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[摘要]投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,但在实务中大部分企业并未采用公允价值模式。文章采用SWOT分析法,对公允价值计量模式具备的优势和劣势以及面临的机会和威胁进行剖析,提出推动企业采用公允价值计量模式的政策建议。
[关键词]投资性房地产;公允价值计量模式;SWOT分析法
一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状
近年来,我国部分地区房价、地价上涨过快,房地产市场出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列遏制房价上涨的政策。2010年3月7日。国务院总理温家宝提出要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头。4月14日国务院召开常务会议,部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。政府出台的一系列房价打压政策,使北京、上海等一线城市房价上涨的势头暂时得到了遏制,但从长期来看,房价上涨的空间仍然存在。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值模式。鉴于投资性房地产具有持续稳定的增值能力,采用公允价值模式。一方面能够真实反映企业资产的价值;另一方面能够增加企业利润,提升公司业绩。理论界普遍认为企业应该倾向于采用公允价值计量模式,但在实务中大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,仅少数上市公司对投资性房地产采用了公允价值计量模式。从年报来看,2007年深沪两市存在投资性房地产的企业有630家,仅有18家对投资性房地产采用了公允价值计量模式;2008年增至20家,大部分企业对投资性房地产的后续计量采用了成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式的SWOT分析
对于投资性房地产后续计量模式而言,国际上通常采用公允价值模式,但在我国大部分企业并未采用这一模式,原因何在?笔者拟采用SWOT分析法对公允价值后续计量模式进行分析。
SWOT是一种分析法,包括四个要素:优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)与威胁(Threats),通过对企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁进行综合评估与分析,进而调整企业资源及策略,以达成企业的目标。SWQT分析法在投资性房地产公允价值计量模式运用中的思路是:在综合分析公允价值计量模式具备的优势和劣势、面临的机会和威胁的基础上,针对分析结果,制定出推动企业采用公允价值模式的战略。
(一)S(strengths)——公允价值计量模式的优势
1 增强会计信息的相关性——更好地体现了“决策有用观”。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,能够真实反映企业的市场价值。在我国,投资性房地产的增值空间仍然存在,若仍采用成本模式,将不能反映投资性房地产的真实价值,不利于管理者、投资者及债权人作出正确决策。
2 改善企业业绩,增强企业融资能力。采用公允价值计量模式,在投资性房地产升值的情况下,资产负债表日公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”,加之不计提折旧或摊销,使得企业利润增加,净资产增长,融资能力提高。
(二)W(weaknesses)——公允价值计量模式的劣势
1 公允价值模式是条“单行道”,使很多企业对其持谨慎态度
《会计准则第3号——投资性房地产》规定企业对投资性房地产的计量模式,一经确定不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。并且同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值模式的“单行道”规定,导致企业政策选择的灵活性缩小,这是大部分企业对公允价值计量模式持谨慎态度的一个重要原因。
2 引起企业利润波动以及利润与现金流的背离
公允价值计量模式是一把“双刃剑”,企业经营业绩会随投资性房地产公允价值变动而波动。房价上涨时增加企业利润;反之减少企业利润。目前我国房地产市场已出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列宏观调控政策,使得房价下降,若采用公允价值计量模式,必然会影响企业利润,造成股价波动。
另外,由于公允价值变动引起的这部分利润增减变动,在投资性房地产处置之前属于企业未实现的利润,属于“纸上财富”,并没有真实的现金流量,这妊然会造成利润与现金流的背离,增加利润分配的难度。
3 采用公允价值模式需进行纳税调整。核算复杂
我国税法规定,对于投资性房地产公允价值变动形成的公允价值变动损益不缴纳所得税,也就是说无论企业对投资性房地产采用何种计量模式,其缴纳的所得税是一样的。但在公允价值模式下,计算缴纳的所得税时,需要对利润总额进行纳税调整,这势必会增加核算的复杂性。增大工作量。
(三)O(opportunities)——公允价值计量模式的机会
目前公允价值已成为各国关注的焦点。国际会计准则理事会(IASB)在2005年9月开始修订《公允价值计量》;美国财务会计准则委员会(FASB)在2006年9月发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》。我国2006年颁布的《企业会计准则》中有17项准则引入了公允价值计量属性,这标志着公允价值的应用在我国进入了一个崭新阶段。
(四)T(threats)——公允价值计量模式面临的威胁
1 会计准则不完善,使得公允价值运用缺乏指导
《企业会计准则》多个方面引入了公允价值,但有关公允价值的规定都散布在各个准则中,缺乏单独的准则进行统一规范,使得公允价值没有统一完善的体系,缺乏理论指导,实施难度大。特别是在公允价值的确定方面,不够详细具体,操纵性差。
2 市场机制不健全,公允价值难以确定
投资性房地产公允价值的确认,需要一个公平交易的市场。由于我国房地产市场发展不成熟,资本市场不完善,交易信息的公开程度不高,很多地方缺乏房地产活跃市场,使得投资性房地产公允价值难以确定。对于企业财会人员来说,要想找到在地理位置、新旧程度、使用状况等各方面相同或相近的建筑物或土地使用权作为参照物,并取得公开市场交易价格来确定其公允价值并不容易。
三、推动企业采用公允价值计量模式的SWOT战略
采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,能够真实地反映企业的市场价值和盈利能力,有助于资本市场的完善,因此推动投资性房地产公允价值计量模式的运用具有必要性。
(一)SO战略——利用内部优势抓住外部机遇
企业会计准则在投资性房地产、债务重组、企业合并等多方面都涉及到了公允价值计量属性,使得公允价值成为备受瞩目的一个热点。为此一方面要鼓励企业采用公允价值计量模式。另一方面要规范公允价值计量模式。加强监管力度,尤其要对后续计量模式转换引起的会计政策变更的合理性进行 审查。
(二)WO战略——利用外部机遇减少内部劣势
一方面要参照国际会计准则对投资性房地产后续计量的规定,鼓励企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。另一方面要提高财会人员素质,通过行业务培训,使其能够在会计准则允许的范围内做出正确的职业判断,对公允价值的确认做到实事求是。
(三)ST战略——利用内部优势减轻外部威胁
由于我国房地产市场的不完善性和不成熟性,使得公允价值确认复杂,对于企业会计人员来说执行难度大。因此一方面政府部门应积极构建房地产交易市场,定期公布房地产交易价格,完善市场信息;另一方面企业应聘请资产评估师或房地产评估师,并引进先进的估值技术和模型对房地产的公允价值进行确定,增加房地产公允价值的可靠性和公允性。
(四)WT战略——克服内部劣势避免外部威胁
1 构建公允价值计量准则及指南。公允价值计量属性的引入是国际趋同的表现,IASB和FASB先后都发布了关于《公允价值计量》的准则。但我国缺少一个完整的有关公允价值计量的准则,这就需要有关部门在参考国外公允价值计量准则的基础上。结合我国国情,出台公允价值计量准则及指南,特别是在不存在活跃市场的情况下如何确定公允价值,为实务操纵提供指导。
2 增强信息披露的透日且度。对于采用公允价值计量的投资性房地产,准则只是强调披露公允价值确定依据、方法及对公允价值变动对损益的影响。为规范公允价值计量模式,可借鉴国际会计准则,对公允价值的可靠程度做出说明,特别是当存在不活跃市场的情况下,需对公允价值的可靠程度以及公允价值不能可靠计量的理由予以说明。
四、结语
投资性房地产对公允价值计量模式的运用是一个循序渐进的过程,相信随着房地产市场的不断发展以及会计理论的日臻完善。投资性房地产公允价值计量模式的应用范围必将逐步扩大。
[参考文献]
[1]中国注册会计师协会,会计[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[2]中国注册会计师协会,公司战略与风险管理[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[3]应华羚;张雏宾,投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J],会计之友,2008(10)
[4]雷成娟,公允价值在新会计准则中的应用[J],生产力研究,2008(12)
[5]宋继承,潘建伟,企业战略决策中SWOT模型的不足与改进[J]中南财经政法大学学报,2010(4)
[关键词]投资性房地产;公允价值计量模式;SWOT分析法
一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状
近年来,我国部分地区房价、地价上涨过快,房地产市场出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列遏制房价上涨的政策。2010年3月7日。国务院总理温家宝提出要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头。4月14日国务院召开常务会议,部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。政府出台的一系列房价打压政策,使北京、上海等一线城市房价上涨的势头暂时得到了遏制,但从长期来看,房价上涨的空间仍然存在。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值模式。鉴于投资性房地产具有持续稳定的增值能力,采用公允价值模式。一方面能够真实反映企业资产的价值;另一方面能够增加企业利润,提升公司业绩。理论界普遍认为企业应该倾向于采用公允价值计量模式,但在实务中大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,仅少数上市公司对投资性房地产采用了公允价值计量模式。从年报来看,2007年深沪两市存在投资性房地产的企业有630家,仅有18家对投资性房地产采用了公允价值计量模式;2008年增至20家,大部分企业对投资性房地产的后续计量采用了成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式的SWOT分析
对于投资性房地产后续计量模式而言,国际上通常采用公允价值模式,但在我国大部分企业并未采用这一模式,原因何在?笔者拟采用SWOT分析法对公允价值后续计量模式进行分析。
SWOT是一种分析法,包括四个要素:优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)与威胁(Threats),通过对企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁进行综合评估与分析,进而调整企业资源及策略,以达成企业的目标。SWQT分析法在投资性房地产公允价值计量模式运用中的思路是:在综合分析公允价值计量模式具备的优势和劣势、面临的机会和威胁的基础上,针对分析结果,制定出推动企业采用公允价值模式的战略。
(一)S(strengths)——公允价值计量模式的优势
1 增强会计信息的相关性——更好地体现了“决策有用观”。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,能够真实反映企业的市场价值。在我国,投资性房地产的增值空间仍然存在,若仍采用成本模式,将不能反映投资性房地产的真实价值,不利于管理者、投资者及债权人作出正确决策。
2 改善企业业绩,增强企业融资能力。采用公允价值计量模式,在投资性房地产升值的情况下,资产负债表日公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”,加之不计提折旧或摊销,使得企业利润增加,净资产增长,融资能力提高。
(二)W(weaknesses)——公允价值计量模式的劣势
1 公允价值模式是条“单行道”,使很多企业对其持谨慎态度
《会计准则第3号——投资性房地产》规定企业对投资性房地产的计量模式,一经确定不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。并且同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值模式的“单行道”规定,导致企业政策选择的灵活性缩小,这是大部分企业对公允价值计量模式持谨慎态度的一个重要原因。
2 引起企业利润波动以及利润与现金流的背离
公允价值计量模式是一把“双刃剑”,企业经营业绩会随投资性房地产公允价值变动而波动。房价上涨时增加企业利润;反之减少企业利润。目前我国房地产市场已出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列宏观调控政策,使得房价下降,若采用公允价值计量模式,必然会影响企业利润,造成股价波动。
另外,由于公允价值变动引起的这部分利润增减变动,在投资性房地产处置之前属于企业未实现的利润,属于“纸上财富”,并没有真实的现金流量,这妊然会造成利润与现金流的背离,增加利润分配的难度。
3 采用公允价值模式需进行纳税调整。核算复杂
我国税法规定,对于投资性房地产公允价值变动形成的公允价值变动损益不缴纳所得税,也就是说无论企业对投资性房地产采用何种计量模式,其缴纳的所得税是一样的。但在公允价值模式下,计算缴纳的所得税时,需要对利润总额进行纳税调整,这势必会增加核算的复杂性。增大工作量。
(三)O(opportunities)——公允价值计量模式的机会
目前公允价值已成为各国关注的焦点。国际会计准则理事会(IASB)在2005年9月开始修订《公允价值计量》;美国财务会计准则委员会(FASB)在2006年9月发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》。我国2006年颁布的《企业会计准则》中有17项准则引入了公允价值计量属性,这标志着公允价值的应用在我国进入了一个崭新阶段。
(四)T(threats)——公允价值计量模式面临的威胁
1 会计准则不完善,使得公允价值运用缺乏指导
《企业会计准则》多个方面引入了公允价值,但有关公允价值的规定都散布在各个准则中,缺乏单独的准则进行统一规范,使得公允价值没有统一完善的体系,缺乏理论指导,实施难度大。特别是在公允价值的确定方面,不够详细具体,操纵性差。
2 市场机制不健全,公允价值难以确定
投资性房地产公允价值的确认,需要一个公平交易的市场。由于我国房地产市场发展不成熟,资本市场不完善,交易信息的公开程度不高,很多地方缺乏房地产活跃市场,使得投资性房地产公允价值难以确定。对于企业财会人员来说,要想找到在地理位置、新旧程度、使用状况等各方面相同或相近的建筑物或土地使用权作为参照物,并取得公开市场交易价格来确定其公允价值并不容易。
三、推动企业采用公允价值计量模式的SWOT战略
采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,能够真实地反映企业的市场价值和盈利能力,有助于资本市场的完善,因此推动投资性房地产公允价值计量模式的运用具有必要性。
(一)SO战略——利用内部优势抓住外部机遇
企业会计准则在投资性房地产、债务重组、企业合并等多方面都涉及到了公允价值计量属性,使得公允价值成为备受瞩目的一个热点。为此一方面要鼓励企业采用公允价值计量模式。另一方面要规范公允价值计量模式。加强监管力度,尤其要对后续计量模式转换引起的会计政策变更的合理性进行 审查。
(二)WO战略——利用外部机遇减少内部劣势
一方面要参照国际会计准则对投资性房地产后续计量的规定,鼓励企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。另一方面要提高财会人员素质,通过行业务培训,使其能够在会计准则允许的范围内做出正确的职业判断,对公允价值的确认做到实事求是。
(三)ST战略——利用内部优势减轻外部威胁
由于我国房地产市场的不完善性和不成熟性,使得公允价值确认复杂,对于企业会计人员来说执行难度大。因此一方面政府部门应积极构建房地产交易市场,定期公布房地产交易价格,完善市场信息;另一方面企业应聘请资产评估师或房地产评估师,并引进先进的估值技术和模型对房地产的公允价值进行确定,增加房地产公允价值的可靠性和公允性。
(四)WT战略——克服内部劣势避免外部威胁
1 构建公允价值计量准则及指南。公允价值计量属性的引入是国际趋同的表现,IASB和FASB先后都发布了关于《公允价值计量》的准则。但我国缺少一个完整的有关公允价值计量的准则,这就需要有关部门在参考国外公允价值计量准则的基础上。结合我国国情,出台公允价值计量准则及指南,特别是在不存在活跃市场的情况下如何确定公允价值,为实务操纵提供指导。
2 增强信息披露的透日且度。对于采用公允价值计量的投资性房地产,准则只是强调披露公允价值确定依据、方法及对公允价值变动对损益的影响。为规范公允价值计量模式,可借鉴国际会计准则,对公允价值的可靠程度做出说明,特别是当存在不活跃市场的情况下,需对公允价值的可靠程度以及公允价值不能可靠计量的理由予以说明。
四、结语
投资性房地产对公允价值计量模式的运用是一个循序渐进的过程,相信随着房地产市场的不断发展以及会计理论的日臻完善。投资性房地产公允价值计量模式的应用范围必将逐步扩大。
[参考文献]
[1]中国注册会计师协会,会计[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[2]中国注册会计师协会,公司战略与风险管理[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[3]应华羚;张雏宾,投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J],会计之友,2008(10)
[4]雷成娟,公允价值在新会计准则中的应用[J],生产力研究,2008(12)
[5]宋继承,潘建伟,企业战略决策中SWOT模型的不足与改进[J]中南财经政法大学学报,2010(4)