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城市综合体这个词出现的时间并不长，但在短短的几年时间里面，从一线城市上海、北京、广州再到二三线城市，称之为城市综合体的项目已经遍地开花，这股浪潮势不可挡。在上海各个区域都有新建的城市综合体，它们的建成必将改变区域内的商业格局，也终将改变这里人们的生活方式，城市综合体改变生活。
未来的城市地标
城市综合体不是简单的房地产项目开发，它是城市的功能的一部分，是城市未来的发展方向，它将引领城市升级。物业与物业叠加以后产生的集聚效应和单纯的住宅开发建设反馈出来的效应是完全不一样的。这种价值和价值的叠加实际上是一加一大于二的价值体现。城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，这从城市综合体不断扩大化中可以看出。成功的城市综合体必将成为这个区域甚至是这个城市的地标性建筑。
城市综合体产生在一个城市的商业中心（或未来的中心）区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局息息相关。城市综合体是区域价值提升的最有力的推动力，它的出现，不仅为区域平添了一个坐标性的建筑，令区域增色，更标志着区域价值的全面提升，迈向一个新的发展起点。万达是国内最大的城市综合体开发商之一，五角场万达广场未建成之时，五角场城市副中心的地位名不符实，万达开业之后在很短的时间内五角场真正成为了上海的城市副中心；周浦万达广场的建成带动了周浦整个区域的发展，周边的商铺租金上涨，房价上涨，这个区域走进了人们的视野，区域的居民不需要再去其它商业区购物消费，甚至其它区域的居民也会来此消费，万达广场俨然已经成为浦东南汇的一个时尚地标。
开发难度大
城市综合体是完全不同于住宅和单体的商业项目，是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，它是一个建筑群体构成的，具有互补功能的建筑群体。同时，需要有非常专业的综合运营，它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，时尚地标的城市形象，综合运营的管理模式，最后形成了充满活力的都市体验。
建筑综合体在规划设计方面非常复杂，需要各种功能得到有机的组合，产生叠加效应。需要非常专业的研究，包括建筑设计、低碳节能、景观设计、高科技的应用等等的问题。因而需要更多的专业公司协作完成。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这是综合体成功的关键。
城市综合体人流要有保证，价值要有保证，和政府的关系也要有保证。从经营管理的环节来说更加困难。一个城市综合体里面，涉及到写字楼、酒店和购物中心、住宅，有一些是开发商自己持有的，有一些是长期经营的，有一些是租赁的。这些不同类型的产品混在一起，怎么实现价值的整合，这是一个高难度的商业操作。国内开发商大部分从住宅房产的开发开始逐渐进入城市综合体的开发。从单一的开发功能转化为立体化的开发，不可能一蹴而就。开发商需要学习的东西很多，起初国内的开发商会借鉴国外的成功经验，复制国外的项目。随着开发经验的不断积累和专业人才的成长，国内也有了许多原创的成功案例，这些成功案例又被复制到各地。
建筑综合体的运营过程当中，运营成本非常高。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，环境的维护……城市综合体大多面临资金的问题。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。大多数的开发商是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。
城市综合体要融合众多的城市功能，因而大型城市综合体具备超大的空间尺度。通常建筑面积都超过10万平方米，有的甚至达到100万平方米，因而它又被称为“城中之城”。城市综合体内部都有通道树型交通体系，通过地面、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，并与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。
商业中心是成败关键
城市综合体内的商业中心经营是否成功，决定着城市综合体的人气，它是城市综合体内最具吸引力的物业，点睛之笔，这条大龙有没有生机全靠这一笔。
现在有很多的城市综合体位置选的很好，但建筑设计有问题。店铺如何设计，需要听取经营者的意见，还应该听取消费者的意见，了解顾客需求，并且让顾客满意，他们才是最终的使用者。商业建筑设计学问很大，通常来讲建筑的一层是最好的位置，最有价值的地方，是店家最好的选择。但我们看到杨浦的大润发，把一层最好的地方用来停车，二层、三层、四层是商户。后来竞争对手沃尔玛来了也没有影响它的人气。顾客喜欢来这里，停车方便，购物方便。了解顾客需求，让顾客满意，购物中心要把消费者的需求放在首位。
现在有很多开发商没有考虑这一点，他们只考虑资金怎么能赶快回笼。成功的购物中心招商与规划同时进行，大宁国际购物中心招商花了近二年的时间，基本上在打桩的时候，所有招商已经完成。另外，购物中心的店铺最好是一起开业，良好的开端是成功的基础。这需要预先做大量的准备工作。
购物中心通常先会引进一个大卖场通过大卖场吸引其它商家和人流。不过现在也有些购物中心放弃了大卖场，因为大卖场占地面积大对建筑要求高，租金却很低。但大卖场也有话要讲，如果购物中心，刚刚建好，没有人气不能让它赚钱，还要高租金，那是不可能的。如果购物中心人气很旺它们自然会提高租金。大卖场确实能够带来大的客流，但它也是把双刃剑，我们常常能够看到许多购物中心只有大卖场的生意还好，其它商户生意冷冷清清。如何留住大卖场带来的客流是引进大卖场后需要研究的一个课题。 现在很多城市综合体内的购物中心不能满租，开发商与商家在租金方面难以达成共识，招商出现问题，延迟了开业时间。一个城市综合体的成熟需要培养，高租金很多商家是不能承担的，据统计国内的品牌商家生存能力不超过四年，基本上两年以后就换品牌，商家要在两年之内把成本收回来，包括管理费、店铺的装修、人员成本、租金。过高的租金让他们无钱可赚。开发商不肯降租金，导致城市综合体里面的开铺率降低，这会使消费者对项目失去信心，这个城市综合体为什么招不到商家，就几家店也没什么好逛的，以后就不来了。一些已经进驻的品牌店觉得这里人气不旺，也撤了。这就形成了恶性循环。
一般一个大卖场标准人流是20万人，一个百货店需要50万人。如果是一个大型的城市综合体是需要200万人，35岁到45岁之间是主力消费人群。上海有几十个城市综合体，他们的竞争相当激烈。城市综合体接下来的竞争不仅是不同产品的竞争，更多是体现在设施和服务方面的竞争，购物环境是否舒适，停车是否方便，商铺品牌是否有足够吸引力……让消费者喜欢这个城市综合体的地段，愿意到这个地方购物，形成一个消费的习惯，这样就可以把这个项目做得更好。
城市综合体竞争激烈
一哄而上是国内市场一直存在的问题，在上海甚至长三角自称城市综合体的项目数不胜数，这些区域是否能够消化这些项目，是否有足够的人群来支撑项目的运营，经过科学分析论证的项目很少。相反零售巨头家乐福、沃尔玛等要选择一个城市综合体，有自己的一套选择标准，需要很多指标参数，尤其是周边的居住人口，以及商业的密集度等。很明显，以目前长三角居住结构和消费结构，城市综合体过多、过密，的“扎堆”，必然意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。
专家指出，国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等问题，对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。开发商如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的高品质商业地产，而只是一味追求数量体量的话，其发展前景不容乐观。
在目前宏观调控背景下，中国的商品住宅市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势，很多房地产开发商开始转而进入商业地产领域，更是加剧了城市综合体领域的市场竞争。城市综合体的利润可能会越来越薄，拿地成本越来越高，风险会越来越大。
失败案例比比皆是
城市综合体形式虽好，但并不见得个个都成功，失败的案例随处可见。宝山某新建城市综合体，有购物中心、写字楼、酒店，三种物业。在售楼处招商经理和一业主谈商铺回租的问题。双方对租金的问题始终无法达成共识。招商经理给出2.5元/平方米/天的报价，业主咬定4元/平方米/天。尽管招商经理苦口婆心，详陈利害得失，业主就是不肯妥协。最后大家不欢而散。
据招商经理介绍，这个购物中心已经出售了近40%的商铺，但现在的销售情况不甚理想，所以想引进国美电器。国美电器看中了二楼位置，面积也刚好。问题在于，二楼的一些商铺之前已经出售给小业主。现在需要将这些商铺回租，招商经理坦言，谈判很艰苦，大多数业主都像刚才的那位，因为觉得主动权在自己手里，狮子大开口，租金开的离谱。可国美给的租金很低。“引进国美其实对小业主是很件好事，租金稳定，大品牌进驻也会吸引其它品牌的关注，可以带旺人气，未来租金收入肯定会上涨，小业主目前太短浅。”现在他每天的工作就是在说服业主，尽最大努力成功引进国美，如果全部回租商铺也只能放弃。
其实开发商想引进国美最重要的原因之一，是有利于后期商铺与写字楼的销售。该项目的开发商之前没有开发商业项目的经验，用住宅的做法开发城市综合体。一开始只想着建好后就卖掉。但市场形势并不乐观，商铺销售情况不佳。于是，才想引入品牌店。之前已经有沃尔玛开业，但情况也不太理想，除了沃尔玛也只有味千拉面开业。
该项目的建筑设计也已过时，毫无特色。建筑属于圆型半开放式商场，事实已经证明这种形态不适合上海的气候，室外夏天太热，冬天太冷，风雨天没有遮挡，人为减少了商铺的客流。
整个商场空荡荡，一楼是沃尔玛超市；二楼只有一家游戏厅在营业，这种场景似曾相识。商铺被分割出售，业主可以租给任何商家，只要租金合适。不知道经营者如何为购物中心定位，未来很有可能又是一个只有大卖场的死铺，宝山这样的例子已经太多了，为什么后来者还会飞蛾扑火？
如何选择城市综合体项目
城市综合体已然成为潮流，的确各种业态的搭配更利于开发商出售物业，在各种物业形态中住宅、酒店式公寓最受投资者青睐，相比较单纯的住宅与酒店式公寓，城市综合体的这两类产品销售更快售价更高。投资者所看中的就是未来的人气，与综合的配套服务。
无论是城市综合体内的住宅还是酒店式公寓，现在都是受投资者追捧的产品。城市综合体里面有商业，有住宅，还有商务楼和酒店。各种业态是一个相互组合的，中国未来转型就是要消费拉动，综合体是城市时尚消费的中心。项目如果能够成功，相对而言不会像单一住宅那样受的冲击那么大。反而由于其它因素创造的价值，使得它的住宅部分竞争力更大，它不仅有居住功能，因为有写字楼、酒店和核心地段，未来出租和投资的价值非常高。综合体里面的住宅售价要高于周边环境更好的社区。万达就是靠着万达广场的成功经营，综合体内的酒店式公寓、住宅一直都很抢手。
面对众多的城市综合体购房者该如何选择呢？大概要注意如下几点：
有成功开发城市综合体经验的品牌开发商。城市综合体是浩大的工程，动辄几十万的面积，对资金的要求高、至少三个以上的物业类型对开发商专业度要求高，品牌开发商有充足的资金做后盾，基本不会出现因资金链断裂而停工。他们有自己专业的团队，可以游刃有余地操作各种物业。
要甄别它的真伪。城市综合体的价值所在，决定了它的各类型产品的价格均高于单一的同类型产品。为追逐利润的最大化，有些开发商利用购房者对城市综合体还不十分了解的特点，把商、住混合型项目说成是综合体项目，并以此向外兜售。其实两者的区别很大，从产品的呈现，到后期的服务乃至收益的保障，都不具有可比性。
选地段。看周边的环境和本身的配置。投资综合体物业，需要仔细观察周边区域是否发达，人流、物流量能否达标，是否还有其他知名的品牌店加盟，这些都需要纳入购买前期的考查之例。需要了解交通是否通畅、便捷。如果城市综合体项目，位于地铁或快铁站附近，增值就会有更大的潜力。市中心当然是最好的选择，产品具有稀缺性，但投资门槛高，一些新开发的区域，虽然位置较远，但未来会发展成为区域的商业中心。属于潜力股适合中小投资者。
综合体内各物业的品质。办公和生活设施的配置是否舒适，酒店品牌如何，商家的口碑怎么样，各物业之间会相互影响，一荣俱荣，一损俱损。这对后期的投资收益保障也很重要。
大型的城市综合体无论是在市中心还是在郊区基本都在地铁站的附近，周边有便利的交通网络。这使得项目能够吸引更多的消费人群，而不仅仅是周边的人群。交通是决定城市综合体成败的重要因素，人流的可达性是项目选址的重要因素。反观上海人气旺的城市综合体都是有便利的交通条件。五角场万达广场，周边有十号线，中环线，多条公交线路。来福士广场连着地铁一二号线，大宁国际广场，位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达，距离地铁一号线延长路站百米距离。便利的交通为它们带来巨大的人流。
未来的城市地标
城市综合体不是简单的房地产项目开发，它是城市的功能的一部分，是城市未来的发展方向，它将引领城市升级。物业与物业叠加以后产生的集聚效应和单纯的住宅开发建设反馈出来的效应是完全不一样的。这种价值和价值的叠加实际上是一加一大于二的价值体现。城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，这从城市综合体不断扩大化中可以看出。成功的城市综合体必将成为这个区域甚至是这个城市的地标性建筑。
城市综合体产生在一个城市的商业中心（或未来的中心）区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局息息相关。城市综合体是区域价值提升的最有力的推动力，它的出现，不仅为区域平添了一个坐标性的建筑，令区域增色，更标志着区域价值的全面提升，迈向一个新的发展起点。万达是国内最大的城市综合体开发商之一，五角场万达广场未建成之时，五角场城市副中心的地位名不符实，万达开业之后在很短的时间内五角场真正成为了上海的城市副中心；周浦万达广场的建成带动了周浦整个区域的发展，周边的商铺租金上涨，房价上涨，这个区域走进了人们的视野，区域的居民不需要再去其它商业区购物消费，甚至其它区域的居民也会来此消费，万达广场俨然已经成为浦东南汇的一个时尚地标。
开发难度大
城市综合体是完全不同于住宅和单体的商业项目，是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，它是一个建筑群体构成的，具有互补功能的建筑群体。同时，需要有非常专业的综合运营，它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，时尚地标的城市形象，综合运营的管理模式，最后形成了充满活力的都市体验。
建筑综合体在规划设计方面非常复杂，需要各种功能得到有机的组合，产生叠加效应。需要非常专业的研究，包括建筑设计、低碳节能、景观设计、高科技的应用等等的问题。因而需要更多的专业公司协作完成。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这是综合体成功的关键。
城市综合体人流要有保证，价值要有保证，和政府的关系也要有保证。从经营管理的环节来说更加困难。一个城市综合体里面，涉及到写字楼、酒店和购物中心、住宅，有一些是开发商自己持有的，有一些是长期经营的，有一些是租赁的。这些不同类型的产品混在一起，怎么实现价值的整合，这是一个高难度的商业操作。国内开发商大部分从住宅房产的开发开始逐渐进入城市综合体的开发。从单一的开发功能转化为立体化的开发，不可能一蹴而就。开发商需要学习的东西很多，起初国内的开发商会借鉴国外的成功经验，复制国外的项目。随着开发经验的不断积累和专业人才的成长，国内也有了许多原创的成功案例，这些成功案例又被复制到各地。
建筑综合体的运营过程当中，运营成本非常高。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，环境的维护……城市综合体大多面临资金的问题。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。大多数的开发商是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。
城市综合体要融合众多的城市功能，因而大型城市综合体具备超大的空间尺度。通常建筑面积都超过10万平方米，有的甚至达到100万平方米，因而它又被称为“城中之城”。城市综合体内部都有通道树型交通体系，通过地面、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，并与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。
商业中心是成败关键
城市综合体内的商业中心经营是否成功，决定着城市综合体的人气，它是城市综合体内最具吸引力的物业，点睛之笔，这条大龙有没有生机全靠这一笔。
现在有很多的城市综合体位置选的很好，但建筑设计有问题。店铺如何设计，需要听取经营者的意见，还应该听取消费者的意见，了解顾客需求，并且让顾客满意，他们才是最终的使用者。商业建筑设计学问很大，通常来讲建筑的一层是最好的位置，最有价值的地方，是店家最好的选择。但我们看到杨浦的大润发，把一层最好的地方用来停车，二层、三层、四层是商户。后来竞争对手沃尔玛来了也没有影响它的人气。顾客喜欢来这里，停车方便，购物方便。了解顾客需求，让顾客满意，购物中心要把消费者的需求放在首位。
现在有很多开发商没有考虑这一点，他们只考虑资金怎么能赶快回笼。成功的购物中心招商与规划同时进行，大宁国际购物中心招商花了近二年的时间，基本上在打桩的时候，所有招商已经完成。另外，购物中心的店铺最好是一起开业，良好的开端是成功的基础。这需要预先做大量的准备工作。
购物中心通常先会引进一个大卖场通过大卖场吸引其它商家和人流。不过现在也有些购物中心放弃了大卖场，因为大卖场占地面积大对建筑要求高，租金却很低。但大卖场也有话要讲，如果购物中心，刚刚建好，没有人气不能让它赚钱，还要高租金，那是不可能的。如果购物中心人气很旺它们自然会提高租金。大卖场确实能够带来大的客流，但它也是把双刃剑，我们常常能够看到许多购物中心只有大卖场的生意还好，其它商户生意冷冷清清。如何留住大卖场带来的客流是引进大卖场后需要研究的一个课题。 现在很多城市综合体内的购物中心不能满租，开发商与商家在租金方面难以达成共识，招商出现问题，延迟了开业时间。一个城市综合体的成熟需要培养，高租金很多商家是不能承担的，据统计国内的品牌商家生存能力不超过四年，基本上两年以后就换品牌，商家要在两年之内把成本收回来，包括管理费、店铺的装修、人员成本、租金。过高的租金让他们无钱可赚。开发商不肯降租金，导致城市综合体里面的开铺率降低，这会使消费者对项目失去信心，这个城市综合体为什么招不到商家，就几家店也没什么好逛的，以后就不来了。一些已经进驻的品牌店觉得这里人气不旺，也撤了。这就形成了恶性循环。
一般一个大卖场标准人流是20万人，一个百货店需要50万人。如果是一个大型的城市综合体是需要200万人，35岁到45岁之间是主力消费人群。上海有几十个城市综合体，他们的竞争相当激烈。城市综合体接下来的竞争不仅是不同产品的竞争，更多是体现在设施和服务方面的竞争，购物环境是否舒适，停车是否方便，商铺品牌是否有足够吸引力……让消费者喜欢这个城市综合体的地段，愿意到这个地方购物，形成一个消费的习惯，这样就可以把这个项目做得更好。
城市综合体竞争激烈
一哄而上是国内市场一直存在的问题，在上海甚至长三角自称城市综合体的项目数不胜数，这些区域是否能够消化这些项目，是否有足够的人群来支撑项目的运营，经过科学分析论证的项目很少。相反零售巨头家乐福、沃尔玛等要选择一个城市综合体，有自己的一套选择标准，需要很多指标参数，尤其是周边的居住人口，以及商业的密集度等。很明显，以目前长三角居住结构和消费结构，城市综合体过多、过密，的“扎堆”，必然意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。
专家指出，国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等问题，对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。开发商如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的高品质商业地产，而只是一味追求数量体量的话，其发展前景不容乐观。
在目前宏观调控背景下，中国的商品住宅市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势，很多房地产开发商开始转而进入商业地产领域，更是加剧了城市综合体领域的市场竞争。城市综合体的利润可能会越来越薄，拿地成本越来越高，风险会越来越大。
失败案例比比皆是
城市综合体形式虽好，但并不见得个个都成功，失败的案例随处可见。宝山某新建城市综合体，有购物中心、写字楼、酒店，三种物业。在售楼处招商经理和一业主谈商铺回租的问题。双方对租金的问题始终无法达成共识。招商经理给出2.5元/平方米/天的报价，业主咬定4元/平方米/天。尽管招商经理苦口婆心，详陈利害得失，业主就是不肯妥协。最后大家不欢而散。
据招商经理介绍，这个购物中心已经出售了近40%的商铺，但现在的销售情况不甚理想，所以想引进国美电器。国美电器看中了二楼位置，面积也刚好。问题在于，二楼的一些商铺之前已经出售给小业主。现在需要将这些商铺回租，招商经理坦言，谈判很艰苦，大多数业主都像刚才的那位，因为觉得主动权在自己手里，狮子大开口，租金开的离谱。可国美给的租金很低。“引进国美其实对小业主是很件好事，租金稳定，大品牌进驻也会吸引其它品牌的关注，可以带旺人气，未来租金收入肯定会上涨，小业主目前太短浅。”现在他每天的工作就是在说服业主，尽最大努力成功引进国美，如果全部回租商铺也只能放弃。
其实开发商想引进国美最重要的原因之一，是有利于后期商铺与写字楼的销售。该项目的开发商之前没有开发商业项目的经验，用住宅的做法开发城市综合体。一开始只想着建好后就卖掉。但市场形势并不乐观，商铺销售情况不佳。于是，才想引入品牌店。之前已经有沃尔玛开业，但情况也不太理想，除了沃尔玛也只有味千拉面开业。
该项目的建筑设计也已过时，毫无特色。建筑属于圆型半开放式商场，事实已经证明这种形态不适合上海的气候，室外夏天太热，冬天太冷，风雨天没有遮挡，人为减少了商铺的客流。
整个商场空荡荡，一楼是沃尔玛超市；二楼只有一家游戏厅在营业，这种场景似曾相识。商铺被分割出售，业主可以租给任何商家，只要租金合适。不知道经营者如何为购物中心定位，未来很有可能又是一个只有大卖场的死铺，宝山这样的例子已经太多了，为什么后来者还会飞蛾扑火？
如何选择城市综合体项目
城市综合体已然成为潮流，的确各种业态的搭配更利于开发商出售物业，在各种物业形态中住宅、酒店式公寓最受投资者青睐，相比较单纯的住宅与酒店式公寓，城市综合体的这两类产品销售更快售价更高。投资者所看中的就是未来的人气，与综合的配套服务。
无论是城市综合体内的住宅还是酒店式公寓，现在都是受投资者追捧的产品。城市综合体里面有商业，有住宅，还有商务楼和酒店。各种业态是一个相互组合的，中国未来转型就是要消费拉动，综合体是城市时尚消费的中心。项目如果能够成功，相对而言不会像单一住宅那样受的冲击那么大。反而由于其它因素创造的价值，使得它的住宅部分竞争力更大，它不仅有居住功能，因为有写字楼、酒店和核心地段，未来出租和投资的价值非常高。综合体里面的住宅售价要高于周边环境更好的社区。万达就是靠着万达广场的成功经营，综合体内的酒店式公寓、住宅一直都很抢手。
面对众多的城市综合体购房者该如何选择呢？大概要注意如下几点：
有成功开发城市综合体经验的品牌开发商。城市综合体是浩大的工程，动辄几十万的面积，对资金的要求高、至少三个以上的物业类型对开发商专业度要求高，品牌开发商有充足的资金做后盾，基本不会出现因资金链断裂而停工。他们有自己专业的团队，可以游刃有余地操作各种物业。
要甄别它的真伪。城市综合体的价值所在，决定了它的各类型产品的价格均高于单一的同类型产品。为追逐利润的最大化，有些开发商利用购房者对城市综合体还不十分了解的特点，把商、住混合型项目说成是综合体项目，并以此向外兜售。其实两者的区别很大，从产品的呈现，到后期的服务乃至收益的保障，都不具有可比性。
选地段。看周边的环境和本身的配置。投资综合体物业，需要仔细观察周边区域是否发达，人流、物流量能否达标，是否还有其他知名的品牌店加盟，这些都需要纳入购买前期的考查之例。需要了解交通是否通畅、便捷。如果城市综合体项目，位于地铁或快铁站附近，增值就会有更大的潜力。市中心当然是最好的选择，产品具有稀缺性，但投资门槛高，一些新开发的区域，虽然位置较远，但未来会发展成为区域的商业中心。属于潜力股适合中小投资者。
综合体内各物业的品质。办公和生活设施的配置是否舒适，酒店品牌如何，商家的口碑怎么样，各物业之间会相互影响，一荣俱荣，一损俱损。这对后期的投资收益保障也很重要。
大型的城市综合体无论是在市中心还是在郊区基本都在地铁站的附近，周边有便利的交通网络。这使得项目能够吸引更多的消费人群，而不仅仅是周边的人群。交通是决定城市综合体成败的重要因素，人流的可达性是项目选址的重要因素。反观上海人气旺的城市综合体都是有便利的交通条件。五角场万达广场，周边有十号线，中环线，多条公交线路。来福士广场连着地铁一二号线，大宁国际广场，位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达，距离地铁一号线延长路站百米距离。便利的交通为它们带来巨大的人流。