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摘 要：当前世界经济复苏进程举步维艰，房地产行业始终斡旋在市场经济的风口浪尖上，但房地产泡沫破裂导致经济发展停滞的风险依旧存在，为稳定和完善房地产发展，结合国内经济发展呈现的新常态，取其精华，去其糟粕，试图避免房地产泡沫对市场经济产生重创。
关键词：房地产行业 发展因素 影响分析
改革开放以来，国家在不同阶段分别发布了强有力的房地产调控措施，积极引导房地产行业发展，及时抑制其膨胀。但随着房地产市场资本不断扩张，房地产行业的杠杆比率不断上升，市场内刚性需求逐渐下降，导致存量不断堆积，负债增加，使得房地产行业岌岌可危。我国从房地产行业快速发展到稳健成长，现在市场上已经产生一定量的房地产泡沫，避免房地产泡沫破裂成为重中之重。在房地产行业的快速发展之时，督促房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展。针对我国国情从以下几个影响因素具体分析。
一、刚性需求
我国正处于城镇化快速发展阶段，城镇化建设不仅可以扩大投资，而且能够促进消费，对扩大内需具有重要推动作用。2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到7.7亿，但农业转移人口市民化进展比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。 随着进城务工人员不断增加，大部分土地荒置，随着科技不断进步，批量化种植养殖成为发展趋势，若全国大范围普及批量化种植养殖，出现大量农民靠收土地租金生活，产生大量闲置劳动力，进城务工现象会更加普遍，城加快农民工市民化的进度成为重要任务，镇化建设也成为重点。随之而来的刚性需求，是房企做好去存量，去产能的推进目标。近年来，国家对棚户区改造和保障房建设的重视显著提高，政府收购存量用房因而产生大量住房需求，房企应该积极争取棚改的住房需求，积极推进棚改的同时，利用棚改产生的刚性需求，做好去存量工作。综合来讲，我国目前刚性需求相对日本同阶段要大得多，处理好房地产市场上的去存量，去产能问题，避免出现房地产泡沫破灭的情况是有可能的，也就能稳定和完善实现市场经济的转型。
二、金融市场
房地产行业资产负债率持续居高，2015年百强房企资产负债率均值达75，4%。剔除预收账款后有效负债均值为50.2%。企业不断融资导致资产负债率不断上升， 商业银行面临持续的经济下行，利率市场化，对待房地产行业应保持择优扶持，差别对待的政策，对于符合条件且有一定清偿能力的房企，通过实施调整信贷方案，合理调控还款期限，还款方式等实施债务重组，破产清算等措施，妥善处置不良贷款和企业债务，加快不良带来的处置核销以及批量转让的进程，坚决遏制企业主观逃避债务的行为。对符合条件的房企，进一步加强信贷服务水平，积极制定符合其营运的信贷政策，合理制定信贷利率和期限，予以支持。
三、经济市场
近两年经济持续下行，面对全球的金融危机在各行业协同发展作用下，2016年呈现企稳回暖向好局面，一季度国内生产总值158526亿元，全国GDP增速达6.7%，入年两个月发改委统计数据全面回升。固定资产投资增速达10.2%，环比增加0.2%；价格水平同比上涨2.3%；规模以上工业企业利润由降转升，利润总额上升4.8%，新增利润达355.4亿；全国财政一般公共预算收入上升，增长0。5%，为2015年以来最快增速；房地产市场交易量明显回升，全国商品房销售面积增长28.2%，增速比去年提高21.7%，销售额增长43.6%，增速比去年高29.2%；2016年3月，国家发展研究院发布数据，“新经济”占我国经济比重32.1%，比2015年最高值上升2%。通过对九大行业，100多个类别的新经济进行分析，大数据时代下，在传统经济复苏前，我们已经看到了“新经济”稳健发展的表现。目前我国经济市场发展面临许多挑战，转型与调控需要各行业积极发展与创新，协同合作，战胜新挑战。
四、政策调控
我国房地产行业较日本优势在于泡沫产生的同时，国家及时采取相应政策调控，维稳房地产市场一直作为经济发展的重点，虽然房价间有反弹，但总体来看是得到相应控制的。各地在国家宏观调控下分别实施“因地施策”的政策性调控和去产能手段。2016年全国农业发展形势平稳，工业发展缓中趋稳，全国经济形势一片看好的同时，政策性调控起到重要作用、大数据时代下，互联网，新科技的发展成为趋势，央行为稳定和改善市场经济的萎靡进行了多次降息降准，无疑给房地产行业带来希望。当然，国家在宏观调控的同时，房地产商有必要积极响应并不断创新，使自己跳出房地产泡沫的大圈。综上所述，去库存，去产能是我国房地产市场发展的重点，在充分发挥市场调节机制的基础上，需要经济市场协同发展，坚持加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。业内人士称，目前国内房地产市场两极化明显，一线城市外来人口不断增加，创造部分刚性需求，房价会维持高企，有上漲趋势，引导部分开发商对房地产市场的投资趋势加大。与一线城市相反，二三线城市外来人口量相对较少，且有人口外流趋势，导致刚性需求下降，去产能，去库存，首当其冲。其房价可能会维持稳定并下降趋势。各地方政府需继续实施“因地施策”，做好房地产市场维稳工作。目前经济形势持续下行，上市公司资金流动性下降，现金流周转问题显著，随着市场经济资本不断扩大，现金流量仍然有减小趋势，大量资金投入在固定资产上。央行多次通过降息降准来使现金回归市场，回归的现金流对经济市场产生多大影响，取决于市场对其使用方式。在政府宽松的市场政策下，房地产商应积极响应，多举办房交会等活动促进消费者停止观摩，激发消费，做好去存量工作。审慎出台合理的调控措施，督促和指导地方政府进行因地制宜的创新，以达到房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展的目标。
参考文献：
[1]王文婷，城镇化对我国房地产市场需求的影响分析 现代业务 2010.04.
[2]魏衡， 影响我国房地产市场的三大宏观因素 中国房地产 2013.03.
关键词：房地产行业 发展因素 影响分析
改革开放以来，国家在不同阶段分别发布了强有力的房地产调控措施，积极引导房地产行业发展，及时抑制其膨胀。但随着房地产市场资本不断扩张，房地产行业的杠杆比率不断上升，市场内刚性需求逐渐下降，导致存量不断堆积，负债增加，使得房地产行业岌岌可危。我国从房地产行业快速发展到稳健成长，现在市场上已经产生一定量的房地产泡沫，避免房地产泡沫破裂成为重中之重。在房地产行业的快速发展之时，督促房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展。针对我国国情从以下几个影响因素具体分析。
一、刚性需求
我国正处于城镇化快速发展阶段，城镇化建设不仅可以扩大投资，而且能够促进消费，对扩大内需具有重要推动作用。2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到7.7亿，但农业转移人口市民化进展比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。 随着进城务工人员不断增加，大部分土地荒置，随着科技不断进步，批量化种植养殖成为发展趋势，若全国大范围普及批量化种植养殖，出现大量农民靠收土地租金生活，产生大量闲置劳动力，进城务工现象会更加普遍，城加快农民工市民化的进度成为重要任务，镇化建设也成为重点。随之而来的刚性需求，是房企做好去存量，去产能的推进目标。近年来，国家对棚户区改造和保障房建设的重视显著提高，政府收购存量用房因而产生大量住房需求，房企应该积极争取棚改的住房需求，积极推进棚改的同时，利用棚改产生的刚性需求，做好去存量工作。综合来讲，我国目前刚性需求相对日本同阶段要大得多，处理好房地产市场上的去存量，去产能问题，避免出现房地产泡沫破灭的情况是有可能的，也就能稳定和完善实现市场经济的转型。
二、金融市场
房地产行业资产负债率持续居高，2015年百强房企资产负债率均值达75，4%。剔除预收账款后有效负债均值为50.2%。企业不断融资导致资产负债率不断上升， 商业银行面临持续的经济下行，利率市场化，对待房地产行业应保持择优扶持，差别对待的政策，对于符合条件且有一定清偿能力的房企，通过实施调整信贷方案，合理调控还款期限，还款方式等实施债务重组，破产清算等措施，妥善处置不良贷款和企业债务，加快不良带来的处置核销以及批量转让的进程，坚决遏制企业主观逃避债务的行为。对符合条件的房企，进一步加强信贷服务水平，积极制定符合其营运的信贷政策，合理制定信贷利率和期限，予以支持。
三、经济市场
近两年经济持续下行，面对全球的金融危机在各行业协同发展作用下，2016年呈现企稳回暖向好局面，一季度国内生产总值158526亿元，全国GDP增速达6.7%，入年两个月发改委统计数据全面回升。固定资产投资增速达10.2%，环比增加0.2%；价格水平同比上涨2.3%；规模以上工业企业利润由降转升，利润总额上升4.8%，新增利润达355.4亿；全国财政一般公共预算收入上升，增长0。5%，为2015年以来最快增速；房地产市场交易量明显回升，全国商品房销售面积增长28.2%，增速比去年提高21.7%，销售额增长43.6%，增速比去年高29.2%；2016年3月，国家发展研究院发布数据，“新经济”占我国经济比重32.1%，比2015年最高值上升2%。通过对九大行业，100多个类别的新经济进行分析，大数据时代下，在传统经济复苏前，我们已经看到了“新经济”稳健发展的表现。目前我国经济市场发展面临许多挑战，转型与调控需要各行业积极发展与创新，协同合作，战胜新挑战。
四、政策调控
我国房地产行业较日本优势在于泡沫产生的同时，国家及时采取相应政策调控，维稳房地产市场一直作为经济发展的重点，虽然房价间有反弹，但总体来看是得到相应控制的。各地在国家宏观调控下分别实施“因地施策”的政策性调控和去产能手段。2016年全国农业发展形势平稳，工业发展缓中趋稳，全国经济形势一片看好的同时，政策性调控起到重要作用、大数据时代下，互联网，新科技的发展成为趋势，央行为稳定和改善市场经济的萎靡进行了多次降息降准，无疑给房地产行业带来希望。当然，国家在宏观调控的同时，房地产商有必要积极响应并不断创新，使自己跳出房地产泡沫的大圈。综上所述，去库存，去产能是我国房地产市场发展的重点，在充分发挥市场调节机制的基础上，需要经济市场协同发展，坚持加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。业内人士称，目前国内房地产市场两极化明显，一线城市外来人口不断增加，创造部分刚性需求，房价会维持高企，有上漲趋势，引导部分开发商对房地产市场的投资趋势加大。与一线城市相反，二三线城市外来人口量相对较少，且有人口外流趋势，导致刚性需求下降，去产能，去库存，首当其冲。其房价可能会维持稳定并下降趋势。各地方政府需继续实施“因地施策”，做好房地产市场维稳工作。目前经济形势持续下行，上市公司资金流动性下降，现金流周转问题显著，随着市场经济资本不断扩大，现金流量仍然有减小趋势，大量资金投入在固定资产上。央行多次通过降息降准来使现金回归市场，回归的现金流对经济市场产生多大影响，取决于市场对其使用方式。在政府宽松的市场政策下，房地产商应积极响应，多举办房交会等活动促进消费者停止观摩，激发消费，做好去存量工作。审慎出台合理的调控措施，督促和指导地方政府进行因地制宜的创新，以达到房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展的目标。
参考文献：
[1]王文婷，城镇化对我国房地产市场需求的影响分析 现代业务 2010.04.
[2]魏衡， 影响我国房地产市场的三大宏观因素 中国房地产 2013.03.