论文部分内容阅读
对话嘉宾:
任兴洲
国务院发展研究中心市场经济研究所所长
刘琳
国家发改委投资研究所房地产研究中心主任
滕泰
银河证券研究所所长
4月以来,国务院和住建部出台了一系列房产新政,其中,以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键。业内普遍认为,这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。
随着新国十条出台,地方版的新国十条已经或即将出台。有些城市曾经火爆的房地产市场出现了量价齐跌的局面,房产新政似乎初见分晓,但能否发挥预期作用?任志强发表万言书,认为新政是向计划经济倒退的开始。还有人说:“政府越调,房价越涨。”一时间有关市场调控争论不绝于耳。
众多专家认为,当前房地产市场高烧不退,急需政策调控,新国十条的出现可谓正逢其时。楼市如何降温,使用土地出让金建设保障房比例如何?对此,《中国经济周刊》采访相关专家,就新国十条等进行解读,专家各有己见。
“房地产市场调控不是搞计划经济”
一段时间以来,部分城市的房地产市场“高烧”不止,住房不仅成了投资品,更成了投机品。新国十条的出台是否意味着决策层稳定房地产市场、遏制高房价的决心?
任兴洲:在中国城镇化的过程中,房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度,房子有时变成了完全的投机品,甚至叫“T 0”了。我今天上午买的,当天就卖出去,我都已经赚了。这样的市场还正常吗?只有股市才会这样,但股市现在也不能“T 0” (T 0即股票的一种交易形式,可以当天买,当天卖)了。
就拿北京每平方米3、4万元的价位来说,房价已经远远高于普通百姓的年平均收入。这样的房价已经把很多人裹挟进去了,因为害怕房价上涨,人们越恐慌就越去买,实际上已经远远超出他们的承受能力了。新国十条要让高烧的房地产降温,非常及时,
刘琳:去年底12月份,在国务院会议上,明确了营业税的征收从2年再次提高到了5年,这实际上是逐渐收回对房地产业的刺激政策。到了今年1月份,国务院出台4号文。今年前2个月,市场运行应该说是稳中有落。
从销售增幅和价格涨幅来讲,前两个月都在逐步回落,房地产业态势向好的方面发展,供求矛盾得到逐步缓解。
但在3月下旬,有些地区出现了销售的突然火爆,甚至出现了量价齐涨的局面。从一些统计数据来看,确实有部分城市出现了房价涨幅明显,尤其是二手房市场。
从宏观经济发展来看,今年第1季度,中国GDP增速为11.9%,就是说经济回升的势头良好。在这种宏观经济向好的背景下,控制部分城市房价上涨态势,同时,防止这种趋势向其他地区蔓延,出台新国十条调控市场,我觉得这个时机选择还是非常恰当的。
任兴洲:我不认为只要是政府的调控就是计划经济。去年,为了应对危机,提振房地产市场,政府出台了那么多促进购房的优惠政策,例如,房贷7折优惠、契税印花税减免、首付比例降低等等。为什么这些政府调控政策出台没有人指责呢?那时候没有人说,政府救市就是计划经济。现在,面对房地产市场价格的疯狂上涨,政府出台调控政策,就被指责为计划经济,这是明显的双重标准。
事实上,政府调控就是在市场过冷的时候加以升温,在市场高烧的时候适当降温,以促进房地产市场平稳健康发展。这是符合大多数人利益的,也是经济保持平稳可持续发展的客观要求,更是整个社会和谐发展的客观要求。而对政府的调控政策,很多人往往是从自身的利益去评价,有时难免失之偏颇。
“不能指望房价暴跌解决住房问题”
在政府出台的一系列房产调控新政中,为何不提让房价理性回归,而是平稳健康发展,原因何在?
刘琳:新国十条有两大亮点。首先,房地产业作为支柱产业,成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生?新国十条明确给出了答案,即住房问题是经济问题,但把“重要民生问题”放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位,对今后解决住房问题具有深远的指导意义。
第二,监察部门首次介入。稳定房价,从中央政府而言,主要手段即金融调控,而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位,直接关系到政策实效。而新国十条明确规定,“省级政府负总责,城市政府抓落实”。为此,特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责,这是过去从未有过的,充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。
滕泰:指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。譬如,2008年第三季度,受金融危机影响,宏观经济进入衰退通道,居民收入下降,失业增加。数据显示,全国70个大中城市,当时有60多个城市房价都在下跌。
房价暴跌了,怎么样呢?譬如,北京核心地区房价是5万元/米2,即便你跌了70%,到1.5万元/米2,普通百姓还是买不起房。所以,房价暴跌不仅救不了中低收入者,反而还会把中国的房地产市场打垮,把中国的经济拖垮。银行也会产生很多呆坏账,给银行业带来巨大风险,与房地产相关的多个行业就会普遍萧条。适当控制是对的,过度打压是不妥的,也是不可能的。
房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律,我们必须要尊重。
任兴洲:根据我们调研的情况,今年3月份北京市场房价迅猛上涨后,各区县保障住房申请者就大幅增加。这就说明,如果市场房价太高,就会将更多的人推向保障性住房领域,也就加重了政府保障的难度,而政府财力难以满足。如果市场房价保持平稳,一部分人可以通过市场来解决住房问题,就不一定都挤到保障房这边。
例如,北京房价每平方米1万多元,还是有一部分人能够买得起;但如果每平方米3万多元,那就绝大多数人都买不起,就将他们都推向了政府保障房和政策房这一边,政府是无法承受的。
可见,房地产市场的平稳发展会客观上将平衡市场与保障之间的关系,从而可以通过市场与政府保障这两条途径来解决居民的住房问题。
“大部分出让金建保障房不可行”
有观点认为,如果放开房地产市场,让房价炒得越高越好,从而地价也就会更高,从而,城市政府能取得更多的土地出让金,有更多的财力去保障住房。 “控需求、增供给”是新国十条基本调控思路,土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。
刘琳:新国十条主要通过调整房地产市场供求关系,即“控需求、增供给”来解决普通居民住房问题,调控思路清晰。
抑制房价快速上涨,最显效的手段就是控制需求,它会在短期内见效。这次首付比例的提高,银行部门执行很快,有些地方第二天就落实了。控制多套房需求,目的是保障老百姓正常的住房刚性需求,抑制投资和投机购房需求。
从另一方面说,增加供给才是根本之道。新国十条首先提出要增加居住用地的有效供应。其次,在用地规划中,提出了普通住房用地不低于供应总量的70%。这个比例是与居民收入结构相呼应的。从公众收入结构来说,最上面20%是高收入阶层,第二个20%是中等偏上收入,第三个20%是中等收入,第四个20%是中等偏下收入,第五个20%是低收入。可见新国十条70%普通住房面对的就是中等和中低收入群体。
任兴洲:如果将土地出让金大部分或者全部用于建设保障性住房,不具有可行性。因为土地出让金实际上有多种用途,譬如,城市的一些基础设施建设,教育、医疗、农业支持等方方面面。目前,土地出让金已经成为弥补地方财政不足的重要来源。
新国十条不会“越调越涨”
中国的房地产市场究竟往何处走?是走入下行通道,还是步入上行通道?抑或稳定运行?
滕泰:房地产的发展趋势不以人的意志为转移,而是有着其发展的客观规律。具体而言有五大要素决定:第一,在中国经济持续增长背景下的城镇居民可支配收入的持续增长。第二,人口在不断城市化。第三,老百姓的资产在重新配置。第四,土地供给在减少。第五,货币政策因素或金融因素影响。
刘琳:新国十条抓住供求关系两端对市场进行调控,抑制不合理需求,同时加大供给,旨在缓解市场供求矛盾,稳定市场运行,这种调控思路与过去有所不同。在2004年-2006年间,房地产调控政策的主基调是两个“防止”:一是防止房地产投资过热,二是防止房价过快上涨。2004年以来,房地产企业购置土地面积持续减少,无疑加大了房价上涨的预期。当时,宏观背景是流动性过剩,居民收入增长迅速,住房需求高涨。2005年、2006年,仅仅对拆迁需求和外资购房进行了一些限制,而买房一直享受85折利率优惠。直到2007年,政府才第一次对“住房需求端”进行了较为严格的控制。于是,房地产市场从2007年底开始出现回调。但到了2008年,由于中国经济遭遇了金融危机的影响,政策不得不进行逆转,以期通过房地产业来提振国民经济发展。于是,房地产市场开始进入上行通道。2009年,中国经济率先复苏,房地产市场更是一路高歌猛进,直到高企的房价成为百姓头上的一座大山,严重影响了民生保障。于是,一系列房产调控新政出台。
回顾多年的房地产市场调控历程,我认为,新国十条调整供求关系的思路是非常正确的,这是符合经济运行规律的,不会再出现越调越涨。房价高涨的局面肯定会有所改观。
任兴洲:这次新国十条的调控不仅不会让市场崩盘,而恰恰是为了防止市场崩盘。当前,房地产市场高烧,新国十条有意让其降温,保持平稳。虽然一些房地产开发商现在资金比较充沛,还能挺一阵子,但如果交易量持续下降呢?到那时候,市场房价就会有变化。
今后政府还会出台一系列相关政策,对已经购买多套房的炒房客在持有环节、交易环节等,都会设置一定的税种,加大其持有和交易成本,力图将投资者和投机者逐出这个市场,回归房地产市场的民生本原。
任兴洲
国务院发展研究中心市场经济研究所所长
刘琳
国家发改委投资研究所房地产研究中心主任
滕泰
银河证券研究所所长
4月以来,国务院和住建部出台了一系列房产新政,其中,以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键。业内普遍认为,这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。
随着新国十条出台,地方版的新国十条已经或即将出台。有些城市曾经火爆的房地产市场出现了量价齐跌的局面,房产新政似乎初见分晓,但能否发挥预期作用?任志强发表万言书,认为新政是向计划经济倒退的开始。还有人说:“政府越调,房价越涨。”一时间有关市场调控争论不绝于耳。
众多专家认为,当前房地产市场高烧不退,急需政策调控,新国十条的出现可谓正逢其时。楼市如何降温,使用土地出让金建设保障房比例如何?对此,《中国经济周刊》采访相关专家,就新国十条等进行解读,专家各有己见。
“房地产市场调控不是搞计划经济”
一段时间以来,部分城市的房地产市场“高烧”不止,住房不仅成了投资品,更成了投机品。新国十条的出台是否意味着决策层稳定房地产市场、遏制高房价的决心?
任兴洲:在中国城镇化的过程中,房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度,房子有时变成了完全的投机品,甚至叫“T 0”了。我今天上午买的,当天就卖出去,我都已经赚了。这样的市场还正常吗?只有股市才会这样,但股市现在也不能“T 0” (T 0即股票的一种交易形式,可以当天买,当天卖)了。
就拿北京每平方米3、4万元的价位来说,房价已经远远高于普通百姓的年平均收入。这样的房价已经把很多人裹挟进去了,因为害怕房价上涨,人们越恐慌就越去买,实际上已经远远超出他们的承受能力了。新国十条要让高烧的房地产降温,非常及时,
刘琳:去年底12月份,在国务院会议上,明确了营业税的征收从2年再次提高到了5年,这实际上是逐渐收回对房地产业的刺激政策。到了今年1月份,国务院出台4号文。今年前2个月,市场运行应该说是稳中有落。
从销售增幅和价格涨幅来讲,前两个月都在逐步回落,房地产业态势向好的方面发展,供求矛盾得到逐步缓解。
但在3月下旬,有些地区出现了销售的突然火爆,甚至出现了量价齐涨的局面。从一些统计数据来看,确实有部分城市出现了房价涨幅明显,尤其是二手房市场。
从宏观经济发展来看,今年第1季度,中国GDP增速为11.9%,就是说经济回升的势头良好。在这种宏观经济向好的背景下,控制部分城市房价上涨态势,同时,防止这种趋势向其他地区蔓延,出台新国十条调控市场,我觉得这个时机选择还是非常恰当的。
任兴洲:我不认为只要是政府的调控就是计划经济。去年,为了应对危机,提振房地产市场,政府出台了那么多促进购房的优惠政策,例如,房贷7折优惠、契税印花税减免、首付比例降低等等。为什么这些政府调控政策出台没有人指责呢?那时候没有人说,政府救市就是计划经济。现在,面对房地产市场价格的疯狂上涨,政府出台调控政策,就被指责为计划经济,这是明显的双重标准。
事实上,政府调控就是在市场过冷的时候加以升温,在市场高烧的时候适当降温,以促进房地产市场平稳健康发展。这是符合大多数人利益的,也是经济保持平稳可持续发展的客观要求,更是整个社会和谐发展的客观要求。而对政府的调控政策,很多人往往是从自身的利益去评价,有时难免失之偏颇。
“不能指望房价暴跌解决住房问题”
在政府出台的一系列房产调控新政中,为何不提让房价理性回归,而是平稳健康发展,原因何在?
刘琳:新国十条有两大亮点。首先,房地产业作为支柱产业,成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生?新国十条明确给出了答案,即住房问题是经济问题,但把“重要民生问题”放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位,对今后解决住房问题具有深远的指导意义。
第二,监察部门首次介入。稳定房价,从中央政府而言,主要手段即金融调控,而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位,直接关系到政策实效。而新国十条明确规定,“省级政府负总责,城市政府抓落实”。为此,特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责,这是过去从未有过的,充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。
滕泰:指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。譬如,2008年第三季度,受金融危机影响,宏观经济进入衰退通道,居民收入下降,失业增加。数据显示,全国70个大中城市,当时有60多个城市房价都在下跌。
房价暴跌了,怎么样呢?譬如,北京核心地区房价是5万元/米2,即便你跌了70%,到1.5万元/米2,普通百姓还是买不起房。所以,房价暴跌不仅救不了中低收入者,反而还会把中国的房地产市场打垮,把中国的经济拖垮。银行也会产生很多呆坏账,给银行业带来巨大风险,与房地产相关的多个行业就会普遍萧条。适当控制是对的,过度打压是不妥的,也是不可能的。
房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律,我们必须要尊重。
任兴洲:根据我们调研的情况,今年3月份北京市场房价迅猛上涨后,各区县保障住房申请者就大幅增加。这就说明,如果市场房价太高,就会将更多的人推向保障性住房领域,也就加重了政府保障的难度,而政府财力难以满足。如果市场房价保持平稳,一部分人可以通过市场来解决住房问题,就不一定都挤到保障房这边。
例如,北京房价每平方米1万多元,还是有一部分人能够买得起;但如果每平方米3万多元,那就绝大多数人都买不起,就将他们都推向了政府保障房和政策房这一边,政府是无法承受的。
可见,房地产市场的平稳发展会客观上将平衡市场与保障之间的关系,从而可以通过市场与政府保障这两条途径来解决居民的住房问题。
“大部分出让金建保障房不可行”
有观点认为,如果放开房地产市场,让房价炒得越高越好,从而地价也就会更高,从而,城市政府能取得更多的土地出让金,有更多的财力去保障住房。 “控需求、增供给”是新国十条基本调控思路,土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。
刘琳:新国十条主要通过调整房地产市场供求关系,即“控需求、增供给”来解决普通居民住房问题,调控思路清晰。
抑制房价快速上涨,最显效的手段就是控制需求,它会在短期内见效。这次首付比例的提高,银行部门执行很快,有些地方第二天就落实了。控制多套房需求,目的是保障老百姓正常的住房刚性需求,抑制投资和投机购房需求。
从另一方面说,增加供给才是根本之道。新国十条首先提出要增加居住用地的有效供应。其次,在用地规划中,提出了普通住房用地不低于供应总量的70%。这个比例是与居民收入结构相呼应的。从公众收入结构来说,最上面20%是高收入阶层,第二个20%是中等偏上收入,第三个20%是中等收入,第四个20%是中等偏下收入,第五个20%是低收入。可见新国十条70%普通住房面对的就是中等和中低收入群体。
任兴洲:如果将土地出让金大部分或者全部用于建设保障性住房,不具有可行性。因为土地出让金实际上有多种用途,譬如,城市的一些基础设施建设,教育、医疗、农业支持等方方面面。目前,土地出让金已经成为弥补地方财政不足的重要来源。
新国十条不会“越调越涨”
中国的房地产市场究竟往何处走?是走入下行通道,还是步入上行通道?抑或稳定运行?
滕泰:房地产的发展趋势不以人的意志为转移,而是有着其发展的客观规律。具体而言有五大要素决定:第一,在中国经济持续增长背景下的城镇居民可支配收入的持续增长。第二,人口在不断城市化。第三,老百姓的资产在重新配置。第四,土地供给在减少。第五,货币政策因素或金融因素影响。
刘琳:新国十条抓住供求关系两端对市场进行调控,抑制不合理需求,同时加大供给,旨在缓解市场供求矛盾,稳定市场运行,这种调控思路与过去有所不同。在2004年-2006年间,房地产调控政策的主基调是两个“防止”:一是防止房地产投资过热,二是防止房价过快上涨。2004年以来,房地产企业购置土地面积持续减少,无疑加大了房价上涨的预期。当时,宏观背景是流动性过剩,居民收入增长迅速,住房需求高涨。2005年、2006年,仅仅对拆迁需求和外资购房进行了一些限制,而买房一直享受85折利率优惠。直到2007年,政府才第一次对“住房需求端”进行了较为严格的控制。于是,房地产市场从2007年底开始出现回调。但到了2008年,由于中国经济遭遇了金融危机的影响,政策不得不进行逆转,以期通过房地产业来提振国民经济发展。于是,房地产市场开始进入上行通道。2009年,中国经济率先复苏,房地产市场更是一路高歌猛进,直到高企的房价成为百姓头上的一座大山,严重影响了民生保障。于是,一系列房产调控新政出台。
回顾多年的房地产市场调控历程,我认为,新国十条调整供求关系的思路是非常正确的,这是符合经济运行规律的,不会再出现越调越涨。房价高涨的局面肯定会有所改观。
任兴洲:这次新国十条的调控不仅不会让市场崩盘,而恰恰是为了防止市场崩盘。当前,房地产市场高烧,新国十条有意让其降温,保持平稳。虽然一些房地产开发商现在资金比较充沛,还能挺一阵子,但如果交易量持续下降呢?到那时候,市场房价就会有变化。
今后政府还会出台一系列相关政策,对已经购买多套房的炒房客在持有环节、交易环节等,都会设置一定的税种,加大其持有和交易成本,力图将投资者和投机者逐出这个市场,回归房地产市场的民生本原。