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摘 要 国有建设用地使用权出让一直是民众关注的焦点之一。本文以挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析为基础，结合挂牌出让国有土地使用权公证管辖以及应重点审查的内容，确定了挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务应用策略。该策略对我国公证实务的理论研究与实践应用有一定的推动作用。
关键词 挂牌出让 国有建设用地使用权 公证
作者简介：崔振华，吉林市江城公证处。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2012）11-153-02
国有建设用地使用权有偿出让是我国城镇国有土地使用权制度的重要内容之一。挂牌出让国有建设用地使用权对合理开发、利用和经营国有建设用地有着重要的作用。值得强调的是，挂牌出让国有建设用地使用权在有偿出让法律关系中有一定的特殊性，这就决定了公证在出让过程中有着一定的影响。本文从公证实务的层面对挂牌出让国有建设用地使用权进行研究与分析。
一、挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析
挂牌出让国有建设用地使用权指的是出让人发布挂牌公告，以公告中所确定的期限把拟出让的国有建设用地条件在指定的土地交易场所进行挂牌公布，接受竞买人的报价申请的同时更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时所得到的出价结果来确定土地使用者的方式。
挂牌出让国有建设用地使用权中公证有着极其重要的作用。这是由我国挂牌出让国有建设用地使用权的现实情况决定的。从国有建设用地使用权有偿出让法律关系的层面来看，其本身具有特殊性，这是由该法律关系的持续期限长决定的，国有建设用地使用权转让年限最短40年（即商业用地），最长70年（即住宅用地），同时还具有法律关系标的额大、法律关系复杂、内容严格的特点。而公证通过对国有建设用地使用权挂牌出让活动的现场监督，能够发挥法律证明机构的优势，进而有效的证明该国有建设用地使用权转让法律行为的真实性与合法性，降低纠纷发生的可能性。除此以外，从土地主管部门在挂牌出让国有建设用地使用权时所具有的二重身份来看，土地管理部门不仅仅是国家土地的管理者，同时还是国有建设用地的所有权的人格代表，也就是说土地主管部门同时具有民事主体与行政主体的双重身份。这就导致只有公证部门的介入才能为使用权交易提供必要的安全性与法律保障，该方式也符合国际惯例的要求。簡而言之，挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证是我国现实情况决定的。有必要促进公证实务在挂牌出让国有建设用地使用权中积极作用的发挥。
二、挂牌出让国有建设用地使用权公证实务现状
本文从挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖以及审查内容两方面对公证实务现状进行论述。在公证实务中，公证管辖指的是不同公证处之间受理公证事务的职责划分以及权限分工，而挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖是由土地出让方所在地的公证处进行管辖。该管辖方式建立的基础是我国《中华人民共和国公证法》第25条规定以及《公证程序规则》第14条、第15条以及第16条对此进行了规定。即：申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。除此外审查的内容包括一般审查与重点审查。一般审查内容包括：公证管辖权审查；当事人主体资格审查；审查出让的国有建设用地四至是否明确；审查出让是否经政府批准；审查委托书的真实性；审查出让的国有建设用地是否与城市规范建设相符合等等。重点审查的内容包括：对是否具有符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求的规则与须知内容进行审查；挂牌公告是否在挂牌开始进行了公告；审查挂牌工作操作流程；审查国有建设用地使用权出让活动是否符合公开、公正、公平的原则。值得注意的是，挂牌出让国有建设使用权的公证实务中经常遇见办证时间长与截止点时出现多个竞买人要求报价等问题的处理。这些问题是否有效的解决对公证实务的工作效率有着重要的影响。
三、挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务应用策略
对于挂牌出让国有建设用地使用权公证实务工作效率的提升来说，主要受两方面影响，一方面是公证部门本身对该类公证实务的重视与管理，另一方面是在具体的实务处理中问题如何解决。只有这两方面的协调配合，才能不断的优化公证实务的工作效果。
（一）挂牌出让国有建设用地使用权的公证工作顺利的保障策略
从确保挂牌出让国有建设用地使用权公证工作顺利的层面来看，公证机构应处理好以下几个方面的问题：首先是公证处管理者的重视，管理者可通过召开专题会议的方式确定公证实施的具体方案，在方案中确定对可能出现问题的处理方法，并指派业务较强的公证员承办该业务。其次，加强与相关部门的沟通协调。公证处应加强与挂牌出让国有建设用地使用权的相关部门的沟通，这些部门包括国土资源局以及招标投标管理办公室等等，确定出现场活动的相关职责。与此同时，公证处还应加强在专业知识与实践经验的学习，可通过组织相关公证员到开展此类挂牌出让较早的公证处进行学习的方式来提高公证员在此方面的专业水平。
（二）挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务常见问题解决策略
挂牌时间长的解决策略：国有建设用地使用权公证属现场监督类公证范畴，参与挂牌出让国有建设用地使用权的报名登记时间通常不少于7个工作日，现行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第八条出让人应当至少在挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布挂牌公告及第十八条确定挂牌时间应不得少于10个工作日。这就使得在具体的公证实务中，从申请受理到挂牌报价完结是一个期限较长的过程。对于该类问题，公证员可通过与挂牌工作人员信息沟通的方式来进行解决，当有人报名或者报价时，挂牌工作人员将该情况通过电话的方式通知承办此事的公证员，公证员在赶赴现场参与，报价人在进行报价时要填制《报价单》，其中一联要存放公证处，做好此环节工作。在竞买保证金截至时点，公证员也应将此环节详细情况逐一记录在案。在该国有建设用地使用权挂牌出让报价的最后一个工作日（即挂牌活动截止日）则需要公证处的公证员做好流程的收尾工作，整理现场工作记录，完善记录内容，活动结束后还应当场宣读公证词，并于七日内出具公证书。
期限截止时多个竞买人要求报价的解决策略：在挂牌期限停止时还有两个或两个以上的竞买人提出报价的，公证员在处理此类问题时，应按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条第三款规定进行处理，该规定的内容是：在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。公证实务中采取的解决策略是，就同一批次出让活动中，有多块宗地同时挂牌出让时，公证员应将挂牌报价终结时点的同一宗地报价参与者看作为现场竞价的当然权利人，要求竞价者必须限定在同一宗地已经报名登记名单的范围内，也就是说不能有其他地块报价人参与此类报价。简而言之，对《规定》没有确定的事项，可以通过挂牌交易规则与须知中进行详细的体现，进而减少纠纷的发生。
综上所述，公证作用的发挥受多方面的影响，公证部门应从自身的实际情况出发，结合挂牌出让国有建设用地使用权的实际情况，依法依规的确定公证的工作流程及具体方法，进而不断提高公证实务的工作效率，促进公证工作的快速发展。
关键词 挂牌出让 国有建设用地使用权 公证
作者简介：崔振华，吉林市江城公证处。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2012）11-153-02
国有建设用地使用权有偿出让是我国城镇国有土地使用权制度的重要内容之一。挂牌出让国有建设用地使用权对合理开发、利用和经营国有建设用地有着重要的作用。值得强调的是，挂牌出让国有建设用地使用权在有偿出让法律关系中有一定的特殊性，这就决定了公证在出让过程中有着一定的影响。本文从公证实务的层面对挂牌出让国有建设用地使用权进行研究与分析。
一、挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析
挂牌出让国有建设用地使用权指的是出让人发布挂牌公告，以公告中所确定的期限把拟出让的国有建设用地条件在指定的土地交易场所进行挂牌公布，接受竞买人的报价申请的同时更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时所得到的出价结果来确定土地使用者的方式。
挂牌出让国有建设用地使用权中公证有着极其重要的作用。这是由我国挂牌出让国有建设用地使用权的现实情况决定的。从国有建设用地使用权有偿出让法律关系的层面来看，其本身具有特殊性，这是由该法律关系的持续期限长决定的，国有建设用地使用权转让年限最短40年（即商业用地），最长70年（即住宅用地），同时还具有法律关系标的额大、法律关系复杂、内容严格的特点。而公证通过对国有建设用地使用权挂牌出让活动的现场监督，能够发挥法律证明机构的优势，进而有效的证明该国有建设用地使用权转让法律行为的真实性与合法性，降低纠纷发生的可能性。除此以外，从土地主管部门在挂牌出让国有建设用地使用权时所具有的二重身份来看，土地管理部门不仅仅是国家土地的管理者，同时还是国有建设用地的所有权的人格代表，也就是说土地主管部门同时具有民事主体与行政主体的双重身份。这就导致只有公证部门的介入才能为使用权交易提供必要的安全性与法律保障，该方式也符合国际惯例的要求。簡而言之，挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证是我国现实情况决定的。有必要促进公证实务在挂牌出让国有建设用地使用权中积极作用的发挥。
二、挂牌出让国有建设用地使用权公证实务现状
本文从挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖以及审查内容两方面对公证实务现状进行论述。在公证实务中，公证管辖指的是不同公证处之间受理公证事务的职责划分以及权限分工，而挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖是由土地出让方所在地的公证处进行管辖。该管辖方式建立的基础是我国《中华人民共和国公证法》第25条规定以及《公证程序规则》第14条、第15条以及第16条对此进行了规定。即：申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。除此外审查的内容包括一般审查与重点审查。一般审查内容包括：公证管辖权审查；当事人主体资格审查；审查出让的国有建设用地四至是否明确；审查出让是否经政府批准；审查委托书的真实性；审查出让的国有建设用地是否与城市规范建设相符合等等。重点审查的内容包括：对是否具有符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求的规则与须知内容进行审查；挂牌公告是否在挂牌开始进行了公告；审查挂牌工作操作流程；审查国有建设用地使用权出让活动是否符合公开、公正、公平的原则。值得注意的是，挂牌出让国有建设使用权的公证实务中经常遇见办证时间长与截止点时出现多个竞买人要求报价等问题的处理。这些问题是否有效的解决对公证实务的工作效率有着重要的影响。
三、挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务应用策略
对于挂牌出让国有建设用地使用权公证实务工作效率的提升来说，主要受两方面影响，一方面是公证部门本身对该类公证实务的重视与管理，另一方面是在具体的实务处理中问题如何解决。只有这两方面的协调配合，才能不断的优化公证实务的工作效果。
（一）挂牌出让国有建设用地使用权的公证工作顺利的保障策略
从确保挂牌出让国有建设用地使用权公证工作顺利的层面来看，公证机构应处理好以下几个方面的问题：首先是公证处管理者的重视，管理者可通过召开专题会议的方式确定公证实施的具体方案，在方案中确定对可能出现问题的处理方法，并指派业务较强的公证员承办该业务。其次，加强与相关部门的沟通协调。公证处应加强与挂牌出让国有建设用地使用权的相关部门的沟通，这些部门包括国土资源局以及招标投标管理办公室等等，确定出现场活动的相关职责。与此同时，公证处还应加强在专业知识与实践经验的学习，可通过组织相关公证员到开展此类挂牌出让较早的公证处进行学习的方式来提高公证员在此方面的专业水平。
（二）挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务常见问题解决策略
挂牌时间长的解决策略：国有建设用地使用权公证属现场监督类公证范畴，参与挂牌出让国有建设用地使用权的报名登记时间通常不少于7个工作日，现行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第八条出让人应当至少在挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布挂牌公告及第十八条确定挂牌时间应不得少于10个工作日。这就使得在具体的公证实务中，从申请受理到挂牌报价完结是一个期限较长的过程。对于该类问题，公证员可通过与挂牌工作人员信息沟通的方式来进行解决，当有人报名或者报价时，挂牌工作人员将该情况通过电话的方式通知承办此事的公证员，公证员在赶赴现场参与，报价人在进行报价时要填制《报价单》，其中一联要存放公证处，做好此环节工作。在竞买保证金截至时点，公证员也应将此环节详细情况逐一记录在案。在该国有建设用地使用权挂牌出让报价的最后一个工作日（即挂牌活动截止日）则需要公证处的公证员做好流程的收尾工作，整理现场工作记录，完善记录内容，活动结束后还应当场宣读公证词，并于七日内出具公证书。
期限截止时多个竞买人要求报价的解决策略：在挂牌期限停止时还有两个或两个以上的竞买人提出报价的，公证员在处理此类问题时，应按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条第三款规定进行处理，该规定的内容是：在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。公证实务中采取的解决策略是，就同一批次出让活动中，有多块宗地同时挂牌出让时，公证员应将挂牌报价终结时点的同一宗地报价参与者看作为现场竞价的当然权利人，要求竞价者必须限定在同一宗地已经报名登记名单的范围内，也就是说不能有其他地块报价人参与此类报价。简而言之，对《规定》没有确定的事项，可以通过挂牌交易规则与须知中进行详细的体现，进而减少纠纷的发生。
综上所述，公证作用的发挥受多方面的影响，公证部门应从自身的实际情况出发，结合挂牌出让国有建设用地使用权的实际情况，依法依规的确定公证的工作流程及具体方法，进而不断提高公证实务的工作效率，促进公证工作的快速发展。