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房地产市场的问题,不仅仅是价格问题,尽管价格是最终表象。
谁掌握了中国房地产问题的“定价权”呢?是市场吗?前几年尽管政府采取了一系列严厉的调控政策,但房价上涨并没有得到有效的控制,而2008年全国性的“价跌量减”让政府和开发商始料不及。
“一房一价”
对此,2008年,万科低价出售南京的两栋楼房,此举不但遭遇业主维权,也使万科被南京物价局查处。“降价门”事件在让万科集团陷入尴尬的同时,也使南京的“一房一价”政策,受到全国广泛关注。
江苏省物价局规定,对经济适用住房、中低价商品住房实行政府指导价管理,严格审核其建设成本和管理费用,销售利润率要严格控制在规定的幅度内。当时,南京便跟进出台“一房一价”新政,规定“普通商品住宅的净利润率为8%”。
南京市物价局房地产价格处的陈处长表示,在“降价门”事件中,万科公司销售的商品房,超过了核定的基准价浮动幅度,违反了政府指导价规定,按照有关规定,对公司进行了价格行政处罚。
陈处长说,“一房一价”政策,主要是当时房地产市场持续低迷,“拐点临近”之说造成市场恐慌,观望情绪严重。为了稳定住房市场、提振市场信心,江苏省物价局才将政府指导价的思想引入商品房定价机制。
也就是说,这一政策的出发点,并不是平抑房价,而是要振兴当时低迷的楼市。因此,2009年起,江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批,将定价权“下放”给企业。
“在当时的经济形势下,取消执行普通商品房的核价制度,是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展。”陈处长表示。
政策管降不管涨
由此看来,商品房的定价一定程度上受地方政府牵制。而且,眼下中国房地产市场一直保持着“高房价与高空置率并存”的现象,房价收入比严重背离居民收入,商业和住宅价格出现显著倒挂,市场似乎没有按照价值规律在运行。
可是,当媒体就商品房价格暴涨的这些问题,与相关物价部门取得联系,只是希望能得到一个清晰的、能让人听明白的答复:商品房定价权,究竟谁说了算。
对此,天津市物价局综合法规处的白处长介绍,根据《价格法》的规定,商品或服务的价格制定主要有三种形式:政府指导价、政府定价和市场调节价。大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
白处长说,就住房而言,一般的商品房适用市场调节价。对于适用市场调节价的商品房,物价局的监督监测职能主要表现为明码标价的管理。
白处长认为:房地产市场的问题,不仅仅是价格问题,尽管价格是最终表象。行政干预不符合市场方向,需要所有相关主体自身的改革,房价才能理性回归。
据了解,《价格法》第十八条规定,下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格。《价格法》第三十条:当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。
究竟谁说了算
中国自1993年开始有商品房,18年来,中国房地产业的变革和发展,实际上也经历了一个“政治权力、资本权力、社会权力”不断斗争和妥协的过程,而多次全国范围的房地产问题的论争则是这三种权力争夺的真实表现。
20世纪90年代初期土地从无偿划拨变为有偿、有期限使用;1997年取消福利分房,发展经济适用房,推进住宅产业现代化;2004年后实行经营性土地“招拍挂”等等,无不由政府直接主导,自上而下改革,也鲜有论争。
随着房地产业逐渐成为一些地方经济的支柱性产业,开始出现了房地产资本向政治权力的渗透结合。政府似乎总愿意兼任资本的角色,并为资本提供有效服务。比如在各地轰轰烈烈的招商引资工作中,总是以新城建设、危房改造、土地开发为主导,一些大中城市房地产开发投资持续增长,在创造一个个GDP增长的政绩中功不可没,土地出让金和税、费收入又着实让地方政府受益匪浅;房地产老板在相继成为地方“首富”的同时,也戴上了各级“人大代表”和“政协委员”的帽子,积极参政议政。
在市场经济条件下,资本试图影响政治权力本是不可避免的,也必须充分肯定房地产资本在推动地方经济发展和城市建设、解决社会就业中所做的巨大贡献。然而我们也要正视这种结合必须有严格的边界和原则。如果不加限制,可能会给社会带来一些负面的影响,比如导致公共政策偏向某些利益群体,前几年经济适用房户型偏大,大量被有钱人购买用于投资,而廉租房建设迟缓;某些开发商借助政府权力强势拆迁也时有发生。
商品房定价权问题,说到底还是利益之争。区别于其他行业,房地产行业一个突出的现象是出现了明显的政策博弈,近年来政府每出台一项政策并不都能得到参与主体的广泛认同、自觉遵守和积极参与,相反“上有政策、下有对策”时有发生。
总结每一次政策博弈,都是在一项新的房地政策出台后,或者每一次博弈论争都催生出台一项新的调控政策。房地产的复杂性在于所有人都有利益,而且所有人的利益诉求都有很大的不同。与西方土地私有制国家政府只是规则的制定者、是裁判员不同,我国土地国有,政府垄断土地一级市场,房地产开发的各项程序审批又离不开政府的直接管理,由此政府又不能不成为运动员,成为最大的利益关联方,又同时是利益分配的操盘手。政府对市场的宏观调控直接影响到住房的供求和价格,而关于住房保障的标准和覆盖范围,直接影响到不同收入群体的利益再分配。
而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约,才能避免“政府与民争利”的发生,避免政策被特殊利益集团所利用。“定价权的问题”只是表象,推进社会公平正义才是解决住房和房地产问题的根本。
谁掌握了中国房地产问题的“定价权”呢?是市场吗?前几年尽管政府采取了一系列严厉的调控政策,但房价上涨并没有得到有效的控制,而2008年全国性的“价跌量减”让政府和开发商始料不及。
“一房一价”
对此,2008年,万科低价出售南京的两栋楼房,此举不但遭遇业主维权,也使万科被南京物价局查处。“降价门”事件在让万科集团陷入尴尬的同时,也使南京的“一房一价”政策,受到全国广泛关注。
江苏省物价局规定,对经济适用住房、中低价商品住房实行政府指导价管理,严格审核其建设成本和管理费用,销售利润率要严格控制在规定的幅度内。当时,南京便跟进出台“一房一价”新政,规定“普通商品住宅的净利润率为8%”。
南京市物价局房地产价格处的陈处长表示,在“降价门”事件中,万科公司销售的商品房,超过了核定的基准价浮动幅度,违反了政府指导价规定,按照有关规定,对公司进行了价格行政处罚。
陈处长说,“一房一价”政策,主要是当时房地产市场持续低迷,“拐点临近”之说造成市场恐慌,观望情绪严重。为了稳定住房市场、提振市场信心,江苏省物价局才将政府指导价的思想引入商品房定价机制。
也就是说,这一政策的出发点,并不是平抑房价,而是要振兴当时低迷的楼市。因此,2009年起,江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批,将定价权“下放”给企业。
“在当时的经济形势下,取消执行普通商品房的核价制度,是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展。”陈处长表示。
政策管降不管涨
由此看来,商品房的定价一定程度上受地方政府牵制。而且,眼下中国房地产市场一直保持着“高房价与高空置率并存”的现象,房价收入比严重背离居民收入,商业和住宅价格出现显著倒挂,市场似乎没有按照价值规律在运行。
可是,当媒体就商品房价格暴涨的这些问题,与相关物价部门取得联系,只是希望能得到一个清晰的、能让人听明白的答复:商品房定价权,究竟谁说了算。
对此,天津市物价局综合法规处的白处长介绍,根据《价格法》的规定,商品或服务的价格制定主要有三种形式:政府指导价、政府定价和市场调节价。大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
白处长说,就住房而言,一般的商品房适用市场调节价。对于适用市场调节价的商品房,物价局的监督监测职能主要表现为明码标价的管理。
白处长认为:房地产市场的问题,不仅仅是价格问题,尽管价格是最终表象。行政干预不符合市场方向,需要所有相关主体自身的改革,房价才能理性回归。
据了解,《价格法》第十八条规定,下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格。《价格法》第三十条:当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。
究竟谁说了算
中国自1993年开始有商品房,18年来,中国房地产业的变革和发展,实际上也经历了一个“政治权力、资本权力、社会权力”不断斗争和妥协的过程,而多次全国范围的房地产问题的论争则是这三种权力争夺的真实表现。
20世纪90年代初期土地从无偿划拨变为有偿、有期限使用;1997年取消福利分房,发展经济适用房,推进住宅产业现代化;2004年后实行经营性土地“招拍挂”等等,无不由政府直接主导,自上而下改革,也鲜有论争。
随着房地产业逐渐成为一些地方经济的支柱性产业,开始出现了房地产资本向政治权力的渗透结合。政府似乎总愿意兼任资本的角色,并为资本提供有效服务。比如在各地轰轰烈烈的招商引资工作中,总是以新城建设、危房改造、土地开发为主导,一些大中城市房地产开发投资持续增长,在创造一个个GDP增长的政绩中功不可没,土地出让金和税、费收入又着实让地方政府受益匪浅;房地产老板在相继成为地方“首富”的同时,也戴上了各级“人大代表”和“政协委员”的帽子,积极参政议政。
在市场经济条件下,资本试图影响政治权力本是不可避免的,也必须充分肯定房地产资本在推动地方经济发展和城市建设、解决社会就业中所做的巨大贡献。然而我们也要正视这种结合必须有严格的边界和原则。如果不加限制,可能会给社会带来一些负面的影响,比如导致公共政策偏向某些利益群体,前几年经济适用房户型偏大,大量被有钱人购买用于投资,而廉租房建设迟缓;某些开发商借助政府权力强势拆迁也时有发生。
商品房定价权问题,说到底还是利益之争。区别于其他行业,房地产行业一个突出的现象是出现了明显的政策博弈,近年来政府每出台一项政策并不都能得到参与主体的广泛认同、自觉遵守和积极参与,相反“上有政策、下有对策”时有发生。
总结每一次政策博弈,都是在一项新的房地政策出台后,或者每一次博弈论争都催生出台一项新的调控政策。房地产的复杂性在于所有人都有利益,而且所有人的利益诉求都有很大的不同。与西方土地私有制国家政府只是规则的制定者、是裁判员不同,我国土地国有,政府垄断土地一级市场,房地产开发的各项程序审批又离不开政府的直接管理,由此政府又不能不成为运动员,成为最大的利益关联方,又同时是利益分配的操盘手。政府对市场的宏观调控直接影响到住房的供求和价格,而关于住房保障的标准和覆盖范围,直接影响到不同收入群体的利益再分配。
而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约,才能避免“政府与民争利”的发生,避免政策被特殊利益集团所利用。“定价权的问题”只是表象,推进社会公平正义才是解决住房和房地产问题的根本。