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摘要：文章介绍了住宅工程质量分户验收监督工作的一些实践经验，并对相关问题进行了探讨。
关键词：住宅工程；分户验收；工程质量
作为一种特殊的商品，住宅工程的质量问题备受关注，近年来关于质量方面的投诉居高不下。因此，提高住宅工程质量是近年质量监督管理的一个工作重点。根据《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》以及佛山市住房和城乡建设局文件要求，从2009年2月1日起，全市范围内的住宅工程质量验收全面实施分户验收制度。分户验收制度要求是按每户进行验收，改变以往住宅工程竣工验收以整幢住宅为单位，按一定比例进行抽样，根据抽样的质量情况来综合评定整幢住宅质量的做法。目前，住宅工程质量分户验收制度正在不断发展和完善。作为监督机构，经过近两年对住宅工程质量分户验收監督管理的探索和实践，总结出以下一些工作经验和工作中碰到的问题。
一、住宅工程分户验收的监督工作要点
1．加强分户验收方案和分户验收前提条件的监督检查。在组织分户验收前，监督人员对建设单位报送的分户验收方案进行检查，核对验收组人员、验收依据和验收方式项目等内容，对发现未符合要求的及时告知相关单位整改。同时，监督人员对分户验收的前提条件进行检查，按《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》的规定，分户验收除满足套内已完成设计和合同约定工程量，套内各分项工程的质量验收合格以及质量技术资料完整的要求外，还必须在确保工程地基基础和主体结构安全可靠，各分部工程（含节能分部工程）符合规范和设计要求，并已办理相关验收手续的基础上方可实施。因此，在组织分户验收前监督人员对各分部工程的验收手续情况进行核查，对未办理相关验收手续的，责令相关单位完善相关手续后才能组织分户验收。
2．加强分户验收过程中各参建责任单位行为的监督。由于分户验收是逐户进行检查，工作量大，部分参建责任单位可能存在消极意识，导致分户验收工作在某种程度上流于形式，未能完全按照要求进行检测和测量。因此，应加强对分户验收过程中各参建责任单位行为的监督，同时核对验收人员资格是否符合规定要求。监督人员对验收组进行住宅的观感质量和现场实测自查情况进行随机抽查，检查测量工具是否满足测量要求，测量人员使用工具方法是否正确，抽查现场是否如实记录检测数据。由于屋面、外墙和窗台渗漏需在雨后观察或淋泼水检验，试验条件较难实施，监督人员选择在雨后或实施淋泼水后外墙窗台是否渗漏进行及时跟踪检查和记录。通过随机抽查，促使参建责任单位对分户验收更为重视，可以减少错误测量、不实测量、提供虚假资料的现象。监督人员通过随机抽查可以更好了解住宅工程质量情况，使随后对分户验收结论的符合性抽查更具针对性、同时对一些明显质量问题和观感缺陷，及时提出整改要求，使质量问题得到尽快处理。
3．加强对分户验收实测数据及验收结论的符合性抽查。按省市文件精神要求，监督机构监应对参建责任单位分户验收的所形成实测实量数据等资料的完整性进行检查，抽取不少于总户数的3％，且不少于3户进行实测数据的符合性抽查。为更好地开展实测工作，我们结合分户验收观感和实测项目，编制了相关检查项目的监督操作指引。指引内容包括了分户验收各项目相关规范的条文、验评标准、测量工具以及测量方法等内容，有助于监督人员现场操作以及对检查结果进行快速正确判断，及时就质量问题下发整改通知。定期组织监督人员总结和交流经验，不断细化完善指引。另外，监督人员在检查和测量过程中发现《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》附表记录检查结果和测量数据具有一定局限性，较难表达检查、测量部位的具体位置，不利于反映存在质量问题部位和问题整改的跟踪。针对这种情况，我们对检查和测量的记录方法进行了补充，增加户型平面图记录方法。在现场进行检查时，监督人员收集所抽查户型的平面图，除将检查结果和测量数据记录在原检查表外，还在户型平面图上具体的墙体、地面、栏杆等位置标注检查数据和质量问题。这样可以使检查结果显得更直观，测量数据更具追溯性，同时有助于监督人员对质量问题整改结果的跟踪。
4．推行施工示范样板，提高住宅工程质量。目前住宅工程分户验收一次通过率不高，主要存在墙面垂直度合格率低、地面因是混凝土原浆地面，合格率不高等问题，分户验收时仍然存在不少的质量通病。根据市住建设局颁布的《关于加强我市住宅工程质量通病防治工作的通知》的精神，结合《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》的要求，我站在住宅工程监督中逐步推行施工示范样板先行的制度，对建筑地面、墙体砌筑、墙面抹灰、顶棚、防水和屋面等项目实施样板验收。实施施工示范样板验收，对工程质量可起事前预控作用，能提前发现质量问题及时改良施工工艺，同时也是一个直观的技术交底，对随后的全面施工起很好的指引作用。从目前分户验收的情况来看，实施样板验收的住宅工程质量问题明显减少，分户验收的通过率也得到提高。2010年颁布的《广东省房屋建筑工程质量样板引路工程指引（试行）》将为推行住宅工程施工示范样板提供了一个很好的指引。
二、分户验收制度仍待完善的问题
1．分户验收的内容没细化以及判定标准未明确。目前虽然对住宅工程观感质量和使用功能质量的具体内容提出了相关规定，但一些关于具体项目测量数量、验收依据以及方式仍然不够明确。分户验收的多数检查项目在相应分部、分项工程的相关验收规范都有具体要求，但其验收规范的检验批并不以每户住宅为基础来划分，因此在分户验收项目的检查数量无法直接套用验收规范，造成验收各方对检查项目是全数检查还是抽样检以及测量数据结论的判定往往意见不统一。如地面平整度、墙面平整度和垂直度等项目是否需要每房间地面和全数墙面都进行测量，单个地面、墙面的测量点数要求以及测量结果合格判定标准等相关内容都未有明确，造成在实施分户验收时容易出现不同意见。
2．部分项目难以在住宅工程完工后检查。如已经安装完毕的门窗安全玻璃厚度，现场在不拆装的情况下往往难以准确测量；而导线截面面积（多股线），目前尚难找到合适的便携测量工具。
3．分户验收监督过程中的符合性抽查判定标准不够明确。按分户验收文件要求，工程质量监督机构应对分户验收方案、实测数据及验收结论进行符合性抽查。然而，监督人员在对住宅工程质量进行符合性抽查发现一些实测项目与验收组数据有差异和工程观感质量存在问题时如何判定分户验收记录及结论是否真实有效无明确判定标准。由于不少项目并未对不符合要求点数占实测总数比例和最大偏差限值作出规定，在监督过程中，虽然监督员在实测项目的测量点中发现部分测点数值超规范要求的，也无法对验收组的全部数据的符合性作出准确的判定。因此，符合性抽查未有量化标准的情况下，监督人员判定分户验收记录和结论是否符合要求时缺乏指导性依据，容易引起工程责任主体对监督员作出的符合性结论提出质疑。
4．对分户验收过程中发现质量问题的处理方式尚未明确。住宅工程中往往会出现一些并不影响住宅工程的结构安全和使用功能的质量通病。当住宅工程出现质量和观感问题时候，一般情况下责任单位都会对存在问题进行返工处理。但按《建筑工程施工质量验收统一标准》关于工程质量不符合要求时的处理方法，不限于返工的一种形式，还可以通过鉴定或设计单位核算等方式进行验收。从购房者角度，分户验收中出现不合格内容则认定为住宅工程是不合格的，如果自己购买的住房在分户验收时发现的问题没有返工而是通过核算协商方式验收的，他们往往是难以接受。因此，在住宅工程质量分户验收未对质量问题的处理方式明确前，很容易造成纠纷。
三、结语
住宅工程质量分户制度的实施以来，不仅消除住宅工程观感质量和使用功能方面的一些通病，有效降低工程返修率，一定程度上减少因房屋质量问题而产生的纠纷和投诉，强化了工程参建责任主体质量意识，增强了居民对住宅工程的满意度，同时也体现了政府对住宅工程质量管理的监管职能。但分户验收是工程质量管理的一项制度创新，分户验收的监督工作也是全新的，需要不断的摸索和总结。
参考文献
[1]关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见（粤建管字〔2008〕96号）．
[2]广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条（粤建管字〔2005〕60号）．
[3]关于加强我市住宅工程质量通病防治工作的通知（佛建工〔2009〕7号）．
关键词：住宅工程；分户验收；工程质量
作为一种特殊的商品，住宅工程的质量问题备受关注，近年来关于质量方面的投诉居高不下。因此，提高住宅工程质量是近年质量监督管理的一个工作重点。根据《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》以及佛山市住房和城乡建设局文件要求，从2009年2月1日起，全市范围内的住宅工程质量验收全面实施分户验收制度。分户验收制度要求是按每户进行验收，改变以往住宅工程竣工验收以整幢住宅为单位，按一定比例进行抽样，根据抽样的质量情况来综合评定整幢住宅质量的做法。目前，住宅工程质量分户验收制度正在不断发展和完善。作为监督机构，经过近两年对住宅工程质量分户验收監督管理的探索和实践，总结出以下一些工作经验和工作中碰到的问题。
一、住宅工程分户验收的监督工作要点
1．加强分户验收方案和分户验收前提条件的监督检查。在组织分户验收前，监督人员对建设单位报送的分户验收方案进行检查，核对验收组人员、验收依据和验收方式项目等内容，对发现未符合要求的及时告知相关单位整改。同时，监督人员对分户验收的前提条件进行检查，按《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》的规定，分户验收除满足套内已完成设计和合同约定工程量，套内各分项工程的质量验收合格以及质量技术资料完整的要求外，还必须在确保工程地基基础和主体结构安全可靠，各分部工程（含节能分部工程）符合规范和设计要求，并已办理相关验收手续的基础上方可实施。因此，在组织分户验收前监督人员对各分部工程的验收手续情况进行核查，对未办理相关验收手续的，责令相关单位完善相关手续后才能组织分户验收。
2．加强分户验收过程中各参建责任单位行为的监督。由于分户验收是逐户进行检查，工作量大，部分参建责任单位可能存在消极意识，导致分户验收工作在某种程度上流于形式，未能完全按照要求进行检测和测量。因此，应加强对分户验收过程中各参建责任单位行为的监督，同时核对验收人员资格是否符合规定要求。监督人员对验收组进行住宅的观感质量和现场实测自查情况进行随机抽查，检查测量工具是否满足测量要求，测量人员使用工具方法是否正确，抽查现场是否如实记录检测数据。由于屋面、外墙和窗台渗漏需在雨后观察或淋泼水检验，试验条件较难实施，监督人员选择在雨后或实施淋泼水后外墙窗台是否渗漏进行及时跟踪检查和记录。通过随机抽查，促使参建责任单位对分户验收更为重视，可以减少错误测量、不实测量、提供虚假资料的现象。监督人员通过随机抽查可以更好了解住宅工程质量情况，使随后对分户验收结论的符合性抽查更具针对性、同时对一些明显质量问题和观感缺陷，及时提出整改要求，使质量问题得到尽快处理。
3．加强对分户验收实测数据及验收结论的符合性抽查。按省市文件精神要求，监督机构监应对参建责任单位分户验收的所形成实测实量数据等资料的完整性进行检查，抽取不少于总户数的3％，且不少于3户进行实测数据的符合性抽查。为更好地开展实测工作，我们结合分户验收观感和实测项目，编制了相关检查项目的监督操作指引。指引内容包括了分户验收各项目相关规范的条文、验评标准、测量工具以及测量方法等内容，有助于监督人员现场操作以及对检查结果进行快速正确判断，及时就质量问题下发整改通知。定期组织监督人员总结和交流经验，不断细化完善指引。另外，监督人员在检查和测量过程中发现《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》附表记录检查结果和测量数据具有一定局限性，较难表达检查、测量部位的具体位置，不利于反映存在质量问题部位和问题整改的跟踪。针对这种情况，我们对检查和测量的记录方法进行了补充，增加户型平面图记录方法。在现场进行检查时，监督人员收集所抽查户型的平面图，除将检查结果和测量数据记录在原检查表外，还在户型平面图上具体的墙体、地面、栏杆等位置标注检查数据和质量问题。这样可以使检查结果显得更直观，测量数据更具追溯性，同时有助于监督人员对质量问题整改结果的跟踪。
4．推行施工示范样板，提高住宅工程质量。目前住宅工程分户验收一次通过率不高，主要存在墙面垂直度合格率低、地面因是混凝土原浆地面，合格率不高等问题，分户验收时仍然存在不少的质量通病。根据市住建设局颁布的《关于加强我市住宅工程质量通病防治工作的通知》的精神，结合《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》的要求，我站在住宅工程监督中逐步推行施工示范样板先行的制度，对建筑地面、墙体砌筑、墙面抹灰、顶棚、防水和屋面等项目实施样板验收。实施施工示范样板验收，对工程质量可起事前预控作用，能提前发现质量问题及时改良施工工艺，同时也是一个直观的技术交底，对随后的全面施工起很好的指引作用。从目前分户验收的情况来看，实施样板验收的住宅工程质量问题明显减少，分户验收的通过率也得到提高。2010年颁布的《广东省房屋建筑工程质量样板引路工程指引（试行）》将为推行住宅工程施工示范样板提供了一个很好的指引。
二、分户验收制度仍待完善的问题
1．分户验收的内容没细化以及判定标准未明确。目前虽然对住宅工程观感质量和使用功能质量的具体内容提出了相关规定，但一些关于具体项目测量数量、验收依据以及方式仍然不够明确。分户验收的多数检查项目在相应分部、分项工程的相关验收规范都有具体要求，但其验收规范的检验批并不以每户住宅为基础来划分，因此在分户验收项目的检查数量无法直接套用验收规范，造成验收各方对检查项目是全数检查还是抽样检以及测量数据结论的判定往往意见不统一。如地面平整度、墙面平整度和垂直度等项目是否需要每房间地面和全数墙面都进行测量，单个地面、墙面的测量点数要求以及测量结果合格判定标准等相关内容都未有明确，造成在实施分户验收时容易出现不同意见。
2．部分项目难以在住宅工程完工后检查。如已经安装完毕的门窗安全玻璃厚度，现场在不拆装的情况下往往难以准确测量；而导线截面面积（多股线），目前尚难找到合适的便携测量工具。
3．分户验收监督过程中的符合性抽查判定标准不够明确。按分户验收文件要求，工程质量监督机构应对分户验收方案、实测数据及验收结论进行符合性抽查。然而，监督人员在对住宅工程质量进行符合性抽查发现一些实测项目与验收组数据有差异和工程观感质量存在问题时如何判定分户验收记录及结论是否真实有效无明确判定标准。由于不少项目并未对不符合要求点数占实测总数比例和最大偏差限值作出规定，在监督过程中，虽然监督员在实测项目的测量点中发现部分测点数值超规范要求的，也无法对验收组的全部数据的符合性作出准确的判定。因此，符合性抽查未有量化标准的情况下，监督人员判定分户验收记录和结论是否符合要求时缺乏指导性依据，容易引起工程责任主体对监督员作出的符合性结论提出质疑。
4．对分户验收过程中发现质量问题的处理方式尚未明确。住宅工程中往往会出现一些并不影响住宅工程的结构安全和使用功能的质量通病。当住宅工程出现质量和观感问题时候，一般情况下责任单位都会对存在问题进行返工处理。但按《建筑工程施工质量验收统一标准》关于工程质量不符合要求时的处理方法，不限于返工的一种形式，还可以通过鉴定或设计单位核算等方式进行验收。从购房者角度，分户验收中出现不合格内容则认定为住宅工程是不合格的，如果自己购买的住房在分户验收时发现的问题没有返工而是通过核算协商方式验收的，他们往往是难以接受。因此，在住宅工程质量分户验收未对质量问题的处理方式明确前，很容易造成纠纷。
三、结语
住宅工程质量分户制度的实施以来，不仅消除住宅工程观感质量和使用功能方面的一些通病，有效降低工程返修率，一定程度上减少因房屋质量问题而产生的纠纷和投诉，强化了工程参建责任主体质量意识，增强了居民对住宅工程的满意度，同时也体现了政府对住宅工程质量管理的监管职能。但分户验收是工程质量管理的一项制度创新，分户验收的监督工作也是全新的，需要不断的摸索和总结。
参考文献
[1]关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见（粤建管字〔2008〕96号）．
[2]广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条（粤建管字〔2005〕60号）．
[3]关于加强我市住宅工程质量通病防治工作的通知（佛建工〔2009〕7号）．