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【摘要】现有住宅地产产品在疫情防控阶段暴露出户型设计缺陷、住宅小区建筑布局不科学、物业服务水平较低、医疗运动配套缺乏等问题，后疫情时代人们对健康住宅产品的需求愈加迫切。本文通过分析后疫情时代人们对住宅地产需求的变化，建议住宅地产开发商改变投资策略。住宅地产开发商应从加快完善住宅产品卫生防疫与安全健康的技术标准、创新住宅产品户型设计、整体提高以居住性能为基础的住宅小区规划设计、实现物业管理服务多元化发展与提升、加大健康技术应用、提高住宅产品的智能化等方面进行调整，进而提升后疫情时代住宅产品品质，实现后疫情时代住宅地产的复苏与振兴。
【关键词】后疫情时代;住宅地产;发展趨势
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.010
一场突如其来的新冠肺炎疫情，房地产市场受到较大冲击。随着疫情防控取得很大成效，房地产企业逐步有序复工复产。但是随着全球疫情的不断蔓延，我国将进入后疫情时代。
房地产作为我国经济社会的指示针、火车头，与社会经济的健康发展休戚相关，关乎到社会民生福祉[1]。在后疫情时代，房地产企业更应该审视疫情对住宅产品的影响，结合疫情期间住宅产品暴露出的问题，分析疫情后人们对于住宅地产的需求变化，积极探索后疫情时代房地产企业的投资策略及住宅地产产品的发展趋势，实现后疫情时代住宅地产的复苏与振兴。
1、疫情冲击后住房需求的变化
在新冠肺炎疫情的影响下购房需求短期内大幅度下降，但购房总量受影响较小;更多的是影响购房需求节奏，即体现出延迟效应;同时人们的住房理念也发生深刻改变，住宅需求不再简单地追求配套、性价比，而是转向追求生活品质及健康生活。在后疫情时代，消费者对商品住宅的需求将体现出以下变化：
1.1无房者将积极寻求买房
在2020年初的疫情防控期间，部分社区提出了“在本社区有房产证者方可进入社区”的规定，把无房者挡在了门外，刺激了相当一部分的无房者在未来将加速买房，从而获得城市的认同感，同时也带来了城市生活的稳定性和安全感，对城市生活有了更强的归属感。
1.2改善型住房需求增加
受疫情影响，居家成为人们的生活常态。未来人们倾向于选择低密度、低层、通风采光好的住宅，希望居家生活更宽敞、更舒适、更安全，崇尚绿色健康居住环境，当前居住在偏小户型的人们在未来必然会寻求置换较大的改善型住房。后疫情时代，人们在住宅地产的产品选择上更加注重社区治理能力、医疗、生活配套的完备性;倾向于选择优质的物业管理服务;重视环境监测等健康科技的智能家居，崇尚绿色健康居住环境[2]。
2、疫情冲击后房地产开发商的投资策略
2.1精选项目
宽松政策环境下要避免头脑发热而盲目拿项目，仍然要坚持精选地区和项目，精算为上，不做地王，避免出现骑虎难下的局面[3]。
2.2找准节奏
疫情不仅改变了房地产企业对投资项目的选择，而且对投资节奏精准度的把握提出了更高的要求。房地产企业需在保证现金流安全的前提下，充分利用科学工具提高投资精准度;抓住市场机遇实现精准投资[4]。
2.3提升住房设计水平
总结疫情教训，在住房户型、环境、小区设计和物业服务等方面进行深度改革性设计，力求更加适应市场的新需求。很多楼盘将建筑设计、景观设计和室内设计分别委托给不同的设计单位，三者的设计单位缺乏协调与整合，并会遗留下部分三不管地界。例如，建筑首层的外立面，单元门入口处尤为明显，由于没有足够精细地设计，与传统的低品质住宅并无区别[5]。此外，当前市场上的住宅产品大多使用固定图纸，毫无深化和创新;并且多采用几室几厅的传统设计理念，随着生活方式的改变，已远远不能满足现代年轻人的住房环境需求。在住房设计方面，需充分研究生活方式的改变、不同地区生活方式的差异，对户型进行创新与深化，提升住房设计水平。
2.4提升业务操作能力
这次疫情，让房地产企业充分感受到开展线上业务的必要性和实用性，应积极拓展线上服务，打造线上线下高度融合的会议办公、投融资、开发、营销、物业服务等全流程业务平台。以物业服务管理为例，2021年由住建部联合十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出促进线上线下服务融合发展，发展以生活服务为主的增值业务，加速智慧物业建设;鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”的新模式;加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平[6]。经历新冠肺炎疫情后，物业管理行业迸发出更强劲的生命力，在资本市场、规模拓展、品牌发声等方面均再创高潮;此外，物业管理企业也越来越重视高素质人才的引进。物业管理行业已逐步摆脱传统老旧的主观影响，科技、服务、多元等新标签正逐渐融入，行业洗牌或将加剧，除了业务拓展及多元化以外，品牌构建也必将成为下一个物业管理企业需要重点发展的方向[7]。
2.5改善资金条件
2021年，国际环境的不确定、不稳定性因素依然较多。我国经济持续向好，但经济结构发展的不平衡、不充分问题依然值得关注。未来中央必将会多举措畅通国内大循环，充分释放国内的需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定夯实基础;同时，为支持实体经济的发展，降低社会融资的实际成本，仍然会继续实施稳健的货币政策，并更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复与发展提供更加有利的资金环境[8]。
2.6树立信心
信心比黄金更重要。受疫情影响，全球经济复苏需要一定时间，房地产企业应做好营销、投资等多方面的准备;此外还应保持现金流的充裕。总之，希望房地产企业做好全方位准备，响应政府的号召，顺利度过后疫情时代[9]。 3、疫情冲击后住宅地产的发展趋势
3.1城镇化水平不断提高
2020年末，我国城市常住人口的比例达到60%，但与发达国家相比仍然存在较大差距。我国是农业大国，城镇化水平应在保持在70%以上，城镇化已成为我国未来的发展趋势，将会有数以亿计的农村人口流入城市，城市中需要更多中低价位和中小户型的住房来满足城镇化人口的需要。如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。
3.2城市群数量明显增多
城市群发展过程中，龙头城市自身的规模较大，且其在发展过程中可推动周边城市的建设与发展，充分发挥龙头城市的辐射作用，周边中小城市的住房需求将明显增加，同时产业园区和特色小镇等也具备了有利的发展条件。
3.3建立高质量、高品质住房体系
3.3.1健康住宅
受新冠肺炎疫情的影响，人们对于住宅的健康提出了更高的要求。在以往的发展中，人们普遍关注甲醛、PM2.5等环境指标;受疫情影响，人们不再只关注住宅的环境指标，更普遍地关注住宅的通分、采光以及管理等。因此，房地产企业应高度重视住宅的其他健康水平，这也会成为房地产未来行业发展的主要方向。
3.3.2养老地产
当前我国养老模式主要有居家养老、社区养老、机构养老及多种养老模式相结合。然而，随着经济社会的快速发展，传统的家庭养老功能已日益弱化，难以满足多层次的养老需求。目前，尽管我国养老房地产行业发展速度迅速，但养老产业供给依然存在很大缺口。在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展，养老地产会逐渐成为房地产行业的另一只新军，这也充分证明养老房地产行业具有广阔的市场前景。受疫情的影响，人们对养老房地产与大健康产业实现联动发展提出了更迫切的需求。“产业+生态+科技+文化”必然是房地产业发展的方向，密切圍绕人们的美好生活和国家高质量发展，坚持“生态、生活、生产”深度融合，多业态互联，住宅房地产将由卖房转向“卖生活”，实现产城融合。
结语：
近年来，尽管我国房地产行业的发展速度有所减慢，但在发展过程中出现了较多的问题，未来房地产行业的发展趋势也逐渐成为人们普遍关注的焦点。受新冠肺炎疫情的影响，房地产行业需要正确认识住宅地产的发展现状，合理分析未来住宅地产发展的主要趋势，并持续关注人们对于住宅地产的需求变化，以此推动后疫情时代住宅地产的复苏与振兴，达到健康持续发展的态势。
参考文献：
[1]王韶.百年未有之大变局，房地产变还是不变[J].地产漫画，2021：73-75.
[2]窦方，彭玉蓉，韩现国.探讨后“疫”时代房地产住宅产品的升级与调整[J].城市住宅，74-76.
[3]宋丁.疫情冲击下的中国房地产走势和动向分析[J].宋丁视点，37-38.
[4]麻红萍.新冠肺炎疫情对房地产行业影响及对策研究[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2020，17（6）：23-24.
[5]于伟娜，王怡杰.目前房地产现状与未来趋势[J].科技风，2010，7：44.
[6]中指研究院.“一个明确”+“六大趋势”——住宅物业管理工作新规解读[J].物业管理，2021：70-72.
[7]杨一涵.物业管理行业空间进一步打开[J].物业管理，2021：64-69.
[8]黄瑜.2021年市场趋势展望[J].CHINA REAL ESTATE，2020：17-19.
[9]易南.疫情下地产行业的危与机[J].万方数据，特稿，2020：8-9.
作者简介：
白书平（1992-），男，汉，内蒙古呼和浩特，籍贯：内蒙古呼和浩特，职务：总经理助理，本科，研究方向：房地产管理，单位：山西巨华房地产开发有限公司。
【关键词】后疫情时代;住宅地产;发展趨势
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.010
一场突如其来的新冠肺炎疫情，房地产市场受到较大冲击。随着疫情防控取得很大成效，房地产企业逐步有序复工复产。但是随着全球疫情的不断蔓延，我国将进入后疫情时代。
房地产作为我国经济社会的指示针、火车头，与社会经济的健康发展休戚相关，关乎到社会民生福祉[1]。在后疫情时代，房地产企业更应该审视疫情对住宅产品的影响，结合疫情期间住宅产品暴露出的问题，分析疫情后人们对于住宅地产的需求变化，积极探索后疫情时代房地产企业的投资策略及住宅地产产品的发展趋势，实现后疫情时代住宅地产的复苏与振兴。
1、疫情冲击后住房需求的变化
在新冠肺炎疫情的影响下购房需求短期内大幅度下降，但购房总量受影响较小;更多的是影响购房需求节奏，即体现出延迟效应;同时人们的住房理念也发生深刻改变，住宅需求不再简单地追求配套、性价比，而是转向追求生活品质及健康生活。在后疫情时代，消费者对商品住宅的需求将体现出以下变化：
1.1无房者将积极寻求买房
在2020年初的疫情防控期间，部分社区提出了“在本社区有房产证者方可进入社区”的规定，把无房者挡在了门外，刺激了相当一部分的无房者在未来将加速买房，从而获得城市的认同感，同时也带来了城市生活的稳定性和安全感，对城市生活有了更强的归属感。
1.2改善型住房需求增加
受疫情影响，居家成为人们的生活常态。未来人们倾向于选择低密度、低层、通风采光好的住宅，希望居家生活更宽敞、更舒适、更安全，崇尚绿色健康居住环境，当前居住在偏小户型的人们在未来必然会寻求置换较大的改善型住房。后疫情时代，人们在住宅地产的产品选择上更加注重社区治理能力、医疗、生活配套的完备性;倾向于选择优质的物业管理服务;重视环境监测等健康科技的智能家居，崇尚绿色健康居住环境[2]。
2、疫情冲击后房地产开发商的投资策略
2.1精选项目
宽松政策环境下要避免头脑发热而盲目拿项目，仍然要坚持精选地区和项目，精算为上，不做地王，避免出现骑虎难下的局面[3]。
2.2找准节奏
疫情不仅改变了房地产企业对投资项目的选择，而且对投资节奏精准度的把握提出了更高的要求。房地产企业需在保证现金流安全的前提下，充分利用科学工具提高投资精准度;抓住市场机遇实现精准投资[4]。
2.3提升住房设计水平
总结疫情教训，在住房户型、环境、小区设计和物业服务等方面进行深度改革性设计，力求更加适应市场的新需求。很多楼盘将建筑设计、景观设计和室内设计分别委托给不同的设计单位，三者的设计单位缺乏协调与整合，并会遗留下部分三不管地界。例如，建筑首层的外立面，单元门入口处尤为明显，由于没有足够精细地设计，与传统的低品质住宅并无区别[5]。此外，当前市场上的住宅产品大多使用固定图纸，毫无深化和创新;并且多采用几室几厅的传统设计理念，随着生活方式的改变，已远远不能满足现代年轻人的住房环境需求。在住房设计方面，需充分研究生活方式的改变、不同地区生活方式的差异，对户型进行创新与深化，提升住房设计水平。
2.4提升业务操作能力
这次疫情，让房地产企业充分感受到开展线上业务的必要性和实用性，应积极拓展线上服务，打造线上线下高度融合的会议办公、投融资、开发、营销、物业服务等全流程业务平台。以物业服务管理为例，2021年由住建部联合十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出促进线上线下服务融合发展，发展以生活服务为主的增值业务，加速智慧物业建设;鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”的新模式;加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平[6]。经历新冠肺炎疫情后，物业管理行业迸发出更强劲的生命力，在资本市场、规模拓展、品牌发声等方面均再创高潮;此外，物业管理企业也越来越重视高素质人才的引进。物业管理行业已逐步摆脱传统老旧的主观影响，科技、服务、多元等新标签正逐渐融入，行业洗牌或将加剧，除了业务拓展及多元化以外，品牌构建也必将成为下一个物业管理企业需要重点发展的方向[7]。
2.5改善资金条件
2021年，国际环境的不确定、不稳定性因素依然较多。我国经济持续向好，但经济结构发展的不平衡、不充分问题依然值得关注。未来中央必将会多举措畅通国内大循环，充分释放国内的需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定夯实基础;同时，为支持实体经济的发展，降低社会融资的实际成本，仍然会继续实施稳健的货币政策，并更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复与发展提供更加有利的资金环境[8]。
2.6树立信心
信心比黄金更重要。受疫情影响，全球经济复苏需要一定时间，房地产企业应做好营销、投资等多方面的准备;此外还应保持现金流的充裕。总之，希望房地产企业做好全方位准备，响应政府的号召，顺利度过后疫情时代[9]。 3、疫情冲击后住宅地产的发展趋势
3.1城镇化水平不断提高
2020年末，我国城市常住人口的比例达到60%，但与发达国家相比仍然存在较大差距。我国是农业大国，城镇化水平应在保持在70%以上，城镇化已成为我国未来的发展趋势，将会有数以亿计的农村人口流入城市，城市中需要更多中低价位和中小户型的住房来满足城镇化人口的需要。如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。
3.2城市群数量明显增多
城市群发展过程中，龙头城市自身的规模较大，且其在发展过程中可推动周边城市的建设与发展，充分发挥龙头城市的辐射作用，周边中小城市的住房需求将明显增加，同时产业园区和特色小镇等也具备了有利的发展条件。
3.3建立高质量、高品质住房体系
3.3.1健康住宅
受新冠肺炎疫情的影响，人们对于住宅的健康提出了更高的要求。在以往的发展中，人们普遍关注甲醛、PM2.5等环境指标;受疫情影响，人们不再只关注住宅的环境指标，更普遍地关注住宅的通分、采光以及管理等。因此，房地产企业应高度重视住宅的其他健康水平，这也会成为房地产未来行业发展的主要方向。
3.3.2养老地产
当前我国养老模式主要有居家养老、社区养老、机构养老及多种养老模式相结合。然而，随着经济社会的快速发展，传统的家庭养老功能已日益弱化，难以满足多层次的养老需求。目前，尽管我国养老房地产行业发展速度迅速，但养老产业供给依然存在很大缺口。在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展，养老地产会逐渐成为房地产行业的另一只新军，这也充分证明养老房地产行业具有广阔的市场前景。受疫情的影响，人们对养老房地产与大健康产业实现联动发展提出了更迫切的需求。“产业+生态+科技+文化”必然是房地产业发展的方向，密切圍绕人们的美好生活和国家高质量发展，坚持“生态、生活、生产”深度融合，多业态互联，住宅房地产将由卖房转向“卖生活”，实现产城融合。
结语：
近年来，尽管我国房地产行业的发展速度有所减慢，但在发展过程中出现了较多的问题，未来房地产行业的发展趋势也逐渐成为人们普遍关注的焦点。受新冠肺炎疫情的影响，房地产行业需要正确认识住宅地产的发展现状，合理分析未来住宅地产发展的主要趋势，并持续关注人们对于住宅地产的需求变化，以此推动后疫情时代住宅地产的复苏与振兴，达到健康持续发展的态势。
参考文献：
[1]王韶.百年未有之大变局，房地产变还是不变[J].地产漫画，2021：73-75.
[2]窦方，彭玉蓉，韩现国.探讨后“疫”时代房地产住宅产品的升级与调整[J].城市住宅，74-76.
[3]宋丁.疫情冲击下的中国房地产走势和动向分析[J].宋丁视点，37-38.
[4]麻红萍.新冠肺炎疫情对房地产行业影响及对策研究[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2020，17（6）：23-24.
[5]于伟娜，王怡杰.目前房地产现状与未来趋势[J].科技风，2010，7：44.
[6]中指研究院.“一个明确”+“六大趋势”——住宅物业管理工作新规解读[J].物业管理，2021：70-72.
[7]杨一涵.物业管理行业空间进一步打开[J].物业管理，2021：64-69.
[8]黄瑜.2021年市场趋势展望[J].CHINA REAL ESTATE，2020：17-19.
[9]易南.疫情下地产行业的危与机[J].万方数据，特稿，2020：8-9.
作者简介：
白书平（1992-），男，汉，内蒙古呼和浩特，籍贯：内蒙古呼和浩特，职务：总经理助理，本科，研究方向：房地产管理，单位：山西巨华房地产开发有限公司。