人民法院作出的二审判决、最高人民法院作出的一审判决、人民法院作出的不准上诉的一审判决，一经送达给当事人时判决生效，此类判决引起的不动产物权变动的时间应为判决书送达之日。此外，在民事强制执行过程中，不动产拍卖成交或抵债后，该不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达给买受人或承受人时起转移。
2.因仲裁机构的生效法律文书引起的不动产物权变动
我国仲裁法规定仲裁机构受理案件的范围是“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”（第2条）。“仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”（第8条），“仲裁委员会独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系。仲裁委员会之间也没有隶属关系”（第14条）。可见，仲裁委员会是具有准司法性质的民间裁决机构，仲裁机关站在中立立场上对案件独立进行审理和裁决，其裁决结论是终局的。仲裁机构常见的法律文书是仲裁裁决书和仲裁调解书。仲裁“调解书与裁决书具有同等法律效力”（第51条）。仲裁调解书不能直接引起物权变动。实践中，能够直接产生不动产物权变动的仲裁法律文书仅限于特定内容的裁决书，即能够变更或消灭当事人之间原有的无争议的民商事法律关系的裁决书，这种裁决书具有类似法院形成判决所具有的对世效力与形成力。依据仲裁法第57条“裁决书自作出之日起发生法律效力”的规定，具有对世效力和形成效力的仲裁裁决书引起不动产物权变动的时间应为该裁决书作出之日。
3.因人民政府的生效征收决定发生的不动产物权变动
物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……。”征收是指政府以行政命令的方式强制性地将单位或者个人财产所有权或其他财产权变为国家所有再加以利用或处置的行为，它属于行使公权力的行为，具有强制性，是引起物权变动的一种特殊情形。我国物权法规定的征收对象限于不动产，因征收导致变动的不动产物权包括集体土地所有权、单位及个人的房屋所有权、土地承包经营权（第132条）、建设用地使用权（第148条）等。
征收作为各国法律赋予政府强制取得私有财产的一项制度，在方便政府顺利履行社会公共事务管理职能的同时，也导致私有财产权的消灭，本质上是一种“国有化”的措施。征收虽然是被许可的行为，但政府不得恣意妄为。尤其在我国目前社会转型和经济快速发展时期，征收措施的运用会越来越频繁，因政府征收导致的不动产物权变动及相关争议逐渐增多，征收给民事主体的物权造成严重损害的风险也会不断增大。因此，我国物权法注重借鉴各国立法成果，通过规定严格的适用条件对政府的征收行为进行严密的限制，防止政府滥用征收措施，达到保护被征收人财产权益的目的。这些限制条件是：（1）征收必须基于公共利益的需要；（2）征收必须依照法律规定的权限，并严格遵守法律程序；（3）征收必须给被征收人的损失以公平合理的补偿。
物权法规定人民政府的征收决定可以产生物权变动，物权变动的时间以人民政府征收决定的生效时间为准。但法律没有明确规定征收决定生效的时间。那么，政府的征收决定（应当）何时生效呢？有一种见解认为，人民政府进行征收时，应作出征收决定，征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家。［4］125这种观点值得商榷。笔者认为，对于政府征收决定生效时间的认定，应当结合物权法第28条与第42条的规定来理解。具体而言，物权法第28条规定的政府征收决定必须满足第42条规定中的三个要件时才能生效，即满足征收的三个条件，缺一不可。试想，如果政府只是作出或发布了征收决定，但是在被征收人对征收决定有疑问或异议，或有关各方就征收补偿问题正在协商和谈判，或被征收人的补偿费还没有全部发放到位等情况下，被征收人的物权就转移给了国家，那被征收人财产权的保护又从何谈起？因此，实践中我们要严格把握第42条关于征收措施的三个条件，特别是有关当事人在对“公共利益”的认定、征收是否“依照法律规定的权限和程序”进行、被征收人的权益是否得到合理补偿等问题发生争执时，要开辟司法介入的通道，尤其是要赋予被征收人最终寻求司法救济的权利。总之，达成下列共识是完全必要的：被征收人得到完全补偿或全部拿到征收补偿费之日，就是政府的征收决定生效之时，也就是被征收不动产物权发生转移之时。
在这个问题上，我国台湾地区的经验值得吸收。以土地征收为例，“被征收土地之所有权人，对于其土地之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止。被征收土地所有权亦应于补偿费发给完竣之日由征收者取得。”［5］113这就是台湾地区土地法第235条的规定：被征收土地之所有权人，对于其土地之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止，在补偿费未发给完竣以前，有继续使用该土地之权。因之，因公用征收而取得被征收之不动产之时间，应系补偿费发给完竣之日。［3］94
三、登记公示原则的回归
我国物权法第9条规定了不动产物权变动登记生效的原则，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在物权法中，“法律另有规定的”例外情形有以下几种：一是无须进行登记的不动产物权，如物权法第9条第2款的规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”自然资源如矿藏、水流、海域、城市的土地等专属于国家所有，这些自然资源的所有权不得转让，也不可能设立新的所有权，可以不进行登记。况且有些自然资源如矿藏也无法进行登记，不登记反而更有利于保护国家所有的自然资源。二是登记并不是不动产物权变动的生效要件，不经过登记也能够发生不动产物权变动效力，如本文讨论的非因法律行为引起的不动产物权变动。三是登记虽然不是不动产物权变动的生效要件，但却是其对抗要件。例如物权法第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”另外，物权法第158条对地役权的变动也作出了登记对抗主义的立法规定。
在上述第二种情形即非因法律行为导致的不动产物权变动中，为何不经过登记即可发生物权变动效力？原因在于，非因法律行为产生的不动产物权变动，都是以法律明确规定的特殊法律事实为依据，而法律规定本身具有与物权登记同样甚至更强的公示效应，物权变动状态已很清晰，能够满足物权排他性的要求，当事人依据法律规定取得的物权比公示行为取得的物权还要优先。［3］189同时，对于某些本身已经符合公示要求的不动产物权，例外地承认不以登记为其变动的生效要件，还可以弥补登记生效主义过于严苛以至影响交易便捷的缺憾。当然在实践中，主张非依法律行为的原因事实而取得不动产物权的人，应对于此原因事实的存在负举证责任。［3］93
非基于法律行为发生的不动产物权变动，不以登记为生效条件，这是物权法上登记公示原则的例外。这种例外会导致不动产的实际权利状态与登记所记载的权利状态不一致的情况出现，造成所谓的事实物权与法律物权（登记物权）的分离。在这种情况下，根据物权法第31条的规定，如果事实物权人对其不动产物权不作进一步处分，则法律并不强制要求其进行登记，物权人仍然是真正的权利人，当然不排除物权人也会及时办理登记使得事实物权与法律物权合一。但如果物权人要进一步处分物权时，由于事实物权与法律物权分离，社会公众无法确知真正的权利人是谁，难免无所适从而踌躇不前，产生妨害交易第三人利益的后果，给交易秩序和交易安全带来隐患。为消除隐患，事实物权人若要处分其不动产物权，必须依法先完成物权变动登记，使登记公示原则在物权变动中及时回归，实现事实物权和法律物权的统一。此时，法律限制不动产物权人处分权的目的在于：充分贯彻登记公示原则，维护登记公示的公信力，保障财产交易安全。
非依法律行为取得不动产物权者，处分该物权前应依法办理登记过户手续。这种登记，没有创设物权的效力，性质上不属于登记生效意义上的登记，只是将已经发生变动的物权对外宣示于人，学说上称之为“宣示登记”，以区别于“设权登记”。“且此种登记非绝对必要，仅在于不经登记，当事人不得处分其物权，故亦称为相对登记”［3］97。
当事人未先行办理登记而处分不动产物权时，“不发生物权变动”或“非经登记，不得处分其物权”。这里的“处分”是指物权处分行为而言，不包括债权负担行为在内。所以，未经登记而处分物权者，违反了法律的强制性或禁止性规定，物权处分行为不产生物权变动的法律后果。只有这样才能在民商事交易活动中充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方式的法律原则。这一点在司法实务中不能含糊。例如，在中国农业银行陕西榆林市榆阳区支行与凡光庆、陕西开源拍卖有限公司拍卖纠纷案中，［7］2006年6月开源拍卖公司接受榆阳区农行的委托，拍卖位于榆阳区镇川镇南大街18号属于榆阳区供销社镇川贸易中心的部分土地使用权及建筑物。该处房地产原是榆林市中级人民法院在2004年执行被执行人镇川贸易中心抵债给榆阳区农行的，但该处房地产的土地使用权和房屋所有权至案发时仍然登记在镇川贸易中心名下。2006年6月28日凡光庆向开源拍卖公司交纳了20万元保证金后，于次日的拍卖会上以124万元竞买成交，并当场与拍卖公司签署了拍卖成交确认书。同日，凡光庆与榆阳区农行签定了拍卖成交合同书，约定成交价为124万元。后来，由于榆阳区农行与镇川贸易中心就房地产分割划界发生争执，致使榆阳区农行不能按照约定向凡光庆交付拍卖标的物。凡光庆向榆林市中院起诉榆阳区农行，请求法院确认拍卖合同有效并予以解除，由榆阳区农行和拍卖公司双倍返还20万元定金，承担违约责任。榆林市中院审理后判决拍卖成交合同有效并予以解除，榆阳区农行向凡光庆承担违约责任。榆阳区农行不服一审判决提出上诉，称上诉人将不拥有物权的涉案房地产委托拍卖公司拍卖，拍卖成交合同应属无效，请求撤销原判，确认拍卖合同无效。陕西高院二审判决驳回上诉，维持原判。
本案与本文讨论主题有关的问题是：凡光庆与榆阳区农行之间拍卖成交合同的效力和拍卖成交后房地产物权是否发生变动。首先，榆阳区农行以拍卖法第6条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定为由，上诉主张拍卖成交合同无效。这种主张是不成立的。因为，虽然纠纷发生时涉案房地产的产权证上记载的物权人仍是镇川贸易中心，但在榆阳区农行委托拍卖公司拍卖时，该房地产2004年经榆林市中院强制执行由镇川贸易中心抵债给榆阳区农行，根据最高人民法院的有关司法解释，在榆林市中院执行裁定生效时，该房地产的物权已发生变动，榆阳区农行已经依法对该房地产享有事实物权，故拍卖成交合同并不违反拍卖法中的强制性规定，该债权合同有效。其次，榆阳区农行依法院的执行裁定取得房地产的物权，属于非因法律行为发生的物权变动，在委托拍卖公司拍卖即处分该房地产前，榆阳区农行未依法办理登记手续，拍卖成交并不导致物权变动。由于镇川贸易中心与榆阳区农行对房地产发生争议，农行不能按时向凡光庆交付房地产，构成违约。本案中，作为债权合同的拍卖成交合同固然有效，但涉案的房地产物权并未发生变动，因为当事人在交易时没有遵守不动产物权变动的登记公示原则，违反了物权法中的强制性规定。□
参考文献：
［1］梁慧星.中国物权法草案建议稿［M］.北京：社会科学文献出版社，2000.
［2］殷生根译、艾棠校.瑞士民法典［M］.北京：法律出版社，1987.
［3］谢在全.民法物权论［M］（上册）.北京：中国政法大学出版社，1999.
［4］黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用［M］.北京：人民法院出版社，2007.
［5］王泽鉴.民法物权•通则•所有权［M］.北京：中国政法大学出版社，2001.
［6］最高人民法院.关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定［D］.2004.
［7］魏西霞、李晓锋.拍卖标的物不能交付的违约责任承担［N］.北京：人民法院报，2007-07-23.
责任编辑：钱国华
关键词：特权变动；不动产物权；法律文书；征收；登记公示原则
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-1605（2008）05-0052-06
物权法上物权变动的原因，一般区别为基于法律行为和基于法律行为以外的法律事实两类。在民法意思自治思想的光芒下，以当事人意思表示为核心的法律行为引起的物权变动在实际生活中更为普遍和典型，也因此作为物权变动的“常态”或重点进入立法视野。对于法律行为以外的其他原因引起的物权变动尤其是不动产物权的变动，在《中华人民共和国物权法》（以下简称我国物权法）中，则被置于物权变动一章的“其他规定”之中，而且立法对一些关键问题只是作了比较原则和抽象的规定。但这些并不意味法律对此不够重视，也不能成为我们可以忽视其重要性的借口。相反，它需要我们结合理论与实践进一步细致探讨法律规范背后的真正意旨，从而为准确实施与适用法律奠定基础。
一、非因法律行为引起的不动产物权变动及其立法规制
所谓物权变动，就物权自体而言，是指物权的发生、变更及消灭；若以物权权利人而言，是指物权的取得、设定、丧失与变更，我国物权法中使用的是“物权的设立、变更、转让和消灭”。不动产物权变动就是以土地和土地上的定着物等不动产为客体而设定、变更、转让和消灭物权的法律现象。因法律行为以外的原因与基于法律行为产生的不动产物权变动的最大差异在于：前者排除了民事关系当事人之间引发物权变动的自主意思表示，物权变动最原始的动因基本上不以当事人的意愿为转移，法律通常直接规定物权变动的重要特殊情形，如公法行为、特别事件、事实行为等。当法律规定的特殊法律事实出现时，当事人之间直接发生物权变动的法律效果，因而在根据法律行为导致的不动产物权变动时需要登记才有效的法律强制规则在这里并不适用，所以学者干脆认为这属于“不必公示的物权变动”［1］188，因为通常情况下对不动产物权变动而言，法定的公示方法就是登记。
一些物权法立法例对法律行为以外导致不动产物权变动的原因往往作出明确的列举性规定。其中以瑞士和中国台湾地区的立法具有代表性。瑞士民法典第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”［2］178中国台湾地区民法第759条规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。”
我国物权法总结司法实践经验并借鉴上述立法例，从第28条至第31条集中规定了法律行为以外发生物权变动的几种常见法律事实，形成了我国物权法上的非因法律行为而发生不动产物权变动的法律规则体系。物权法第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这属于公权行为直接引起物权变动的立法规范。物权法第29条规定了因自然人死亡这一特殊事实发生的物权变动：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”物权法第30条规定了基于事实行为产生的物权变动：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”除此之外，在物权法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中曾针对民事执行中的物权变动问题作出过特别的司法解释，其第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”显然，这是在法无明文规定时司法机关参考其他立法例作出的补漏性解释。
虽然非因法律行为发生的不动产物权变动不以登记为要件，但在当事人取得物权后再行处分不动产物权时，各立法例对此设置了限制性要求，我国物权法也不例外。物权法第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动。”
对非基于法律行为的法律事实产生的不动产物权变动问题进行立法规制，主要立足于如下几点：一是明确规定法律行为以外的法律事实的基本类型；二是明确当事人可以不经登记直接取得不动产物权；三是要求当事人取得不动产物权之后，若再向他人处分或转让不动产物权的，必须先进行登记，否则处分无效。
比较我国物权法与其他相关立法例对非因法律行为产生的不动产物权变动问题的规制，有下列几个特点：其一，物权法用较多篇幅即4个条文而不是只用1个条文分门别类地列举了非基于法律行为的不动产物权变动的原因。其二，物权法增加规定了仲裁委员会的法律文书、受遗赠、合法建造或者拆除房屋等导致物权变动的情形，这是物权法力争全面反映我国社会实际生产与生活关系的体现。但同时物权法没有将“强制执行”作为原因之一纳入其中。其三，当事人基于法律行为以外的原因依法当然取得不动产物权的，只有办理不动产物权登记后方可再行处分该不动产物权，否则不得处分物权，或者不发生物权变动的法律效果。这是瑞士、中国台湾地区和中国大陆立法均采用登记生效主义（实质主义登记）的立法政策的必然结果。所不同者，瑞士及中国台湾地区的立法确立的是“不登记不得处分”规则，即在处分之前当事人应当先进行登记，登记意味着取得了对该不动产物权进行处分的权利，之后才可以处分。而中国大陆物权法规定的着眼点不同，它可以被理解或解释为：未经登记，当事人仍然可以处分不动产物权，只是这种处分依法不能产生物权变动的效果。但是细究起来，这种差异仅仅是立法用语上的不同表述，实质含义还是相同的，即如果当事人登记之前处分不动产物权的，不发生物权变动的法律效力。值得注意的是，该“处分”性质上属于物权处分行为，因此并不影响债权负担行为的法律效力。“易言之，以该不动产为给付内容之债权行为仍属有效，惟此际须于完成登记以后，方能办理物权变动之登记”［3］98。我国物权法第15条的规定强调了这一点：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，……未办理物权登记的，不影响合同效力。”
二、物权法相关规定的解释适用
在我国物权法关于非因法律行为导致的不动产物权变动规则中，第28条的规定既清晰又模糊。清晰之处在于，该条规定人民法院和仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等，能够引起不动产物权的变动即“设立、变更、转让或者消灭”；法律文书或者征收决定生效时物权变动发生效力。同时，“法律文书”、“法律文书生效”、“征收”、“征收决定生效”等用语恰恰又是需要进一步分析解释并澄清的模糊之处。
1.因人民法院的生效法律文书导致的不动产物权变动
法律文书是指一切具有法律效力或者法律意义的文件、文书、公文的统称，分为规范性法律文书和非规范性法律文书两类。前者是国家有权机关依法制定的各种规范性法律文件或法律文本；后者是国家公检法司机关、仲裁机构、律师与公证组织、诉讼当事人等根据法定职权或权利，在办理各种诉讼案件或从事各类非诉讼事件活动中，为正确运用、实施法律解决纠纷而依法制作的具有法律效力或法律意义的各种文书。非规范性法律文书主要是诉讼文书与司法文书。
在司法实践中，人民法院依法使用的法律文书包括判决书、裁定书、决定书、调解书及各种通知、命令等。因此，结合物权法的规定，我们还应当具体明确两点：一是人民法院作出的哪些法律文书能够引发不动产物权变动，因为显然并非法院所制作的全部法律文书都会引起物权变动；二是人民法院制作的引起物权变动的法律文书的生效时间。
民事判决是指人民法院代表国家在民事案件和非讼案件审理程序终结时对案件的实体问题作出的权威性判定。与诉的学理分类相似，根据所判定的诉的不同种类或性质，法院判决可以分为给付判决、确认判决和形成判决（变更判决）。一般认为，能够直接导致物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决，而给付判决和确认判决不能直接引起物权变动。［4］124我国台湾地区司法判例对此的解释是：“惟此所谓判决，系仅指依其宣告足生物权法上取得某不动产物权效果之力，恒有拘束第三人之必要，而对于当事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力、亦称创设力）而言，惟形成判决（例如分割共有物之判决）始足当之，不包含其他判决在内。”［5］113
究其实质，与给付判决和确认判决不同的是，形成判决具有法律效果上特殊的形成力，具有拘束案件当事人和当事人以外一切第三人的绝对效力和对世效力，形成判决确定时，不必通过强制执行手段便自动发生法律效果，当事人之间已经存在的法律关系自判决生效时发生改变或消灭。例如，法院依债权人请求作出撤销债务人实施的诈害其债权的不动产物权行为的判决、分割共有物的判决等属于形成判决，而判令被告履行不动产物权登记义务、确认不动产为当事人一方所有的判决等则不能直接产生物权变动的效力。从实体法与程序法、当事人意愿与人民法院判决的结合而言，形成判决体现的逻辑脉络是：形成权—形成之诉—形成判决—形成力。
民事裁定是指人民法院对民事诉讼或执行程序中的程序问题及个别实体问题所作出的权威性判定。裁定主要用于解决程序问题。瑞士和中国台湾地区立法将“强制执行”作为不动产物权变动的原因之一，即对于债务人的不动产，经法院裁定强制执行时，该不动产无论是由第三人于拍卖程序中买受或者由债权人承受，权利人于执行法院发给权利移转证书时取得不动产的所有权，不以登记为要件。我国大陆地区没有专门的强制执行法，法院在审理过程中作出的裁定通常情况下不能直接发生物权变动。但是根据有关司法解释，在案件执行过程中能够直接产生物权变动的法院裁定是：不动产和有登记的特定动产等拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。［6］
民事决定及法院的各种通知、命令等法律文书都不能直接引起物权变动。民事决定是人民法院针对诉讼中的某些特殊事项作出的权威性判定，其适用范围或对象是处理诉讼障碍、消除诉讼阻却事项，不涉及案件的实体问题和诉讼程序的变化。
调解书是人民法院在诉讼过程中根据双方当事人达成的调解协议制作的法律文书。调解书既是对双方当事人协商结果的记载，又是对人民法院认可当事人调解协议的证明，经双方当事人签收后具有法律效力。调解是人民法院审理并解决民事案件、结束诉讼程序的一种方式，调解书与生效的法院判决书具有同等的法律效力，也是法院强制执行的执行依据之一。尽管如此，就不动产物权变动来说，因为调解书毕竟只是当事人合意的产物，不能与法院行使审判权后制作的判决书相提并论，不具有足以对世的形成力，所以仍然需要当事人持调解书办理登记后不动产物权才发生变动。
人民法院法律文书的生效时间就是物权发生变动的时间。依照民事诉讼法的规定，地方各级人民法院作出的同时也是法律允许上诉的一审判决，在上诉期内当事人未提起上诉的，上诉期届满，判决生效，此类判决引起的不动产物权变动的时间就是上诉期限届满之日。中级以上人民法院作出的二审判决、最高人民法院作出的一审判决、人民法院作出的不准上诉的一审判决，一经送达给当事人时判决生效，此类判决引起的不动产物权变动的时间应为判决书送达之日。此外，在民事强制执行过程中，不动产拍卖成交或抵债后，该不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达给买受人或承受人时起转移。
2.因仲裁机构的生效法律文书引起的不动产物权变动
我国仲裁法规定仲裁机构受理案件的范围是“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”（第2条）。“仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”（第8条），“仲裁委员会独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系。仲裁委员会之间也没有隶属关系”（第14条）。可见，仲裁委员会是具有准司法性质的民间裁决机构，仲裁机关站在中立立场上对案件独立进行审理和裁决，其裁决结论是终局的。仲裁机构常见的法律文书是仲裁裁决书和仲裁调解书。仲裁“调解书与裁决书具有同等法律效力”（第51条）。仲裁调解书不能直接引起物权变动。实践中，能够直接产生不动产物权变动的仲裁法律文书仅限于特定内容的裁决书，即能够变更或消灭当事人之间原有的无争议的民商事法律关系的裁决书，这种裁决书具有类似法院形成判决所具有的对世效力与形成力。依据仲裁法第57条“裁决书自作出之日起发生法律效力”的规定，具有对世效力和形成效力的仲裁裁决书引起不动产物权变动的时间应为该裁决书作出之日。
3.因人民政府的生效征收决定发生的不动产物权变动
物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……。”征收是指政府以行政命令的方式强制性地将单位或者个人财产所有权或其他财产权变为国家所有再加以利用或处置的行为，它属于行使公权力的行为，具有强制性，是引起物权变动的一种特殊情形。我国物权法规定的征收对象限于不动产，因征收导致变动的不动产物权包括集体土地所有权、单位及个人的房屋所有权、土地承包经营权（第132条）、建设用地使用权（第148条）等。
征收作为各国法律赋予政府强制取得私有财产的一项制度，在方便政府顺利履行社会公共事务管理职能的同时，也导致私有财产权的消灭，本质上是一种“国有化”的措施。征收虽然是被许可的行为，但政府不得恣意妄为。尤其在我国目前社会转型和经济快速发展时期，征收措施的运用会越来越频繁，因政府征收导致的不动产物权变动及相关争议逐渐增多，征收给民事主体的物权造成严重损害的风险也会不断增大。因此，我国物权法注重借鉴各国立法成果，通过规定严格的适用条件对政府的征收行为进行严密的限制，防止政府滥用征收措施，达到保护被征收人财产权益的目的。这些限制条件是：（1）征收必须基于公共利益的需要；（2）征收必须依照法律规定的权限，并严格遵守法律程序；（3）征收必须给被征收人的损失以公平合理的补偿。
物权法规定人民政府的征收决定可以产生物权变动，物权变动的时间以人民政府征收决定的生效时间为准。但法律没有明确规定征收决定生效的时间。那么，政府的征收决定（应当）何时生效呢？有一种见解认为，人民政府进行征收时，应作出征收决定，征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家。［4］125这种观点值得商榷。笔者认为，对于政府征收决定生效时间的认定，应当结合物权法第28条与第42条的规定来理解。具体而言，物权法第28条规定的政府征收决定必须满足第42条规定中的三个要件时才能生效，即满足征收的三个条件，缺一不可。试想，如果政府只是作出或发布了征收决定，但是在被征收人对征收决定有疑问或异议，或有关各方就征收补偿问题正在协商和谈判，或被征收人的补偿费还没有全部发放到位等情况下，被征收人的物权就转移给了国家，那被征收人财产权的保护又从何谈起？因此，实践中我们要严格把握第42条关于征收措施的三个条件，特别是有关当事人在对“公共利益”的认定、征收是否“依照法律规定的权限和程序”进行、被征收人的权益是否得到合理补偿等问题发生争执时，要开辟司法介入的通道，尤其是要赋予被征收人最终寻求司法救济的权利。总之，达成下列共识是完全必要的：被征收人得到完全补偿或全部拿到征收补偿费之日，就是政府的征收决定生效之时，也就是被征收不动产物权发生转移之时。
在这个问题上，我国台湾地区的经验值得吸收。以土地征收为例，“被征收土地之所有权人，对于其土地之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止。被征收土地所有权亦应于补偿费发给完竣之日由征收者取得。”［5］113这就是台湾地区土地法第235条的规定：被征收土地之所有权人，对于其土地之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止，在补偿费未发给完竣以前，有继续使用该土地之权。因之，因公用征收而取得被征收之不动产之时间，应系补偿费发给完竣之日。［3］94
三、登记公示原则的回归
我国物权法第9条规定了不动产物权变动登记生效的原则，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在物权法中，“法律另有规定的”例外情形有以下几种：一是无须进行登记的不动产物权，如物权法第9条第2款的规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”自然资源如矿藏、水流、海域、城市的土地等专属于国家所有，这些自然资源的所有权不得转让，也不可能设立新的所有权，可以不进行登记。况且有些自然资源如矿藏也无法进行登记，不登记反而更有利于保护国家所有的自然资源。二是登记并不是不动产物权变动的生效要件，不经过登记也能够发生不动产物权变动效力，如本文讨论的非因法律行为引起的不动产物权变动。三是登记虽然不是不动产物权变动的生效要件，但却是其对抗要件。例如物权法第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”另外，物权法第158条对地役权的变动也作出了登记对抗主义的立法规定。
在上述第二种情形即非因法律行为导致的不动产物权变动中，为何不经过登记即可发生物权变动效力？原因在于，非因法律行为产生的不动产物权变动，都是以法律明确规定的特殊法律事实为依据，而法律规定本身具有与物权登记同样甚至更强的公示效应，物权变动状态已很清晰，能够满足物权排他性的要求，当事人依据法律规定取得的物权比公示行为取得的物权还要优先。［3］189同时，对于某些本身已经符合公示要求的不动产物权，例外地承认不以登记为其变动的生效要件，还可以弥补登记生效主义过于严苛以至影响交易便捷的缺憾。当然在实践中，主张非依法律行为的原因事实而取得不动产物权的人，应对于此原因事实的存在负举证责任。［3］93
非基于法律行为发生的不动产物权变动，不以登记为生效条件，这是物权法上登记公示原则的例外。这种例外会导致不动产的实际权利状态与登记所记载的权利状态不一致的情况出现，造成所谓的事实物权与法律物权（登记物权）的分离。在这种情况下，根据物权法第31条的规定，如果事实物权人对其不动产物权不作进一步处分，则法律并不强制要求其进行登记，物权人仍然是真正的权利人，当然不排除物权人也会及时办理登记使得事实物权与法律物权合一。但如果物权人要进一步处分物权时，由于事实物权与法律物权分离，社会公众无法确知真正的权利人是谁，难免无所适从而踌躇不前，产生妨害交易第三人利益的后果，给交易秩序和交易安全带来隐患。为消除隐患，事实物权人若要处分其不动产物权，必须依法先完成物权变动登记，使登记公示原则在物权变动中及时回归，实现事实物权和法律物权的统一。此时，法律限制不动产物权人处分权的目的在于：充分贯彻登记公示原则，维护登记公示的公信力，保障财产交易安全。
非依法律行为取得不动产物权者，处分该物权前应依法办理登记过户手续。这种登记，没有创设物权的效力，性质上不属于登记生效意义上的登记，只是将已经发生变动的物权对外宣示于人，学说上称之为“宣示登记”，以区别于“设权登记”。“且此种登记非绝对必要，仅在于不经登记，当事人不得处分其物权，故亦称为相对登记”［3］97。
当事人未先行办理登记而处分不动产物权时，“不发生物权变动”或“非经登记，不得处分其物权”。这里的“处分”是指物权处分行为而言，不包括债权负担行为在内。所以，未经登记而处分物权者，违反了法律的强制性或禁止性规定，物权处分行为不产生物权变动的法律后果。只有这样才能在民商事交易活动中充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方式的法律原则。这一点在司法实务中不能含糊。例如，在中国农业银行陕西榆林市榆阳区支行与凡光庆、陕西开源拍卖有限公司拍卖纠纷案中，［7］2006年6月开源拍卖公司接受榆阳区农行的委托，拍卖位于榆阳区镇川镇南大街18号属于榆阳区供销社镇川贸易中心的部分土地使用权及建筑物。该处房地产原是榆林市中级人民法院在2004年执行被执行人镇川贸易中心抵债给榆阳区农行的，但该处房地产的土地使用权和房屋所有权至案发时仍然登记在镇川贸易中心名下。2006年6月28日凡光庆向开源拍卖公司交纳了20万元保证金后，于次日的拍卖会上以124万元竞买成交，并当场与拍卖公司签署了拍卖成交确认书。同日，凡光庆与榆阳区农行签定了拍卖成交合同书，约定成交价为124万元。后来，由于榆阳区农行与镇川贸易中心就房地产分割划界发生争执，致使榆阳区农行不能按照约定向凡光庆交付拍卖标的物。凡光庆向榆林市中院起诉榆阳区农行，请求法院确认拍卖合同有效并予以解除，由榆阳区农行和拍卖公司双倍返还20万元定金，承担违约责任。榆林市中院审理后判决拍卖成交合同有效并予以解除，榆阳区农行向凡光庆承担违约责任。榆阳区农行不服一审判决提出上诉，称上诉人将不拥有物权的涉案房地产委托拍卖公司拍卖，拍卖成交合同应属无效，请求撤销原判，确认拍卖合同无效。陕西高院二审判决驳回上诉，维持原判。
本案与本文讨论主题有关的问题是：凡光庆与榆阳区农行之间拍卖成交合同的效力和拍卖成交后房地产物权是否发生变动。首先，榆阳区农行以拍卖法第6条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定为由，上诉主张拍卖成交合同无效。这种主张是不成立的。因为，虽然纠纷发生时涉案房地产的产权证上记载的物权人仍是镇川贸易中心，但在榆阳区农行委托拍卖公司拍卖时，该房地产2004年经榆林市中院强制执行由镇川贸易中心抵债给榆阳区农行，根据最高人民法院的有关司法解释，在榆林市中院执行裁定生效时，该房地产的物权已发生变动，榆阳区农行已经依法对该房地产享有事实物权，故拍卖成交合同并不违反拍卖法中的强制性规定，该债权合同有效。其次，榆阳区农行依法院的执行裁定取得房地产的物权，属于非因法律行为发生的物权变动，在委托拍卖公司拍卖即处分该房地产前，榆阳区农行未依法办理登记手续，拍卖成交并不导致物权变动。由于镇川贸易中心与榆阳区农行对房地产发生争议，农行不能按时向凡光庆交付房地产，构成违约。本案中，作为债权合同的拍卖成交合同固然有效，但涉案的房地产物权并未发生变动，因为当事人在交易时没有遵守不动产物权变动的登记公示原则，违反了物权法中的强制性规定。□
参考文献：
［1］梁慧星.中国物权法草案建议稿［M］.北京：社会科学文献出版社，2000.
［2］殷生根译、艾棠校.瑞士民法典［M］.北京：法律出版社，1987.
［3］谢在全.民法物权论［M］（上册）.北京：中国政法大学出版社，1999.
［4］黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用［M］.北京：人民法院出版社，2007.
［5］王泽鉴.民法物权•通则•所有权［M］.北京：中国政法大学出版社，2001.
［6］最高人民法院.关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定［D］.2004.
［7］魏西霞、李晓锋.拍卖标的物不能交付的违约责任承担［N］.北京：人民法院报，2007-07-23.
责任编辑：钱国华