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招拍挂作为一种国际通行的交易方式,在中国的地产市场上却遭受千夫所指。不是这种制度有问题,是制度面临的环境有问题。
土地招、拍、挂制度最初起源于欧美,后来在我国的香港广泛推广使用。目前我国的招、拍、挂制度的制定是完全效仿香港所指定的制度规范。
招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式。招标,由于在操作方式上容易产生不公正现象,一直以来,通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌与拍卖,都是以“价高者得”为唯一原则,使得土地出让方在出让方式的选择上空间并不是很大,同时经过几十轮甚至上百轮竞价后,往往就会产生天价地王。最主要的是,地方政府卖地生财,也希望地价越高越好。因此,拍卖成为三种土地出让方式中最受政府“青睐”的一种。
招拍挂 “变脸”
自2004年“8•31大限”后,国有土地出让通行“招拍挂”方式。其公开、公正、公平的积极作用终结了我国原始的暗箱操作,但任何事物都存在正反两个方面,由于内地和香港两个发展模式和市场自身发展的不同,且房地产本身就是一个特殊的行业,导致招拍挂概念在我国内地遭遇到水土不服。
6年来,城市房地产开发用地,尤其是一线城市的开发用地却越供越少,价格也越拍越高。显然,“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法,在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时,也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议,现行的土地招拍挂方式亟待改进。
3月22日,国土资源部副部长表示,将一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。
此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点,改革的方向是着重完善招标制度,增加招标在土地出让中的份额,改变价高者得的游戏规则。
中国房地产研究会副会长顾云昌说,采用招标形式,报价只占其中30%的因素,主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要,例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据“价高者得”的规则,而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任,而是从专家库里随机抽选,这样做是为了避免权力寻租现象。
掩耳盗铃的游戏
不过,如何完善招标制度,防止重蹈此前协议出让的覆辙,依然将考验管理者的智慧。部分业内人士对于“招拍挂”制度改革完善不持乐观态度。
武侠小说《天龙八部》中,有一段西夏公主招亲的剧情,其实公主心中早有内定,她必须嫁给黑暗冰库中那位“梦郎”,只是在冰窖中两人看不清彼此的面目,不得已出此下策。当下,中国一些地方政府土地的“招拍挂”,比这位西夏公主还要过分,他们几乎是照着内定的公司,才搞量身定做,设置招标门槛的。
以最近一起引起舆论广泛议论的福州土地拍卖为例:福州国土局为这块地的拍卖设定了几个门槛:1、竞买人必须具备一级房地产开发资质;2、参与竞买的客户须交纳保证金40亿元;3、在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米以上;4、集团需已开发过两个单个建筑面积达400万平方米以上的项目。
据分析,最关键的一点是第四条,国内各大房地产开发商如万科、世贸、碧桂园等公司,也没有“两个单个建筑面积达400万平方米以上的项目。”只有世纪金源一家符合此条件,人们猜测,福州市政府的“绣球”就是为这位惟一符合条件的“梦郎”所准备的。
万达集团董事长王健林表示,招标里面肯定有人为操纵因素,会滋生一定的腐败。当招亲的“应征”门槛被设置得过于离奇、刁钻时,事实上就是预先排除了许多有势力的参与者。 这样的把戏可以说是掩耳盗铃。
土地拍卖值得反思
在研究今后政策发展之前,有必要反思一下此前的成因。茅于轼先生写的《土地偏爱拍卖的背后》,其中玄机,一览无遗。
土地的拍卖制度,看似是土地走向市场化的一种方式,即价高者得。实际上,这个价格依然是扭曲的价格,因为在一个拍卖的过程中,只有一个供给方,其余皆为需求方,价高者可得,价格自然抬得老高。事实上,土地的供给方并不是只有一处,而是被人为地力量控制为一处。这种行政管制的价格当然不是市场价格,这就好比,政府规定停止粮食的市场销售,而采取拍卖的方式。第一袋大米:起价100块。后面还会不会继续拍卖,还有多少大米会供应,都没告诉大家。那么这一袋大米当然会拍出极高的价格来。然后过段时间拍卖第二袋大米,价格还是会高的离谱。土地拍卖形成的高价道理也是一样的,看似是市场化的配置方式,实则是人为地抬高价格。
产品的生产和销售者都希望价格越高越好,为什么超市里不能施行粮食拍卖呢?那样价格不是会很高吗。其实不是他们不想这么做,而是没有这个能力。能够提供粮食供给的商家太多,你拍卖,我也拍卖,大家都拍卖的话也就没有了拍卖的意义,变为了正常的供求行为。所以拍卖的商品有一个最重要的特性,那就是绝对的稀缺,甚至独一无二的不可替代,如名画、工艺品等等。
茅于轼先生的可贵之处,就是能一针见血的点出背后的利益纠葛。政府独爱拍卖的背后其实是利益最大化的要求,土地财政的大旗驱使之下,地方政府就是土地的生产者和销售者,又有行政干预的权力,因此既有愿望也有能力让土地施行拍卖制度,因此也就出现了土地市场的中国特色:地王、腐败、国企、天价……其实土地和其他商品比起来,没有那么多的特殊性,粮食价格、石油价格和股票价格都不是拍卖进行的,而是由一个报价中心整合信息,形成最终的供需价格。
经济学上来说,如果供给方缺乏竞争,那这就是垄断市场。而土地市场的利润高于垄断利润,原因就在于,即便在垄断价格上销售产品,仍然有消费者剩余存在,总有人还会觉得这个价格还是划算的。而拍卖形成的价格是出价最高者的价格,消费者剩余为零,完全被生产者吞没。因此地方政府的土地拍卖制度实在是一笔划算的买卖。茅于轼先生提出的解决方案是:政府先招标,把可供出让的土地价格摆出来,供给方先竞争一轮;然后再对这些地块进行拍卖。这样需求方在有更多选择的情况下就不会把土地价格抬得老高。茅于轼先生的意思就是建立“土地超市”,政府先把你们的货摆上,然后再让需求方登场挑货。这未尝不是个好方法,但是政府没有这个动力,所以很难施行。
土地招、拍、挂制度最初起源于欧美,后来在我国的香港广泛推广使用。目前我国的招、拍、挂制度的制定是完全效仿香港所指定的制度规范。
招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式。招标,由于在操作方式上容易产生不公正现象,一直以来,通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌与拍卖,都是以“价高者得”为唯一原则,使得土地出让方在出让方式的选择上空间并不是很大,同时经过几十轮甚至上百轮竞价后,往往就会产生天价地王。最主要的是,地方政府卖地生财,也希望地价越高越好。因此,拍卖成为三种土地出让方式中最受政府“青睐”的一种。
招拍挂 “变脸”
自2004年“8•31大限”后,国有土地出让通行“招拍挂”方式。其公开、公正、公平的积极作用终结了我国原始的暗箱操作,但任何事物都存在正反两个方面,由于内地和香港两个发展模式和市场自身发展的不同,且房地产本身就是一个特殊的行业,导致招拍挂概念在我国内地遭遇到水土不服。
6年来,城市房地产开发用地,尤其是一线城市的开发用地却越供越少,价格也越拍越高。显然,“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法,在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时,也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议,现行的土地招拍挂方式亟待改进。
3月22日,国土资源部副部长表示,将一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。
此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点,改革的方向是着重完善招标制度,增加招标在土地出让中的份额,改变价高者得的游戏规则。
中国房地产研究会副会长顾云昌说,采用招标形式,报价只占其中30%的因素,主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要,例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据“价高者得”的规则,而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任,而是从专家库里随机抽选,这样做是为了避免权力寻租现象。
掩耳盗铃的游戏
不过,如何完善招标制度,防止重蹈此前协议出让的覆辙,依然将考验管理者的智慧。部分业内人士对于“招拍挂”制度改革完善不持乐观态度。
武侠小说《天龙八部》中,有一段西夏公主招亲的剧情,其实公主心中早有内定,她必须嫁给黑暗冰库中那位“梦郎”,只是在冰窖中两人看不清彼此的面目,不得已出此下策。当下,中国一些地方政府土地的“招拍挂”,比这位西夏公主还要过分,他们几乎是照着内定的公司,才搞量身定做,设置招标门槛的。
以最近一起引起舆论广泛议论的福州土地拍卖为例:福州国土局为这块地的拍卖设定了几个门槛:1、竞买人必须具备一级房地产开发资质;2、参与竞买的客户须交纳保证金40亿元;3、在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米以上;4、集团需已开发过两个单个建筑面积达400万平方米以上的项目。
据分析,最关键的一点是第四条,国内各大房地产开发商如万科、世贸、碧桂园等公司,也没有“两个单个建筑面积达400万平方米以上的项目。”只有世纪金源一家符合此条件,人们猜测,福州市政府的“绣球”就是为这位惟一符合条件的“梦郎”所准备的。
万达集团董事长王健林表示,招标里面肯定有人为操纵因素,会滋生一定的腐败。当招亲的“应征”门槛被设置得过于离奇、刁钻时,事实上就是预先排除了许多有势力的参与者。 这样的把戏可以说是掩耳盗铃。
土地拍卖值得反思
在研究今后政策发展之前,有必要反思一下此前的成因。茅于轼先生写的《土地偏爱拍卖的背后》,其中玄机,一览无遗。
土地的拍卖制度,看似是土地走向市场化的一种方式,即价高者得。实际上,这个价格依然是扭曲的价格,因为在一个拍卖的过程中,只有一个供给方,其余皆为需求方,价高者可得,价格自然抬得老高。事实上,土地的供给方并不是只有一处,而是被人为地力量控制为一处。这种行政管制的价格当然不是市场价格,这就好比,政府规定停止粮食的市场销售,而采取拍卖的方式。第一袋大米:起价100块。后面还会不会继续拍卖,还有多少大米会供应,都没告诉大家。那么这一袋大米当然会拍出极高的价格来。然后过段时间拍卖第二袋大米,价格还是会高的离谱。土地拍卖形成的高价道理也是一样的,看似是市场化的配置方式,实则是人为地抬高价格。
产品的生产和销售者都希望价格越高越好,为什么超市里不能施行粮食拍卖呢?那样价格不是会很高吗。其实不是他们不想这么做,而是没有这个能力。能够提供粮食供给的商家太多,你拍卖,我也拍卖,大家都拍卖的话也就没有了拍卖的意义,变为了正常的供求行为。所以拍卖的商品有一个最重要的特性,那就是绝对的稀缺,甚至独一无二的不可替代,如名画、工艺品等等。
茅于轼先生的可贵之处,就是能一针见血的点出背后的利益纠葛。政府独爱拍卖的背后其实是利益最大化的要求,土地财政的大旗驱使之下,地方政府就是土地的生产者和销售者,又有行政干预的权力,因此既有愿望也有能力让土地施行拍卖制度,因此也就出现了土地市场的中国特色:地王、腐败、国企、天价……其实土地和其他商品比起来,没有那么多的特殊性,粮食价格、石油价格和股票价格都不是拍卖进行的,而是由一个报价中心整合信息,形成最终的供需价格。
经济学上来说,如果供给方缺乏竞争,那这就是垄断市场。而土地市场的利润高于垄断利润,原因就在于,即便在垄断价格上销售产品,仍然有消费者剩余存在,总有人还会觉得这个价格还是划算的。而拍卖形成的价格是出价最高者的价格,消费者剩余为零,完全被生产者吞没。因此地方政府的土地拍卖制度实在是一笔划算的买卖。茅于轼先生提出的解决方案是:政府先招标,把可供出让的土地价格摆出来,供给方先竞争一轮;然后再对这些地块进行拍卖。这样需求方在有更多选择的情况下就不会把土地价格抬得老高。茅于轼先生的意思就是建立“土地超市”,政府先把你们的货摆上,然后再让需求方登场挑货。这未尝不是个好方法,但是政府没有这个动力,所以很难施行。