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2014年9月5日下午2点，“‘城中央，新李沧’青岛交通商务区开发建设创新峰会”在青岛麒麟皇冠大酒店隆重举行。这次峰会由青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江主持，国内一线城市著名研究机构、金融机构、服务机构以及青岛市李沧区政府、开发企业、媒体朋友共话青岛城区交通中心开发模式创新。
本次论坛暨新闻发布会由《都市历程》组委会、青岛市工商联房地产行业联盟、青岛市生产力学会主办，青岛越秀地产开发有限公司承办，青岛海创开发建设投资有限公司、中海地产青岛投资开发有限公司、海尔地产集团有限公司、青岛伟东置业集团、青岛山海天文化传媒有限公司、青岛华银中智广告营销策划有限公司、民盟青岛第二综合总支协办。
峰会特别邀请到知名注册城市规划师、教授级高级工程师、上海市政工程设计研究总院、城市交通与地下空间设计研究院副总工程师蔡逸峰先生。另外，青岛交通商务区建设办公室代表，针对交通商务的布局及建设概况作了主题演讲。青岛越秀地产针对青岛交通商务区的城市深耕作了主题演讲。德国规划机构青岛公司，针对火车站区域的城市配套功能作了主题演讲。
在峰会中，上海嘉宾、交通商务区办公室代表、越秀、中海、海尔、伟东等开发商代表围绕一城市交通中心区规划的重要意义以及在城市中的重要作用、青岛城市交通中心区功能、配套及商业布局、青岛交通商务区域居住区的规划及开发建设、越秀地产深耕青岛交通商务区的战略布局四个主题深入探讨、各抒己见。
看区域，看预期
青岛的交通商务区实际上已成为青岛市政府的一个重点发展方向，对整个青岛的发展，乃至于环渤海区域的发展都有一定意义。
人们经常习惯用传统的观点去看问题，以前青岛是一个南北狭长的城市，在历史上，老青岛人往往把沧口看作离市南这个主城区比较远一点。实际上经过改革开放这三十几年来，尤其是近十多年，青岛的发展远远不能用历史眼光去看，那就是说新李沧已经给我们画了一个非常有前景的蓝图。在大青岛这个版图上，新李沧它会给我们带来很多意想不到的发展前景。
青岛向北，城市向北，已经成为不可逆转的趋势。实际上大家想一想，一个城市的发展，对它影响最大的，应当是交通。铁路青岛北站落户新李沧，地铁3号线按照计划应该是明年底贯通。前段时间有不少媒体曾经采访我，说地铁你怎么看，地铁沿线你怎么看，地铁沿线的房子你怎么看。我说，青岛远远低估了城市地铁沿线房子的价值，因为你没有体验。你到北京看看，到上海看看，到香港等大城市去看看、体验体验，地铁沿线多上10站、8站不是问题。你可以计算你的时间，尤其是对工薪族而言，地铁给你带来的便利和价值，可能被青岛的市民远远低估了。
买房子要买它的预期，这是比较聪明的人、善于去观察它的未来的人，往往先比别人淘到一桶金。所以说新李沧，世园会的成功开园，陆路交通的便利，显而易见的有很多的利好。所以大青岛的发展半径，已经不能按以前传统的意义看现在的李沧。它甚至可以影响到烟台、威海、潍坊地区等等。一旦地铁开通，你一定会想那太便利了，太近了。
所以新李沧的未来随着交通商务区的不断完善，再过上两年以后，你再看好那儿，对不起，那个价值你买不到了：我们一定要看预期，青岛交通商务区的价值一定会被社会充分认可，一定会在青岛，乃至于更大的区域产生它的价值和影响。
2014年的1月10日，铁路青岛北站运营了，这是一个历史性的节点。在4月l号，青岛市政府签订了一个关于沧口机场搬迁的计划协议，沧口机场的搬迁具备了一个清晰的路径图和时间表，为交通商务区的核心区的发展插上了一个腾飞的翅膀，未来的发展预期也是非常明确。
在今年的6月份，整个核心区原来拆迁的7200户居民进入了回迁阶段。这些居民回迁之后，腾出来的土地就为我们未来的发展创造了良好的基础。同时随着机场和老企业的搬迁，我们未来发展的土地是20平方公里，在主城区最大的优势是可开发的空间资源优势是非常巨大的，这是未来发展的一个很好的基础。
还有广州越秀在今年的1月份开盘预售，这个也是一个标志性的时间。政府的基础性设计建设跟市场的开发企业的介入，实现了开花结果。随着越秀项目的预售，随着安置区的建设，我们在安置区的范围内形成了一个规模非常完善的居民区。通过中小学的建设，医疗设施、养老设施、文体中心、商业同步都在建设。
还有一个重大事件，就是铁路北站通车之后，又启动了环湾绿道的建设，沿铁路线的环境建设，所以李沧的环境问题也开始破题了。以前大家总认为李沧的环境非常差，老工业区，老污染。现在随着环湾绿道的建设，随着铁路沿线的环境整治，青岛北站，特别是沿海的铁路线，是中国唯一一个靠近海边的铁路线，坐在火车上就能看见胶州湾，所以整个环境设施建设也进入了一个新的发展时期。
在整个规划里面，我们把城市的产业，把生活、工作、交通多种功能集合在一块，形成了一个整体的概念，而不是单独作为一个功能区来考虑。
打造交通商务区“力作”
越秀地产从2009年开始走出广州，在2 010年的时候我们正式向广东省外进军。到现在已经4年多，整个越秀地产业务已经拓展到珠三角、长三角、环渤海和中部地区，分别在全国12个城市，环渤海区域主要是烟台、沈阳和青岛，在长三角主要是杭州、昆山和武汉。西南那边是海口，以及香港，主要是12个城市。
在2011年的时候，我们提出要进军环渤海，重点打造环渤海。在这个背景下，2012年12月份我们来到了青岛，在12月1 8日就注资14亿港币，成立了青岛越秀地产开发有限公司，去年正式动工，今年正式销售。
在201 1年的时候，青岛市人民政府已经把李沧区确定为“一极两轴三区四带”的战略步骤。基于这一点，越秀地产来到了交通商务区，打造了占地46万平方米的越秀星汇蓝湾项目。越秀星汇蓝湾应该说在交通商务区是非常明显的，一个是高铁站的板块，另外一个最特殊的是它还是一个有海景的项目。我想越秀地产进入青岛之后，我们也会利用31年的经验，秉承我们这种成就美好生活的开发理念，会把青岛星汇蓝湾这个项目打造成交通商务区的代表力作之一。 这个项目最大的卖点就是海景。在青岛主城区，能够看到大海，而且是在每平方米1万元左右的项目中，应该是比较难找的。另外，我们在物业管理这块也非常注重，我们的物业公司在广州是最大的一个物业管理公司，在全国也是赫赫有名，应该说买了越秀地产的房子没有后顾之忧，这点也是业主最看重的一个方面。
在今年7月份和8月份，我们分别推出了星汇蓝湾MOMA公社的一期和二期，在7月份的时候我们把200多套全部卖完了，应该是不错的业绩。8月份我们顺势加推了二期，也是264套，只用一个半小时左右的时间把这200多套房子卖完了。不但是日光盘，我们给它的定义叫做时光盘，我觉得这得益于整个交通商务区配套的日趋完善。
未来“生态城”
面对未来的青岛，大家会对之前的城市有一种抱怨，我们城市承载生活质量的公共空间到底在哪里？我们当时在做铁路青岛北站的时候就希望未来的青岛不仅是解决功能上的问题，同时更能解决生活空间的问题，所以在设计之初，我们看到这边中间有一绿色的轴线，就是把我们原来的一块区域做成一个绿色的公共花园，这是我们的一个设计理念。同时这边一直到大海，中间也做了一个公共空间。
就是说在未来整个这个区域，它是交通核心区，同时有三条地铁线，8号线、3号线和1号线，这条地铁交叉，这个区域，我个人认为是未来青岛最具有活力的、最生态的区域。未来这个区域将是引领青岛整个空间，包括颠覆以前的火车站前广场，以及相关的商务，它将是一个非常重要的核心点。
关于这个项目，我们的立足点，把它立足成一个生态交通商务核心区。作为莱茵集团的宗旨就是希望把它做成一个生态城，这个生态城不是我们理解成有花有草就是生态，而它是一个可持续的，能够降低后期的运营成本，同时给我们的生活带来实质性空间质量的一个综合体。
我觉得现在铁路青岛北站周边这一块区域绝对属于一种稀缺资源，而且它又是在城中心，随着未来的基础设施，包括青岛的发展，它在这个区域的地位应该逐渐凸显。我们的设计团队很自豪，因为把德国很多建设经验放到这里头，同时又践行了生态的概念，希望这是作为一个设计者给青岛最好的一个礼物。
沙龙·观点
城市规划在城市的建设中有多大的作用，如果不规划先建设，它的弊病是什么？
裴春光（青岛交通商务区办公室副主任）：有句话叫规划是城市发展的龙头，你没有规划，那城市的发展是一种无序的状态，必然会导致很多资源产生相互的矛盾，达不到系统的最优化。
中国现在规划的地位越来越高了，青岛也有良好的城市规，划的传统，所以我们对前期的规划非常重视。
刚才我给大家也展示了城市规划的完整体系，这是一个多层次、多学科共同完成的成果。在这个成果指导下，结合我们现实发展的情况，我们会不停地修正它，至少我们有一个清晰的目标，有一个整体的考虑。有好的规划，会减少很多的反复，避免再折腾，目前青岛也在做，城市管理的机构职能也进行了调整，把各部门的经营管理权力集中在一起，统一规划、统一建设，协调管理，这样城市才能发展得更好。
青岛交通商务区现在还需要在哪些方面进行提升？
蔡逸峰（上海市政工程设计研究总院副总工程师）：青岛交通商务区规划的蓝图做得也是比较宏伟的。结合虹桥来对照，虹桥做会展，结合青岛，我觉得这块也要考虑，根据会展的考虑，要考，蕊有多失的量。我们国内的问题是达不到一种理想的货运状态。看上去我们做的也是世界级的体量，但是水平不是世界级的。所以我们要根据情况，设一些停车的点，包括货物的组织、运营组织也要考虑，这些交通放在什么地方，要不要一些枢纽。包括会展也是要一些集散的枢纽，铁路我觉得也是一样。
要做到土地也节约，交通也方便，当然对设计做方案的难度要求是越来越高的。超高层也是一样。进出要考虑到那个体量，人多了一定要有枢纽才能缓解。
在商业方面应该做哪些布局，或者在运营上有什么好的建议？
强颂新（卜蜂莲花超市山东区总经理）：青岛商务区的功能第一部-分，相当于是刚性的，比如说每天南来北往的这些人口，他们要吃，要喝，要生-活。第二个因为我们跟区域性商圈要有错位，现在大家知道，李沧是整个青岛商业发展最迅猛的地方，我们数了数，那里的购物中心，3万平方米以上的购物中心有六七个，从好的方向来看，它必定会吸引更多的消费人群来。但从不利的因素看，因为我们的商品非常同质化，可能套把我们的顾客拉到传统的商业区里面。怎么样做成一个错位的功能，把这些到了李沧，或者李沧现有的顾客，能够吸引到青岛商务区来消费，第三个功能就是城际的，它是可以拉动城市的一些互相之间的交流。比如我们说的现代服务业，包括硎才说的这些会展。酒店等等功能的，它就是可似跟我们现有的传统的商圈进行一个错位互补。
其实我们从一个建火车站，到变成建设一个生态城市的高度，包括交通、能源、经济、市民参与，所有的东西，包括商业，全部包括进去了。我想青岛交通商务区对青岛最大的贡献其实就是提升了整个城市。
本次论坛暨新闻发布会由《都市历程》组委会、青岛市工商联房地产行业联盟、青岛市生产力学会主办，青岛越秀地产开发有限公司承办，青岛海创开发建设投资有限公司、中海地产青岛投资开发有限公司、海尔地产集团有限公司、青岛伟东置业集团、青岛山海天文化传媒有限公司、青岛华银中智广告营销策划有限公司、民盟青岛第二综合总支协办。
峰会特别邀请到知名注册城市规划师、教授级高级工程师、上海市政工程设计研究总院、城市交通与地下空间设计研究院副总工程师蔡逸峰先生。另外，青岛交通商务区建设办公室代表，针对交通商务的布局及建设概况作了主题演讲。青岛越秀地产针对青岛交通商务区的城市深耕作了主题演讲。德国规划机构青岛公司，针对火车站区域的城市配套功能作了主题演讲。
在峰会中，上海嘉宾、交通商务区办公室代表、越秀、中海、海尔、伟东等开发商代表围绕一城市交通中心区规划的重要意义以及在城市中的重要作用、青岛城市交通中心区功能、配套及商业布局、青岛交通商务区域居住区的规划及开发建设、越秀地产深耕青岛交通商务区的战略布局四个主题深入探讨、各抒己见。
看区域，看预期
青岛的交通商务区实际上已成为青岛市政府的一个重点发展方向，对整个青岛的发展，乃至于环渤海区域的发展都有一定意义。
人们经常习惯用传统的观点去看问题，以前青岛是一个南北狭长的城市，在历史上，老青岛人往往把沧口看作离市南这个主城区比较远一点。实际上经过改革开放这三十几年来，尤其是近十多年，青岛的发展远远不能用历史眼光去看，那就是说新李沧已经给我们画了一个非常有前景的蓝图。在大青岛这个版图上，新李沧它会给我们带来很多意想不到的发展前景。
青岛向北，城市向北，已经成为不可逆转的趋势。实际上大家想一想，一个城市的发展，对它影响最大的，应当是交通。铁路青岛北站落户新李沧，地铁3号线按照计划应该是明年底贯通。前段时间有不少媒体曾经采访我，说地铁你怎么看，地铁沿线你怎么看，地铁沿线的房子你怎么看。我说，青岛远远低估了城市地铁沿线房子的价值，因为你没有体验。你到北京看看，到上海看看，到香港等大城市去看看、体验体验，地铁沿线多上10站、8站不是问题。你可以计算你的时间，尤其是对工薪族而言，地铁给你带来的便利和价值，可能被青岛的市民远远低估了。
买房子要买它的预期，这是比较聪明的人、善于去观察它的未来的人，往往先比别人淘到一桶金。所以说新李沧，世园会的成功开园，陆路交通的便利，显而易见的有很多的利好。所以大青岛的发展半径，已经不能按以前传统的意义看现在的李沧。它甚至可以影响到烟台、威海、潍坊地区等等。一旦地铁开通，你一定会想那太便利了，太近了。
所以新李沧的未来随着交通商务区的不断完善，再过上两年以后，你再看好那儿，对不起，那个价值你买不到了：我们一定要看预期，青岛交通商务区的价值一定会被社会充分认可，一定会在青岛，乃至于更大的区域产生它的价值和影响。
2014年的1月10日，铁路青岛北站运营了，这是一个历史性的节点。在4月l号，青岛市政府签订了一个关于沧口机场搬迁的计划协议，沧口机场的搬迁具备了一个清晰的路径图和时间表，为交通商务区的核心区的发展插上了一个腾飞的翅膀，未来的发展预期也是非常明确。
在今年的6月份，整个核心区原来拆迁的7200户居民进入了回迁阶段。这些居民回迁之后，腾出来的土地就为我们未来的发展创造了良好的基础。同时随着机场和老企业的搬迁，我们未来发展的土地是20平方公里，在主城区最大的优势是可开发的空间资源优势是非常巨大的，这是未来发展的一个很好的基础。
还有广州越秀在今年的1月份开盘预售，这个也是一个标志性的时间。政府的基础性设计建设跟市场的开发企业的介入，实现了开花结果。随着越秀项目的预售，随着安置区的建设，我们在安置区的范围内形成了一个规模非常完善的居民区。通过中小学的建设，医疗设施、养老设施、文体中心、商业同步都在建设。
还有一个重大事件，就是铁路北站通车之后，又启动了环湾绿道的建设，沿铁路线的环境建设，所以李沧的环境问题也开始破题了。以前大家总认为李沧的环境非常差，老工业区，老污染。现在随着环湾绿道的建设，随着铁路沿线的环境整治，青岛北站，特别是沿海的铁路线，是中国唯一一个靠近海边的铁路线，坐在火车上就能看见胶州湾，所以整个环境设施建设也进入了一个新的发展时期。
在整个规划里面，我们把城市的产业，把生活、工作、交通多种功能集合在一块，形成了一个整体的概念，而不是单独作为一个功能区来考虑。
打造交通商务区“力作”
越秀地产从2009年开始走出广州，在2 010年的时候我们正式向广东省外进军。到现在已经4年多，整个越秀地产业务已经拓展到珠三角、长三角、环渤海和中部地区，分别在全国12个城市，环渤海区域主要是烟台、沈阳和青岛，在长三角主要是杭州、昆山和武汉。西南那边是海口，以及香港，主要是12个城市。
在2011年的时候，我们提出要进军环渤海，重点打造环渤海。在这个背景下，2012年12月份我们来到了青岛，在12月1 8日就注资14亿港币，成立了青岛越秀地产开发有限公司，去年正式动工，今年正式销售。
在201 1年的时候，青岛市人民政府已经把李沧区确定为“一极两轴三区四带”的战略步骤。基于这一点，越秀地产来到了交通商务区，打造了占地46万平方米的越秀星汇蓝湾项目。越秀星汇蓝湾应该说在交通商务区是非常明显的，一个是高铁站的板块，另外一个最特殊的是它还是一个有海景的项目。我想越秀地产进入青岛之后，我们也会利用31年的经验，秉承我们这种成就美好生活的开发理念，会把青岛星汇蓝湾这个项目打造成交通商务区的代表力作之一。 这个项目最大的卖点就是海景。在青岛主城区，能够看到大海，而且是在每平方米1万元左右的项目中，应该是比较难找的。另外，我们在物业管理这块也非常注重，我们的物业公司在广州是最大的一个物业管理公司，在全国也是赫赫有名，应该说买了越秀地产的房子没有后顾之忧，这点也是业主最看重的一个方面。
在今年7月份和8月份，我们分别推出了星汇蓝湾MOMA公社的一期和二期，在7月份的时候我们把200多套全部卖完了，应该是不错的业绩。8月份我们顺势加推了二期，也是264套，只用一个半小时左右的时间把这200多套房子卖完了。不但是日光盘，我们给它的定义叫做时光盘，我觉得这得益于整个交通商务区配套的日趋完善。
未来“生态城”
面对未来的青岛，大家会对之前的城市有一种抱怨，我们城市承载生活质量的公共空间到底在哪里？我们当时在做铁路青岛北站的时候就希望未来的青岛不仅是解决功能上的问题，同时更能解决生活空间的问题，所以在设计之初，我们看到这边中间有一绿色的轴线，就是把我们原来的一块区域做成一个绿色的公共花园，这是我们的一个设计理念。同时这边一直到大海，中间也做了一个公共空间。
就是说在未来整个这个区域，它是交通核心区，同时有三条地铁线，8号线、3号线和1号线，这条地铁交叉，这个区域，我个人认为是未来青岛最具有活力的、最生态的区域。未来这个区域将是引领青岛整个空间，包括颠覆以前的火车站前广场，以及相关的商务，它将是一个非常重要的核心点。
关于这个项目，我们的立足点，把它立足成一个生态交通商务核心区。作为莱茵集团的宗旨就是希望把它做成一个生态城，这个生态城不是我们理解成有花有草就是生态，而它是一个可持续的，能够降低后期的运营成本，同时给我们的生活带来实质性空间质量的一个综合体。
我觉得现在铁路青岛北站周边这一块区域绝对属于一种稀缺资源，而且它又是在城中心，随着未来的基础设施，包括青岛的发展，它在这个区域的地位应该逐渐凸显。我们的设计团队很自豪，因为把德国很多建设经验放到这里头，同时又践行了生态的概念，希望这是作为一个设计者给青岛最好的一个礼物。
沙龙·观点
城市规划在城市的建设中有多大的作用，如果不规划先建设，它的弊病是什么？
裴春光（青岛交通商务区办公室副主任）：有句话叫规划是城市发展的龙头，你没有规划，那城市的发展是一种无序的状态，必然会导致很多资源产生相互的矛盾，达不到系统的最优化。
中国现在规划的地位越来越高了，青岛也有良好的城市规，划的传统，所以我们对前期的规划非常重视。
刚才我给大家也展示了城市规划的完整体系，这是一个多层次、多学科共同完成的成果。在这个成果指导下，结合我们现实发展的情况，我们会不停地修正它，至少我们有一个清晰的目标，有一个整体的考虑。有好的规划，会减少很多的反复，避免再折腾，目前青岛也在做，城市管理的机构职能也进行了调整，把各部门的经营管理权力集中在一起，统一规划、统一建设，协调管理，这样城市才能发展得更好。
青岛交通商务区现在还需要在哪些方面进行提升？
蔡逸峰（上海市政工程设计研究总院副总工程师）：青岛交通商务区规划的蓝图做得也是比较宏伟的。结合虹桥来对照，虹桥做会展，结合青岛，我觉得这块也要考虑，根据会展的考虑，要考，蕊有多失的量。我们国内的问题是达不到一种理想的货运状态。看上去我们做的也是世界级的体量，但是水平不是世界级的。所以我们要根据情况，设一些停车的点，包括货物的组织、运营组织也要考虑，这些交通放在什么地方，要不要一些枢纽。包括会展也是要一些集散的枢纽，铁路我觉得也是一样。
要做到土地也节约，交通也方便，当然对设计做方案的难度要求是越来越高的。超高层也是一样。进出要考虑到那个体量，人多了一定要有枢纽才能缓解。
在商业方面应该做哪些布局，或者在运营上有什么好的建议？
强颂新（卜蜂莲花超市山东区总经理）：青岛商务区的功能第一部-分，相当于是刚性的，比如说每天南来北往的这些人口，他们要吃，要喝，要生-活。第二个因为我们跟区域性商圈要有错位，现在大家知道，李沧是整个青岛商业发展最迅猛的地方，我们数了数，那里的购物中心，3万平方米以上的购物中心有六七个，从好的方向来看，它必定会吸引更多的消费人群来。但从不利的因素看，因为我们的商品非常同质化，可能套把我们的顾客拉到传统的商业区里面。怎么样做成一个错位的功能，把这些到了李沧，或者李沧现有的顾客，能够吸引到青岛商务区来消费，第三个功能就是城际的，它是可以拉动城市的一些互相之间的交流。比如我们说的现代服务业，包括硎才说的这些会展。酒店等等功能的，它就是可似跟我们现有的传统的商圈进行一个错位互补。
其实我们从一个建火车站，到变成建设一个生态城市的高度，包括交通、能源、经济、市民参与，所有的东西，包括商业，全部包括进去了。我想青岛交通商务区对青岛最大的贡献其实就是提升了整个城市。