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[摘要] Hedonic住宅价格模型是研究住宅属性与价格关系的有效手段。本文以石家庄为对象，收集了896个普通住宅详细资料，构建了石家庄hedonic住宅价格模型。利用STATA软件对模型进行多元回归分析，得到了各主要属性的隐含价格，并对各属性价格进行了简要分析。
[关键词] Hedonic 石家庄 住宅 属性价格
Hedonic模型是用来处理异质产品差异属性与产品价格之间关系时广泛使用的一个模型。本文将利用hedonic住宅价格模型对石家庄市的住宅属性价格进行实证分析。
一、Hedonic住宅价格模型原理
Hedonic住宅价格模型即通过住宅属性价格反映住宅产品本身价格的模型。在hedonic住宅价格模型中，任何住宅的价格都是由住宅的属性价格的集合来表示，而住宅价格之间的差异，是由于住宅所含属性数量不同以及属性所能提供的功能大小不同而引起的[6]。
通常影响住宅价格的属性有三大类：区位、建筑自身、邻里环境。各大类属性中也包括若干个具体属性。因此，住宅价格P=f（L，B，N）。该方程称为hedonic住宅价格模型。方程函数可以采用线性、对数线性等形式。经检验，线性形式较其他形式拟合度略高，故本文拟采用线性形式，即:
P=C0+C1X1+C2X2+……+CnXn+ε；
其中，C0为常数项；C1、C2……Cn为各变量系数；ε为误差项。通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性隐含价格。
二、石家庄市住宅价格属性分析及赋值方法
变量的选择对于hedonic住宅价格模型的适用性起着至关重要的作用。影响住宅价格的重要因素是区位。区位属性包括与市中心接近程度和交通条件两个子因素。鉴于石家庄的情况，前者选择了“二环内”、“二环外”两个虚拟变量，后者采用“公交通达程度”变量。
建筑自身也是影响住宅价格的重要属性。该属性又包括建筑结构、装修程度、楼层分布、建筑年限、建筑配套、房间数量、客厅数量、卫生间数量、建筑面积等子因素，本文在建筑结构因素当中引入了“钢混”、“砖混”两个虚拟变量。在装修程度因素中引入了“精装”、“简装”及“毛坯”三个虚拟变量。所谓“精装”，即装修程度在中等以上，采用高档装饰材料进行的装；“毛坯”指该住宅没有经过任何装修；“简装”介于两者之间。在楼层分布因素中引入了“上层”、“中间层”和“下层”三个虚拟变量。在建筑配套因素当中，将暖气、煤气、有线、宽带假定为同质等价物。这些措施的运用使得模型更加简化，同时也增加了模型的适用性。
住宅的邻里属性也是住宅价格的重要影响因素之一。邻里属性包括教育、医疗、商贸服务设施,以及周边环境配套。本文，对于以上四个变量均采用虚拟变量，教育配套变量的界定是以住宅所在小区为圆心，1000m为半径，此范围内若有市属小学、中学的存在，变量赋值为1，否则为0。同理，医疗配套、商贸服务设施配套及周边环境配套这三个变量的界定也以1000m为范围，此范围内若有医院、超市或商场及公园、绿地的存在，变量赋值为1，否则为0。
三、样本数据的采集
在不同住宅市场中，同样一个住宅属性的hedonic价格可能差别很大。即使在相同住宅市场的不同时段，由于供求关系的变化，hedonic价格也可能会有所差别。因此样本数据应当在同一个住宅市场，同一个时间段的条件下进行采集。
本文数据来源于“搜房 石家庄”网站，采用了石家庄市内五区（即裕华、新华、长安、桥东和桥西区）,以及高新技术开发区内共计896个住宅价格数据。所有数据均属于同一个住宅市场，即石家庄市住宅市场。同时，所有数据均为2008年1至3月的住宅数据，属于同一时段。
四、模型回归及结果分析
1.模型回归
本文利用STATA软件对所有数据采用线性模型进行回归。依据回归结果，得到包含17个自变量的hedonic住宅属性价格回归方程：
P=3417.741+375.147X1+43.212X3-6.089X5+258.997X6+ 44.419X7-194.413X9
-89.335X10-11.654X12+50.441X13-19.940X14+26.504X15 +156.989X16
-2.342X17+406.802X18+481.523X19+512.981X20+411.768X21
2.回归结果分析
从判定系数R2可知，该模型所能解释因变量的百分比为52.49%，说明模型拟合程度较好。对模型进行多重共线性检验，各因素vif值均小于10，通过多重共线性检验。未标准化系数并不能直接表征各属性对于住宅价格的影响程度。但标准化系数(Beta)则具有可比性。Beta绝对值的大小可以表征各属性对于价格的影响程度，绝对值越大表示该属性对于价格的影响程度越大，反之亦然。
五、各住宅属性对于住宅价格影响程度分析
通过对Beta绝对值大小的比较中可以看出，影响石家庄市住宅hedonic价格的几个较大因素依次为：商服配套设施、医疗设施、周边环境配套、教育配套、是否位于二环内、是否精装修、楼层分布是否为上层、公交通达程度、建筑面积、建筑年限。
这与实际情况基本是吻合的。在本文中，商服设施配套、医疗配套、教育配套及周边环境虽然归入了邻里属性，但不可否认，这些变量也可以在一定程度上表征住宅区位的优劣。一般认为区位是影响住宅价格的首要因素。以上四个变量与区位属性中“二环内”变量一起成为影响石家庄住宅价格五个最大因素便不难理解了。另外，石家庄作为一个快速发展中的新兴省会城市，存在着配套设施不完善，分布不平衡的问题。例如商服设施过于集中；医疗、教育及环境配套设施建设不能与城市快速发展相协调等，这些问题直接导致了商服、医疗、教育及环境配套设施成为稀缺品，从而造成了大型商场、医院、重点学校、公园广场周围住宅价格畸高。
参考文献：
[1]韩伯棠等编著:房地产定价模型及应用,2006
[2]周华李同升:基于Hedonic模型的西安市住宅价格空间分异机制研究.西安文理学院学报:自然科学版，2007
[关键词] Hedonic 石家庄 住宅 属性价格
Hedonic模型是用来处理异质产品差异属性与产品价格之间关系时广泛使用的一个模型。本文将利用hedonic住宅价格模型对石家庄市的住宅属性价格进行实证分析。
一、Hedonic住宅价格模型原理
Hedonic住宅价格模型即通过住宅属性价格反映住宅产品本身价格的模型。在hedonic住宅价格模型中，任何住宅的价格都是由住宅的属性价格的集合来表示，而住宅价格之间的差异，是由于住宅所含属性数量不同以及属性所能提供的功能大小不同而引起的[6]。
通常影响住宅价格的属性有三大类：区位、建筑自身、邻里环境。各大类属性中也包括若干个具体属性。因此，住宅价格P=f（L，B，N）。该方程称为hedonic住宅价格模型。方程函数可以采用线性、对数线性等形式。经检验，线性形式较其他形式拟合度略高，故本文拟采用线性形式，即:
P=C0+C1X1+C2X2+……+CnXn+ε；
其中，C0为常数项；C1、C2……Cn为各变量系数；ε为误差项。通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性隐含价格。
二、石家庄市住宅价格属性分析及赋值方法
变量的选择对于hedonic住宅价格模型的适用性起着至关重要的作用。影响住宅价格的重要因素是区位。区位属性包括与市中心接近程度和交通条件两个子因素。鉴于石家庄的情况，前者选择了“二环内”、“二环外”两个虚拟变量，后者采用“公交通达程度”变量。
建筑自身也是影响住宅价格的重要属性。该属性又包括建筑结构、装修程度、楼层分布、建筑年限、建筑配套、房间数量、客厅数量、卫生间数量、建筑面积等子因素，本文在建筑结构因素当中引入了“钢混”、“砖混”两个虚拟变量。在装修程度因素中引入了“精装”、“简装”及“毛坯”三个虚拟变量。所谓“精装”，即装修程度在中等以上，采用高档装饰材料进行的装；“毛坯”指该住宅没有经过任何装修；“简装”介于两者之间。在楼层分布因素中引入了“上层”、“中间层”和“下层”三个虚拟变量。在建筑配套因素当中，将暖气、煤气、有线、宽带假定为同质等价物。这些措施的运用使得模型更加简化，同时也增加了模型的适用性。
住宅的邻里属性也是住宅价格的重要影响因素之一。邻里属性包括教育、医疗、商贸服务设施,以及周边环境配套。本文，对于以上四个变量均采用虚拟变量，教育配套变量的界定是以住宅所在小区为圆心，1000m为半径，此范围内若有市属小学、中学的存在，变量赋值为1，否则为0。同理，医疗配套、商贸服务设施配套及周边环境配套这三个变量的界定也以1000m为范围，此范围内若有医院、超市或商场及公园、绿地的存在，变量赋值为1，否则为0。
三、样本数据的采集
在不同住宅市场中，同样一个住宅属性的hedonic价格可能差别很大。即使在相同住宅市场的不同时段，由于供求关系的变化，hedonic价格也可能会有所差别。因此样本数据应当在同一个住宅市场，同一个时间段的条件下进行采集。
本文数据来源于“搜房 石家庄”网站，采用了石家庄市内五区（即裕华、新华、长安、桥东和桥西区）,以及高新技术开发区内共计896个住宅价格数据。所有数据均属于同一个住宅市场，即石家庄市住宅市场。同时，所有数据均为2008年1至3月的住宅数据，属于同一时段。
四、模型回归及结果分析
1.模型回归
本文利用STATA软件对所有数据采用线性模型进行回归。依据回归结果，得到包含17个自变量的hedonic住宅属性价格回归方程：
P=3417.741+375.147X1+43.212X3-6.089X5+258.997X6+ 44.419X7-194.413X9
-89.335X10-11.654X12+50.441X13-19.940X14+26.504X15 +156.989X16
-2.342X17+406.802X18+481.523X19+512.981X20+411.768X21
2.回归结果分析
从判定系数R2可知，该模型所能解释因变量的百分比为52.49%，说明模型拟合程度较好。对模型进行多重共线性检验，各因素vif值均小于10，通过多重共线性检验。未标准化系数并不能直接表征各属性对于住宅价格的影响程度。但标准化系数(Beta)则具有可比性。Beta绝对值的大小可以表征各属性对于价格的影响程度，绝对值越大表示该属性对于价格的影响程度越大，反之亦然。
五、各住宅属性对于住宅价格影响程度分析
通过对Beta绝对值大小的比较中可以看出，影响石家庄市住宅hedonic价格的几个较大因素依次为：商服配套设施、医疗设施、周边环境配套、教育配套、是否位于二环内、是否精装修、楼层分布是否为上层、公交通达程度、建筑面积、建筑年限。
这与实际情况基本是吻合的。在本文中，商服设施配套、医疗配套、教育配套及周边环境虽然归入了邻里属性，但不可否认，这些变量也可以在一定程度上表征住宅区位的优劣。一般认为区位是影响住宅价格的首要因素。以上四个变量与区位属性中“二环内”变量一起成为影响石家庄住宅价格五个最大因素便不难理解了。另外，石家庄作为一个快速发展中的新兴省会城市，存在着配套设施不完善，分布不平衡的问题。例如商服设施过于集中；医疗、教育及环境配套设施建设不能与城市快速发展相协调等，这些问题直接导致了商服、医疗、教育及环境配套设施成为稀缺品，从而造成了大型商场、医院、重点学校、公园广场周围住宅价格畸高。
参考文献：
[1]韩伯棠等编著:房地产定价模型及应用,2006
[2]周华李同升:基于Hedonic模型的西安市住宅价格空间分异机制研究.西安文理学院学报:自然科学版，2007