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【摘 要】2000年后包头市老龄化程度不断加深，养老地产应运而生，作为新兴产业会受到投资风险的制约和影响。因此，对其投资风险的正确评价有利于降低投资风险，避免损失。以包头市骊驰康养项目为例，论文构建了六大准则层、26个指标层的投资风险评价指标体系。运用层次分析法计算权重，用可拓评价模型進行综合评价，得出项目属较低风险，据风险评价结论引导该项目规避投资过程中潜在的风险，避免不必要的损失。
【Abstract】After 2000， the aging degree of Baotou City continues to deepen， pension real estate arises at the historic moment. As an emerging industry， it will be restricted and affected by investment risk. Therefore， the correct evaluation of its investment risk is conducive to reducing investment risk and avoiding losses. Taking Lichi Health Care Project in Baotou City as an example， this paper constructs an investment risk evaluation index system with 6 criteria and 26 index levels. The analytic hierarchy process is used to calculate the weight， and the extension evaluation model is used for comprehensive evaluation. It is concluded that the project belongs to low risk. According to the risk evaluation conclusion， it can guide the project to avoid the potential risks in the investment process and avoid unnecessary losses.
【关键词】养老地产;投资风险;可拓理论
【Keywords】pension real estate; investment risk; extension theory
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2021）09-0134-03
1 引言
一个国家60岁以上的人口占总人口10%以上时，该国家已进入老龄化，这是国际上对老龄化的定义[1]。截至2020年，包头市60岁以上人口占比18%，老龄化严重，并且养老床位数紧缺，养老压力较大。养老地产在此背景下应运而生。
郑生钦等人认为养老地产是在老龄化背景下，由具有相应开发资质的企业或社会机构开发建设的满足养老需求的老年商业住宅产品[2]。养老地产作为新兴产业，其投资活动会面临各种复杂多变的风险因素，如何规避其投资风险，实现投资盈利成为大家关注的问题。传统的风险评价方法有模糊综合评价法、灰色关联分析等，上述方法在实际运用中均存在一些不足，而可拓评价法允许不稳定指标，使评价具有时效性，能够与其他相关知识融合使用，对相关知识的范围以及特性没有要求。可拓评价法是以可拓理论为基础，以关联函数为工具，用来解决矛盾问题的定量化研究方法[3]。本文结合包头市的地域特征和国内外学者在养老地产投资风险方面的研究成果，最终选择将可拓理论运用到包头市骊驰康养项目投资风险评价中，构建与其对应的评价体系进行综合评价，以期为本项目投资存在风险提出相关建议。
2 包头市骊驰康养项目投资风险影响因素
包头市骊驰康养公馆位置非常优越，伴2大公园、3座城市广场、2座三甲医院。项目总建筑面积73610.18m2，建筑高度100m，规划使用性质为商业、公寓及综合楼。通过对该项目潜在风险因素的识别与分析，归纳为政策风险、经济风险、市场风险、项目建设技术风险、自然风险、运营管理风险。
2.1 政策风险
目前包头市正处于经济体制改革阶段，政策法规等都具有一定的不确定性，也就带来了风险。就该项目开发而言，政策风险包括养老产业政策风险、养老用地政策风险、金融政策风险、税收补贴政策风险、城市规划风险。
2.2 经济风险
与养老地产经济相关的不确定因素所带来的风险就是养老地产经济风险。养老地产经济风险包括：融资风险、成本费用控制风险、投资估算风险、通货膨胀风险。
2.3 市场风险
受传统养老观念所限，养老地产在包头市的社会接受度不是很高，销售环节把握不好，会导致资金沉淀，甚至资金链断裂。养老地产市场风险包括：市场供求风险、市场定价风险、养老文化风险、老年客户认知风险及空置风险。 2.4 项目建设技术风险
在养老地产项目实施过程中可能会遇到一系列的建设技术层面的问题，例如，选择项目区位、规划设计和对开发出的产品进行定位等。主要包括：选址风险、适老化设计风险、施工技术风险、原材料供应风险和配套养老设施风险。
2.5 自然风险
包头市气温适度偶尔会出现地震、沙尘和雾霾天气。无论是什么项目，受到大自然中各种因素的影响属不可抗力因素，这些因素的不可预见性会给项目带来经济损失，存在一定的风险。主要包括：气候条件风险、环境污染风险和自然灾害风险。
2.6 运营管理风险
入住人群的特殊性使养老地产项目运营管理要求更高。包头市养老地产在管理运营上缺少经验，管理者经验缺乏会给项目带来损失。运营管理风险主要包括养老服务风险、管理者经验风险、运营盈利风险和运营模式风险。
3 评价指标体系及权重的确定
3.1 指标体系的构建
本文严格遵守风险评价指标体系构建原则，对骊驰康养项目实地调研、多次咨询该领域专家，最终确定出由26个指标层6个准则层的风险指标评价体系，确保该指标体系具有一定的可行性和普遍适用性。指标体系如表1所示。
3.2 指标权重的确定
本文采用层次分析法计算各指标权重，相关计算公式可根据李强年、赵巧妮、聂龑（2019）基于层次分析法（AHP）的风电产业发展影响因素来确定[4]，大体分为以下几个步骤：
第一，建立判断矩阵，在对相关理论进行深入研究和咨询相关领域专家的基础上，判断评价指标中各基本要素之间的相对重要程度，对各级指标进行科学合理的赋权，得到判断矩阵。
第二，计算各评价指标的相对权重。
第三，一致性检验。
4 可拓模型的构建
可拓评价方法具体步骤如下：
第一，确定风险评价等级集及风险特征集。
第二，确定评价指标经典域和节域。
第三，确定待评物元。
第四，确定待评风险各等级的关联度及风险等级。
第五，最终确定项目的整体风险等级。
5 骊驰康养案例分析
骊驰康养公馆共25层，5～16层为长者康养公馆，产品定位为内蒙古最高端的养老机构。采用层次物元可拓模型对该项目的投资风险进行如下评价。
5.1确定指标权重
本文使用层次分析软件计算指标权重，鉴于篇幅，只列出准则层的判断矩阵（见表2）。
表2 风险权重及一致性检验表
5.2 确定风险等级
5.2.1 计算指标关联函数
风险等级划分为：
U=（低，较低，中等，较高，高）
风险特征主要考虑概率及其损失，即：
C=（概率，损失）
项目风险等级的节域为（0，10），经典域为低（0，2）、较低（2，4）、中等（4，6）、较高（6，8）、高（8，10）。根据已确定的风险评价指标体系，邀请熟悉该项目的专家学者为各指标风险因素特征C1、C2打分，得出待评物元。鉴于篇幅，论文只列出政策风险T1的物元评价模型：
5.2.2 确定关联度及风险等级
将项目指标代入物元评价模型中确定出所有评价指标的关联度及风险等级，5个关联度值中最大值属于的等级域即为该指标所属等级。指标层26个风险因素中，取最大值属于低风险：T11值1.000、T12值 0.208、T15值0.900、T31值0.900、T32值0.080、T51值0.083。属于较低风险：T22 值0.065、T23值0.153、T33值0.320、T34值0.262、T35值0.183、T42值0.260、T43值0.222、T44值0.340、T45值0.110、T64值-0.061。属于中等风险：T14值0.200、T52值-0.105、T53值0.100、T61值0.110、T63值0.005。属于较高风险：T24值-0.099、T62值0.215。属于高风险：T21值0.536、T41值0.350。
准则层6个风险因素中，取最大值属于低风险：T1值
-0.108、T5值-0.140。属于较低风险：T3值0.073、T4值-0.128。属于较高风险：T6值-0.036。属于高风险：T2值0.040。
根据表2可得，准则层各风险因素相对目标层的权重为：
L=（0.048，0.393，0.217，0.161，0.052，0.128）
目标层的可拓变换矩阵为：
目标层的综合关联度为：
A=L×K
=（-0.391，-0.205，-0.328，-0.318，-0.259）
取5个值中最大的一个值-0.205，则该项目的整体风险属于U2较低风险。
由计算结果可知，骊驰康养项目的政策风险最大值-0.108、自然风险最大值-0.140属于U1低风险，市场风险最大值0.073、项目建设技术风险最大值-0.128屬于U2较低风险，运营管理风险最大值-0.036属于U4较高风险，经济风险最大值0.040属于U5高风险。可以知道，本项目投资风险应对的重心在运营管理风险、经济风险2方面。市场风险、项目建设技术风险应该加以注意，由于政策、自然环境等基本不受开发商控制，因此，这2方面是本项目投资风险应对的次要方面，一般在项目初期加以考虑即可。
根据上文研究，本文从市场风险、项目建设技术风险、运营管理风险、经济风险4个方面，为开发商提出一些管控对策，以便其顺利应对风险，保证项目的成功开展。
①加强市场调研力度，广泛宣传推广。该项目需要对市场进行充分的调研，全面把握市场的需求及变动，制定合理的价格;应加强宣传力度，将项目的优势宣传出去，提高其知名度;应提高自身的综合能力和专业能力，提高老年客户对养老地产项目的认知。
②完善项目配套，全方位适老化设计。项目在建设过程中，要严格执行项目管理计划，加强监督检查;项目应注意对相关配套设施进行完善，增强自身的竞争实力。
③完善养老服务体系，提高运营管理水平。应广泛学习国内外先进的管理模式和管理经验，加强内部管理团队的建设，提高管理者的业务水平;应加强对服务人员的培训，提高服务的水平。
④拓宽融资渠道，合理制定成本计划。项目应争取政策优惠尽可能地获得银行贷款，并创新融资方式，对资金使用进行合理的安排和规划以提高资金的使用效率;应在各个环节严格把控资金的使用，合理控制成本。
【参考文献】
【1】张雪芹.重庆老年住宅投资风险及对策[J].合作经济与科技，2011（19）：68-69.
【2】郑生钦，司红运，贺庆.基于SEM的养老地产项目投资风险评价[J].土木工程与管理学报，2016，33（02）：56-61+73.
【3】杨春燕，李兴森.可拓创新方法及其应用研究进展[J].工业工程，2012，15（01）：131-137.
【4】李强年，赵巧妮，聂龑.基于层次分析法（AHP）的风电产业发展影响因素探析——以甘肃省酒泉风力发电基地为例[J].电网与清洁能源，2019，35（10）：75-81.
【Abstract】After 2000， the aging degree of Baotou City continues to deepen， pension real estate arises at the historic moment. As an emerging industry， it will be restricted and affected by investment risk. Therefore， the correct evaluation of its investment risk is conducive to reducing investment risk and avoiding losses. Taking Lichi Health Care Project in Baotou City as an example， this paper constructs an investment risk evaluation index system with 6 criteria and 26 index levels. The analytic hierarchy process is used to calculate the weight， and the extension evaluation model is used for comprehensive evaluation. It is concluded that the project belongs to low risk. According to the risk evaluation conclusion， it can guide the project to avoid the potential risks in the investment process and avoid unnecessary losses.
【关键词】养老地产;投资风险;可拓理论
【Keywords】pension real estate; investment risk; extension theory
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2021）09-0134-03
1 引言
一个国家60岁以上的人口占总人口10%以上时，该国家已进入老龄化，这是国际上对老龄化的定义[1]。截至2020年，包头市60岁以上人口占比18%，老龄化严重，并且养老床位数紧缺，养老压力较大。养老地产在此背景下应运而生。
郑生钦等人认为养老地产是在老龄化背景下，由具有相应开发资质的企业或社会机构开发建设的满足养老需求的老年商业住宅产品[2]。养老地产作为新兴产业，其投资活动会面临各种复杂多变的风险因素，如何规避其投资风险，实现投资盈利成为大家关注的问题。传统的风险评价方法有模糊综合评价法、灰色关联分析等，上述方法在实际运用中均存在一些不足，而可拓评价法允许不稳定指标，使评价具有时效性，能够与其他相关知识融合使用，对相关知识的范围以及特性没有要求。可拓评价法是以可拓理论为基础，以关联函数为工具，用来解决矛盾问题的定量化研究方法[3]。本文结合包头市的地域特征和国内外学者在养老地产投资风险方面的研究成果，最终选择将可拓理论运用到包头市骊驰康养项目投资风险评价中，构建与其对应的评价体系进行综合评价，以期为本项目投资存在风险提出相关建议。
2 包头市骊驰康养项目投资风险影响因素
包头市骊驰康养公馆位置非常优越，伴2大公园、3座城市广场、2座三甲医院。项目总建筑面积73610.18m2，建筑高度100m，规划使用性质为商业、公寓及综合楼。通过对该项目潜在风险因素的识别与分析，归纳为政策风险、经济风险、市场风险、项目建设技术风险、自然风险、运营管理风险。
2.1 政策风险
目前包头市正处于经济体制改革阶段，政策法规等都具有一定的不确定性，也就带来了风险。就该项目开发而言，政策风险包括养老产业政策风险、养老用地政策风险、金融政策风险、税收补贴政策风险、城市规划风险。
2.2 经济风险
与养老地产经济相关的不确定因素所带来的风险就是养老地产经济风险。养老地产经济风险包括：融资风险、成本费用控制风险、投资估算风险、通货膨胀风险。
2.3 市场风险
受传统养老观念所限，养老地产在包头市的社会接受度不是很高，销售环节把握不好，会导致资金沉淀，甚至资金链断裂。养老地产市场风险包括：市场供求风险、市场定价风险、养老文化风险、老年客户认知风险及空置风险。 2.4 项目建设技术风险
在养老地产项目实施过程中可能会遇到一系列的建设技术层面的问题，例如，选择项目区位、规划设计和对开发出的产品进行定位等。主要包括：选址风险、适老化设计风险、施工技术风险、原材料供应风险和配套养老设施风险。
2.5 自然风险
包头市气温适度偶尔会出现地震、沙尘和雾霾天气。无论是什么项目，受到大自然中各种因素的影响属不可抗力因素，这些因素的不可预见性会给项目带来经济损失，存在一定的风险。主要包括：气候条件风险、环境污染风险和自然灾害风险。
2.6 运营管理风险
入住人群的特殊性使养老地产项目运营管理要求更高。包头市养老地产在管理运营上缺少经验，管理者经验缺乏会给项目带来损失。运营管理风险主要包括养老服务风险、管理者经验风险、运营盈利风险和运营模式风险。
3 评价指标体系及权重的确定
3.1 指标体系的构建
本文严格遵守风险评价指标体系构建原则，对骊驰康养项目实地调研、多次咨询该领域专家，最终确定出由26个指标层6个准则层的风险指标评价体系，确保该指标体系具有一定的可行性和普遍适用性。指标体系如表1所示。
3.2 指标权重的确定
本文采用层次分析法计算各指标权重，相关计算公式可根据李强年、赵巧妮、聂龑（2019）基于层次分析法（AHP）的风电产业发展影响因素来确定[4]，大体分为以下几个步骤：
第一，建立判断矩阵，在对相关理论进行深入研究和咨询相关领域专家的基础上，判断评价指标中各基本要素之间的相对重要程度，对各级指标进行科学合理的赋权，得到判断矩阵。
第二，计算各评价指标的相对权重。
第三，一致性检验。
4 可拓模型的构建
可拓评价方法具体步骤如下：
第一，确定风险评价等级集及风险特征集。
第二，确定评价指标经典域和节域。
第三，确定待评物元。
第四，确定待评风险各等级的关联度及风险等级。
第五，最终确定项目的整体风险等级。
5 骊驰康养案例分析
骊驰康养公馆共25层，5～16层为长者康养公馆，产品定位为内蒙古最高端的养老机构。采用层次物元可拓模型对该项目的投资风险进行如下评价。
5.1确定指标权重
本文使用层次分析软件计算指标权重，鉴于篇幅，只列出准则层的判断矩阵（见表2）。
表2 风险权重及一致性检验表
5.2 确定风险等级
5.2.1 计算指标关联函数
风险等级划分为：
U=（低，较低，中等，较高，高）
风险特征主要考虑概率及其损失，即：
C=（概率，损失）
项目风险等级的节域为（0，10），经典域为低（0，2）、较低（2，4）、中等（4，6）、较高（6，8）、高（8，10）。根据已确定的风险评价指标体系，邀请熟悉该项目的专家学者为各指标风险因素特征C1、C2打分，得出待评物元。鉴于篇幅，论文只列出政策风险T1的物元评价模型：
5.2.2 确定关联度及风险等级
将项目指标代入物元评价模型中确定出所有评价指标的关联度及风险等级，5个关联度值中最大值属于的等级域即为该指标所属等级。指标层26个风险因素中，取最大值属于低风险：T11值1.000、T12值 0.208、T15值0.900、T31值0.900、T32值0.080、T51值0.083。属于较低风险：T22 值0.065、T23值0.153、T33值0.320、T34值0.262、T35值0.183、T42值0.260、T43值0.222、T44值0.340、T45值0.110、T64值-0.061。属于中等风险：T14值0.200、T52值-0.105、T53值0.100、T61值0.110、T63值0.005。属于较高风险：T24值-0.099、T62值0.215。属于高风险：T21值0.536、T41值0.350。
准则层6个风险因素中，取最大值属于低风险：T1值
-0.108、T5值-0.140。属于较低风险：T3值0.073、T4值-0.128。属于较高风险：T6值-0.036。属于高风险：T2值0.040。
根据表2可得，准则层各风险因素相对目标层的权重为：
L=（0.048，0.393，0.217，0.161，0.052，0.128）
目标层的可拓变换矩阵为：
目标层的综合关联度为：
A=L×K
=（-0.391，-0.205，-0.328，-0.318，-0.259）
取5个值中最大的一个值-0.205，则该项目的整体风险属于U2较低风险。
由计算结果可知，骊驰康养项目的政策风险最大值-0.108、自然风险最大值-0.140属于U1低风险，市场风险最大值0.073、项目建设技术风险最大值-0.128屬于U2较低风险，运营管理风险最大值-0.036属于U4较高风险，经济风险最大值0.040属于U5高风险。可以知道，本项目投资风险应对的重心在运营管理风险、经济风险2方面。市场风险、项目建设技术风险应该加以注意，由于政策、自然环境等基本不受开发商控制，因此，这2方面是本项目投资风险应对的次要方面，一般在项目初期加以考虑即可。
根据上文研究，本文从市场风险、项目建设技术风险、运营管理风险、经济风险4个方面，为开发商提出一些管控对策，以便其顺利应对风险，保证项目的成功开展。
①加强市场调研力度，广泛宣传推广。该项目需要对市场进行充分的调研，全面把握市场的需求及变动，制定合理的价格;应加强宣传力度，将项目的优势宣传出去，提高其知名度;应提高自身的综合能力和专业能力，提高老年客户对养老地产项目的认知。
②完善项目配套，全方位适老化设计。项目在建设过程中，要严格执行项目管理计划，加强监督检查;项目应注意对相关配套设施进行完善，增强自身的竞争实力。
③完善养老服务体系，提高运营管理水平。应广泛学习国内外先进的管理模式和管理经验，加强内部管理团队的建设，提高管理者的业务水平;应加强对服务人员的培训，提高服务的水平。
④拓宽融资渠道，合理制定成本计划。项目应争取政策优惠尽可能地获得银行贷款，并创新融资方式，对资金使用进行合理的安排和规划以提高资金的使用效率;应在各个环节严格把控资金的使用，合理控制成本。
【参考文献】
【1】张雪芹.重庆老年住宅投资风险及对策[J].合作经济与科技，2011（19）：68-69.
【2】郑生钦，司红运，贺庆.基于SEM的养老地产项目投资风险评价[J].土木工程与管理学报，2016，33（02）：56-61+73.
【3】杨春燕，李兴森.可拓创新方法及其应用研究进展[J].工业工程，2012，15（01）：131-137.
【4】李强年，赵巧妮，聂龑.基于层次分析法（AHP）的风电产业发展影响因素探析——以甘肃省酒泉风力发电基地为例[J].电网与清洁能源，2019，35（10）：75-81.