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《投资性房地产评估指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)由中国资产评估协会起草,并经行业内部广泛地讨论,在征求各方意见后,最终由中评协会计与评估专业委员会修改,于近期公布。该《指导意见》的实施进一步规范和完善了我国资产评估准则体系,同时对注册资产评估师评估投资性房地产的实践工作具有十分重大的指导意义。
一、《指导意见》是资产评估准则体系的必要补充和细化
2006年我国新发布了《企业会计准则》,其中的《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容,目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。随后,在我国资产评估行业,相继发布了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和《资产评估准则——不动产》。上述评估准则及指南指出投资性房地产属于不动产按照企业会计准则规定的一个特定分类,明确了投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分,但对投资性房地产评估的具体理论方法等内容涉及得较少,无法彻底地解决评估师在评估投资性房地产实践工作中遇到的各类问题。《指导意见》则对投资性房地产评估的概念、评估对象、评估基本要求、适用的评估方法、信息披露等各个方面进行了较为详尽的指导和说明。例如在评估方法的选择上,应予以优先考虑采用的评估方法为市场法和收益法,同时,对评估方法中涉及到的各类参数取值都做了基本要求,例如对收益法的折现率选取方面,明确“注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。”因此《指导意见》是对资产评估准则及评估指南的补充和细化,是将会计准则和评估准则有机协调的必要指导文件。
二、《指导意见》是资产评估业务新变化的需要
投资性房地产公允价值的估值业务在国外开展得较早,在《国际会计准则第40号——投资性不动产》中,要求企业经常对资产进行重估,以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大。国际会计准则要求企业的财务报表应体现投资性不动产的公允价值的变化,如需要评估该公允价值,应由专业的价值评估人士进行评估。例如在香港上市的房地产开发公司,如需要对投资性房地产采用公允价值计量的,每年均聘请独立的测量师(即价值评估师)对其投资性房地产进行评估,以获得符合要求的公允价值。在我国,按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算是资产评估行业的一项新兴业务,同时也将成为具有连续性特点的常规性评估业务,该项业务对我国整个资产评估行业的可持续发展具有较为重要的意义。因此为了适应新会计准则和评估业务的新变化,规范资产评估执业行为,有必要就投资性房地产的评估制定相关指导意见。
三、《指导意见》是提高注册资产评估师执业水平的必备技术文件
随着我国经济的快速发展,经济领域的新生事物层出不穷,各种与资产评估业务相关的经济行为日益频繁,客户对注册资产评估师业务水平的要求也在不断提高。同时,从国家经济管理领域看,颁布的各项新的经济法律法规逐年增多,如何理解并及时掌握这些新法规、新政策、新的行业规范,并将其科学地运用到评估实践工作中,是摆在广大评估师面前的一个重要课题。从以往经验来看,解决上述问题最有效的办法就是从行业技术规范的角度,不断推出新的资产评估准则和规范指导意见,同时加强注册资产评估师的继续教育工作,及时更新评估师的知识结构。因为只有技术标准规范了,才能使资产评估工作更有规范性和可操作性,才能使注册资产评估师顺利解决市场提出的新问题,满足客户提出的各项新要求。《指导意见》的公布,对于提高资产评估师评估投资性房地产的执业水平将起到关键的作用。
四、《指导意见》解决了投资性房地产评估诸多理论和技术问题
以财务报告为目的的投资性房地产评估作为新兴资产评估业务,是近几年才逐渐在我国经济领域发展开来的,存在许多新的理论和技术问题。由于以前没有具体的指导意见和规范,使得评估师在投资性房地产评估实践工作中,往往感到比较难以操作。《指导意见》的颁布,解决了困扰评估师的诸多投资性房地产评估难题,主要有以下几点:
1.从职业道德、工作能力、价值标准等方面,《指导意见》提出了投资性房地产评估的基本要求。如对于价值标准规定:“会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。”
2.应参照会计准则的要求明确投资性房地产的评估对象,具体包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
3.对于投资性房地产的评估方法,宜采用市场法和收益法,当上述方法不能够得出投资性房地产公允价值时,还可采用会计准则认可的其他方法。对评估方法参数取值的要求也进行了指导性说明。
4.对以市场法和收益法评估结论中的土地使用权价值处理,提出“如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露”的意见。
5.明确了投资性房地产评估信息披露的要求,如对投资性房地产的权属状况、租约信息应作为重点披露的内容。
可以说《指导意见》完善了投资性房地产评估的技术体系,规范了投资性房地产的评估行为,易于评估实践工作的操作,具有很强的指导性。
(作者单位:北京中企华资产评估有限责任公司)
一、《指导意见》是资产评估准则体系的必要补充和细化
2006年我国新发布了《企业会计准则》,其中的《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容,目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。随后,在我国资产评估行业,相继发布了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和《资产评估准则——不动产》。上述评估准则及指南指出投资性房地产属于不动产按照企业会计准则规定的一个特定分类,明确了投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分,但对投资性房地产评估的具体理论方法等内容涉及得较少,无法彻底地解决评估师在评估投资性房地产实践工作中遇到的各类问题。《指导意见》则对投资性房地产评估的概念、评估对象、评估基本要求、适用的评估方法、信息披露等各个方面进行了较为详尽的指导和说明。例如在评估方法的选择上,应予以优先考虑采用的评估方法为市场法和收益法,同时,对评估方法中涉及到的各类参数取值都做了基本要求,例如对收益法的折现率选取方面,明确“注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。”因此《指导意见》是对资产评估准则及评估指南的补充和细化,是将会计准则和评估准则有机协调的必要指导文件。
二、《指导意见》是资产评估业务新变化的需要
投资性房地产公允价值的估值业务在国外开展得较早,在《国际会计准则第40号——投资性不动产》中,要求企业经常对资产进行重估,以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大。国际会计准则要求企业的财务报表应体现投资性不动产的公允价值的变化,如需要评估该公允价值,应由专业的价值评估人士进行评估。例如在香港上市的房地产开发公司,如需要对投资性房地产采用公允价值计量的,每年均聘请独立的测量师(即价值评估师)对其投资性房地产进行评估,以获得符合要求的公允价值。在我国,按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算是资产评估行业的一项新兴业务,同时也将成为具有连续性特点的常规性评估业务,该项业务对我国整个资产评估行业的可持续发展具有较为重要的意义。因此为了适应新会计准则和评估业务的新变化,规范资产评估执业行为,有必要就投资性房地产的评估制定相关指导意见。
三、《指导意见》是提高注册资产评估师执业水平的必备技术文件
随着我国经济的快速发展,经济领域的新生事物层出不穷,各种与资产评估业务相关的经济行为日益频繁,客户对注册资产评估师业务水平的要求也在不断提高。同时,从国家经济管理领域看,颁布的各项新的经济法律法规逐年增多,如何理解并及时掌握这些新法规、新政策、新的行业规范,并将其科学地运用到评估实践工作中,是摆在广大评估师面前的一个重要课题。从以往经验来看,解决上述问题最有效的办法就是从行业技术规范的角度,不断推出新的资产评估准则和规范指导意见,同时加强注册资产评估师的继续教育工作,及时更新评估师的知识结构。因为只有技术标准规范了,才能使资产评估工作更有规范性和可操作性,才能使注册资产评估师顺利解决市场提出的新问题,满足客户提出的各项新要求。《指导意见》的公布,对于提高资产评估师评估投资性房地产的执业水平将起到关键的作用。
四、《指导意见》解决了投资性房地产评估诸多理论和技术问题
以财务报告为目的的投资性房地产评估作为新兴资产评估业务,是近几年才逐渐在我国经济领域发展开来的,存在许多新的理论和技术问题。由于以前没有具体的指导意见和规范,使得评估师在投资性房地产评估实践工作中,往往感到比较难以操作。《指导意见》的颁布,解决了困扰评估师的诸多投资性房地产评估难题,主要有以下几点:
1.从职业道德、工作能力、价值标准等方面,《指导意见》提出了投资性房地产评估的基本要求。如对于价值标准规定:“会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。”
2.应参照会计准则的要求明确投资性房地产的评估对象,具体包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
3.对于投资性房地产的评估方法,宜采用市场法和收益法,当上述方法不能够得出投资性房地产公允价值时,还可采用会计准则认可的其他方法。对评估方法参数取值的要求也进行了指导性说明。
4.对以市场法和收益法评估结论中的土地使用权价值处理,提出“如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露”的意见。
5.明确了投资性房地产评估信息披露的要求,如对投资性房地产的权属状况、租约信息应作为重点披露的内容。
可以说《指导意见》完善了投资性房地产评估的技术体系,规范了投资性房地产的评估行为,易于评估实践工作的操作,具有很强的指导性。
(作者单位:北京中企华资产评估有限责任公司)