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从1998年房改大幕拉开，结束福利分房制度以来，我国的房地产企业已经逐渐发展为国民经济顶梁产业，房地产企业的发展也不可避免的迎来了许多机遇和挑战。伴随着高房价的出现，国家对房地产行业的发展也进行控制、国家的相关政策也越来越严格，因此，对于大部分房地产开发企业来说，房地产企业的税务风险就是房地产企业现今面临的重要困境，而土地增值税是为房地产企业主要税收之一，土地增值税也是国务院对我国房地产市场税收进行宏观调控的手段之一，故此，加强对房地产企业的土地增值税纳税筹划极为重要，本文从房地产土地增值税纳税筹划问题，并针对其问题进行简要的分析和研究，进而为房地产企业税务风险控制提供经验，进而促进房地产企业的健康发展。
一、引言
从房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险，而房地产的税务风险会影响房地产企业的发展，而土地增值税是为房地产企业主要税收之一，也是国家对房地产企业主要的税收调控之一，国家多次重点强调了对土地增值税的调控。如何对其税务风险进行控制就成为其中的重点和关键，但是在房地产企业的土地增值税税务风险控制中，税务管理体制不健全，对税务风险控制的意识不足，加之房地产企业内部的自查和审计问题，进而导致房地产企业存在着较大的税务风险，影响房地产企业的发展，故此，在房地产企业的风险控制中，要加强对土地增值税税务制度的完善，深入探究土地增值税纳税筹划，并对风险进行研究，进而提高房地产企业税务风险控制水平和效率。减低房地产企业土地增值税税负，进而促进房地产企业的健康发展。
二、房地产企业土地增值税税收筹划现存问题
（一）税收筹划意识薄弱
首先，房地产企业涉税种类多、金额大，一些企业便试图通过偷税漏税等手段违法获利。或者通过混淆税率而少缴纳税金，土地增值税是预缴制度，业态不同预缴率不同，普通住宅为取得不含税收入1%、非普通住宅为取得不含税收入2%，其他业态为取得不含税收入3%，有些财务人员混淆普通住宅及非普通住宅按照1%缴纳，一经查处，除补缴税款和巨额罚款外，更严重影响企业自身声誉，也会妨害房地产企业自身未来健康发展。反观税收筹划，既大大降低企业税负，又利于筹划人员丰富自身税务知识。其次，有税收筹划意识的个别企业，仍缺乏深入探究和综合权衡的精神。企业可从合法合规及价值最大化角度力求寻找最优解，深入考量如何采取最佳手段有效减轻企业税收负担，以免顾此失彼，并着眼长远的战略筹划。
（二）土地增值税财税政策更新频繁，帶来筹划难题
国家为维护市场经济运行，达到市场宏观调控目的，土地增值税政策便会更替频繁，筹划人员便需重新调整土地增值税税收筹划。同时，若筹划人员粗浅理解税收新政策，依照以往方案照单全收或随意生搬硬套，所进行的税收筹划便无实际效用，易产生潜在税收风险。房地产企业土地增值税税收筹划利益空间巨大，它分为30%-60%四挡税率，一个不合适就会使税率跳档。从而带来负担。
（三）缺乏专业人员
纳税筹划的专业性极强，其对相关人员的专业理论与实践经验有着较高的要求。当前大多房地产企业都将税收筹划工作交由财务部门负责，缺乏专业人才，极少专设税务部门负责整体土地增值税税收筹划工作。事实上，土地增值税税收筹划是一项要求很高专业程度的工作。从项目公司成立到土地增值税清算都密不可分，企业应单设独立于财务部之外的税务部门，识别土地增值税风险，通透税收政策细致税收筹划，并及时与各部门沟通反馈筹划效果。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划策略
（一）围绕房地产企业销售收入进行筹划
不断完善房地产企业的收入管理，尽可能规避各类操作失误以及收入分类方面的错误，防止多纳税款或少缴付的现象发生，对于房地产在开盘预售之前，就应该对房地产转让定价就要进行相应的测算，根据《土地增值税暂行条例》，纳税人出售住宅，若增值额在扣除项目金额的20%以下，土地增值额税免征，若增值额在扣除项目金额之和的20%以上，全部增值额按规定计税。那么房地产企业必须制定合理的纳税筹划方案，合理计算土地增值额，合理选择房地产转让定价，以此控制增值率不超过20%，从而达到免交增值税，这样既能节约土地增值税，降低公司税负，也可以让公司提前回款，降低资金占用成本。
（二）围绕房地产企业开发成本进行筹划
其一，对于开发成本科目，尽量增加扣除项目的金额，尽量获取增值税专用发票。若提供材料的成本、质量无差异，于小规模纳税人和一般纳税人中选择一般纳税人。若供应商皆为一般纳税人，适用不同税率，需提前测算以便选择进项税额大的供应商。若企业选择了小规模纳税人，让其向主管税务机关申请代开3%增值税专用发票。其二，扩大精装房比例，使房地产企业从销售毛坯房为主慢慢转向销售精装房为主，此举可取得更多物料和固定资产的增值税发票，一定程度可拓宽进项税额来源，又可吸引购房和多获取一层装修利润，精装成本在土地增值税中还可以加计20%扣除。其三，加大公建配套建设。通过加大对公共配套设施及环境改善的资金投入，能够增加土地增值税的抵扣项目数额，达到合法合规的降低应缴纳土地增值税额，同时还能够极大的改善所建小区的环境品质，也有利于提升房企自身的声誉。
（三）企业在两种利息支出方案中合理选择，方案一为利息支出据实扣除，方案二为利息支出按照不含资本化利息的开发成本的5%扣除，选择关键为比较准予扣除的利息与土地成本和开发成本累计之和的5%熟大。若借用了大量资金且能按转让项目划分利息支出，并提供金融机构贷款证明，可采用方案一。若建房使用了自有资金、大部分预售房款和权益资本，银行借用资金少，无法按转让项目划分利息支出，或不能提供金融机构证明，可采用方案二。
（四）加强对纳税统筹的认识
房地产企业要想进行合理的纳税统筹，首先是必须在法律允许的范围内进行纳税筹划。合理利用土地增值税税收优惠政策，杜绝一切不合法的钻法律空子的行为。企业必须清楚认识到合理避税和漏税偷税之间的界限，维护企业形象。其次，财务工作人员必须不断更新纳税统筹技能，提高综合素质能力。制订合理纳税统筹计划，顺应市场变化潮流。促进房地产企业健康发展。
（五）加强专业人才培养，提高纳税筹划效率
目前房地产企业由于缺乏具备扎实的专业技能和良好职业素养的优秀人才，导致纳税筹划工作效率较低下，对于企业的进一步发展造成了不良影响，所以，房地产企业应结合市场经济发展现实，以及纳税筹划自身的专业特点，加强专业人才的培养与引进，通过充实纳税筹划管理队伍，促进纳税筹划工作的顺利开展，加强企业财务人员培训、推动业务合作，充分发挥人才的专业素养，提高纳税筹划方案的专业性与可行性，推动企业实现可持续发展。
四、结语
总之，纳税筹划是市场经济环境下，企业实现长远持续发展的重要环节，房地产企业土地增值税纳税筹划的关键就是合理地计算增值额，达到免征土地增值税的目标，同时，加强企业内部管理，有效规避市场风险，加强纳税筹划认识，掌握政策动态信息，在法律允许的范围内进行纳税筹划，反对一切偷税漏税行为。房地产企业应从多角度出发，探究影响纳税筹划的主要原因，并根据当前我国税收改革环境，以及企业具体涉税业务内容，做出调整、优化措施，以推动企业的纳税筹划不断完善。使企业健康可持续发展。（作者单位：云南实力房地产开发经营集团有限公司）
一、引言
从房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险，而房地产的税务风险会影响房地产企业的发展，而土地增值税是为房地产企业主要税收之一，也是国家对房地产企业主要的税收调控之一，国家多次重点强调了对土地增值税的调控。如何对其税务风险进行控制就成为其中的重点和关键，但是在房地产企业的土地增值税税务风险控制中，税务管理体制不健全，对税务风险控制的意识不足，加之房地产企业内部的自查和审计问题，进而导致房地产企业存在着较大的税务风险，影响房地产企业的发展，故此，在房地产企业的风险控制中，要加强对土地增值税税务制度的完善，深入探究土地增值税纳税筹划，并对风险进行研究，进而提高房地产企业税务风险控制水平和效率。减低房地产企业土地增值税税负，进而促进房地产企业的健康发展。
二、房地产企业土地增值税税收筹划现存问题
（一）税收筹划意识薄弱
首先，房地产企业涉税种类多、金额大，一些企业便试图通过偷税漏税等手段违法获利。或者通过混淆税率而少缴纳税金，土地增值税是预缴制度，业态不同预缴率不同，普通住宅为取得不含税收入1%、非普通住宅为取得不含税收入2%，其他业态为取得不含税收入3%，有些财务人员混淆普通住宅及非普通住宅按照1%缴纳，一经查处，除补缴税款和巨额罚款外，更严重影响企业自身声誉，也会妨害房地产企业自身未来健康发展。反观税收筹划，既大大降低企业税负，又利于筹划人员丰富自身税务知识。其次，有税收筹划意识的个别企业，仍缺乏深入探究和综合权衡的精神。企业可从合法合规及价值最大化角度力求寻找最优解，深入考量如何采取最佳手段有效减轻企业税收负担，以免顾此失彼，并着眼长远的战略筹划。
（二）土地增值税财税政策更新频繁，帶来筹划难题
国家为维护市场经济运行，达到市场宏观调控目的，土地增值税政策便会更替频繁，筹划人员便需重新调整土地增值税税收筹划。同时，若筹划人员粗浅理解税收新政策，依照以往方案照单全收或随意生搬硬套，所进行的税收筹划便无实际效用，易产生潜在税收风险。房地产企业土地增值税税收筹划利益空间巨大，它分为30%-60%四挡税率，一个不合适就会使税率跳档。从而带来负担。
（三）缺乏专业人员
纳税筹划的专业性极强，其对相关人员的专业理论与实践经验有着较高的要求。当前大多房地产企业都将税收筹划工作交由财务部门负责，缺乏专业人才，极少专设税务部门负责整体土地增值税税收筹划工作。事实上，土地增值税税收筹划是一项要求很高专业程度的工作。从项目公司成立到土地增值税清算都密不可分，企业应单设独立于财务部之外的税务部门，识别土地增值税风险，通透税收政策细致税收筹划，并及时与各部门沟通反馈筹划效果。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划策略
（一）围绕房地产企业销售收入进行筹划
不断完善房地产企业的收入管理，尽可能规避各类操作失误以及收入分类方面的错误，防止多纳税款或少缴付的现象发生，对于房地产在开盘预售之前，就应该对房地产转让定价就要进行相应的测算，根据《土地增值税暂行条例》，纳税人出售住宅，若增值额在扣除项目金额的20%以下，土地增值额税免征，若增值额在扣除项目金额之和的20%以上，全部增值额按规定计税。那么房地产企业必须制定合理的纳税筹划方案，合理计算土地增值额，合理选择房地产转让定价，以此控制增值率不超过20%，从而达到免交增值税，这样既能节约土地增值税，降低公司税负，也可以让公司提前回款，降低资金占用成本。
（二）围绕房地产企业开发成本进行筹划
其一，对于开发成本科目，尽量增加扣除项目的金额，尽量获取增值税专用发票。若提供材料的成本、质量无差异，于小规模纳税人和一般纳税人中选择一般纳税人。若供应商皆为一般纳税人，适用不同税率，需提前测算以便选择进项税额大的供应商。若企业选择了小规模纳税人，让其向主管税务机关申请代开3%增值税专用发票。其二，扩大精装房比例，使房地产企业从销售毛坯房为主慢慢转向销售精装房为主，此举可取得更多物料和固定资产的增值税发票，一定程度可拓宽进项税额来源，又可吸引购房和多获取一层装修利润，精装成本在土地增值税中还可以加计20%扣除。其三，加大公建配套建设。通过加大对公共配套设施及环境改善的资金投入，能够增加土地增值税的抵扣项目数额，达到合法合规的降低应缴纳土地增值税额，同时还能够极大的改善所建小区的环境品质，也有利于提升房企自身的声誉。
（三）企业在两种利息支出方案中合理选择，方案一为利息支出据实扣除，方案二为利息支出按照不含资本化利息的开发成本的5%扣除，选择关键为比较准予扣除的利息与土地成本和开发成本累计之和的5%熟大。若借用了大量资金且能按转让项目划分利息支出，并提供金融机构贷款证明，可采用方案一。若建房使用了自有资金、大部分预售房款和权益资本，银行借用资金少，无法按转让项目划分利息支出，或不能提供金融机构证明，可采用方案二。
（四）加强对纳税统筹的认识
房地产企业要想进行合理的纳税统筹，首先是必须在法律允许的范围内进行纳税筹划。合理利用土地增值税税收优惠政策，杜绝一切不合法的钻法律空子的行为。企业必须清楚认识到合理避税和漏税偷税之间的界限，维护企业形象。其次，财务工作人员必须不断更新纳税统筹技能，提高综合素质能力。制订合理纳税统筹计划，顺应市场变化潮流。促进房地产企业健康发展。
（五）加强专业人才培养，提高纳税筹划效率
目前房地产企业由于缺乏具备扎实的专业技能和良好职业素养的优秀人才，导致纳税筹划工作效率较低下，对于企业的进一步发展造成了不良影响，所以，房地产企业应结合市场经济发展现实，以及纳税筹划自身的专业特点，加强专业人才的培养与引进，通过充实纳税筹划管理队伍，促进纳税筹划工作的顺利开展，加强企业财务人员培训、推动业务合作，充分发挥人才的专业素养，提高纳税筹划方案的专业性与可行性，推动企业实现可持续发展。
四、结语
总之，纳税筹划是市场经济环境下，企业实现长远持续发展的重要环节，房地产企业土地增值税纳税筹划的关键就是合理地计算增值额，达到免征土地增值税的目标，同时，加强企业内部管理，有效规避市场风险，加强纳税筹划认识，掌握政策动态信息，在法律允许的范围内进行纳税筹划，反对一切偷税漏税行为。房地产企业应从多角度出发，探究影响纳税筹划的主要原因，并根据当前我国税收改革环境，以及企业具体涉税业务内容，做出调整、优化措施，以推动企业的纳税筹划不断完善。使企业健康可持续发展。（作者单位：云南实力房地产开发经营集团有限公司）